销售代理协议(签)[001].doc

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协 议 书

甲 方：*********房地产开发有限公司
共同乙方：兰州群英房地产代理有限公司、兰州群英策划顾问有限公司、兰州群英广告有限公司、兰州交通大学房地产研究所

本着平等自愿，互惠互利的原则，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，经双方友好协商，临夏市联谊房地产开发有限公司（甲方）与兰州群英房地产代理有限公司、兰州群英策划顾问有限公司、兰州群英广告有限公司、兰州交通大学房地产研究所（共同乙方）就甲方临夏市房地产项目策划销售代理服务事宜达成如下协议：
一、协议标的
甲方委托乙方为其承担位于临夏市南龙北路的鸿兴嘉苑房地产项目的销售代理及整体策划推广服务业务。本项目1-4号楼住宅销售面积约为31000建筑平方米(280套)，商业部分（不包括返还银行面积）出租面积约7000建筑平方米（项目1—2号楼有待于3-4号楼销售至70%，且项目土地手续齐备后开始施工后销售）。具体销售面积和出租面积、基准价格及其销售进度计划待项目调研方案及开发进程确定后由双方共同协商确定，作为合同附件。
二、协议期限
本协议有效期自签字之日起至销售任务完成为止。
三、乙方承担的相关服务内容主要包括：
（一）市场调查研究报告
1． 宏观房地产市场形势分析
2． 临夏市社会、经济、人文状况调查分析
3． 临夏市房地产市场发展状况调查分析
4． 临夏市商业地产发展状况调查分析
5． 临夏市居民住房消费状况、习惯及择居理念调查分析
6． 临夏市商业消费及商铺经营投资状况调查分析
7． 项目周边房地产及整体环境调查分析
8． 项目周边商业地产与整体商业环境及其各业态状况调查分析
9． 项目周边其他类型商业物业市场状况调查分析
10． 主要竞争对手及项目调查分析
11． 潜在目标消费群体调查分析
12． 项目周边房地产及商业地产价格状况及其走势调查分析
13． 项目周边房地产及商业地产项目营销与推广状况调查分析
14． 项目周边房地产及商业地产广告传播状况调查分析
15． 总体调研结论
（二）项目研究与定位报告
1． 本企业及其本项目（地块、环境等）基本情况调查研究
2． 项目原有规划设计方案分析
3． 项目SWOT分析
4． 项目总体理念定位
5． 项目产品（住宅与商业类型、档次、品质、特色）整体定位
6． 商业空间规划与业态布局总体定位建议
7． 项目目标市场（消费群体）总体定位
8． 项目（住宅与商业）市场营销总体战略与策略定位
9． 项目宣传推广总体战略与策略定位
10． 项目品牌形象定位
11． 项目案名、主题推广语及项目优势、主卖点定位
（三）项目营销推广方案及协助实施
1． 项目营销与推广总体策划方案
2． 项目市场营销策略
3． 项目宣传推广策略
4． 项目营销与推广阶段规划
5． 项目营销推广各阶段实施计划
6． 媒体策略及整合方案
7． 营销推广创意活动方案
8． 总体营销推广经费概算
（四）项目VI形象设计包装及营销宣传物料设计
1. 项目VI基本要素（标志、标准字、标准色及其组合规范）策划设计
2. 销售人员工作牌设计
3. 名片设计
4. 手提袋设计
5. 纸杯设计
6. 便笺纸/公文纸设计
7. 购房协议书封套设计
8. 售楼书策划设计
9. DM彩页、海报策划设计
10. 折页策划设计
11. POP设计
12. 售楼中心设计概念指导
13. 售楼中心装饰物设计
14. 工地围墙形象设计
15. 现场导示、包装设计
16. 相关展示、展会概念指导
17. 展示、展会宣传资料及展板设计
18. 样板房设计概念指导
19. 其他营销宣传所需设计
（五）广告策略与广告设计
1． 广告战略与策略
2． 媒体阶段性组合实施计划
3． 报纸及专业杂志（软、硬）广告文案创作及平面设计
4． 电台广告思路及监制指导
5． 户外广告牌设计
6． 道旗广告设计
7． 车体广告设计
8． 项目网站设计（报价另计）
9． 电视专题片、电视广告设计与制作（报价另计）
10． 其他媒体广告设计
（六）项目开发过程顾问咨询
1． 产品设计咨询
2． 开发建设咨询
3． 公共关系咨询
4． 企业文化咨询等
（七）项目销售代理
1．项目销售战略与策略研究
2．总体销售方案制定
3．销售执行计划制定
4．销售价格策略及价格体系制定
5．销售团队组建与培训
5． 销售部规章制度建设
6． 销售案场组织管理
7． 推盘节奏控制管理
8． 销售过程控制执行
9． 销售过程营销推广执行
10． 各种促销及战术活动执行
11． 客户信息管理及分析
12． 销售反馈信息分析
13． 市场动态研究及策略调整
14． 在合同期内完成与物业管理公司的客户交接
以上工作内容按照乙方制定的工作计划逐步向甲方提交完整电子文本和开展工作，电子文本的产权归甲乙双方共同所有。
四、甲乙双方的权利与义务
（一）甲方的权利和义务
1. 甲方有权要求乙方提供其营业执照等相关法律手续。
2. 甲方有权对乙方的工作进行监督，提出意见和建议。
3. 甲方有权要求乙方在营销代理过程中维护甲方利益。
4. 甲方需向乙方提供项目有关资料并保证其真实可靠，完整准确。
5. 在乙方进行项目全案工作过程中，甲方派专人与乙方联络，以保证双方及时沟通和协调。
6. 甲方负责保证本项目销售的合法性，申办有关销售之法律手续。同时必须保证产品质量，兑现对客户的各项承诺，并做好各种售后服务工作。
7. 甲方负责提供商品房买卖合同、认购书。甲方选派工作人员须随同乙方作息时间在售楼部工作，负责与购房者签定《商品房买卖合同》，并负责接受客户各类认购金、房款、契约盖章、银行按揭、产权办理等工作。所有房款及定金须由甲方专人负责收取。甲方人员必须紧密配合乙方销售工作，并严格服从乙方统一制定的售楼部管理制度。
8. 甲方负责与银行签订按揭协议（在条件允许的情况下）。
9. 甲方根据乙方的建议并会同乙方共同协商确定本项目的销售任务目标、销售进度、销售基价、付款方式、按揭办理事宜。在销售过程中甲方有权根据销售具体位置及情况提出销售价格阶段性上调意见，但需听取乙方建议确定后执行。
10. 甲方已经建好的售房部交付乙方负责，新的售楼中心的修建装饰布置待后续完成，有关家具与设施配备、电话电脑网络安装等，费用由甲方承担；电话电脑网络费用及其它销售人员的日常费用由乙方承担。
11. 甲方负责项目围墙广告制作，有关宣传物料制作，电视广告发布，专业摄影，印刷及打样，报纸、电视、电台、户外等广告发布，各种推广活动实施，并承担以上各类营销推广所需的成本费用。
12. 甲方承担除乙方销售人员工资费用、电话网络费以外的售楼部销售所需的合同签订、产权办理费用及售楼部配合销售工作的甲方工作人员工薪待遇。
13. 甲方须对乙方的销售代理工作给予支持，向乙方提供所有客户资源，销售代理期间所有销售业绩归乙方所有。
14. 甲方须保证项目工程进度。
15. 在乙方独家代理本项目合同期内，甲方不得私自中止或变更合同，或将本项目有关业务转为第三方。
16. 甲方负责乙方工作人员在本地白天工作时间内的保安及工作环境。
17. 按协议约定期限按时足额的向乙方支付佣金等有关费用。
（二）乙方的权利与义务
1. 乙方有权向甲方提取关于项目的背景资料及客户资料。
2. 乙方负责项目有关宣传物料设计，平面广告设计，电台广告设计，电视广告片设计制作（费用另计），网络广告设计。
3. 经甲乙双方协商达成共识后，乙方有权根据已确认的营销推广方案选择媒体组合策略及方式，开展营销推广和销售工作。
4. 乙方有权在宣传推广的有关载体进行署名。
5. 乙方有权拒绝销售标的楼盘中存在质量问题的产品单位，并有权依法取得因质量问题而引发的构成用户退房部分的销售提成的50%。
6. 乙方有义务按项目需求和甲方要求，安排策划与销售专案组，同时根据需要，随时安排或调整相关专业人员参加项目有关策划销售服务工作，保证策划销售服务工作质量。
7. 乙方派代表与甲方联络，参加甲方有关项目会议，及时掌握项目进展情况，并向甲方通报其工作，保持双方的沟通与协调。
8. 乙方应根据项目进展的实际需要按时完成协议约定的各项服务工作任务。
9. 乙方应协助甲方签署本项目之销售认购书和《商品房买卖合同》。
10. 乙方应安排有关售后跟进，涉及客户资料信息统计分析，宣传与销售方面的反馈分析报告，进行客户催款工作。
11. 乙方有责任按照甲方所承诺的各项规划设计和服务向客户进行如实地宣传和介绍，不做任何欺诈行为，并确保各项销售活动的合法性。
12. 乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目特征及情况做恰当的介绍，不得随意夸大，隐瞒或过度承诺。广告内容需经甲方认可方可实施。乙方不得借甲方之名做与本项目无关的事宜。
13. 乙方如在销售过程中私自收受客户贿赂，造成销售过程混乱及客户投诉，甲方有权要求乙方对当事人严加处罚，如再有发生，甲方有权解除合同并追究经济责任和相应的法律责任。
14. 乙方有责任按照既定计划进行培训，组织销售，实施销售方案。
15. 经甲乙双方协定后，在合同约定的期限内乙方完成本项目住宅部分已承包销售总额的 80 %即视为基本完成项目销售任务。商业部分的出租不列入整体项目基本销售任务。
16. 乙方应承担乙方销售人员工资及提成奖励和日常费用。
17. 乙方对项目的所有资料和其在策划销售过程中了解甲方的商业及技术秘密负有保密义务，不得泄漏给任何第三方。
五、代理佣金及支付方式
（一）乙方对项目开发过程的各种研究、策划、设计、包装、宣传、推广等工作以及前期营销推广和销售工作筹备等，由甲方向乙方预付佣金伍万元（￥5万元）整。此预付款在甲方向乙方支付第一至第三次代理佣金时扣除。
（二）乙方承揽代理销售的服务佣金由以下二部分组成：
1．基本佣金部分：住宅部分的策划销售代理佣金由甲方按照整个项目内承包给乙方的销售部分的1.5% 提取支付给乙方。商业部分出租的代理佣金由甲方按照该物业前三年平均一年的租金总额的15%向乙方支付，需以合同附件（甲、乙双方制定的销售阶段性基础价格）进行测算。
2．溢价部分：
（1） 本项目成交金额超出双方当期协商确定的基础价即为溢价。乙方提出含溢价部分的销售价格表经甲方确认后实施。
（2） 乙方实际销售和出租超出基础价的溢价部分按7:3的比例由甲、乙双方分成。
（3） 确定基础价格后每两个月甲乙双方协商确定是否调整基础价及其调整幅度。
3奖励及处罚：甲乙双方确定销售期限为六个月，从拿到预售证算起。
（1）乙方在全部及超额完成计划销售任务时，按照以下方式予以奖励：
乙方完成或超额完成承包销售的80%时，如达到和超过约定月销售数量的85%时，在基本佣金和溢价之外，甲方给予乙方销售超额部分的3‰的奖励，如达到和超过约定月销售数量的90%时，在基本佣金和溢价之外，甲方给予乙方销售超额部分的4‰的奖励，如果达到和超过约定月销售数量的95%时，在基本佣金和溢价之外，甲方给予乙方销售超额部分的5‰的奖励。以上奖励不累积计算。
（2）乙方在未完成乙方承包销售80%的约定时，将按照以下方式给予处罚：
乙方未完成计划销售任务，如达到或者超过约定月销售数量的75%时，甲方予以乙方差额部分的3‰的处罚，达到或者超过约定月销售数量的70%时，甲方予以乙方差额部分的4‰的处罚，如达到或者超过约定月销售数量的65%时，甲方予以乙方差额部分的5‰的处罚，连续两个月达不到约定月销售数量的60%合同自动终止，并扣除所有销售佣金的10%作为违约金，以上处罚不累积计算。
（三）代理佣金每月结算一次，以当月最后一日作为结算日。结算经双方审核后，自结算日起 7 日内由甲方向乙方付清该月佣金的90%，剩余10%在完成本阶段销售期计划销售任务并交接完手续后一次性付清。
（四）销售代理佣金的具体结算支付方式
1. 在销售代理标的销售期间，购房户一次性全额付清购房款并签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，乙方即可按照甲方当月实际累计收到的款项获得代理佣金；
2. 如属于按揭付款方式，购房户向甲方交纳首付款并签订《商品房买卖合同》并向银行提交相关办理按揭所需材料及签订贷款协议后，乙方即可获得代理佣金；
3. 如属于分期付款方式，购房户按甲方约定的回款进度支付房款达到 50 %并签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》后，乙方即可获得按该商品房实收房款部分产生的代理佣金的60%，房款收回80%以上，甲方将剩余佣金支付给乙方。
（五）按国家有关规定鉴定为房屋质量问题而引发的构成用户退房等问题，其乙方的销售佣金为50%。
（六）乙方不得低于甲方销售基价进行销售，如遇特殊情况由甲方书面授予或经甲方签字同意低于基价成交的，乙方的代理佣金按实际销售价格计算提取。
（七）在乙方独家代理期间，所有本项目合同标的内的销售和出租额均为乙方业绩。
六、违约责任
1. 甲、乙双方应本着真诚合作的精神，认真履行协议义务，任何一方违约，应向对方支付违约金壹拾万元整，造成损失的，应予以赔偿，具体赔偿金额按实际损失确定。
2. 甲方不按协议约定向乙方支付佣金，应按照应付佣金每日0.5 ‰承担滞纳金。
3. 乙方组织销售不力，连续两个月不能完成销售计划的，甲方有权要求限期改进，自书面通知之日起，一个月内仍未能达到计划要求，甲方有权中止协议，并书面通知乙方，一个月内完成工作交接，甲方每个月的处罚之外另将佣金总额10%的保证金作为违约金。
4. 甲方如长期不能向乙方支付佣金，或有严重违约，乙方有权提前一个月书面通知甲方中止本协议，同时甲方必须向乙方支付协议终止前销售房屋的佣金。
5. 乙方泄露甲方项目资料、商业机密的，应承担违约责任并赔偿甲方损失，甲方保留追究相关责任人的相关法律责任。
七、争议解决
凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，甲乙双方通过友好协商解决，协商不成时，双方有权诉诸法律解决。
八、其他
1、由于不可抗力或政府因素致使本协议无法履行时，甲乙双方应及时协商解决。
2、本协议未尽事宜，或在协议有效期内需增减条款，甲乙双方经协商同意书面签字后，可作为本协议补充协议，与本协议具有同等法律效力。
3、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。
4、本协议自签字盖章之日起生效。

甲方单位盖章： 乙方单位盖章：

甲方代表签字： 乙方代表签字：

2011年 月 日 2011年 月 日

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