莱茵帝景项目销售说辞-第一版.doc

太仓莱茵帝景项目销售说辞（第一版）

太仓位于江苏省东南部，行政划分上属于苏州市管辖，与崇明岛隔江相望，南临上海宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。属于沿沪一小时经济圈范围内，素有“锦绣江南金太仓”的美誉，同时距离苏州城区仅约30公里，是长三角经济最发达的地区之一，2010年中国经济百强县排名第7。
太仓素有“德企之乡”的美誉， 每年光这些德企提供的就业机会就非常可观，2010年人均GDP就已经接近10万元（按户籍人口计算），在这么强大的消费支撑下，太仓的工业、商业、服务业等一路飞速发展。

【区位——项目周边】
“莱茵帝景”项目，坐落于上海后花园太仓市中心城区，靠近规划中的科教新城，正处太仓城区商业中心人民南路和太仓城区河滨公园交汇处，项目建造在40000平米河滨公园内，面水而立，位置景观条件极佳。项目往北走是商业氛围浓郁的中心商业区，那边有包含太仓中心地标式的商业中心——南洋广场、财富中心等；往东是万达广场，往南走紧连的就是太仓重点建设和发展的太仓科教新城，目前科教新城中正在建设大型高档居住社区集群，规划人口超过30万。其中光与项目隔河相望的绿地集团的绿地城规模就有70万方，大概离项目400米左右，另外还有诸多的高档住宅项目，比如景瑞荣御蓝湾、南洋一号、滨河花园、太和丽都、南城水岸等等，这些房子已经大部分是现房或者准现房，很多都能够在今年年底或者明年年初正式交房入住。
周边这诸多商业配套、高档住宅的兴起，足以证明太仓市政府对我们这整个区域花费了多少的人力、物力、财力，也就恰恰是这样，也更能够说明我们项目现在所在的这个区域政府有多重视，同时随着这大片高档住宅区人口的导入，这个片区的发展前景更是不可估量。
【交通】
市内自驾：项目东面就是贯穿整个太仓市的城市主干道——人民路，驾车出行的话极为方便；
市内公交：
112路——可直达新客站、南洋广场、中医院等
121路——可直达新客站、大润发、南珠大桥、南广寺等
108路——可直达市医院、大润发、新区第三小学等
105路——可直达中医院、大润发体育场、南珠大桥等
127路——可直达沪太城际快线朝阳路站、中心广场等

市外公交： 上海地铁11号线到达嘉定北站，转太嘉专线（太仓为接驳上海地铁特设）15分钟达到太仓，太仓的下客点就在新区朝阳路上（朝阳路兴业路口）到达以后转市内公交很快就可以到达项目
自驾：上海A5太仓方向

【配套】
景观——
项目由于体量所限，所以并没有独立的项目专属的景观资源，但是这并不影响我们项目整体的景观性，甚至可以说由于我们特殊的地理位置，我们的在景观资源上要远远优于其他项目，项目所需要花费的绿化成本，绿化管理成本都由太仓市政为我们解决了，而我们的身心的享受一点都没有收到影响，甚至可以说项目的容积率都由此低了。
浏河北岸风光带：
项目西面紧邻被誉为太仓“城市绿肺”的新浏河北岸风光带西段，整个风光带全长3.3公里，总投资4近亿元，其中项目所在的中段投资就有4000多万元，足以见得太仓市政府对项目所在地区域的重视。风光带的中段总面积超过40000㎡，我们项目就建在风光带的中段中，最为便利的享受了这一美景，而且如果加上这包围项目的绿地面积的话，项目的容积率更是大大降低，接近0.5，这甚至比一般的别墅项目都要更低，更何况您还不用负任何的维护费用。
购买本案无论您是打算作为居住用途还是作为办公用途，闲暇之余或者工作累了，您都可以推开窗瞭望曲折的荷塘，盛开的荷花，或者直接下楼与大自然进行亲密的接触，呼吸最最纯净的新鲜空气。

南园：
项目往东走200米左右，就是明朝年间的宰相府邸——太仓南园。南园建于明万历年间，当朝宰相王文肃（字锡爵）营建，占地三十余亩。主要建有“绣雪堂”、“潭影轩”、“香涛阁”诸胜，是王宰相处理政务和种梅养菊之处，太仓民间亦称“太师府”。

商业——
南洋广场：
“莱茵帝景”距离目前太仓商业中心南洋广场约800米，准确的说就是延人民南路往北直行一、两个红绿灯的距离，散步10分钟就可以抵达。
整个南洋广场超市有沃尔玛、餐饮类有肯德基、必胜客、85度C、味千拉面、星巴克；购物的有老凤祥、ONLY、　GXG、 马克华菲 、VERO MODA 、ONLY、SELECTED ；娱乐休闲包含有钱柜KTV、库姆巴赫酒吧 、世纪南洋影城等等。
南洋广场是太仓面积最大（总面积229400平米，停车位1200个。包括103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区） 、功能最多、停车场最大、业态规划最全的首家综合“欢乐购物广场”。
沃尔玛超市:位于南洋广场内。
大润发超市：位于朝阳西路太平南路，距离项目约800米距离，周边商家 有肯德基、永和豆浆、海王星辰药房、移动营业厅等
新世界百货：靠近南洋广场，延人民南路直行约1公里左右。
五星电器：位于南洋广场内。
国美电器：位于南洋广场南面，距项目约650米
莱茵新天地：西侧约7000平方米的莱茵新天地项目，将会打造成一个集精品酒店、美食、娱乐、休闲、商务于一体的多功能会所。
… …

教 育——银河幼儿园、老年活动中心老年大学
医 院——华山医院、洁美口腔保健中心
银 行——中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、中信银行

【项目】
项目总建筑面积21000平方米，并且在现在目前很多城市包括上海限制一般项目层高的情况下，项目整体结构采用目前已经极为难得的LOFT产品规划，使得住户的利益得到最大的优化，是集酒店式公寓、创业型小型办公场所与一体LOFT形式产品。
地下一层（人防&车位），地上16层，总高86.55米，其中1、2层为时尚商业风情街，有15间58~383平方米独立商铺组成；3~16层均为挑高5.5米一层的酒店公寓，共195套，底层设独立星级大堂，每层均有单独豪华电梯厅，标准层为3梯14户 ，北面设公共走廊，所有公寓房均呈南向单侧排列，户户朝南，360度景观视野，南北互通；
产品定位：项目在整个规划设计之初，采用的其实是普通办公用房形式的单层结构的，但是经过开发商一轮很长时间的调查和研究以后发现，目前市场上小型创业型办公产品相对稀缺，同时虽然一般创业型的小公司人数不多，但是对于办公空间、会议甚至贮藏等对于空间的需求却与一般公司一样，甚至有些在创业初期的公司，老板和员工会直接住在办公室里面，方便工作，而有了受众人群项目当然不愁销售，同时也能为项目后期的发展带来极大的利好。但是，无疑增加项目的楼层的层高会大大的提升项目的建筑成本，不利于开发商的利润最大化。最终经过一番长时间而且激烈的讨论决定，项目最终还是采用LOFT结构进行设计建筑，同时开发商会在交房之时全部将架空层做好，给到客户最大的优惠，希望能够通过这个产品的热销以及最终规模的形成，给开发商打造一张在太仓的名片，为开发商向整个江苏一流开发商进军奠定基础。

物业管理：引进国际现代化物业服务管理理念，聘请国内唯一的全德资物业管理公司GSN（杰斯内）进行专业管理（GSN目前在国内重点管理项目有7家领事馆，还有北京上海等地的多家花园别墅社区，外资企业以及酒店式公寓，GSN服务品牌保证了社区居民居住使用的尊崇享受及管家式贴心服务）。之所以聘请如此专业的国际化专业物管团队对项目进行物业管理，也显示出开发商在这个项目上所花费的心血，将项目打造成太仓一流的高档创业型办公楼是整个项目后期所致力的目标。

建筑立面：现代简约，外型呈风帆形态，南向全LOW—E双层断桥隔热玻璃幕墙，北立面为金属铝栅栏隔栅，外型靓丽、品质高雅，无论从品质感还是外立面造型上来说都是当之无愧的太仓中心城区地标性特色建筑；

户型产品：单套主力建筑面积68~72平米，实际建筑面积均达到130平米左右，另有100、120平方米的大套型公寓可供选择。开发商倾力打造太仓首席空中全复式立体空间。单套面积63-130平方米，买一层送一层，赠送面积达56-90平方米不等，其中最难得的就是开发商在交房的时候，会把所有的夹层都做好，免去您后期施工的麻烦。

户型
建筑面积
实际使用面积
赠送率
1
67.98㎡
129.39㎡
90.3%
2
71.8㎡
128.92㎡
80%
3
100.41㎡
168.01㎡
67.3%
4
120.44㎡
206.36㎡
71%

盈利模式：为了项目的顺利运作同时便于统一管理，同时考虑到虽然项目处于市中心这样一个独特区位，但是对于一般项目来说，即使再好的地段都有一定的培育成长期，所以开发商决定对项目交付以后的头两年进行包租，每年按照7%的收益统一在总房款里面扣除，这样做的目的一是消除了客户在项目培育期间所承担的所有风险，二是一次性给付客户在税收方面也能够获得最大的利益。同时在包租期满以后，客户可以自行决定租赁价格，同时委托物业管理公司代为出租。

【优势】
Ø 属于沿沪一小时经济圈内，驾车高速直达上海任何一个区域均不超过1小时车程；
其实可以看到周边这么多的高档社区，这里面除了很多太仓本地人还有在外企等工作的高级白领购买以外，因为太仓现在处在整个长三角地区房价的低洼位置，同时离上海那么近，特别是嘉定，有很大部分在上海工作的人都买在这里，毕竟说实话，从太仓开车到上海工作，近的地方算算半个小时都不要，但是买房子省下来的钱都够买辆宝马了。
Ø 太仓市中心，城市传统主干道旁，地理位置极其优越
Ø 60-70㎡主力户型，总价低，投资门槛低；
Ø 紧邻浏河北岸风光带，景观资源得天独厚；
Ø 国际品质物业管理，天生的高档办公楼属性；
Ø 整体包租，消除项目培育期包括管理、回报等在内的各种烦恼；
Ø 中心城区核心商业带，周边交通发达，地块升值潜力巨大；
华人首富李嘉诚对房地产投资的建议有一句话的总结叫做“地段、地段、还是地段”，项目对这一点的契合程度相当之高，地处太仓市中心位置，北向500中心商业区，南100米向高档住宅区，东面又是由大型超市（大润发）所形成的小型商圈，目前周边地段远不如本案的住宅项目都已经卖到了9000元/㎡，项目的的升值潜力十分巨大。
Ø LOFT结构，买一层送一层，性价比极高；
不可多得的LOFT结构，层高5.5米，同时在交房时所有夹层全部由开发商负责做到位，再加上最高90%的面积赠送率，大大增加项目的性价比。
Ø 产品定位准确，发展潜力巨大
项目定位为高档创业型办公以及精品酒店式公寓相结合的模式，非常适合现在正在急速发展的太仓，60-70平的小型办公非常适合如小型设计公司、广告公司，甚至可以是跟周边众多高档住宅相关的服务产业，比如装潢设计公司、家政企业等等，假以时日，不但是项目地块的升值利润将会非常巨大，项目完全发展起来以后的租金也是十分可观的。

【劣势】
Ø 单价偏高
目前项目均价约13000元/㎡，而周边新建住宅价格仅为9000元/㎡，这里还包括距离市中心超过2公里以上的项目（比如绿地城1号，景瑞荣御蓝湾等）价格乍看相对周边来说高出不少，但是我们可以从另外一个角度来看就会发现，即使除却一般商业项目因为在后期盈利率方面要大于住宅项目的优势所造成一般来说单价相对较高（同地段商业项目一般来说是住宅价格的2倍以上）项目的性价比其实也是要远远超过其他项目：
以项目赠送率最低的100.41㎡的户型来计算，项目销售总价为：
100.41㎡×13,000元/㎡=1,305,330元
项目实行两年包租，每年包租7%后的价格为：
1,305,330元×(1-7%×2)=1，122，583.8元
100.41㎡的户型实际得房面积为168.01㎡，折算价格为：
1，122，583.8元÷168.01㎡=6681.65元

这还是实际赠送率最低的一套房子，实际折算价格要低于周边价格近30%，更何况如此诱人的前景以及地段升值潜力了。
其他户型实际折算单价一览：
户型
建筑面积（㎡）
实际使用面积(㎡）
销售均价（元/㎡）
折算后单价约（元/㎡）
1
67.98
129.39
13000
5873.84
2
71.8
128.92
13000
6226.53
3
100.41
168.01
13000
6681.65
4
120.44
206.36
13000
6525.10

附件：
【市场情况】
太仓因为临近上海，同时自身经济发展的速度非常快，从而带动整个城市向外扩张的速度以及外来所以近年来房价的涨幅也相当可观，基本上这两年都有20%左右的涨幅。虽然这样但是相对上海以及上海周边的一些区域，太仓的房价相对来说还是很低的，昆山现在很多的地方住宅都超过要1W多了，上海嘉定就更加住宅15000元/㎡起，所以现在来说整个太仓的房价还是很低的。
当然我们区域竞争情况相对来说非常激烈，如下图所示：主要竞争产品为圣德商务大厦、华旭财富中心、上海国际广场、骏园SOHO商务楼，其中像华旭财富中心的均价都已经要13000了。
区域竞争产品分析
项目名
业态
业种
面积分割
租金
售价（含二手）
备注
县府街商业街
沿街底商
大型餐饮及大型购物中心
50-100
3-6
12000-15000

人民路商业街
沿街底商
超市、百货、餐饮、服饰
20-500
5-8
16000-18000

新华西路商业街
沿街底商
餐饮、服饰
20-200
5-6
14000-15000

南园路商业街
沿街底商
服饰\汽配汽修
50-100
2-3
/

沃尔玛
卖场内部商铺
服饰、餐饮
50-100
2-3
/

朝阳路(靠近项目段）
沿街商铺（1+2）
杂货、便利店
100
0.5-1.1
/

上海国际广场
商业裙楼
/
9-623
/
1F
14000-27000

/
2F
8000-11000

/
3F
/

华海商务广场
商业裙楼
182-289
/
1+2F
22000

东方财富大大厦
写字楼
50-200
1.8-2
/

圣德商务大厦
写字楼
100-200
/
8000-9000
未开盘
华旭财富中心
酒店式公寓
52-72
/
13000
未开盘
上海国际广场
酒店式公寓
40-80
/
8000
部分挑高
骏园SOHO商务楼
商务办公
31-37
/
9500
5.6米层高

本案
上海国际广场
东方财富大大厦
圣德商务大厦
骏园SOHO商务楼
南园路商业街
人民路商业街
华旭财富中心
华海商务广场
县府路商业街
新华西路商业街
南洋广场/沃尔玛
区域竞争产品示意：

答客问
1. 项目名称？
答：莱茵帝景，又名起浩大厦

2. 项目的位置？
答：太仓市人民南路与朝阳西路交汇处

3. 项目的现有的周围情况？
答：项目往沿着人民南路往北即是太仓市南洋广场等，周边商业配套非常丰富。

4. 如何到达项目？
市内自驾：项目东面就是贯穿整个太仓市的城市主干道——人民路南路
市内公交：112路、121路、108路、105路、127路等
市外公交： 上海地铁11号线到达嘉定北站，转太嘉专线（太仓为接驳上海地铁特设）15分钟达到太仓；
自驾：上海出发：G1501——S224——G204朝太仓方向——太仓市上海西路——人民南路朝阳西路

5. 项目的开发商是谁?
答：苏州源泰投资有限公司

6. 项目的代理商是谁
答：上海筑诚房地产营销策划有限公司

7. 项目的经营方是谁
答：上海嘉房投资顾问有限公司

8. 项目的销售证号
答：2011005

9. 项目的建筑面积是多少？
答：21394.73平方米

10. 项目占地面积多少？
答：5533.3

11. 项目的容积率
答：3.5，如果加上边上40000㎡的浏河风光带中段，核算我们的容积率比一般的别墅项目还要低，只有大概0.5

12. 项目的绿化率
答：20%，但是由于临近浏河风光带这么算的话，我们的绿化率可以超过90%了。

13. 项目的总户数？
答：195套办公+15套商铺

14. 项目的拿地时间是什么时候？现在还剩多少年的使用期限？
答：项目地块是07年取得的，目前为止还有36年时间。

15. 项目的工程进度怎么样了，什么时候可以交房？
答：项目目前是全现房，客户签完合同而且款清后就可以立即办理交房手续。

16. 项目的建筑风格
答：现代简约

17. 项目的建筑结构
答：框架结构

18. 项目的楼层数
答：底下一层，地面16层

19. 项目的性质 ？
答：商业性质
20. 项目的使用年限？
答：40年
21. 项目的主力户型和主力面积？
答：69㎡——120㎡不等

22. 项目户型的得房率？
答：超过170%

23. 项目的层高是多少？
答：5.5米

24. 项目外地人、外籍人士是否可购买
答：外地人可以购买，但是外籍人士不可购买

25. 是何种付款方式如何支付？
答：一次性支付、按揭

26. 贷款在哪个银行办理？
答：太仓农村商业银行

27. 销售后是否带租约
答：包租两年

28. 水电是一户一表吗？
答：是

29. 项目是一户一电么，项目的用电量，价格？
答：参考太仓地方标准，商业或办公用途按照商业电价计费，作为居住使用按照民用标准计费（不分波峰、波谷计费）

30. 项目用水量，价格？
答：一户一水表，具体价格参考太仓地方标准，商业或办公用途按照商业水费计费，作为居住使用按照民用标准计费

31. 项目是否有有线电视。价格？
答：有，商业或办公用途按照商业计费，作为居住使用按照民用标准计费

33. 项目是否有电话。价格？
答：室内配有信息终端，可自装

34. 项目是否有网络。价格？
答：室内配有信息终端，可自装

35.有物业管理公司吗？是哪家？物业费是多少？
答：皆斯内物业服务（中国）有限公司（德资）

36.租约期间是否要支付物业管理费和经营管理中所涉及的其他费用？
答：无需涉及，全部由包租方承担

38. 项目定位是？
答：高级创业型SOHO办公

39.什么是SOHO?
答：SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活和工作方式，也叫做SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。项目之所以定位为SOHO时尚办公领域，也就是说我们的项目很适合刚刚在创业起步阶段的小型公司，宜商宜住。

39. 项目装修配置否？
答：项目毛坯交付。可增送夹层楼板材料并施工到位，实现买一层送一层的空中复式景观公寓

40. 项目的均价？
答：返租后均价1.1万元/平米。实际得房均价约合6000多元/平米。

41. 一人可以购多套吗？
答：可以的。此商业项目，不限购

42. 几年返租？
答：2年返租

43. 返租约的回报率是多少
答：每年7%，共14%的回报，在总价中直接返现

44. 返租金从什么时候开始计算
答：自交易完成之日，即时返现。

45. 项目的特色是？
答：外立面采用LOW_E玻璃，酒店式大堂，并且打破传统的筒状办公楼建筑形态，采用纯板式框剪结构，保证了户户南北通透，每一户都可以无遮拦的看到新浏河水景与4万平米生态公园。LOFT公寓，5.5米层高。
46. 交易流程及税费情况？
答：太仓房产证办理流程（申请→受理→办理作业→缴费→领证
办理工作时限：90个工作日内）

太仓房产交易税费
Ø 契税 销售价格的 3%
Ø 维修基金 120元/M2
Ø 非住房产权登记费 550元/件
抵押登记（他项权利证明） 550元/件
土地权证 90元/件
Ø 工本费 10元
Ø 图纸费 10元

47. 有物业管理公司吗？是哪家？物业费是多少？
答：项目整体交由皆斯内物业服务（中国）有限公司（德资）进行物业管理费3.3元/平米/月。

48. 租约期间是否要支付物业管理费和经营管理中所涉及的其他费用？
答：需要支付物业管理费，经营管理税费自理。

49. 2年到期后, 投资有何保障?
答：2年返租到期后，周边的业态已经成熟，客户可根据情况自行出租或委托物业出租。或者升值高价转让。

50. 离市中心最繁华的地方有多远
答：项目市中心最繁华的南洋广场不过800米，两个红绿灯那么远，一眼就能望到。

51. 项目周边的业态可以罗列一下吗？
答：教 育：经贸小学、南园幼儿园、太仓市高级中学（省重点）
银 行：建设银行（500米）、工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行其 他：星巴克咖啡、新梅华饭店、维也纳酒店,肯德基/必胜客，国美电器、沃尔玛、五星电器、百货商城、南洋影城等。

52. 客户购房后可以申请公司注册吗？
答：可以的。

54. 项目周边均价多少？
答：项目周边住宅毛坯均价在9000元以上。

55. 有停车位吗？有多少个？
答：有停车位。有地下60个停车位、地面20个（地下车位可售）。

56. 一般项目都包租至少三年，为什么这个项目只包租两年？

答：开发商实行包租政策的目的是为了承担客户的投资风险，这个问题只要是投资的客户都知道的。一般的惯性思维就是觉得开发商包租的年限越长客户的风险越小，反之则风险越大。这个观念是有一定的道理，但具体的是要综合项目来定论。如果项目周边的环境以及配套都没有，根据市场发展状态可能要较长时间才能发展起来，那必须是要包租年限长些，投资客的投资风险才能降到最低，利益才能得到保障，开发商也有更多的精力去培育市场，让市场尽快发展起来。如果一个项目已经很成熟或半成熟，就没有太多的必要去实行包租和实行较长时间的包租，一则，从投资客的利益出发，投资房产的收益无非是土地的升值带来房子的升值，除此之外就是收取租金。对于一个已经成熟或者半成熟的项目较长时间的包租无论是从那个方面去衡量都是画蛇添足影响投资者的利益。二则，就是莱茵帝景只包租2年而不是3年，就项目周边的概况以及配套都已经是半成熟，人民南路已经修的差不多了，年底之前通车，通车之后商业都往这边转移和扩充；而且周边的小区，绿地等等都已经是现房阶段，哪怕保守估计到交房后入住率仅有50%，这边商业的发展也是很可观。所以两年之内这里已经很繁华，在那个时候您可以全权打理自己的物业，相信无论是出租还是升值以后出售都非常好，如果之后你打算转手还剩一个不长不短的包租期，所有的租金也不能够给到新的业主，其实也是很尴尬的。如果两年租约到期后，可以继续委托出租。

57.为什么周边同类产品的价格要低于本案（上海国际广场、骏捷SOHO？）
答：
这其中一个主要是地段问题，我们项目位于人民南路上，属于真正的城市主轴，位置不一样，价格当然不一样；
而且周边迅速发展起来的高档住宅区，也为项目的向前发展提供了动力和潜力，这些也都是其他项目没法比的。
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