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东营住宅市场现状及发展趋势分析
综述：由于房地产行业以其特殊性和重要性在国民经济的发展中发挥着不可替代的支柱性作用而备受关注。纵观行业的发展历程，从最初的分配制度到市场经济，房地产行业经过了较长时间的飞速发展期，但因粗放发展引发的投资增长过快从而导致经济过热等一系列问题出现之后，政府通过政策、土地、金融、税收等多方手段进行宏观调控，收紧市场供应，打击投资投机性需求。于是自2010年以来，全国房地产市场经历了前所未有的重创阶段，东营市场也受到颇多影响，至2011年，整个市场成交量跌入冰点。不过，随着2012年刚需产品需求量的增大，中小户型盘活市场，打开了行业量价齐升的新局面，促使行业市场进入一个趋于理性化发展的转型回暖期。
2013年，房地产迎来发展的关键时期，而今年东营的市场情况整体表现为上半年稳中有升，下半年竞争加剧的态势，下面将从几个方面入手，对市场进行较综合地评析，以期为项目的建设提供有力可行的依据。
行业政策刚柔并济 加快建立房地产市场健康发展长效机制
今年2月20日，国务院召开的常务会议明确了房地产市场的调控工作，提出了新“国五条”的政策措施，并于3月1日发布新“国五条”细则，再度给楼市调控加码。新“国五条”政策进一步强化原有“国五条”的政策力度，规定强化征收个人所得税、房产税扩围及外来务工人员纳入住房保障体系等新内容表明房地产调控方式开始转变。
新一轮的政策方向重在加快建立房地产市场健康发展的长效机制,政府通过实施限购、限贷、提高二套房首付款比例及扩大房产税试点范围等措施严厉打击投资投机型购房消费需求的同时，也加大对刚需及改善型置业的支持力度。6月19日，国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议中再度提到支持居民家庭首套房自住购房信贷需求，一方面利用差别化需求刺激刚需产品的消化，另一方面通过巩固调控成果稳定经济增长。
东营的房地产市场受政策性影响的波动向来不大，加之今年以来满足基本住房需求政策导向，东营刚需及改善类住房市场持续向好，降低了消费者持币观望的消极购买心理。
实施稳健的货币政策 差别化信贷体系愈加深化
由于受新一届领导人放缓经济发展，盘活存量资金，支持实体经济发展的政策影响，央行拒绝救市，通过金融之手调整经济结构。据息，6月20日当日，银行间隔夜回购率再创新高，最高达到30%，周回购率最高达到28%，这表明银行方面资金流动性十分紧张。
尽管银行方面面临着前所未有的“钱荒”局面，但是中央仍然坚持发挥财政、金融、价格的杠杆作用不放松的态度，优化资源配置，调整经济发展速度。而此前业界对于央行下调准备金率以及投入千亿资金紧急救市的消息未见实施，不过在房地产相关的金融政策方面，今年主打以“稳”为主，保持合理住房需求，支持首套房利率优惠及首付优惠等差别化信贷政策，在一定程度上增强了购房者的信心。
土地储备与供应量充足 土地成交溢价率大幅回落
今年上半年，我市共出让国有建设用地1310.86万平方米，挂牌出让224宗，出让面积为852.7万平方米。其中，工业用地出让面积最多，达到397.98万平方米，普通商品房用地出让67宗，出让面积为269.2万平方米，商业用地46宗，出让面积为114.86万平方米，其他类型用地出让面积较小，综合占量不到总出让面积的10%。
我市1-6月份共成交国有土地173宗，成交面积为810.99万平方米，成交面积占供应面积的61.9%，涉及房地产相关用地70宗，共304.91万平方米。成交价格方面，上半年成交仅有利津县一宗普通商品房住宅用地溢价率达到92.71%，其他房地产相关用地多以底价成交，不过土地成交保持较低溢价率并不代表土地成本有所降低，就地面价格而言，二季度为1104.1元/㎡，相比一季度1104.79元/㎡略增5.98%。
2013年上半年各类土地供应与成交面积占比示意图：

从土地成交区域分布情况来看，2013年上半年东营本级市成交国有土地435.78万平方米，成为全市成交量最大的区域，达到全市国有建设用地供应总面积的53.7%。同样，东营中心城房地产相关用地面积成交最大，为201.32万平方米，其次是垦利县，成交面积为57.24万平方米，这表明未来几年内，东营中心城仍是各大房地产开发企业角逐的主战场，尤其以东城开发区、北延地带、南展片区、及新区版块、耿井板块最为突出。同时，开发商紧抓县区市场不放松，通过向垦利市场的扩散转移来缓解中心城市场带来的压力。
市场环境整体向好 新房交易量价齐升
2013年上半年新房成交量平稳，我市1-6月份商品房网上签约8016套，签约面积111万平方米，其中，普通商品房成交7614套，成交面积104.62万平方米。从成交情况分析，今年的成交走势相对稳定，除2月份受春节影响成交量跌入低谷以外，其他月份成交形式良好，月均成交量均在1500套以上。价格方面，除个别时间段以外，自2008年以来新房交易价格保持上升趋势，2011年均价4298元/㎡，2012年上升到4422元/㎡，而2013年二季度新房交易均价达到5348元/㎡。

2013年计划共有42个项目推新，即将上市的纯新楼盘共26个，推新楼盘主要集中于开发区版块和东城中心版块。上半年推新的楼盘销售情况良好，如锦尚天华、阳光100东方海等项目推盘当天即告售罄，从近期开盘的楼盘来看，城市之星、悦来新城二期、理想之城锦兰园等项目开盘销售率均在八成以上。
目前东营商品房以刚需、改善为主，投资性比例较小，在调控坚持从严的基调下，随着市场预期的变化，房价大幅上涨动力不足，同时随着更多品牌开发商的进入和本土地产商的蜕变，东营房地产市场将出现更多高品质产品，价格方面存在一定上涨空间。
去库存压力明显 未来市场竞争加剧
2012年以来，随着商品房现房销售成色不足及前两年开发项目逐渐完工，东营市商品房待售面积大幅攀升。全市商品房待售面积51.3万平方米，同比增长10.4%，住宅待售面积47.5万平方米，同比增长10%。市场上仍然存在区域性和结构性的供过于求的局面，库存压力尚未得到明显缓解，后市面临较大消化压力。
2013年下半年将有不少新项目积极入市，如爱家·中央豪庭已通过前期的广泛宣传获得了大量储备客户，仅首期认筹就达到1000余组的蓄客量。而中南世纪锦城、万里明著、恒大棕榈岛等全新项目的开盘，以及锦尚天华二期、阳光100波谱公馆、城发花园二期等推新项目更将市场推向又一个竞争的高潮。
另外，保障房的开发建设分流部分客户资源，据统计，2013年东营市新建保障性住房6631套，虽然年计划量有所减少，但保障房建设仍是重要政策着力点。
综上所述，面对整体向好且日趋理性的市场局面，房地产开发企业不仅要踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品外，还要深入研究行业发展规律，紧跟市场预期，增强产品适应能力的弹性空间，以更加专业的水准开发更具竞争力的精品楼盘。

营销部 张倩