土地估价第五部分.doc

第五部分 宗地估价实务
一、土地估价程序
（一）委托立项
（二）确定估价的基本项目 估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期
（三）拟定估价作业计划 确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度与成果组成等
（四）收集资料，实地踏勘 社会、经济、政治环境等一般资料及宗地所处区域因素和个别因素，宗地自身条件，权利状况，利用状况
（五）相关资料分析
１、一般资料：社会经济条件，政治状况，交通状况，基础设施条件，市场状况。
２、区域因素：宗地位置，所处等级，基准地价，商服状况，交通条件，基础设施，相邻区域条件。
３、个别因素：最有效使用用途，利用现状，估价条件，容积率，形状面积，规划，权利条件，规划限制，权利状况，使用年限。
（六）选择估价方法，试算宗地地价
１、基本估价方法：市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法。
２、应用方法：路线价法，基准地价修正法，标准宗地估价法。
（七）试算价格调整，确定评估地价
（八）撰写估价报告书，提交确认机关确认 　
（九）将土地估价报告交付委托估价方
（十）立卷存档 土地估价需提供资料
1.土地使用证
2.建设用地规划证
3.地籍图或土地利用现状图
4.地上建筑物状况（房屋所有权证，建筑物类型、高度、建筑面积等）
5.用地批准文件 六、土地转让合同或协议 七、其他需要提交的资料

二、土地估价业务受理
土地估价业务受理及应注意的问题
1．明确双方权利与义务
要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。
2．合理安排时间及人员
估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。
3．保证估价质量
保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。
4．适当提供相关附加(增值)业务
估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。
5．注意适应相关行业的要求(如审计)
估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，&&因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。
6．注意适应国际规范
国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。
三、土地估价事项确定的内容
确定估价基本事项
估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，主要包括：
(1)确认评估对象。确认待估宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日、所估价格种类等。
(2)确定委估者委托估价的目的。估价目的包括：转让、补偿、交换、区段重建、权利交换、诉讼、课税、保险、抵押、资产核定、入股以及租金确定或租金重新议定等具体内容。
(3)确定估价条件。估价条件不同则所评估的价格或租金种类也不相同。估价条件包括委估宗地的交易时间、交易方式以及与价格或租金种类有关的基本项目。同一目的中的租赁条件、合同条件或使用目的变更等条件也应考虑在内。
(4)考虑使用年期，尤其是租金评估时，更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。
四、土地价格定义的界定
(一)土地价格对应权利的内涵
　　1．土地使用权价格
　　常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。
　　2．土地抵押权价格
　　对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。
　　3．土地租赁权价格
　　对于租赁目的的评估，一般&&是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。
　　(二)土地利用现状及设定
　　利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。
　　(三)土地使用年限及设定
　　1．土地使用年限的概念
　　土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。
　　2．土地使用年限的设定
　　根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　(1)居住用地70年；
　　(2)工业用地50年；
　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年；
　　(5)综合或其他用地50年。
　　有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。
　　(四)估价期日的设定
　　1．估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。
　　2．估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。
五、土地估价对象资料收集
资料收集的方法及要求
(一)资料收集的方法
资料收集的方法主要有：
1．现场踏勘；
2．从政府、专业团体、估价机构取得各种资料，如社会经济统计年鉴、年度地产市场分析报告等。
(二)资料收集的要求
资料收集的要求：
1．详细，只有足够的详细才足以说明是否具有可比性；
2．准确，任何信息失去了准确性就失去了价值；
3．及时，与市场最贴近的最具有代表性。
(三)其他辅助资料
资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括：
1．历史地价资料；
2．有关经济指数及建筑材料价格变动指数；
3．土地开发和经营的政策法规、条例、规定；
4．有关土地房屋的税收种类、税率等；
5．城镇规划等有关资料。
六、土地估价现场勘察
七、土地市场调查与分析
八、土地估价案例的调查
案例调查的方法
1、土地开发及建筑物成本资料收集分析
该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用（三通一平、五通一平或七通一平资料）、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可以从土地管理部门、城建管理部门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。估价师应将收集到实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档，如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法的基础。
2、收益及费用资料收集与分析
收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可根据收集的收益性不动产交易资料和费用资料，以及房产部门、税务部门管理部门所提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建挡，以便估价时查阅利用。
3、还原利率资料收集与分析
还原利率是地产估价的基本资料之一。估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。
九、土地估价方法选择
1．市场比较法
　　市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中&&有关参数的求取。
　　例题：替代原理是市场比较法的理论基础。(    )
　　答案：(正确)
　　解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则。
　　2．收益还原法
　　收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
　　3．剩余法
　　剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；
　　(1)待开发土地的估价；
　　(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；
　　(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；
　　(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
　　4．成本逼近法
　　成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
　　例题：成本逼近法主要适用于(    )的估价。
　　A.商业用地
　　B.住宅用地
　　C.写字楼用地
　　D.工业用地或新增建设用地
　　解析：根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方　　法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。答案选D．工业用地或新增建设用地。
　　5．路线价估价法
　　路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。
　　(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；
　　(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；
　　(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；
　　(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
十、土地估价结果分析与确定
一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]
[上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定 (如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出]
二、土地估价
1．估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)]
[上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择]
2．估价方法[简要说明估价中采用的主要方法(成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等)、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]
3．估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价]
三、估价结果和估价报告的使用
1．估价的前提条件和假设条件
[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)]
2．估价结果和估价报告的使用
[包括以下内容：
(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。
(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。
(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限。
(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。]
3．需要特殊说明的事项
[说明：
1．有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；
2．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施；
3．估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；
4．其它需要特殊说明的问
十一、土地估价报告撰写
十二、土地估价报告审核
十三、常见目的下土地估价
常见的土地估价目的主要有：
　　1.以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；
　　2.以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价；
　　3.以土地使用权抵押为目的的估价；
　　4.以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；
　　5.以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；
　　6.以城市地价动态&&监测为目的的土地估价；
　　7.以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；
　　8.以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；
　　9.以司法鉴定为目的土地估价。
十四、常见用途土地估价
（一）考试目的
测试应考人员对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。
熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。
了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。
（三）考试范围
1、居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
2、工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
3、商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
4、办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
5、体育用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
6、教育、科技、卫生、文化用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
7、耕地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
8、林地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
9、草地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
10、水面特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
11、基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
十五、其他土地权利估价