财务会计第七章投资性房地产PPT课件.ppt

第七章第七章 投资性房地产投资性房地产学学 习习 目目 标标【知知识识目目标标】通通过过本章的学本章的学习习，使学生了解投，使学生了解投资资性性房地房地产产的概念、公允价的概念、公允价值值的确定，熟悉投的确定，熟悉投资资性房地性房地产产的核算范的核算范围围，掌握投，掌握投资资性房地性房地产产取得的取得的账务处账务处理。理。【技能目技能目标标】在掌握投在掌握投资资性房地性房地产产取得的核算方法取得的核算方法基基础础上，能上，能够够熟熟练练完成成本完成成本计计量模式、公允价量模式、公允价值计值计量模式下投量模式下投资资性房地性房地产产有关有关业务业务的的实际实际操作操作练习练习。2本 章 内 容第一第一节 投投资性房地性房地产概述概述 第二第二节 投投资性房地性房地产的核算的核算3第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念投投资性房地性房地产是指是指为赚取租金或取租金或资本增本增值，或者两，或者两者兼有而持有的房地者兼有而持有的房地产。主要形式：主要形式：1.1.出租建筑物、出租土地使用出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于上属于一种一种让渡渡资产使用使用权行行为；2.2.持有并准持有并准备增增值后后转让的土地使用的土地使用权（我国（我国实务中中这种情况种情况较少）。少）。5 （一）投（一）投资性房地性房地产的范的范围 1.1.已出租的土地使用已出租的土地使用权 2.2.持有并准持有并准备增增值后后转让的土地使用的土地使用权 3.3.已出租的建筑物已出租的建筑物（二）下列不属于投（二）下列不属于投资性房地性房地产 1 1、自用房地、自用房地产 2 2、作、作为存存货的房地的房地产 二、投资性房地产的确认二、投资性房地产的确认6三、应设置的账户三、应设置的账户“投投资性房地性房地产”账户核算企核算企业采用成本模式采用成本模式计量量的投的投资性房地性房地产成本或采用公允价成本或采用公允价值计量模式投量模式投资性房地性房地产的公允价的公允价值。该账户属于属于资产类，借方登，借方登记企企业投投资性房地性房地产的的取得成本、取得成本、资产负债表日其公允价表日其公允价值高于高于账面余面余额的差的差额等；等；贷方登方登记资产负债表日其公允价表日其公允价值低于低于账面价面价值的差的差额、处置投置投资性房地性房地产时结转的成本的成本和公允价和公允价值变动等。企等。企业可以按照投可以按照投资性房地性房地产类别和和项目目进行明行明细核算。核算。采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产，还应当分当分别设置置“成本成本”和和“公允价公允价值变动”明明细账户进行行核算。核算。7三、应设置的账户三、应设置的账户采用成本模式采用成本模式计量的投量的投资性房地性房地产设置的置的“投投资性性房地房地产累累计折旧（折旧（摊销）”、“投投资性房地性房地产减减值准准备”等等账户。“其他其他业务收入收入”账户核算企核算企业投投资性房地性房地产取得取得租金收入、租金收入、处置投置投资性房地性房地产实现的收入。的收入。“其他其他业务成本成本”账户核算企核算企业投投资性房地性房地产计提折旧或提折旧或进行行摊销、处置投置投资性房地性房地产结转的成本。的成本。8第二节第二节 投资性房地产的核算投资性房地产的核算一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）投（一）投资资性房地性房地产产的取得的取得 1.外外购购或自行建造的投或自行建造的投资资性房地性房地产产 外外购购的投的投资资性房地性房地产应产应当按照取得当按照取得时时的的实际实际成本成本进进行初始行初始计计量，包括量，包括购买购买价款、相关税价款、相关税费费和可直和可直接接归归属于属于该资产该资产的其他支出。的其他支出。借：投借：投资资性房地性房地产产 贷贷：银银行存款行存款10一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）投（一）投资性房地性房地产的取得的取得自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。的间接费用等。借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程贷：在建工程 银行存款银行存款11例：例：20122012年年3 3月，甲企业从某单位购入一块土地的使月，甲企业从某单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20122012年年6 6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于达到预给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于达到预定可使用状态时开始起租。定可使用状态时开始起租。20122012年年7 7月月5 5日，三栋日，三栋厂房同时达到预定可使用状态。该块土地使用权厂房同时达到预定可使用状态。该块土地使用权的成本为的成本为600600万元；三栋厂房的造价均为每栋万元；三栋厂房的造价均为每栋100100万元，能够单独出售。万元，能够单独出售。12 甲企甲企业的的账务处理如下：理如下：土地使用土地使用权中的中的对应部分同部分同时转换为投投资性房地性房地产600600 (100(100300)300)200200万元。万元。借：投借：投资性房地性房地产厂房厂房 100100万万 贷：在建工程：在建工程 100100万万 借：投借：投资性房地性房地产土地使用土地使用权 200200万万 贷：无形：无形资产土地使用土地使用权 200200万万132.2.非投非投资性房地性房地产转换为投投资性房地性房地产 房地房地产的的转换，实质上是因房地上是因房地产用途用途发生改生改变而而对房地房地产进行的重新分行的重新分类。包括：作。包括：作为存存货的的房地房地产改改为出租；自用建筑物或土地使用出租；自用建筑物或土地使用权停止停止自用改自用改为出租；自用土地使用出租；自用土地使用权停止自用，改用停止自用，改用于于资本增本增值；投；投资性房地性房地产开始自用。开始自用。企企业必必须有确有确凿证据表明房地据表明房地产用途用途发生改生改变，才能才能转换。确。确凿证据包括两个方面：一是企据包括两个方面：一是企业管管理当局理当局应当就改当就改变房地房地产用途形成正式的用途形成正式的书面决面决议，二是房地，二是房地产因用途改因用途改变而而发生生实际状状态上的上的改改变，如从自用状，如从自用状态改改为出租状出租状态。14（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产）作为存货的房地产转换为投资性房地产作作为存存货的房地的房地产转换为投投资性房地性房地产，通常指房，通常指房地地产开开发企企业将其持有的开将其持有的开发产品以品以经营租租赁的方的方式出租，存式出租，存货相相应地地转换为投投资性房地性房地产。这种情种情况下，况下，转换日日为房地房地产的租的租赁期开始日。租期开始日。租赁期开期开始日是指承租人有始日是指承租人有权行使其使用租行使其使用租赁资产权利的日利的日期。期。借借:投投资性房地性房地产 存存货跌价准跌价准备 贷:开开发产品品 15例例2012年年5月月20日，某房地日，某房地产开开发企企业与乙企与乙企业签订了租了租赁协议，将其开，将其开发的一的一栋写字楼出租写字楼出租给乙企乙企业使用，租使用，租赁期开始日期开始日为2012年年6月月1日，租期日，租期10年。年。2012年年6月月30日，日，该写字楼的写字楼的账面余面余额为1 500万万元，未元，未计提存提存货跌价准跌价准备。某房地。某房地产开开发企企业对该投投资性房地性房地产采用成本模式采用成本模式进行后行后续计量，量，应编制制如下会如下会计分分录：借：投借：投资性房地性房地产写字楼写字楼 15 000 000 贷：开：开发产品品 15 000 00016（2）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产企企业将原本用于生将原本用于生产商品、提供商品、提供劳务或者或者经营管理的房地管理的房地产改用于出租，改用于出租，应于租于租赁期开期开始日，将相始日，将相应的固定的固定资产或无形或无形资产转换为投投资性房地性房地产。17例例2012年年8月月1日，甲企日，甲企业业将自用的厂房整体出租将自用的厂房整体出租给给乙企乙企业业使用，租期使用，租期5年。年。这栋办这栋办公楼的公楼的账账面原面原值值800万元，已万元，已计计提折旧提折旧300万元，未万元，未计计提减提减值值准准备备。甲企甲企业对该业对该投投资资性房地性房地产产采用成本模式采用成本模式进进行后行后续计续计量，量，应编应编制如下会制如下会计计分分录录：借：投借：投借：投借：投资资资资性房地性房地性房地性房地产产产产写字楼写字楼写字楼写字楼 800800 累累累累计计计计折旧折旧折旧折旧 300300 贷贷贷贷：固定：固定：固定：固定资产资产资产资产 800800 投投投投资资资资性房地性房地性房地性房地产产产产累累累累计计计计折旧折旧折旧折旧 30030018（二）投资性房地产的后续计量（二）投资性房地产的后续计量采用成本模式采用成本模式进行后行后续计量的投量的投资性房地性房地产，应当当按照固定按照固定资产或无形或无形资产的有关的有关规定，按期定，按期计提折提折旧或旧或进行行摊销投投资性房地性房地产存在减存在减值迹象的，迹象的，经减减值测试后确定后确定发生减生减值的，的，应当当计提减提减值准准备。19按期（月）按期（月）计提折旧或提折旧或摊销时，借借 ：其他：其他业务成本成本 贷：投：投资性房地性房地产累累计折旧（折旧（摊销）取得租金收入取得租金收入时，借：借：银行存款行存款 贷：其他：其他业务收入收入发生减生减值时，按，按应计提的减提的减值准准备，借：借：资产减减值损失失 贷：投：投资性房地性房地产减减值准准备投资性房地产减投资性房地产减值准备一旦计提，值准备一旦计提，以后会计期间不以后会计期间不得转回得转回20例例 甲企甲企业将一将一栋办公楼出租公楼出租给乙企乙企业使用，已使用，已确确认为投投资性房地性房地产，采用成本模式，采用成本模式进行后行后续计量。量。假假设该栋办公楼的成本公楼的成本为1 8001 800万元，按照直万元，按照直线法法计提折旧，使用寿命提折旧，使用寿命为2020年，年，预计净残残值为零。按零。按照照经营租租赁合同合同约定，乙企定，乙企业每月支付甲企每月支付甲企业租金租金8 8万元。万元。20122012年年1212月，月，这栋办公楼公楼发生减生减值迹象，迹象，经减减值测试，其可收回金，其可收回金额为1 2001 200万元，此万元，此时办公公楼的楼的账面价面价值为1 5001 500万元，以前未万元，以前未计提减提减值准准备。21 甲企甲企业的的账务处理如下：理如下：1 1计提折旧提折旧每月每月计提折旧提折旧1 8001 800202012127 75 5（万元）。（万元）。借：其他借：其他业务成本成本 75 00075 000 贷：投：投资性房地性房地产累累计折旧折旧 75 00075 0002 2确确认租金租金 借：借：银行存款（或其他行存款（或其他应收款）收款）80 00080 000 贷：其他：其他业务收入收入 80 00080 0003 3计提减提减值准准备 借：借：资产减减值损失失 3 000 0003 000 000 贷：投：投资性房地性房地产减减值准准备 3 000 0003 000 00022（三）投资性房地产的处置（三）投资性房地产的处置企企业会会计准准则投投资性房地性房地产中中规定，定，当投当投资性房地性房地产被被处置，或者永久退出使用置，或者永久退出使用且且预计不能从其不能从其处置中取得置中取得经济利益利益时，应当当终止确止确认该项投投资性房地性房地产。23例例明康公司将其出租的一明康公司将其出租的一栋写字楼确写字楼确认为投投资性房地性房地产，采用成本模式，采用成本模式计量。租量。租赁期届期届满后，明康公司将后，明康公司将该栋写字楼出售写字楼出售给A公司，公司，合同价款合同价款为2 000万元，款万元，款项已收存已收存银行。行。出售出售时，该栋写字楼的成本写字楼的成本为1 800万元，万元，已已计提折旧提折旧200万元。出售写字楼适用的万元。出售写字楼适用的营业税税率税税率为5%，假定不考，假定不考虑其他税其他税费。24明康公司应编制如下会计分录：明康公司应编制如下会计分录：借：借：银行存款行存款 2000 贷：其他：其他业务收入收入 2 000借：其他借：其他业务成本成本 1600 投投资性房地性房地产累累计折旧折旧 200 贷：投：投资性房地性房地产写字楼写字楼 1800借：借：营业税金及附加税金及附加 100 贷：应交税交税费应交交营业税税 10025课课 堂堂 习习 题题 甲公司将其出租的一甲公司将其出租的一栋写字楼确写字楼确认为投投资性房地性房地产，采用成本模式，采用成本模式计量。租量。租赁期届期届满后，甲公司将后，甲公司将该栋写字楼出售写字楼出售给乙公司，合同价款乙公司，合同价款为30003000万元，万元，乙公司已用乙公司已用银行存款付清。出售行存款付清。出售时，该栋写字楼的写字楼的成本成本为28002800万元，已万元，已计提折旧提折旧300300万元。万元。甲企甲企业的的账务处理？理？借：借：银行存款行存款 3000 3000 贷：其他：其他业务收入收入 30003000 借：其他借：其他业务成本成本 2500 2500 投投资性房地性房地产累累计折旧折旧 300300 贷：投：投资性房地性房地产写字楼写字楼 2800280026二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产企企业有确有确凿证据表明其投据表明其投资性房地性房地产的公允价的公允价值能能够持持续可靠取得的，可以采用公允价可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。量模式。采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产，应当同当同时满足以下两个条件：足以下两个条件：（1）投）投资性房地性房地产所在地有活所在地有活跃的房地的房地产交易市交易市场（2）企）企业能能够从房地从房地产交易市交易市场上取得同上取得同类或或类似似房地房地产的市的市场价格及其他相关信息，从而价格及其他相关信息，从而对投投资性性房地房地产的公允价的公允价值做出科学合理的估做出科学合理的估计。这两个条两个条件必件必须同同时具具备，缺一不可。，缺一不可。27（一）投资性房地产的取得（一）投资性房地产的取得 1.外外购或自行建造的投或自行建造的投资性房地性房地产外外购或自行建造的采用公允价或自行建造的采用公允价值模式模式计量的投量的投资性性房地房地产，应当按照取得当按照取得时的成本的成本进行初始行初始计量。其量。其实际成本的确定与外成本的确定与外购或自行建造的采用成本模式或自行建造的采用成本模式计量的投量的投资性房地性房地产一致。一致。外外购或自行建造或自行建造时发生的生的实际成本，成本，计入入“投投资性房地性房地产成本成本”科目。科目。28（一）投资性房地产的取得（一）投资性房地产的取得2.非投非投资性房地性房地产转换为投投资性房地性房地产（1）作）作为存存货的房地的房地产转换为投投资性房地性房地产企企业将作将作为存存货的房地的房地产转换为采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产时，应当按当按该项房地房地产在在转换日的公允价日的公允价值，借，借记“投投资性房地性房地产成本成本”科科目，按其目，按其账面余面余额，贷记“开开发产品品”科目。同科目。同时，如果如果转换日的公允价日的公允价值小于小于账面价面价值的，按其差的，按其差额，借借记“公允价公允价值变动损益益”科目；如果科目；如果转换日的公日的公允价允价值大于大于账面价面价值的，按其差的，按其差额，贷记“资本公本公积其他其他资本公本公积”科目。科目。已已计提跌价准提跌价准备的，的，还应当同当同时结转存存货跌价准跌价准备。29（2）自用房地）自用房地产转换为投投资性房地性房地产企企业将自用房地将自用房地产转换为采用公允价采用公允价值模式模式计量的量的投投资性房地性房地产时，应当按其在当按其在转换日的公允价日的公允价值，借借记“投投资性房地性房地产成本成本”科目；按已科目；按已计提的提的累累计摊销或累或累计折旧，借折旧，借记“累累计摊销”或或“累累计折旧折旧”科目；按其科目；按其账面余面余额，贷记“固定固定资产”或或“无形无形资产”科目。同科目。同时，如果，如果转换日的公允价日的公允价值小于小于账面价面价值的，按其差的，按其差额，借，借记“公允价公允价值变动损益益”科目；科目；转换日的公允价日的公允价值大于大于账面价面价值的，的，按其差按其差额，贷记“资本公本公积其他其他资本公本公积”科科目。已目。已计提提资产减减值准准备的，的，还应当同当同时结转资产减减值准准备。30例例 2011年年10月，甲企月，甲企业搬迁至新建搬迁至新建办公楼，原公楼，原办公公楼停止自用。由于原楼停止自用。由于原办公楼公楼处于商于商业繁繁华地段，甲地段，甲企企业准准备将其出租，以将其出租，以赚取租金收入。取租金收入。2011年年12月，甲企月，甲企业与乙企与乙企业签订了租了租赁协议，将原将原办公楼租公楼租赁给乙企乙企业使用，租使用，租赁期开始日期开始日为2012年年1月月1日，租日，租赁期限期限为3年。年。2012年年1月月1日，日，该办公楼的公允价公楼的公允价值为1 000万元，万元，其原价其原价为2 500万元，已提折旧万元，已提折旧1 200万元；万元；假假设甲企甲企业对投投资性房地性房地产采用公允价采用公允价值模式模式计量，量，31甲企甲企业应编制如下会制如下会计分分录：2012年年1月月1日，租日，租赁期开始日：期开始日：借：投借：投资性房地性房地产成本成本 1000 公允价公允价值变动损益益 300 累累计折旧折旧 1200 贷：固定：固定资产 2500上例中，如果上例中，如果该办公楼的公允价公楼的公允价值为2 000万元，万元，则编制如下会制如下会计分分录：借：投借：投资性房地性房地产成本成本 2000 累累计折旧折旧 1200 贷：固定：固定资产 2500 资本公本公积其他其他资本公本公积 70032（二）投资性房地产的后续计量（二）投资性房地产的后续计量采用公允价采用公允价值计量模式的投量模式的投资性房地性房地产，不，不计提折提折旧或旧或摊销，应当以当以资产负债表日的公允价表日的公允价值为基基础，调整其整其账面价面价值。资产负债表日，投表日，投资性房地性房地产的公允价的公允价值高于其高于其账面余面余额的差的差额，借，借记“投投资性房地性房地产公允价公允价值变动”科目，科目，贷记“公允价公允价值变动损益益”科目；科目；公允价公允价值低于其低于其账面余面余额的差的差额，做相反的会，做相反的会计分分录。33例例2012年年6月，甲企月，甲企业与乙企与乙企业签订租租赁协议，约定定将甲企将甲企业自建的一自建的一栋宿舍楼租宿舍楼租赁给乙企乙企业使用，租使用，租赁期期10年。当年年。当年9月月1日，日，该宿舍楼达到宿舍楼达到预定可使定可使用状用状态并开始起租，并开始起租，该宿舍楼的造价宿舍楼的造价为200万元。万元。假定甲企假定甲企业对该投投资性房地性房地产采用公允价采用公允价值计量模量模式，式，应编制如下会制如下会计分分录：借：投借：投资性房地性房地产成本成本 200 贷：在建工程：在建工程 2002012年年12月月31日，日，该宿舍楼的公允价宿舍楼的公允价值为220万万元。甲公司元。甲公司应编制如下会制如下会计分分录：借：投借：投资性房地性房地产公允价公允价值变动20 贷：公允价：公允价值变动损益益 2034（三）投资性房地产的处置（三）投资性房地产的处置企企业处置采用公允价置采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产，应当按当按实际收到的金收到的金额，借，借记“银行存款行存款”等科目，等科目，贷记“其他其他业务收入收入”科目；按科目；按该项投投资性房地性房地产的的账面余面余额，借，借记“其他其他业务成本成本”科目；按其成科目；按其成本，本，贷记“投投资性房地性房地产成本成本”科目；按其累科目；按其累计公允价公允价值变动，贷记或借或借记“投投资性房地性房地产公允价公允价值变动”科目。同科目。同时，将，将该项投投资性房地性房地产累累计的公允价的公允价值变动损益益转入其他入其他业务收入，借收入，借记或或贷记“公允价公允价值变动损益益”科目，科目，贷记或借或借记“其他其他业务收入收入”科目。科目。如果存在原如果存在原转换日日计入入资本公本公积的金的金额，也一并，也一并转入其他入其他业务收入，借收入，借记“资本公本公积其他其他资本公本公积”科目，科目，贷记“其他其他业务收入收入”科目。科目。35例例远华公司公司为一家房地一家房地产开开发企企业。2010年年8月月10日，日，远华公司与公司与B企企业签订了租了租赁协议，将其开，将其开发的一的一栋写字楼出租写字楼出租给B企企业使用，租使用，租赁开始日开始日为2010年年9月月1日，租期两年。日，租期两年。2010年年9月月1日，日，该写字楼的写字楼的账面余面余额为2 500万元，公允价万元，公允价值为2 700万元。万元。远华公司公司对该写字楼采用公允价写字楼采用公允价值模式模式计量。量。（1）2010年年9月月1日，存日，存货转换为投投资性房地性房地产：借：投借：投资性房地性房地产成本成本 2700 贷：开：开发产品品 2500 资本公本公积其他其他资本公本公积 20036例例2010年年12月月31日，日，该栋写字楼的公允价写字楼的公允价值为2 600万元。万元。（2）2010年年12月月31日，按照公允价日，按照公允价值调整整账面余面余额：借：公允价借：公允价值变动损益益 100 贷：投：投资性房地性房地产公允价公允价值变动 1002011年年12月月31日，日，该栋写字楼的公允价写字楼的公允价值为2 800万元。万元。（3）2011年年12月月31日，按照公允价日，按照公允价值调整整账面余面余额：借：投借：投资性房地性房地产公允价公允价值变动 200 贷：公允价：公允价值变动损益益200 372012年年9月租月租赁期届期届满，因急需，因急需资金，金，远华公司将公司将该栋写写字楼出售字楼出售给B企企业，出售款，出售款项3 000万元已收存万元已收存银行。假行。假设不考不考虑相关税相关税费，远华公司公司应编制如下会制如下会计分分录：（4）2012年年9月，取得月，取得处置收入：置收入：借：借：银行存款行存款 3000 贷：其他：其他业务收入收入 3000（5）结转处置成本置成本借：其他借：其他业务成本成本 2800 贷：投：投资性房地性房地产成本成本2700 公允价公允价值变动 100（6）结转累累计公允价公允价值变动：借：公允价借：公允价值变动损益益 100 贷：其他：其他业务收入收入 100同同时，将原，将原转换日日计入入资本公本公积的部分的部分转入其他入其他业务收入：收入：借：借：资本公本公积其他其他资本公本公积 200 贷：其他：其他业务收入收入 20038三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更为了保了保证会会计信息的可比性，企信息的可比性，企业对投投资性房地性房地产的的计量模式一量模式一经确定，不得随意确定，不得随意变更。存在确更。存在确凿证据表明投据表明投资性房地性房地产的公允价的公允价值能能够持持续可靠取得、可靠取得、且能且能够满足采用公允价足采用公允价值模式条件的情况下，才允模式条件的情况下，才允许企企业对投投资性房地性房地产从成本模式从成本模式计量量变更更为公允公允价价值模式模式计量。量。成本模式成本模式转为公允价公允价值模式的，模式的，应当作当作为会会计政策政策变更更处理，将理，将计量模式量模式变更更时公允价公允价值与与账面价面价值之之间的差的差额，调整期初留存收益。已采用公允价整期初留存收益。已采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产，不得从公允价，不得从公允价值模式模式转为成本模式。成本模式。39课课 堂堂 案案 例例某会某会计事事务所所对一家多年从事房地一家多年从事房地产开开发的的K公司公司进行了行了审计。当抽。当抽查到商品房到商品房销售情况售情况时，会，会计师小王小王发现K公公司近几年开司近几年开发的的项目几乎每期都有未目几乎每期都有未实现销售的房屋。小售的房屋。小王王认真真审计后后发现所所谓未未实现销售的房屋，售的房屋，实际上是上是K公公司用于司用于对外外经营租租赁的。的。原来，原来，K公司将其开公司将其开发的一些底的一些底层、配套、配套设施（有不少是施（有不少是违章建筑）及少数未章建筑）及少数未销售的房屋用于售的房屋用于经营租租赁，每年收取，每年收取租金，而且将一小部分租金租金，而且将一小部分租金计入入K公司名下的物公司名下的物业公司公司账户，大部分直接，大部分直接计入了小金入了小金库。这部分部分计入小金入小金库的收入的收入主要是主要是对外出租外出租违章建筑收取的。由于章建筑收取的。由于K公司早已将公司早已将这部部分分违章建筑的成本随相关开章建筑的成本随相关开发项目的目的销售成本一并售成本一并结转完完毕，使得，使得这部分部分违章建筑因没有章建筑因没有账面成本而游离于面成本而游离于账外。外。K公司遂以公司遂以销售部售部经理个人的名理个人的名义对外出租，并将租金外出租，并将租金计入小金入小金库，用于，用于发放公司放公司领导层奖金、金、员工福利以及公司工福利以及公司无法无法获取取发票的票的业务活活动开支，从而开支，从而偷逃了逃了营业税、企税、企业所得税、个人所得税等相关税款。所得税、个人所得税等相关税款。40案例分析：案例分析：1.根据以上根据以上资料，判断料，判断K公司用于公司用于经营性租性租赁的房屋是否的房屋是否应该归入入“开开发产品品”科目核算，科目核算，为什么？什么？2.如果你是小王如果你是小王,对K公司存在的公司存在的问题，说出出具体的具体的账务调整意整意见。41参考答案参考答案:1.企企业会会计准准则投投资性房地性房地产规定，投定，投资性性房地房地产是指是指为赚取租金或取租金或资本增本增值，或者两者兼有，或者两者兼有而持有的房地而持有的房地产。上述。上述K公司未公司未实现销售的房屋每售的房屋每年收取租金，年收取租金，实际上属于上属于经营性租性租赁的投的投资性房地性房地产，不，不应挂在挂在“开开发产品品”科目，科目，应该通通过“投投资性房地性房地产”科目科目进行核算。行核算。2.对于于K公司公司实质上用于租上用于租赁的未的未实现销售的房屋，售的房屋，应从从“开开发产品品”科目科目转入入“投投资性房地性房地产”科目；科目；冲回已冲回已计入入销售成本的售成本的违章建筑的成本；将章建筑的成本；将对外外经营租租赁房屋的租金收入房屋的租金收入计入入“其他其他业务收入收入”，并并补缴偷逃的逃的营业税、企税、企业所得税；所得税；对于于发放公司放公司领导层奖金、金、员工福利的租金收入工福利的租金收入补缴个人所得税；个人所得税；取消小金取消小金库。42课课 后后 复复 习习 题题1 1、简述投述投资性房地性房地产的概念、范的概念、范围。2 2、投、投资性房地性房地产的的计量模式有哪几种？量模式有哪几种？3 3、完成教材、完成教材课后后练习题。43