项目首次开盘策略报告PPT课件.ppt

1汇东郦城首次开盘策略建议南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司2008年5月2思考一：能否在仅一个月的时间内，引起市场关注，达到思考一：能否在仅一个月的时间内，引起市场关注，达到项目销量最大化？项目销量最大化？加强营销推广力度，不仅仅通过目前的电视、报纸、网络等媒体来推广，同时，需要利用精确传导方式，通过短信、电话沟通等多元化直销推广渠道与客户进行点对点的沟通，提升项目蓄客量，促进销售。思考二：如何通过首次开盘，产生轰动效应，保障发展商思考二：如何通过首次开盘，产生轰动效应，保障发展商首次开盘首次开盘80008000万的保底销售目标？万的保底销售目标？针对目前的项目发展背景，宝资天认为，开盘前应利用大型活动做强势推广，引起市场及客户关注，一方面提高市场关注度，突显项目亲和力，另一方面通过开盘前活动吸引大量意向客户，为项目首次开盘蓄势。3开盘策略纲要v开盘背景分析v累积客户分析v价格策略v营销推广策略v销售促进策略v项目开盘工作具体安排4开盘背景分析纵观近期南宁楼市的表现，较前几月较为活跃，开盘项目有所增加，有6个楼盘进行开盘销售，在开盘放量方面相对上月有所增加，所有开盘楼盘放量均在百套以上。价格方面没有没有过大浮动，各项目大致维持上一次开盘的价格线，首次开盘项目定价均较为谨慎销售方面较为乐观，4月份开盘项目均售出80套以上数量，在目前市场情况下为较良好的销售成绩。南宁楼市综观分析5开盘背景分析 四月凤岭板块房地产市场进一步延续了三月的平静，各楼盘推广活动非常少，进行开盘推售的楼盘也相当少，仅有蓝山上城于本月下旬进行开盘销售，其余各项目均在消化余量。但是我们可以看到，在凤岭板块平静的表象下，各大楼盘蓄势待发，将在不久有一个较大的市场释放量！凤岭板块楼市分析6开盘背景分析预约楼盘涌现，市场释放即将来临。4月凤岭板块市场最突出一个特点是预约楼盘涌现：英伦18、保利21世家、莱茵湖畔、裕丰英伦、领世郡1号、金龙理想1号、塞纳维拉花园等项目均在本月开始预约，预计将在5月底6月初将有较大的市场释放量。项目价格平稳，供应量偏小。目前凤岭板块各在售项目价格均维持在上一次开盘销售价格上，由于市场并未完全明朗化，开发商与置业者仍处在胶结状态，各开发商在几个月以来并没有对本身项目进行提价，优惠折扣也相当有限，以4月唯一的开盘项目蓝山上城为例，折后均价4950元/平米，与其2007年12月30日开盘均价相差无几。凤岭板块楼市分析7楼盘名称楼盘名称推盘时间推盘时间所推组团楼层所推组团楼层主要产品结构主要产品结构销售价格销售价格销售情况销售情况和润园和润园08.3.291、2、3#楼42套146-227平米豪华四房、五房7500元/平米本期售完，二期即将推出梦之岛花园梦之岛花园08.3.15水漾蓝湾组团27#楼48套以90平米二房、120平米三房4800元/平米开盘售出约25套盛天茗城盛天茗城07.10.1开盘8#楼213套舒适三房、四房6300元/平米持续销售一期8#楼，还剩10余套，二期开始预约塞纳维拉花园塞纳维拉花园循环加推F组团F4F7#96套以130140平米三房6300元/平米目前售出不足30%，价位过高，进度较缓恒大苹果园恒大苹果园07.11.18开盘B5、13号楼紧凑两房、三房为主4200元/目前销售90以上，消化少量余量联盟新城联盟新城08年1月下旬加推加推9#楼约70套豪华140160平米三房5700元/平米9号楼目前售出约30套，即将推出5、6号楼英伦英伦1807.11.8开盘5号楼其中一单元 92套两房、三房4800元/平米一单元售完，4月19日起预约二单元92套金龙理想金龙理想1号号07.12.22开盘3#楼约200套97128平米三房4200元/3#楼少量余房，4月19日开始预约1#楼，于5月开盘四月份凤岭在售楼盘一览8楼盘名称推盘时间所推组团楼层主要产品结构销售价格销售情况莱茵湖畔08.1.6加推天鹅堡组团E1、E3栋300多套紧湊80110平米二房、三房为主4700元/E1、E3号楼基本售完，4月下旬开始预约E2号楼，于5月底6月初开盘德瑞花园08.3.1加推5#B单元、3#楼约400套一房、二房、三房4950元/目前售90%以上，即将将推出2#楼裕丰英伦未定将推出3#、5#约160套舒适二房、三房1月19日所推7#剩十余套，3月22日开始对3、5#进行预约，预计在5月下旬开盘翡翠园08.1.1加推橙青庭30套舒适二房、三房5400元/持续在售橙青庭，可选户型较少，销售进度较缓蓝山上城08.4.26开盘保留其中一个单元，推出11号楼144套紧凑74106平米二房、三房开盘当天售出约90套领世郡1号预计5月20日160200平米三房、四房未定4月中旬开始预约保利21世家未定紧凑三房、四房未定4月26日起预约，预计6月开盘四月份凤岭在售楼盘一览9累积客户分析（该部分周五找罗琪要到资料后分析加入）10价格策略 就目前凤岭板块的楼盘销售价格而言，基本呈现以下几大特征：1、价格策略制定较为保守 2、价格上升幅度较小 3、综合运用多种促销手段，拉低实际销售价格 在售楼盘价格分析11价格策略介于目前整个南宁楼市观望氛围较浓的现状，整体销售均价无太大上升空间，我们建议采取低开高走策略，首批单位稍低于周边项目均价，使首批购买客户能享受到高于周边项目收益的价格优惠。首批单位价格稍低于项目均价，主要从两方面考虑，一是凤岭目前的市场消化能力较弱，一期产品的市值总计约1亿元左右，而要达到8000万的销售率，需销售80%的产品，存在较大的市场压力。二是一期在产品品质上要稍逊于后期开发的产品，即使是与周边楼盘比，也无太多亮点可说。价格策略制定的指导思想12营销推广策略亮相-延续-强化-创新13 房博会作为郦城项目的首次亮相，取得了良好的市场反响。活动制造了足够的视觉震撼效果，吸引了众多市民的踊跃参观及各大媒体的追捧报导，汇东郦城成为了今年南宁房地产博览会最大的亮点，风尚大盘独有气质在城市中迅速蔓延开来。“汇东郦城”、“风尚盒子”、“鲜花”成为了城市最热点的话题新闻。那么在开盘前的一个月中，我们将继续沿革房博会所营造的风尚氛围，并结合活动节点，不断强化消费者心目中的郦城风尚印象。营销推广策略14延续（第一周）延续（第一周）1延续房博会在消费者心目中留下的风尚印象，通过板报引起消费者的回忆2强化（第二周）强化（第二周）3以价格为诉求点，通过活动创新的方式，制造新的话题，让消费者领略郦城所倡导的风尚理念创新（后续）创新（后续）不断重复风尚的概念，并在推广中逐渐导入产品的销售信息营销推广策略15之一：线上媒体推广策略电视除利用原定媒介计划中的电视媒体投放外，新采用广西都市频道的广告时段，进行房博会活动的回顾和产品卖点介绍。报纸持续对风尚进行平面演绎，并加入产品的卖点诉求户外结合项目的价格发布节点，可适时更换葫芦鼎大桥户外高杆的画面或新增户外资源短信发布对意向客户和公司数据库中符合目标对象特征客户发送项目信息和销售信息。网络利用时空网除进行项目信息和销售信息的传递外，还将围绕项目所举行的活动进行一系列的配合炒作。16之二：线下活动营销策略v在进行广告投放的同时，通过举办线下活动，加强与意向客户的沟通，并且可以通过掌握客户的置业心理、具体人数，对6月份的开盘做好相应的准备工作。v计划在开盘举办两场规模较大的活动，时间初步安排在5月17日和5月30日，活动的主题初步规划为“汇东郦城风尚价格发布会”和“汇东郦城风尚生活秀”。17之三：现场包装策略售楼部外场工地挡板售楼部外场道旗售楼部内场内饰布置策略18之四：主要销售道具制作及销售资料的补充户型看板的调整制作楼书制作户型单张的加印19销售促进策略作为初次入市的新盘，我们建议在购房优惠上作出更大的让利措施，造成开盘当天抢购的场面，提升项目的人气。初步规划的促销措施有：常规折扣：按揭99折，一次性97折 开盘优惠：参加活动集花贴，每个花贴可抵500元 预约前X名客户送大奖2888元、1888元、888元，购买楼中楼送5888元 开盘大奖：开盘当天购房客户幸运大抽奖，在本次活动中提前向市场公布；一等奖1名：购房奖金88888元、二等奖2名：购房奖金66666元。20