房地产物业管理.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第九章 物业管理,主要内容,物业管理的主要内容,物业管理的主要阶段,业主与业主委员会,本章要求：,了解物业管理的基本概念,了解物业管理的基本阶段,了解物业管理的基本内容,物业,物业,已经建成的各类房屋,相配套的设备、设施、场地、庭院,相关的建筑地块,物业管理,业主以及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业,根据法律法规和合同的约定,对物业的共用部分和共同事务进行维护、修缮和管理服务，,对公共秩序提供协助性管理服务,物业管理的,内涵,管理范围：物业的共用部分和共用设备,房屋对象：业主与非业主使用人,商品,服务,现代管理科学手段,管理、服务、经营,基本要求是统一管理与协调,优质的物业管理与社区服务相一致,契约规定各方的权利与义务,物业管理的起源,19,世纪,60,年代的英国,奥克维亚,希尔,物业管理在中国的产生和发展,20,世纪,80,年代,深圳,2001,年,1,月，中共十五届三中全会，物业管理作为一个独立的产业被写进我国国民经济发展纲要,物业管理的基本特征,（一）社会化,社会大分工的必要的组成部分,（二）专业化,物业管理的基本特征,（三）市场化,区别于传统的房屋管理的根本区别,物业管理与传统房屋管理的区别,(2-1),（一）管理体制不同,1,、,传统的房屋管理,计划经济体制下,政府部门、企业事业单位,行政手段,封闭式管理,终生制,福利型,2,、,物业管理,专业化的市场竞争,合同方式,经济手段,有偿服务,社会化的,（二）管理内容不同,1,、,传统的房屋管理,收租养房,2,、,物业管理,管理与房屋工作,物业管理与传统房屋管理的区别,(2-2),（三）所管房屋的产权结构不同,1,、,传统的房屋管理,国家和单位所有,2,、,物业管理,多元化,（四）管理机制不同,1,、,传统的房屋管理,管理与被管理的关系,用户处于被动的地位,2,、,物业管理,平等的关系,物业管理的基本内容,房屋修缮管理,含义：已经建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养,房屋主体的构成与管理,1,、,房屋主体的构成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗、装饰,2,、,管理内容,加强观测并定期巡查，发现问题及时维修、处理,3,、,基础,沉降观测,4,、,主体结构,受力在设计的合理范围之内,分清承重墙与非承重墙,5,、,屋面,防水与隔热,保证正常使用,定期清淤,6,、,楼地面,7,、,门窗,8,、,装饰,房屋质量评定及完损等级分类（,5,1,）,完好房：,结构完好,屋面与板缝不漏水,装饰设备完好、齐全,管道畅通、现状良好、使用正常,陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁,不影响使用，并经过小修即可恢复的房屋,房屋质量评定及完损等级分类（,5,2,）,基本完好房,结构完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏,屋面与板缝局部渗漏,装饰设备有个别零部件有影响使用的破损,经过维修即可恢复使用功能的房屋,房屋质量评定及完损等级分类（,5,3,）,一般损坏房,%,结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足,%,屋面与板缝局部渗漏,%,装饰局部有破损、油漆老化,%,设备管道不够畅通,%,水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺,%,经过中修或局部大修的更换部件的房屋,房屋质量评定及完损等级分类（,5,4,）,严重损坏房,%,部分结构构件有明显或严重的倾斜、开裂、变形、裂缝、强度不足，个别构件处于危险状态,%,屋面与板缝严重渗漏,%,设备陈旧不齐全,%,管道严重阻塞,%,水卫电、照明、管线等器具和零部件严重损坏和残缺,%,需要局部整修、更新等大修的房屋,房屋质量评定及完损等级分类（,5,5,）,危险房,%,承重结构已经属于危险构件、主体构件强度严重不足、稳定性很差、丧失承载能力，随时有倒塌的可能性,%,不能确保安全使用，已经丧失维修价值的房屋,房屋完损等级评定,评定的基本方法,定期与不定期评定（根据气候、维修、新建接管）,房屋完好率,=,（完好房屋建筑面积,+,基本完好房屋建筑面积）,/,总的房屋建筑面积,*,100%,房屋修缮的责任的划分,新建：,保修期内,施工单位负责质量保修；竣工验收与业主进入的时间差,建设单位负责,保修期满后：,业主承担修缮责任以及费用；物业管理单位承担房屋共用部位、共用设施的设备、设施的修缮责任,不当使用或人为破坏,行为人承担修复或给予赔偿,保修年限,最低保修期限,基础和主体机构,设计文件规定的该工程的合理使用年限,屋面、外墙面以及卫生间等防水与防渗漏，,5,年,供热与供冷系统，两个周期,电气系统，设备管道安装，,2,年,装修工程，,2,年,修缮的分类,五类：,小修,中修,大修,综合维修,翻修,小修,保持房屋原来的完损等级为目的的日常养护,造价的,1%,零星损坏；,中修,牵动或拆换少量的主体构件，保持原房屋规模和结构修缮,造价,20%,以下,一般损坏房屋,大修,牵动或拆换部分的主体构件，不需全部拆除的修缮,造价,20%,以上,严重损坏房屋,综合维修,成片多幢大、中、小修一次性的应修尽修的综合维修,20%,以上,综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好的标准,翻修,全部拆除、另行设计、重新建造的工程,主体结构严重损坏,翻修后的房屋符合完好房屋标准,物业共用设备、设施的管理,管理的内容,1,、,运行管理：,2,、,维修保养：保养；维修及更换（故障、损坏损毁的设备的更换）；测试,3,、,安全管理,4,、,档案资料管理,5,、,节能降耗,6,、,采购计划和备品配件的管理,7,、,工具、器械以及仪器仪表的管理,设备设施的保养,（,1,）三级保养制度,%,日常维修保养：经常性的保养工作,%,一级保养：按计划进行的保养工作，机械设备的局部解体及保养,%,二级保养：全面的清洗、检查、修理,达到完好状态的保养,（,2,）设备设施点检,有无异样的检测,设备设施的维修,恢复、更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备、设施原有功能,包括：,零星维修工程,日常保养,中修工程,正常、定期的全面检修,部分解体、更换少量部件或不合格的零部件,更换率,10%30%,大修工程：定期的全面检修,全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件,恢复原有性能,更换率超过,30%,设备、设施更新和技术改造,管理的重点,1,、,安全至上,2,、,保证运行,3,、,计划保养,4,、,依法管理,5,、,节能降耗,6,、,分工细致、责任落实,7,、,专业化管理,环境管理,环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理,（一）环境卫生管理,1,、,内涵,2,、,范围：共用部位、共用场地、生活垃圾的清运、,3,、,基本要求：五定“定人、地点、时间、任务、质量”,（二）环境绿化管理,1,、,内涵：园林绿地的完善、已有绿地的养护,2,、,绿化评价指标,绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积,3,、,环境绿化的完善,“,适用、经济、美观”,4,、,绿化管理与养护,锄草松土、浇水施肥、整形修剪、防治虫害,绿化评价指标,绿地率,=,绿地用地面积,/,小区总用地面积,100%,绿化覆盖率,=,绿地覆盖面积,/,小区总用地面积,*,100%,绿地覆盖面积：乔木灌木的树冠的垂直投影面积；空地被植物覆盖的面积；屋顶绿化覆盖面积的总和,人均公共绿地面积,=,小区公共绿地面积,/,小区内居住总人口,小区公共绿地：集中的公共绿地，包括：运动场绿地、休闲绿地、区域内的中心花园的绿地、广场绿地以及河滨绿地，设有行人休息设施的林荫道绿地,（三）消杀管理,1,、,灭四害、白蚁防治,2,、,四害,3,、,白蚁防治（预防、灭治（药物灭杀、控巢法、诱杀法）、防治管理,4,、,药物的管理：双人采购、运输、保管、使用）,公共秩序与消防管理,保安管理、交通秩序管理和消防管理,（一）保安管理,1,、,内容,门卫、守护和巡逻,2,、,具体做法,（,1,）来访人员的接待工作,%,封闭式管理,登记,%,开放式,（,2,）发生刑事或治安案件的处理,（,3,）控制中心的管理,（,4,）物资放行管理,物资搬运放行条,（二）交通秩序管理,1,、,内容,（,1,）车辆管理：,（,2,）交通管理：机动车通行证制度,（,3,）道路管理：道路设施的管理办法,2,、,主要措施,（,1,）明确停车场管理流程,（,2,）明确固定车位和临时停车位,出租和出售,（,3,）交通标识管理,（,4,）车场巡查管理人员工作要点,（三）消防管理,(2-1),1,、,主要内容：消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理,2,、,主要措施：,（,1,）建立消防安全制度,（,2,）建立消防安全组织,三级防火安全组织（领导小组,公司经理责任人；安全小组,项目经理责任人；管理处的专人负责）,（,3,）消防教育培训,（,4,）定期开展消防演练或演习,（三）消防管理,(2-1),3,、,高层建筑消防管理的重点,（,1,）防火分隔,（,2,）做好安全疏散的准备工作,（,3,）自动报警设施的,（,4,）事故照明和疏散标志,公众管理,（一）法律、法规规定的内容,1,、,物业的使用与维护,（,1,）禁止行为,（,2,）业主改变设计用途、使用性质,相邻业主、业主委员会的同意,告知物业管理企业,有关部门、批准,（,3,）共用设备设施,经过批准,改变使用性质,2,、,装修管理,（二）物业管理企业规定的内容,1,、,依据法律法规制定的公众制度,装修管理规定,、,物业管理维修基金的使用管理办法,2,、,物业管理的服务指南,业主手册,（三）业主之间的约定,业主之间的约定,业主公约,物业档案管理,（一）物业档案,物业建设竣工档案,产权资料、工程竣工验收合格资料、工程技术资料、接管验收资料（具体内容,P189,）,业主档案,（,1,）住宅类业主档案资料：业主资料、家庭装修资料、其他资料,（,2,）非住宅类业主档案资料：,物业管理的记录,（二）物业档案管理的要点,1,、,要求：规范化、科学化、系统化,2,、,主要要点,（,1,）形成档案管理体系,（,2,）专人负责、分级管理,（,3,）建立档案室,（,4,）资料建立完备,（,5,）科学的分类及标识,（,6,）做好档案的资料的借、领、更新的管理工作,物业管理的主要阶段,策划阶段,工作分为三个环节：,物业管理的早期介入,编制物业管理方案,选聘或者组建物业管理企业,（一）物业管理的早期介入,1,、,项目立项决策阶段,2,、,规划设计阶段,3,、,施工安装阶段,（二）编制物业管理方案,内容,（概况；管理的宗旨、方针、内容、目标；管理模式；组织结构；财务预算；各阶段的运作）,（三）选聘或者组建物业管理企业,1,、,竣工交付使用之前，确定物业管理企业,房地产开发企业,2,、,选择方式：,社会公开招标,自行组建,准备阶段,企业内部机构的设置及人员的编制、招聘与培训；,规章制度的制定；,物业租售的策划与代理,启动阶段,物业的接管验收；,业主入伙；,产权备案和档案资料的建立；,业主委员会成立,（一）物业的接管验收；,1,、,包括：新物业的接管验收和原有物业的接管验收,2,、,由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收,3,、,作用：明确双方的责任、权利、义务；充分维护业主的权益；为物业管理工作创造良好的条件,（二）业主入伙,1,、,入伙手续办理,2,、,加强对业主以及非业主使用人的管理,3,、,配合业主搬迁,4,、,做好业主或非业主使用人的搬迁阶段的安全防范工作,（三）产权备案和档案资料的建立,1,、,产权备案：,公共设施、部位的保养费用按产权份额比例分担,2,、,档案资料的建立：,四个环节：,收集,整理,归档,利用,（四）业主委员会成立,物业销售达到和业主入住达到,50%,以上,应成立业主大会,制定,业主公约,选举产生业主委员会,日常运作阶段,（一）日常的综合服务管理；,（二）企业的内部外部之间的协调,1,、,内部环境：物业管理企业与业主、非业主使用人、业主大会、业主委员会,2,、,外部环境：物业管理企业与政府部门之间的相互关系协调,终止阶段,（一）档案的移交和物业的移交验收,1,、,档案资料：工程技术资料以及合同,2,、,移交验收：设备设施的完好程度、损坏程度，维修责任的划分、公共物品,（二）财务清算和费用的移交,（三）退出仪式和进驻仪式,物业管理企业与业主委员会,业主及其的权利义务,1,、,业主,物业所有权人：,房屋的所有权人和土地使用权人,物业管理服务的对象,2,、,基本权利：,拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业按照物业管理合同提供相应的管理和服务的权利,3,、,保障和维护：,法律、业主公约及物业管理合同,通过业主大会和业主委员会,4,、,非业主使用人,租赁合同,业主发生关系,业主大会的召开,第一次业主大会的召开：物业交付使用达到一定的比例后，可以由开发建设企业或者其选定的物业管理企业，或者由业主申请物业管理行政主管部门召集或者自行召开,年度会议：业主委员会负责召集此后的业主大会,特别会议：,10%,投票权的业主提议,业主委员会,15,天内提议召开业主大会,法定人数：,50%,投票权的业主出席、决定推迟,召开业主大会的公告,提前,7,天公告并备案,业主大会职责,（,1,）业主大会的议程,（,2,）第一次业主大会：物业管理前期工作报告、物业验收情况报告、选举产生业主委员会,（,3,）业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触,业主大会决定问题的程序,(2-1),（,1,）征求意见：,会议或者书面形式，表决采取投票、举手形式,（,2,）参加：,享有投票权的业主,（,3,）委托他人投票：委托书,业主大会决定问题的程序（,2,2,）,（,4,）共同拥有的物业的投票权：,由共有业主授权或者由各业主授权其中一人,（,5,）决议有效：,出席会议的业主，过半数有效；当票书相等时，主持人投,1,票决定票,（,6,）票数的计算：,非居住物业,以产权面积计算；居住物业,独立单元计算,业主公约,物业管理中的基础性的文件,业主委员会性质和地位,（,1,）是业主大会的执行机构,由业主大会从全体业主中选举产生,（,2,）实行业主自治和专业化管理相结合,（,3,）是业主参与和实现民主管理的组织形式,业主委员会产生与组织,（,1,）产生：第一届业主委员会,主管部门、开发建设单位、物业管理企业、业主代表,筹委会,推荐候选人,业主大会选举产生,任期,3,年,（,2,）登记,选举产生之日起,15,日内,向物业管理主管行政部门办理登记：申请表、名单、章程,（,3,）组织,业主委员会权利和义务,（,1,）权利的基础：对物业的所有权,（,2,）权利：,召集主持业主大会、修订业主公约、决定聘请物业管理企业、审议物业管理收费标准和使用方法、审议年度工作计划、监督物业管理企业的工作、监督共用部位的管理以及负责维修基金的的筹集使用管理,（,3,）义务：,报告工作、执行业主大会的决议、遵守法律、履行合同、接受政府的监督指导、不得违法和违反业主大会的决定以及不得损害业主共同利益,物业管理企业,1,、,物业管理企业是具有法人地位的经济实体,2,、,组建方式,（,1,）由原来的房管部门转制而来,（,2,）房地产开发商自行组建,（,3,）独立的物业管理企业,3,、,独立的物业管理企业代表物业管理发展的方向,物业管理企业的性质,1,、,第三产业中的服务业、不是事业单位性质,2,、,所有制：全民、集体、私营或外资,3,、,形式：有限责任公司和股份有限公司,物业管理企业的资质：,分为：,一级、二级、三级三个资质等级,临时等级,物业管理企业的权利义务,1,、,物业管理企业的权利：,指定管理方法；依照合同和管理办法实施管理；收取费用；制止违反规章制度的行为；要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务；实施多种经营并以收益补充管理经费；,2,、,物业管理企业的义务：,履行合同；,接受监督；,重大的管理措施应提交业主委员会审批、接受行政管理部门的监督,业主、业主委员会与物业管理企业的关系,业主与物业管理企业的关系,1,、,平等原则,平等的民事主体,2,、,服务原则,聘用和被聘用的关系,业主的权利：,对物业管理企业的聘用和解聘权；,对物业管理企业的监督权、投诉权；,对物业管理工作中涉及业主权益事项的参与决定权；,对物业管理费收支的知情权、审查权,业主委员会与物业管理企业的关系,法律关系和经济关系,1,、,法律关系：,无隶属关系、不存在领导被领导的关系；不存在管理被管理的关系,法律上是平等的,2,、,经济关系,平等的,物业管理企业与房地产开发企业的关系,1,、,房地产开发企业在,出售房屋前,，选聘物业管理公司承担小区管理，并签订合同,2,、,住宅小区在物业管理公司管理前，有房地产开发公司负责管理,3,、,房地产开发企业的职责：,（,1,）制定管理方案,（,2,）选聘或组建物业管理企业,（,3,）与物业管理企业签约,（,4,）做好物业管理企业接管前的管理工作,