房地产估价案例与分析(好的总结).doc

《房地产估价案例与分析》
一、综述：
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
第一节：问答及单选题:
问答题答题技巧：
1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
3、条理清楚，论点突出，明显
4、结构清晰：
1 房地产估价的技术路线：
确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面
2 价格内涵，由目的确定
4 估价思路，由原则原理确定
6 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？
　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）
　 ②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
　 ③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）
④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：
1 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条
2 确定价格内涵（一定要先说清楚）；
3 选择适宜方法、途径
4 方法应用要点或者需要特殊处理的地方
二、价格解释对价格有争议、疑惑
1（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？
2 从影响价格的因素入手
3 目的不同，价格类型不同；
6 时点不同，价格不同。（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>；
9 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>；
11 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；
14 估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异〉
三、 资料的搜集。
资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、 一般资料：
（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。
（2）估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）
（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4）估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。
（5）相关法律、法规、政策。
2、 不同估价方法应收集的主要资料
（1） 市场法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数及利率方面的资料。④房地产状况修正的有关技术资料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
（3） 收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④报酬率方面的资料。
（4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。
估价报告的规范格式
A.0.1封面
（标题：）房地产估价报告
估价项目名称：应说明项目全称
委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名
估价方：估价机构全称
估价人员：参加本次估价的人员的姓名
估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日。
估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号
A.0.2目录
（标题：）目录
一、致委托方函……………………………………………………* * 页
二、估价师声明……………………………………………………* * 页
三、估价的假设和限制条件………………………………………* * 页
四、估价结果报告…………………………………………………* * 页
五、估价技术报告…………………………………………………* * 页
六、附件……………………………………………………………* * 页
A.0.3致委托方函
（标题：）致委托方函
致函对象（委托方的全称）
致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）
致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）
致函日期（为致函的年月日）
A.0.4估价师声明
（标题：）估价师声明
我们郑重声明：
1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。
6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
7（其他需要声明的事项）
参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）
A.0.5估价的假设和限制条件：
（标题：）估价的假设和限制条件
（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）
A.0.6估价结果报告
（标题：）房地产估价结果报告
[估价报告编号(与封面上的编号一致)]
（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）
（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况）
（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长期限，如一年）
A.0.7估价技术报告
（标题：）房地产估价技术报告
（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）
（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）
（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
A.0.8附件
（标题：）附件
估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
A.0.9制作要求：
估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。
方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法(规范5.1.2条)
2、能用市场法的没有用(规范5.1.4条)
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(规范5.1.5条)
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范5.1.6条)
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件）
市场法
1、选取可比实例应符合下列条件(《理论》113页)
（1）处于同一地区或同一供求范围内的类似地区
（2）用途相同
（3）规模相当（0.5≤实例/对象≤2）
（4）档次相当
（5）建筑结构相同
（6）权利性质相同
（7）时间接近(不超过1年)
（8）交易类型与估价目的吻合
（9）应为正常成交价或可修正为正常成交价
（10）土地、建筑物、房地产相互匹配
（11）比较实例的数量不够
2、建立价格可比基础时出错
①统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格
②统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵
③统一化为单价：有时需要对总价先进行调整（《理论》116页）
④统一币种单位：注意汇率的方向
⑤统一面积单位：
3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%
4、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。（《理论》131页）（见《案例》P247）
5、修正系数的确定没有充足的理由
6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒
7、比较修正的方向错误
8、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”见《理论》（P197）
9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆
10、日期调整时指数选取不合适
11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动
12、环比与定基混淆
13、区域因素与个别因素混淆不清
14、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异
15、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来
16、区域因素比较修正的内涵理解错误
17、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素
18、间接因素与直接比较混淆不清
19、获得价格与成交价格（《案例》P197）
20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。
收益法
1、收益期限确定错误
2、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据
3、对于客观收益没有考虑到未来的变化
4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比
5、收益计算中有关面积套错
6、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。
7、净收益与估价时点不一致（参见《案例》P204《理论》P162）
8、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆，参见《案例》P93、P254）
9、价值重复计算，大堂、自用部分不应单独计算价值。（P216）
10、运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。
《规范》5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：
（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。
（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
11、正常费用的测算错误
A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
（1）将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
（2）对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
（3）自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
（4）把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用包含了折旧费。
F、带租约的转让的评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定
G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金（房产税、营业税及附加、土地使用税）
12、资本化率确定错误
A、资本化率选定错误
B、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨和经济增长作为资本化率
E、Y选定缺乏依据和过程
F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配
G、不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的资本化率
13、收益稳定方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]
14、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初（1+Y）。
15、销售税费计税依据为销售收入
16、未考虑租约的影响
成本法
1、区分实际成本与客观成本
2、结合市场供求分析确定评估出的积算价格
3、对于过旧的建筑物不大适用成本法
4、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。
5、成本法中房地产的价格构成：①土地取得成本②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售费用、税金⑥开发利润（参见《理论》P146）
6、自有资金利息不计入利润，而计入成本。
7、利润基数与利润率不对应；《规范》5.4.2开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
8、关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的；《规范》5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。
9、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同（参见《理论》P153）
10、建筑物折旧（2005版新增经济折旧和功能折旧的计算，《理论》159页）
①可修复项目，修复费用为折旧额
不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目（《理论》P143例5-7）
②经济寿命与土地使用权年限的关系（《理论》P145、《规范》5.4.11条）
③残值率或成新率确定有误
④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。
⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》5.4.9……估价人员都应亲临现场……
11、销售税费计算基数为销售收入
12、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（《规范》5.4.11条）
13、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。
假设开发法
1、必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测，并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。
2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。
3、传统方法计息、利润，折现时利息、利润不出现
4、计息时计息周期确定
5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点
6、开发完成后房地产价值推算
①市场法②长期趋势法③收益法（应折算到估价时点上来）
7、销售税费一般不计息
8、不应忽略某些无形收益（P224）
9、总建筑费没有折现到估价时点
其他
1、房地产概念（混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清）
2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率
建筑密度=建筑物基底占地总面积/总用地面积
3、保险估价中不含土地价值
4、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失
5、入股估价应说明入股后的用途
6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8‰。
7、对照《规范》看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
8、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
9、估价时点是否准确
10 、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
11、对采用的方法是否有合理的说明和理由
12、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
13、注意利息的计算方式，期限
14、报告有效期应以报告完成之日为准
15、现实用途和法定用途相符
16、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
17、基准地价修正法应说明地价的内涵
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