东升房地产市场总结PPT课件.ppt

2011-2013东升房地产市场总结2011年东升区域房地产开发情况 2011年东升在售项目有11个增量：2011年1-12月住宅新增4007套，新增面积为428839.62，新增套数相较去年增幅为48%；销量：2011年全年成交3795套，成交面积362742.54，成交均价4050元/，与2010年相比量跌价升；存量：截止到2011年12月底住宅存量3739套，与2010年12月底住宅存量2000套相比，同比上涨46.5%，存量逐步在增大。一、2011年东升镇房地产市场概况一、2011年东升镇房地产市场概况60以下以下60-8080-9090-100 100-120 120-144 144-180 180以上以上0200400600800100012001400691647327411202869202132011年东升住宅新增数量（单位：套）2011年东升新增住宅4007套，占中山西北镇区新增量的29%，是西北镇区新增数量最多的镇区，其中主要以中小户型为主，刚需类户型80-120占了总新增量的67.13%，从新增数据可看出，开发商瞄准的是紧凑型以及舒适型的刚需单位，迎合东升以刚性需求为主的市场，其中100-120的舒适型刚需三房增量最为突出。主打面积段2011东升销量分析：2.成交3795套，成交量位列全市第五，市场潜力巨大 从2011年24个区域成交情况来看，东升镇成交3795套，成交量较去年有较大幅度的增长，随着东升小家电产业的发展，外来务工人员不断增多以及小榄镇在售项目少，价格高，导致大部分刚需购房者外溢，而东升镇主打刚需户型，价格远低于小榄，成为大部分刚需购房者首选置业地。2011东升市场存量分析：3.大面积首改户型难销，去化刚需户型为主区域住宅存量（套）比例（%）区域住宅存量（套）比例（%）坦洲镇927217.42%南区11832.22%东区44368.33%三角镇11002.07%三乡镇43618.19%黄圃镇9351.76%沙溪镇43338.14%神湾镇9111.71%开发区42918.06%板芙镇7971.50%东升镇37397.02%阜沙镇7321.38%石岐区33566.30%南头镇6801.28%五桂山25764.84%大涌镇5681.07%东凤镇23964.50%港口镇4710.88%西区23884.49%横栏镇4350.82%南朗镇22804.28%民众镇2110.40%小榄镇16283.06%古镇镇1530.29%截止至2011年12月31日，中山市住宅总存量53232套，东升存量为3739套，占全市存量比例的7.02%，因为东升镇外来务工人员较多，又吸收一部分因接受不了小榄房价外溢的客户，造成了东升刚需户型需求量大的特点，还有年初开发商增加大面积供应量的原因，造成剩余的大面积首改户型较多，其中120-144存量为1047套，占总存量的28.3%，100-120存量866套，占总存量的23.16%，为后市增加不小的销售压力4.2011年东升房地产市场总结 2011年，东升楼市在市调控下依然保持了比较高的成交量，均价增幅也较平均，同比去年受调控的大起大落来说，今年的市场更显得成熟，虽然11月中山出台限价令，但对于楼价不高又以刚需为主的东升市场根本起不了根本性的作用。预计后市东升楼价依然保持坚挺。2011年的新增产品数量巨大，供比约为2:1。因此造成了2011年底市场存量的大幅攀升,以120-144改善户型为主，这也为后市的消化带来了非常大的挑战。2012年东升区域房地产开发情况京珠花园京珠花园丽景名筑丽景名筑丽景名筑丽景名筑世纪豪庭世纪豪庭旭景花园旭景花园朝朝阳阳花花地地茵华花园茵华花园京珠花园京珠花园朗晴名门朗晴名门朝阳花地朝阳花地名都华庭名都华庭银信花园银信花园茵华花园茵华花园誉东名苑誉东名苑丽景名筑丽景名筑世纪豪庭世纪豪庭旭景花园旭景花园森美假日森美假日2012年东升新增项目1个，在售项目有12个一、2012年东升镇房地产市场概况增量：2012年1-12月住宅新增2397套，新增面积为256417.6，新增套数相较去年下降67%；销量：2011年全年成交4932套，成交面积529495，成交均价4103元/，与2011年相比量价齐升；存量：截止到2012年12月底住宅存量2814套，与2011年12月底住宅存量3739套相比，同比下降33%，存量逐步在减少。2012东升镇货量统计分析1.新增货量2397套，供不应求 2012年底东升镇存货量2814套，12年东升镇新增2397套，较去年下降67%，受经济好转的影响，12年销售量攀升到4932套，供比达到1:0.8，造成供不应求的局面，原因是12年东升市场新增纯棉时代一个小体量项目，供应端相对低迷，但12年市场政策利好，需求量得到进一步释放。2012东升区域新增货量分析2.供应端走低，刚需户型成主流二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅复式020040060080010001200140069812703494040新增新增户型分布型分布6.22%20.07%17.10%29.87%22.90%3.05%0.79%新增面新增面积积段比例段比例60-8080-9090-100 12年东升区域总新增2397套，较去年下降67%，各开发商受去年低迷的销量以及库存积压量双重影响，均不敢推太多新货，市场供应端表现低迷，新增产品主要集中在90-144的三房两厅和二房二厅刚需户型，分别新增1270和698套，分别占新增总量的52.98%和29.12%。2012东升镇各户型销量分析3.总成交4932套，100-120面积段受热捧60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上0200400600800100012001400160018001048595186416251076215122012成交面成交面积段分布段分布 在市场需求逐步释放及经济快速发展下，东升市场出现了百花齐放的现象，12年东升区域成交量最大的是100-120面积段的户型，成交1625套占总成交量的32.95%，120-144成交1076套，占总成交量的21.82%，80-100成交1815套，占总成交量的40%。可见80-120面积段的户型最受热捧。热销面积段一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月05001000150020002500300035004000450050003389424340814170431740064153427540364209421841362012东升住宅成交均价2012东升区域成交均价分析4.全年价格平稳，保持4100元/均价 12年东升区域成交均价较为平稳，受11年房地产市场明显下滑影响，本年度住宅均价以3389元每方开局，同时也是12年楼价回升的分水岭。因为12年只有一个新增项目，供求的相对失衡推动整个市场保持上行，其中5月份为最高4317元/，之后因为楼市淡季价格缓慢回落，但一直保持在4100元/的均价。5.2012年东升区域房地产市场总结 2012年，东升楼市摆脱了11年楼市低迷的影响，在供应量不足的情况下销售量较去年出现一个井喷的态势，总成交量排名全市第五。随着大市场的好转，住宅的价格也由去年的“3”字头变成“4”字头，东升成为中山北部镇区房地产市场最炙手可热的区域。2012年的新增产品数量偏少，供比约为1:0.8。因此造成了2012年成交均价不断走高，供不应求的局面。刚需三房户型仍然是东升区域最抢手户型，预计2013年随着新项目的开售以及各项目加推，该局面会被打破。2013年第一季度东升区域房地产开发情况京珠花园京珠花园丽景名筑丽景名筑丽景名筑丽景名筑世纪豪庭世纪豪庭旭景花园旭景花园朝朝阳阳花花地地茵华花园茵华花园京珠花园京珠花园朗晴名门朗晴名门名都华庭名都华庭银信花园银信花园茵华花园茵华花园誉东名苑誉东名苑朝阳花地朝阳花地丽景名筑丽景名筑世纪豪庭世纪豪庭旭景花园旭景花园森美假日森美假日富湾国际富湾国际锦绣龙湾锦绣龙湾 2013年东升新增项目2个，在售项目有14个（截至2013.5）一、2013年第一季度东升镇房地产市场概况增量：2013年1-3月住宅新增1041套，新增面积为115653.13，新增套数相较去年第一季度增幅为42%；销量：2013年第一季度成交2396套，成交面积250310，成交均价4265元/，与2012年相比量价齐升；存量：截止到2013年3月底住宅存量2815套，与2012年第一季度住宅存量相比，同比上涨50%，存量逐步在增大。2013第一季度东升镇货量统计分析1.新增货量1041套，供求失衡 2013年第一季度东升镇存货量2815套，第一季度东升镇新增1041套，新的一年政策尚不明朗，许多开发商在驻足观望或在制定营销计划，13年增加的项目尚未入市，导致第一季度市场新增量不足，较多楼盘都是在售去年存货。截止到3月，销售量为2396套，供求明显不平衡。纯棉时代嘉宏世纪豪庭朗晴名门丽景名筑银信花园050100150200250300536822427555第一季度销售货量统计 13年第一季度总销售1035套，占在售总货量的26.8%。东升市场本身潜在需求量大，在“国五条”政策逐渐明朗后，处在观望的刚性买家纷纷涌现，沉寂的市场得到释放，从而拔高成交量。从成交量可看出市场后劲十足。2013东升第一季度销售货量分析2.第一季度去化1035套，需求量巨大60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上01002003004005006007002218162633864247210114第一季度成交面第一季度成交面积段分布段分布0.92%7.55%26.13%14.11%26.79%19.70%4.22%0.58%第一季度成交面第一季度成交面积积段比例段比例60以下60-8080-90 13年第一季度随着政策和市场的明朗，刚需群体被进一步挖掘。成交面积段主要集中在80-100、100-120、120-144，它们分别成交了964套、642套以及472套。占总销售量的86%。受“第二套房首付比例提高的7成”风传的影响，120左右的首改房成交量明显增加。2013第一季度销售面积段分析3.100-120户型持续受热捧2013第一季度存货量分析4.存货量2815套，主力户型存量占比重大 13年第一季度存货量中，三房二厅存量最多有1612套，其次是二房二厅629套，这两种户型都是东升市场的主力户型，90-120面积段占的比重比较大，占了存量中的34%，对于第二季度来说，该阶段存货量相对充足。二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅公寓复式02004006008001000120014001600180062916123543861120第一季度各第一季度各户型存型存货量量2.13%6.47%7.42%15.10%18.90%32.61%13.64%3.73%存存货货量面量面积积段比例段比例60以下60-8080-9090-1002013第一季度东升区域成交均价分析4.价格平稳上升，市场趋势明朗 受春节淡季影响，一月份以4155元每平方的价格开局，年初大部分楼盘在制定营销计划没新货推出，在售产品较少，价格比一月份有微幅的上涨。3月份随着“国五条”阴霾的散去，整个市场量价一起飙升，3月份均价上升到了4433元/。一月二月三月40004050410041504200425043004350440044504500415542074433第一季度成交均价分析第一季度成交均价分析5.2013年第一季度东升房地产市场总结 2013年第一季度各大楼盘以销售存量为主，并且2月份是传统的春节淡季，市场进入冷淡状态，与年前的火热场面反差明显，从成交占比来看，120以上的产品所占市场份额略有提高，占比达45.42%，较上月上涨了3个百分点。可见本月改善型产品市场接受度较高。“二套房提高首付至7成”的风传一定程度上加速了改善型客户群的成交速度 从市场供应量来看，2013年第一季度的新增产品数量偏少，供求比约为1:0.6而销多于供，所以去化周期有所缩短，第一季度商品住宅去化周期大约为12个月。由于东升市场的持续火爆，一片欣欣向荣，开发商不断地拿地，相信后期会不断有新货涌入市场，价格上涨速度会有所减缓。2013年东升镇各在售项目分析朗晴名门项目地址项目地址中山市东升镇勤政路22号开发商开发商广东新龙基集团有限公司占地面积占地面积 85588平方米建筑面积建筑面积25000平方米规模规模二期开发容容 积积 率率2.8物管物管公司公司龙基物业主力户型主力户型86-120平方米 二房、三房售价售价4300元/20132013推售推售86、88二房 87、112三房【营销窥探营销窥探】1.客户以本地为主，外来务工者，刚需购房者。2.目前在售20栋86、88二房单位，均价4300元/，87、112三房单位，均价4600元/，其中购房16栋单位，加2万元可获赠一个带产权地下小车位。户型点评户型点评户型面积117户型类别三房二厅二卫户型朝向东南向位置7/9栋03户型价格区间4300-4800户型特点1.布局合理，方正实用2.双阳台，采光通风极佳3.简洁明亮，动静分明缺点1.次卧室面积偏小朗晴名门主力户型分析2013年东升镇各在售项目分析茵华花园项目地址项目地址中山市东升镇坦背市场正对面开发商开发商中山市华盛房地产开发有限公司占地面积占地面积 80000平方米建筑面积建筑面积25000平方米规模规模三期开发容容 积积 率率2.76物管物管公司公司华隆物业管理有限公司主力户型主力户型100-134三房、四房144-231复式售价售价4500元/20132013推售推售108-135平方米三房、四房。【营销窥探营销窥探】1.客户以本地为主，刚需购房者，改善型客户2.目前在售108-135平方米三房、四房单位，均价4500/平方米茵华花园主力户型分析户型点评户型点评户型面积108户型类别三房二厅二卫户型朝向南向位置11/15栋03、4户型价格区间均价4200户型特点1.户型方正，布局合理2.带生活阳台，实用性高3.简洁明亮，动静分明缺点1.大厅较窄，不够大气项目地址项目地址中山市东升镇高沙村开发商开发商中山市丽景集团有限公司占地面积占地面积 190000平方米建筑面积建筑面积700000平方米规模规模三期开发容容 积积 率率2.65物管物管公司公司丽景物业主力户型主力户型90-134平方米两房、三房、四房售价售价4500元/20132013推售推售98两房，120三房【营销窥探营销窥探】在售一期现楼52N+1两房，均价4800元/，二期西西里组团90平米舒适两房4300元/，父亲节当天现场开展数字油画，快乐美工坊等，同时推出20套90左右的舒适两房特惠单位，3800元/起，均价4000元/。全新组团90134两房、三房、四房即将启动认筹！2013年东升镇各在售项目分析丽景名筑丽景名筑主力户型分析户型点评户型点评户型面积98户型类别二房二厅一卫户型朝向南向位置二期楼王价格区间均价4500户型特点1.270度飘窗，视野宽阔2.双阳台设计，小巧灵动3.简洁明亮，动静分明缺点1.户型不够方正，棱角较多THANKS FOR YOUR TIME.2013.04