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关于在运城瑞源设置银基服装批发市场的可行性方案

目 录
前 言
第一部分 市场定位………………………………
第二部分 营销推广………………………………
第三部分 商业地产分析…………………………
第四部分 销售策略………………………………
第五部分 实施计划………………………………

第一章 运城商业物业市场研究
第一节 运城简介
2012年5月14日，国家发改委批复设立晋陕豫黄河金三角承接产业转移示范区，这是全国唯一一个跨省承接产业转移示范区。示范区涉及三省四市，其中有山西省的运城市、临汾市、河南省三门峡市、陕西省渭南市，总面积5.8万平方公里，总人口1800万，既是我国中部、西部结合带，又是华北、西北、中原地区的结合部，其地理位置临近，主体功能相近，具有承东启西、沟通南北的集散和通道能力，区位优势突出，交通便捷。
以运城为中心，联动临汾、渭南、三门峡的“晋陕豫黄河金三角承接产业转移示范区”的建设目的是为国家在突破行政区划界限,整合区域优势资源,创新区域合作机制,增强整体竞争实力,为中西部地区合作承接产业转移探索新途径、新模式的综合试点区域。
运城市位于山西省西南端，总面积1.4万平方公里，总人口500万。北靠临汾，东邻晋东南，西接渭南，南通三门峡，是四市的中心区。2010年山西省委书记袁纯清提出把运城建成山西省的“桥头堡大通道”并提出将运城建设为人口1000万的中型城市。在国家及省政府的重点支持下运城市正在展开一场新的城市建设步伐，未来的运城将是黄河金三角区域的行政、文化、经济、商贸中心。

第二节 运城商业市场整体分析

一、运城商业发展概况及商圈分布格局
1、分布格局
运城市目前呈现出四大主力商圈的分布格局，分别为：“解放路商圈”、“南风广场商圈”、“禹都商圈”
1）解放路商圈

“解放路商圈” 南北分至红旗街和站前街，东西分至凤凰路及解放路，商业物业分布密集，其中以二郎庙商业步行街、运城百货广场、运城购物中心、东星时代广场最具代表性。系运城市目前最为主要的购物商业街区（以服装为主），是运城较早的商业中心。
2）南风广场商圈

“南风广场商圈”位于“解放路商圈”东侧，多以商场类为主。集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能，配套完善，以恒隆国际、南风百货、水晶服饰、鑫源服装城、国美电器、苏宁电器、是运城主要的百货零售基地。
3）禹都商圈

“禹都商圈”为运城市东区（东北位）目前最大的商业街，距离“南风广场商圈”6公里左右，业态以小商品、服装、家具、建材等为主，主要面对十三县市的商户以批发为主。

第二节 运城商业物业市场现状分析

东星时代广场

项目地址
解放北路
建筑规模
50000平方米
规划户数
300多家
面积
20-40-80-120㎡
层 数
八层
经营品类
服装、百货、餐饮娱乐
租赁价格
联营扣点10%至23%
租售状况
出租100%
经营状况
良好
配套设施
中央空调、手扶电梯、

运城百货大楼
、
项目地址
解放路
建筑规模
30000平方米
规划户数
300户
面 积
20-80㎡
层 数
五层
经营品类
服装、鞋帽
租赁价格
一楼5.5元/㎡/天、二、三、四楼4元/㎡/天、
租售状况
出租100%
经营状况
较好
配套设施
中央空调、手扶电梯

鑫源服装城

项目地址
河东街
建筑规模
16000平方米
规划户数
1300户
面 积
12㎡ 18㎡
层 数
一层 局部二层
层 高
4.5米
经营品类
服装
租赁价格
6.8/㎡/天
租售状况
出租100%
经营状况
较好
配套设施
中央空调、安防设施

恒隆国际广场

项目地址
河东街
建筑规模
18000平方米
规划户数
200户
面 积
20-80㎡
层 数
六层
经营品类
服装、
租赁价格
一、二楼6.5元/㎡/天、三、四、五楼4.6元/㎡/天、
租售状况
出租100%
经营状况
较好
配套设施
中央空调、手扶电梯

南风百货

项目地址
禹都大道
建筑规模
22000平方米
规划户数
300户
面 积
20-40㎡
层 数
五层
经营品类
服装、百货等
租赁价格
租金4至4.6元/㎡/天、加3%扣点
租售状况
出租100%
经营状况
较好
配套设施
中央空调、手扶电梯

禹都市场

项目地址
禹都大道
建筑规模
3000亩
规划户数
百货类80户、鞋类100户、服装类450、布匹100户
面 积
10-30㎡
层 数
二层
经营品类
小百货、服装、鞋类、布匹、家纺
租赁价格
每间年1万元
租售状况
出租100%
经营状况
较好
配套设施
无

二、总体经营情况分析
运城市服装百货类的高端商场大多都集中在市区的中心区域，以“解放路商圈”和“南风广场商圈“为主，其服装销量占到运城总销量的70%以上，东星时代广场、恒隆国际、购物中心、百货大楼、均定为中高端商场经营模式以统一经营统一收银为主；鑫源服装城、二郎庙步行街、天泰商城以经营中低端服装为主，经营模式以自行经营、自行收银为主。
运城的批发基地主要集中在禹都市场，禹都市场主要批发小百货、烟酒副食、布匹家纺、占到运城市场份额的90%，以零售服装和鞋业为主，占到市场份额的30%；同时建材家具也是占到市场份额的80%以上。
以上项目是运城现阶段的主要服装百货、家具建材经销商场，其大多经营状况良好，占到运城市场90%以上的销售份额，但这代表运城商业项目以趋以饱和，随着城市的不断扩容，人口的不断增加，建筑结构不断的优化，人民生活的不断需求，在新兴的区域内正在商业项目将不断的增加、崛起。

第二章 禹都市场及瑞源项目简介
第一节 禹都市场简介及经营状况分析
一、禹都开发区简介
运城经济技术开发区是省级开发区，创建于1992年，位于运城市东郊，是运城市发展的次中心，区位十分优越。大运、运三、运风高速公路交汇于此，南同蒲铁路贯穿其中，区内建有关公机场，航线四通八达，交通非常便利，是连接中国东西部的交通枢纽[1]。
运城经济技术开发区内配套设施完善，服务体系健全，现有4500余家商户、326家企业，已形成邑北工业区、商贸区、住宅区、游乐区、南风工业园、现代高效农业示范园“四区二园”的产业格局。工业区以精细化工、五金加工、轻纺服装、新型材料和农副产品加工等为支柱；商贸区禹都市场被国家统计局和中国商业联合会评为“全国百强商品交易市场”和“全国百强食品饮料烟酒交易市场”，是黄河金三角地区物流中心和商品集散地。运城市“十大重点工程”中的森林公园、中西部国际博览城已在区内开工建设，这将为开发区创造优美自然环境和商贸发展起到积极推动作用
二、禹都市场经营现状
禹都市场是运城起步最早、规模最大、品种最全、辐射面最广的综合类批发市场，主要面对运城十三县市及临汾、渭南、三门峡等地以小百货、烟酒副食、服装鞋帽为批发为主，禹都市场共划分为13个经营区：一区经营布匹、家纺批发；二区以鞋帽批发；三区经营小百货，四区、五区经营服装百货；六区经营烟酒副食；七区八区经营蔬菜干果；八区、九区经营装饰材料；十一、十二、十三区经营瓷砖地板，及一个大型钢材市场。
禹都市场以批发闻名周边三省四市但由于建成时间久远，各方面配套实施落后，脏乱差一直无法解决，其步行街中午经营下午下班的模式和购物环境已无法满足社会发展对购物时间和购物环境的需求，随着近年来区域多个商场的建设和运营，大大的分流了禹都市场的消费人群，因此禹都需在原有商贸的基础上新建现代化的购物商场，结合原有的商业范围，吸引客户，重树禹都形象。

第二节 瑞源项目简介
一、瑞源简介
瑞源国际商业广场在区位地段上有着无可复制的优势，紧临机场大道、学苑路立交桥，道路四通八达、交通十分便利，有利于大型商业项目人流、物流、商流的聚集和流通；从规划布局方面，瑞源国际商业广场由5万平方米的商业购物中心和3万余平方米的酒店公寓、甲级写字楼等配套设施组成，不仅完善了禹都市场的现有商业格局，同时作为运城市经济技术开发区内唯一的大型综合商业群，将会更好地提升区域的商业价值。瑞源国际商业广场将依托禹都市场成熟的批发零售商业氛围、配套的物流仓储园、便捷高效的交通路网等产业优势，结合项目自身的丰富业态组合，形成以商品带动商圈、以商圈繁荣商业的全新商业功能。吸引三省四市的商流、物流、消费流，形成辐射晋陕豫黄河金三角的批发零售商业中心。
随着运城市“建设山西山西向东向西开放的大通道桥头堡”战略目标的不断推进，瑞源国际商业广场将借助山西省获批为国家经济转型综改区和运城建设晋陕豫黄河金三角区域协调发展综合实验区这一难得的发展机遇，努力推进运城经济技术开发区的商业繁荣与发展，再造一个新禹都。
二、项目基本参数
1、建筑规模
总建筑面积8万平米，其中商业部分地面共5层，每层1万平米，共5万平米；地下两层两万平米，停车位达800余个；写字楼和酒店各一栋每栋1.5万平米，共3万平米；
2、硬件设施
建筑结构：框架
层高：5.4米
扶梯：20部
直梯：8部
空调：中央空调
智能安防

第三章 设置服装批发市场的分析
一、市场分析

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