邦泰置业有限公司彩虹城建设项目申请报告.doc

第一章 概论

1.1项目申报单位概况
1.1.1项目名称：
河南邦泰置业有限公司彩虹城建设项目
1.1.2项目承办单位：
河南邦泰置业有限公司
1.2项目概况
1.2.1项目拟建地址
迎宾大道与312国道交叉口西北角
1.2.2项目建设依据
随着国家停止实物分房，实行住房分配货币化，住房金融服务进一步完善，使我国住宅建设完成了由计划型向市场型的重大转变。这一市场的特点是，个人购买商品住宅的比例达到了94%，而居民的购买力和购买需求直接决定了商品住宅的销售。同时，国家有关部门明确提出，住宅建设必须改变目前存在的面向高收入阶层，赚取高额利润的开发倾向，应定位于中低收入居民，体现最广大人民群众的根本利益。
商业地产在我国的起步比普通住宅较晚，但却展现出较强的生命力。它的蓬勃发展首先同中国总体经济发展情况密切相关，持续20几年中国经济以9％的速度高速增长。整个经济增长是商业发展和商业地产发展的最基本的基础。第二，城市化发展的动力，是商业乃至商业地产发展的一个推动力，城市化的建设也使更多人进入到城市，创造更多的城市消费群体。城市的聚集作用和带动作用非常明显。第三，商业地产发展的基本背景就是消费结构快速升级的带动。第四，国内外诸多资本投入到商业地产开发中，客观促进了商业地产的发展。第五，城市化推进过程里，旧城改造和新城的建设。我们的城市在城市化过程当中，不断拉大城市框架，带动了这样一些商业地产结构的调整和新的商业地产的开发。需求量是相当大的。
1.3研究过程及内容
2011年6月，我公司受河南邦泰置业有限公司委托，派专业技术人员组成项目组，开展本项目的外业调查工作，项目组根据项目具体特点及项目单位对本项目有关要求，编制了本项目工程申请报告。
1.4研究工作依据
①项目申请报告编制委托书；
②《河南省十一五基础设施发展计划》；
③项目承建单位提供的有关本项目的基础、技术资料等。

第二章 项目建设的条件及必要性

2.1项目建设的自然条件
2.1.1地形、地貌
内乡县位于南阳盆地西沿，伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。全县地势北高南低，由西北向东南逐渐倾斜，山区、丘陵、平原、河川多种地形相同。北部伏牛山脉主峰及山岭呈东西走向，峰峦叠峙，山高林密；西南部为浅山岗坡，属伏牛山余脉，沟壑纵横；中南部系南北走向的黄土丘陵及条带平原，湍河、默河、刁河、黄水河为境内四大河流。
2.1.2气象
内乡县气候属北亚热带大陆性季风气候，处在北亚热带北界，具有由北亚热带向暖温带过渡的特点，兼有南北气候之长，气候温和，雨热同季。区域内年平均气温15℃，最冷为1月份，极端最低气温为-14.4℃，最热为每年的7月份，极端最高气温为42.1℃；降雨量750～850毫米，年平均降雨量为790.8毫米，年降雨量多集中在6月至8月份，占全年降雨量的63.2%，暴雨多为短历时。年平均日照时数1973.6小时，全年平均无霜期220天。
2.1.3地质
南阳地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川——维摩寺——新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系。
在瓦子穴——乔端与商丹——西峡——镇平两大断裂之间发育加里东造山带，在强烈的板块挤压碰撞过程中，地层发生褶皱和变质，并伴有岩浆侵入，地质构造发育，形成了现在的地貌形态。
项目区内地层为上元古界和下古生界加里东构造层，在坳陷盆地为白垩系陆相碎屑沉积，以及第四系松散堆积物和花岗岩或花岗闪长岩侵入体。
2.1.4地震烈度
南阳市位于华北、西南强地震带与中南弱地震带之间，受区域性较大控震构造与较小发震构造的影响，形成了震级小、震源浅、烈度大、地震活动弱等特点，历史上发生过多次地震。据统计资料表明，有史以来，南阳市共发生地震60余起。总的来说，项目区域是我国大陆地区上地震活动水平低的一个地区。
根据《中国地震动参数区划图》（GB19306-2001）的划分，本区地震动峰值加速度系数不大于0.05g，对应国家地震烈度区划，路区为小于Ⅵ度。
2.1.5水文地质
区域河流水系属长江流域汉水水系：路线所经河流为湍河及其支流，区域内地表水丰富。区内地下水类型主要有：基岩裂隙水、岩溶水及孔隙潜水。基岩烈隙水主要赋予片岩、片麻岩以及花岗岩中，片岩裂隙细小，水量不大；片麻岩和花岗岩裂隙宽度较大，延伸较远，储水空间大，导水性强，特别是构造带为良好的储水结构，主要接受大气降水补给和远程构造裂隙补给，地下水往往以潜流形形式排泄于沟谷中。由于山高谷深，植被繁茂，枯枝落叶对降雨起滞流作用，地下水以潜流形式教经常补给沟谷，所以山高水高。岩溶水主要赋予大理岩中，在与片岩接触带往往形成地下水汇集带，沿着层面以泉的形式出露，为人畜用水水源。潜水主要储存于河流沟谷中的砂砾石层内。
2.1.6工程地质评价
项目地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西或北西向，次为北东向、北北东向延伸。该区内发育有不同时期的构造形迹，其中维向构造体系尤为发育，构成了基本的构造格架，形成了一系列北西——南东向的褶皱带、断裂带、变质岩带和岩浆岩带。
综合评价：本区域工程地质条件良好。
2.2项目所在区域建设条件
彩虹城建设项目具有得天独厚的优势条件
2.2.1地理位置优势
开发项目选址位于县城湍东新区，邻近湍东二中，菊潭学校，教育资源丰富。
2.2.2交通通讯条件优势
交通方便，紧邻宛坪高速出口，宁西铁路内乡站，邮电、通讯也很便利，内乡县邮电局程控电话系统，内乡县有线电视台与其它通讯手段为小区保障畅通，直入各户。
2.2.3给水、供电优势
该商住小区按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。
2.2.4地形地貌优势
整个小区地势平坦，无拆迁任务，便于直接开发，四周无任何污染源，较大噪声源。
2.2.5工程地质及水文地质
该地区位于湍河东岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。
内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震八级建设。
2.2.6气象资料
年平均气温：14.9℃
极端最高气温：45.1℃（7-8月）
极端最低气温：-21.2℃
年最大降水量：1290.1mm
年平均相对温度72%
绝对温度：14.0mp
常年主导风向：东北风（冬季）
东偏南风（夏季）
最大冻土深度：200mm
最大积雪深度：250mm
基本风压：35kg/m2
基本雨压：30kg/m2
2.3建筑材料及运输条件
2.3.1石料
根据调查，项目所在区域优质石料分布较小，工程用石料主要来源内乡县灵山，通过公路直接运往工地。但必须经试验其材质合格方可使用。
2.3.2砂、砂砾
工程用砂料来源于湍河内开采，湍河内砂砾料品质优良，可直接挖取利用，通过公路直接运往工地。
2.3.3其它材料
该项目所需其它材料在市场供应充足，目前价格平稳，而且能够就地取材，便于施工，符合施工条件。
水泥：主要货源有空后水泥厂、泰隆水泥厂，他们规模大，信誉好，产品质量优，价格平稳。
钢材：各种型号钢材均可购到，而且质量有保证。
砖的供应：内乡砖厂甚多，且质量稳定，能够保证工程质量。
2.4项目建设的必要性
内乡县总面积2465平方公里，人口63万人，改革开放以来，随着电力交通、通讯等城市基础设施发展迅速，尤其是随着宛坪高速公路和宁西铁路的建成通车，有力的吸引着中外客商，从而也促进内乡县的外来商户和城市人口猛增。这些人员进入城市给我县原有的房地产市场带来一定冲击，加之城镇原有居民受各种广告和推广概念的引导，接受新生事物的能力在某种程度上有了一定的提高，住房观念也有了很大的改变，消费心理由居住型逐步向舒适型转变，并有向享受型转变的趋势，这些都有力的刺激了我县住房消费的升温。

第三章 项目建设的社会条件

内乡县地处豫西南，位于伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。内乡县总面积2465平方公里，人口63万，辖16个乡（镇），289个行政村。
内乡县矿产资料丰富，聚宝藏珍，目前已发现有金、银、铀、石墨、大理石、矽线石、高岭土等金属和非金属矿产30多种。矽线石、石墨、金矿、花岗岩、大理石等具有储量大、质量好、品位高、易开采等特点，尤其是矽线石矿储量超过1000万吨，精矿三氧化二铝含量达58.9%，储量和品位均居全国第一。大理石、花岗岩、石墨、海泡石等远销日本、欧洲和东南亚各国。
内乡县主要粮食作物有小麦、玉米、大豆、水稻、红薯等；主要经济作物有棉花、烟叶、芝麻、花生、食用菌、朝天椒、龙须草等；林果资源有松、杉、泡桐等用材料30多种和苹果、柑桔、板栗、柿子、油桐、生漆等经济树20多种及猴头、木耳、蘑菇等繁多的土特产品。中药材有山萸肉、杜仲、天麻、辛夷、桔梗等，其中山萸肉年产25万公斤，占全国产量的六分之一。境内生物种类繁多，有珍贵的野生动物资源。
改革开放以来，内乡县经济和各项社会事业取得了长足发展，2009年，内乡县实现生产总值98.52亿元，其中第一产业实现25.89亿元，第二产业实现46.60亿元，第三产业实现26.03亿元，分别上年增长4.6%、11.4%和18.5%。

第四章 建设方案

4.1总平面设计
4.1.1彩虹城建设项目，坚持以人为本，结合周边环境，考虑到综合性生态平衡，建设设计的安全性、经济性、实用性，力争使整个小区功能齐全，设计合理，服务优质，舒适方便，在小区内设社区医疗服务站等服务设施，小区内的建设严格按照国家建设标准留足遮阳面和绿化带，种植花草树木，随身场所，并视其情况，建设立体绿化，屋顶绿化，力争使整个小区安静、舒适、方便、卫生。
4.2建筑设计
建筑的本质在于通过物质手段为人提供满足不同使用要求的空间，作为安居工程，其使用功能，建筑造型，装修标准，建筑层高，建筑物群体及其与周围环境的关系都影响着建设使用和管理服务效果。
4.2.1设计依据
（1）《采用建设设计通则》JG）37-87（试行）
（2）《住宅建筑设计规划》GB）96-86
（3）《建筑设计防火规范》GB）16-87
（4）国家人防工程标准 GB50038-94
4.2.2立面设计
根据小区周边环境，经过多次方案论证和比较，为使小区亲切、别致。建筑群外坪采用新型的防水彩色外墙涂料，与蓝天、草地构成一幅雅致、脱俗、亲切怡人的画面。
4.3结构设计
（1）小区内住宅为砖混结构，临街房采用框架结构。
（2）抗震结构严格按照8度抗震设防要求设计。
（3）基础方案根据场地质情况而定，若地质情况良好，地耐力较高，原则上采用天然浅地基础方案。
4.4给排水及消防设计
4.4.1设计依据
（1）小区规划图
（2）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88
（3）《建筑设计防水规范》GBJ16-87
4.4.2设计范围及供水量计算
（1）设计范围：本工程室内外给排水及消防设计
（2）供水量计算
用水单位
平均时（m3/h）
最大时（m3/h）
最大日（m3/d）
住宅
25.0

450
绕道路
3.0

10.0
绿化用水
3.0

25.0
公用设施
1.5
3.5
15.0
合计
32.5
58.5
500
消防用水量：室内5L/s，室外15L/s，共计20L/s，同一时间火灾次数按一次，火灾延续时间按小时计。
4.4.3给水设计
水源由县城自来水管网接入，尽量利用外网压力，加压部分采用变频调速恒压供水，采用下行上给式供水。
4.4.4排水设计
（1）室内排水采用雨污分流，室内排水管采用UPVC排水管粘接，室外雨水采用PVC排水管。
（2）室内污水排出后，经生物化粪池处理后最终排入市政污水管网，经县污水处理厂处理达标后排入湍河下流。
（3）屋面雨水有组织排至室外地墙坪。
室外地面雨水汇集后，接地形排入市政雨水系统。设计重现期为一年，采用钢筋混凝土管洪流，出口坡度为3%，初选总出口管径为DN800mm。
4.4.5消防设计
1、设计依据：各有关专家提供的设计条件要求及建筑设计防火规范。
2、建筑而火等级：本设计所有建筑物耐火等级均为二级。
3、总平面布置：居住区内所有建筑物之间均能满足防火间距要求，小区及各组团内均布置有相互贯通的道路并分别与县城道路相连，并备有消防通道，使区内道路形成出入方便的环形消防通道。
4、消防供水：小区内设有生活、消防给水管网。管网沿道路环状布置，按规范要求敷设室外地下消火栓。
5、消火栓均采用DN100mm，25米水带，直径19mm 水枪，箱内设远距离消防泵启动按钮。
6、灭火器配置
灭火器配置由甲方根据不同建筑物内可燃物性质、类别、数量和所处位置按《建筑物灭火器配置设计规范》最终确定。
4.5电气设计
4.5.1设计依据
1、总平面布置图
2、国家现行的有关规范/标准及规定
4.5.2设计范围
本设计包括配电系统、电力系统、照明系统、有线电视系统、电话系统及防雷、接地系统。
4.5.3供电设计
1、小区负荷为三类用电负荷。
2、供电电源及电压等级
工作电源引自县城10KV供电系统，经变压器变至380V/220V后配至各建筑
3、负荷计算及变压器容量选择
本设计负荷计算采用需要系数法，住宅安装容量：10KW/户，公共建筑安装容量300KW，小区配电房设三台800KVA电力变压器。
4.5.4照明设计
照明电源电压为380/220伏，照度标准按照国标GB113-90《民用建筑照明设计标准》执行。
根据区内建筑不同的室间和使用功能选用不同的灯具，住宅大的手用荧光灯和节能型水源，楼间绿化地带以草坪灯点缀，除公共场所灯号为集中控制外，其它的为就地控制。
4.5.5防雷与接地
1、防雷
小区在建筑物屋顶装设避雷网，利用楼内主筋（不少于2根）做引下线，基础内钢筋做为接地装置，接地装置围绕建筑物构成闭合回路，冲击接地电阻不大于10欧。突出屋面的金属物体均与屋面防雷装置相连，所有进入建筑物的埋地金属管道，穿线钢管在入户处均与防雷接地装置相连接。
2、设备过电压保护
在高压母线上装设TBP-A/H，IC/150型及Y5CS-12.7型避雷器以消除大气过电压和操作过电压。
3、接地
建筑接地采用TN-S系统，电力系统的工作接地及电力设备的保护接地，弱电系统的工作接地等电位连接共用接地装置，配电设备的金属外壳等在非正常情况下可能带电和可能补触及的金属物均应与PE线相接或与PE线作等电位连接。
4.5.6有线电视系统
配合有线电视网，在需要有线电视的地房顶留电视插座，管路采用PVC管沿墙，板暗敷。设计仅预留穿线管，有线电视设备及电缆型号规格均由有线电视管理部门确定，负责施工、调试。
4.5.7电话系统
在需要电话的地方预留电话插座，管路要用钢管、PVC管样，板暗敷，电话用户数量以建筑平面为依据，结合实际需要综合考虑确定，设计仅预留穿线管，电话设备及线型规格由电信部门确定，并负责施工和调试。

第五章 项目建设的规模及内容

5.1项目选址
该项目位于迎宾大道与312国道交叉口西北角。
5.2项目建设规模及内容
该建设项目为商住小区。规划用地面积14917平方米，建设楼房五栋，总建筑面积约35960平方米

第六章 投资估算与资金筹措

项目估计投资4000万元，主要包括征地费用、住宅楼建设、路面的硬化、绿化、供排水、消防设备以及其它费用等，资金全部自筹。

第七章 项目组织与实施

7.1项目组织
本项目承办单位为河南邦泰置业有限公司。公司成立项目建设领导小组，由主管领导任组长，下设办公室，以确保项目高标准、高质量按计划安排的工期完成。
7.1.1实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
7.1.2实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。

第八章 物业管理

项目建成后，物业管理由河南邦泰置业有限公司承担。
8.1物业公司的管理范围
8.1.1房屋的使用、维修、养护；
8.1.2消防、机电设施、路灯、车库及绿化地，道路等公共设施的使用、维护、养护和管理；
8.1.3清洁卫生；
8.1.4车辆卫生；
8.1.5公共秩序，安全卫生。
8.2物业公司工作原则
8.2.1根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本商住小区物业管理办法；
8.2.2依据物价局批准的物业管理收费标准执行；
8.2.3以全心全意为业主服务为宗旨，注意社会效益，经济效益和环境效益；
8.2.4接受管委会和业主的监督；
8.2.5做好小区的各项管理和服务工作，使小区成为文明小区，保证居住业主能够安居乐业。

第九章 环境影响评价及节能措施

9.1生态环境影响评价
本项目的建设有可能造成对生态的不利影响，例如：该项目的建设对地表植被引起的水土流失，对农业土壤造成不同程度的破坏，为最大限度的减少这些不利影响，在建设过程中，应严格执行国家已发布实施的有关标准，贯彻国家环保政策，按其相应的功能标准控制。
9.2环境保护
项目所在地位于县城区内，周围环境悠静，生活污水通过处理后排向场外排水网，场地受外界污染的可能性较小。
9.3主要污染物
本项目属于社会公用事业工程，没有工业性污染，主要污染物为生活污水和生活垃圾。
9.4治理措施
9.4.1依据
（1）《中华人民共和国大气污染防治法》
（2）《中华人民共和国水污染防治法》
（3）《中华人民共和国噪音污染防治法》
（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
9.4.2废水治理方案
生活污水经化粪处理后排入城市污水管网。生活垃圾及其它废弃物由运输车运至垃圾处理厂处理。
本项目实施以后，对周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、垃圾均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。

第十章 招标方案

为确保河南邦泰置业有限公司彩虹城项目项目的质量，缩短工程建设期，防范工程建设中的违规行为，保护国家利益。制定项目的招标方案
10.1基础设施建设项目招标范围及招标组织形式
本项目招标的范围包括基础设施建设的勘查设计招标、施工监理招标和施工企业选择招标三项，因勘查设计和施工监理标底值较小，可采取不公开招标，项目土建工程面向社会进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，委托给有资质的招标代理机构办理。
10.2投标、开标、评标程序
河南邦泰置业有限公司彩虹城工程项目，质量要求高，根据建设项目规模要求，在招标过程中必须遵守如下程序：
10.2.1项目经各部门批复同意后，在指定的媒介上发布招标公告。
10.2.2在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个 时，应当重新进行招标。招标文件的内容还包括项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标的机械设备，本项目不接受联合招标。
10.2.3开标时委托有资质的招标代理机构，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格最低。
10.2.4 评标按照《中华人民共和国招标管理法》的规定和程序进行。
10.2.5中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，世星公司和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

第十三章 结论及建议

13.1结论
河南邦泰置业有限公司彩虹城项目的建成，将加快内乡县城市建设步伐，推动内乡人民住房观念的转变，改善和提高内乡人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，经济效益、社会效益、环境效益十分显著。因此，该项目是十分可行的。
13.2建议
建议建设单位：1、规范施工单位行为，完善内部管理机制，严格控制管理费用，降低工程成本。
2、建立全方位灵活的售房方案和售房办法，加强宣传力度，加快资金的回收。
第一章 总论 4
一、项目概况 4
二、本课题研究的程序 6
三、本课题研究的依据 7
四、可行性研究结论与建议 8
第二章 区域概况与项目概要 14
一、 区域概况 14
二、项目概要 16
第三章 游赏方式评价 21
一、游赏方式结构简介 21
二、综合评价 22
第四章 开发主体评价 24
一、介绍 24
二、评价 25
第五章 市场分析与预测 26
一、现有基本游客结构 26
二、市场趋势分析 27
三、项目建成时市场容量与游客结构 28
第六章 商业模式评价 30
一、商业模式的特点 30
二、商业模式的弱点： 35
第七章 场址条件分析 36
一、场址位置 36
二、占地面积 36
三、地形地貌气象条件 36
四、工程地质水文地质条件 37
五、征地拆迁 37
六、交通运输条件 37
七、水电等供应条件 38
八、环境保护条件 38
第八章 工程工艺要求及方案选择 39
一、本项目主要建筑物及设施配置依据 39
二、项目总体规划方案 39
三、建筑方案 39
四、主要技术经济指标 40
第九章 环境影响评价 42
一、影响环境因素分析 42
二、环境保护措施 42
三、环境保护设施与投资 44
四、环境影响评价 44
第十章 安全消防 46
一、危害因素及危害程度分析 46
二、安全消防设施 46
第十一章 组织管理、人力资源管理 47
一、组织管理构架 47
二、人力资源管理 50
第十二章 项目总投资估算 53
一、投资估算依据 53
二、建设投资估算 53
三、投资估算表 53
第十三章 融资安排 56
一、都江堰项目的融资来源 56
二、都江堰项目的融资流程构想 58
三、关于未来上市的主体 59
四、都江堰项目的投资安排 60
第十四章 财务预测及评价 62
一、 拆迁成本估算 62
二、商业房产销售估算 62
三、自营项目估算 66
四 开发商经济效益分析 70
第十五章 社会效益评价 76
一、区域开发项目对社会影响分析 76
二、项目与所在地区互适性分析 77
第十六章 风险分析 79
一、财务风险分析 79
二、开发运作风险分析 79
三、市场风险分析 79
四、竞争风险分析 80
五、行业风险分析 80
六、法律、政策风险分析 80
附件 开发运作计划提纲 81