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房地产项目类型基础概念

一.传统的项目类型

这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。

别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；

公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；

普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。

二.项目类型的发展与丰富

经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。

板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。

公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。

城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。

三.项目类型的新界定
别墅
Townhouse
联排别墅
板楼
塔楼

传统的别墅项目

独栋

联排

双拼

叠拼

高层、小高层、多层

传统

蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房
皆宜以板楼或塔楼形式出现。

以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——

1.别墅的概念：
别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。
因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。

概念延伸：城市别墅
近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。

2.Townhouse的基本解读-1
原始的Townhouse概念：
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
北京的Townhouse缘起：
别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。
Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。

位于市区中心
单价、总价均高
容积率高、建筑密度大
空间窘迫感
有天有地
环境舒展
总价高
交通位置与市政条件

公寓

别墅

单价、总价均有明显优势
位置上尽量靠近市中心
有天有地
环境舒展
Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物

Townhouse的基本解读-2
北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——

1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 
2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 
3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 
4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 
5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 
6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 
7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 
8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 
9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 
10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。

Townhouse的四种形式
通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。
在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼

q 联排别墅
由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。
q 双拼别墅
两个相同的单位平行组合而成。
q 叠拼别墅
从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。
q 独栋别墅
形体独立的单位。
传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。 Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。
传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。
Townhouse独栋 传统别墅

3.板楼、塔楼项目类型

板楼与塔楼的基本解读-1
板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。

国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：
板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：
外部——建筑高度、密度、容积率不同
内部——户型、销售分摊不同
塔楼
板楼

板楼基本形式
小高层板楼：９至１２层左右的板楼
高层板楼：16层以上甚至更高的称为高层板楼
多层板楼：６层以下的

供应量以小高层最重：
从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；
满意度以多层居首：
在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；
平均售价以高层板楼最低：
由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；

塔楼基本形式
传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼
改革的塔楼形式：蝶型塔楼

与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征：
外形轻盈
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。
朝向、采光、通风上有突破
蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。
斜角存在成为新问题
但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。
与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性：
平衡成本与建筑形式
板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。

板、塔优劣势集锦
比较角度
板楼
塔楼
备注
建筑密度
低
高

建筑平均高度
低*
高*
不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。
出入空间
大
小

容积率
低
高

通风
好
不畅

朝向
户户朝阳
常有无采居室

采光
户户朝阳，南北通透
存在灰色空间
同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。
高度问题较容易受遮挡
高度问题较不容易受遮挡
户型灵活程度
低
高
塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。
使用率
板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%
塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率
使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。
销售分摊
低
高
塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高
单价
高
低
牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼

小户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。
小户型社区长短处：
从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。
小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。
小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。

四.消费者角度的项目类型比较
1.消费者的项目类型偏好

排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。

北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08％的购房者选择多层板楼，有17.46％的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9％，选择Townhouse的为8.57％。

定价比较

价格比较
（同档次同条件）
别墅
Townhouse
板楼
塔楼
平均单价
最高
次高
单价比较：独栋>双拼>叠拼〉联排
高于板楼
单价比较：多层>小高层>高层
最低
蝶塔>传统塔楼
平均总价
最高
以总建筑面积论

2.价格需求下的项目类型偏好

无论以单价或以总价论：
别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步；
无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态；
与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。

区域分布
区域分布
（平均半径）
别墅
Townhouse
板楼
塔楼
自然地理位置
自然风光出众
自然地理位置以选址论
经济地理位置
市政、配套不足
多数分布在近郊地区，牺牲了经济地理位置
公寓〉普通住宅〉经济适用房

3.区域需求下的项目类型偏好

别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。

交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素：
在本次调查中，50.3％的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28％的购房者希望所购房产在成熟社区，19％的调查者希望有升值潜力，只有2.6％的人希望在目前的热点区域购房。
由此可见，一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资，并且北京有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差，都成为制约房地产投资的因素。0万U豆体验卡
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