试论房地产开发企业土地增值税清算工作中存在的问题.pdf

92税务试论房地产开发企业土地增值税清算工作中存在的问题VV 刘梦迪新形势下，房地产开发企业为了提高市场竞争力和获取更多的经济效益，需要重视土地清算工作，并选择科学的方式开展清算工作，为企业的稳定发展提供保障。在实际土地清算工作开展过程中，企业要增强法律意识，明确纳税主体与清算条件，在相应的规划指导下有效降低税收费用，科学合理进行纳税。一、房地产开发企业土地增值税清算工作概述（一）土地增值税简述在我国，土地增值税是以转让房地产所取得的增值额为对象所课征的税，包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。土地增值税主要由两方面构成：一是房地产企业在项目开发全过程产生的项目交易额，即应纳税额；二是通过国有土地和相关建筑物品进行交易，从中获得收入和利益的企业，即纳税人。针对土地增值税，企业在计算清算税款时应以审批备案项目为单位进行清算，认真审核销售收入的真实性，制定销售明细表，对销售面积、销售价格进行审核，并核对补退房款收入调整情况。正确的清算方法首先要认真审核计税的扣除项目并计算确定清算项目的扣除金额。房地产开发企业在计算清算土地增值税时，需要仔细梳理各项清算的具体计算要点，并合理运用各种减免税政策，以降低税负、提高经济效益。（二）土地增值税清算分类由于房地产开发企业项目开发周期较长，所以在竣工结算前无法计算出准确的增值率，此时需要实行预售收入按照预征率先预征，在办理决算后再进行清算多退少补的征收方法。根据我国国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知规定，土地增值税清算一般根据发生条件可分为两种，其对应也有不同的管理要求。第一种是由企业自行完成，如果企业满足相关政策中所要求的清算条件的话可自行进行土地增值税的清算；第二种是当企业达到清算条件时由税收机关进行清算。（三）土地增值税清算工作的重要性对于房地产开发企业来说，土地增值税清算工作是其整个土地增值税征缴管理工作中的重要环节，是房地产开发企业开发项目土地增值税核算的重点。首先，土地增值税清算能帮助房地产企业将利润最大化。在预征阶段，企业需要根据不同类的产品预征率预缴土地增值税，然后根据实际缴纳税额在企业所得税前列支，但是这个税后利润并非最终数据，还要进行土地增值税清缴并确定整个项目最终需要缴纳的土地增值税金额，而此时得出的最终利润通常与预征阶段具有较大差距，所以严格做好土地增值税清算工作有利于对土地增值税做出最终决算，为房地产开发企业开发项目的盈利情况做出实际判断，更好地实现企业利润最大化。其次，做好土地增值税清算工作有利于帮助房地产开发企业根据市场及政策等多方面因素更好地完成土地增值税缴纳。由于房地产开发企业项目开发周期较长，前期按照预征率计算预缴土地增值税，等到项目完成满足清算条件时企业的人员结构一般都会发生较大变化，而且市场与政策也与项目初期有着较大差异，这些情况为土地增值税清算工作带来了一定挑战。所以在前期做好土地增值税清算的筹划与准备，并在房地产开发项目的整个实施过程中贯彻土地增值税清算工作，随着市场波动和政策变化及时进行调整，有助于房地产开发企业更好地完成土地增值税缴纳工作。最后，做好土地增值税清算工作对房地产开发企业的稳定发展具有重要保障作用。政府部门针对土地增值税的缴纳出台了一系列文件，而房地产开发企业要紧跟地方政府的要求来科学筹划，确保合理缴纳税款。税务93在土地增值税清算工作结束后，部分企业通常需要补缴税款，为了避免资金不足延期缴纳而导致滞纳金和罚款，需要企业在运营过程中提前预留资金，确保按时缴纳税款，土地增值税清算工作为房地产开发企业科学合理纳税、确保企业可持续发展有着重要意义。二、房地产开发企业土地增值税清算工作要点（一）明确清算要求，事先准备材料根据我国目前的法律要求，不管是个体还是企业，只要转让国有性质的土地或者是建筑，都需要承担土地增值税。满足以上要求的房地产开发企业就要积极履行自身职责，按时缴纳税款。其一，转移面积占总数量比例即使没有达到 85%，但其他建筑都已租出去；其二，项目工程已经竣工并完成验收，且已申请了税务登记的房地产却没有承担税收义务；其三，获得销售许可证但三年内没有全部销售出去的项目。房地产开发企业达到了相关制度的清算要求，就需要提前准备资料，如建筑用地使用证、预售许可证等，还要准备相关财务报表、银行贷款合同以及房地产验收报告等相关证明复印件。（二）规范会计核算，为开展清算工作打好基础作为国家的一项微观调控措施，对于不同的土地增值额会采取不一样的税率以避免房地产企业获取暴利，如何确定科学合理的增值额就需要相关部门深入研究。大数据时代，信息技术的应用为各行各业都带来了便捷，房地产开发企业也能通过电算化技术处理各项财务数据，减轻了会计人员的工作负担。通常情况下，项目竣工前在预收项目中将房款显示出来，一定程度上为会计核算带来了便利。在多方面条件的支持下，房地产开发企业对核算内容进行了清晰划分从而为开展土地增值税清算工作打好基础。（三）明确项目收入当土地增值税纳税人转移房地产后会得到一定的收入，收入减掉工程项目金额，就是相应的增值额。这项数据与房地产转让收入和扣除项目金额关系紧密，因此需要进行详细核算。为了确保纳税金额准确无误，房地产开发企业要针对工程开发项目所有数据进行系统核算。在核算项目收入时，发票需要开全额的形式，对于发票的登记数量需要记录。此外，如果房屋合同所标面积与实际测量面积有差距且已经在清算房款前补缴，那么就需要在计算增值税时进行调整。在检查销售收入时要考虑以下几点：一是房地产开发企业给内部员工的投入，当所有权转移时，则其性质与房产销售一致；二是自用的房产不涉及产权转让，在核算中需要注意；三是在确定收入时，也要确定住宅类型，并按相关规定享受增值税优惠不超过 20%。（四）明确土地增值税扣除项目明确项目收入后要明确扣除项目金额。房地产开发耗时较长且涉及多方因素，难免会遇到各种问题导致其需要在不同环节支出，因此就需要在各个环节持有合法证件。在扣除项目时，要注意以下几方面问题：第一，企业要严格按照相关规定依法取得证件，对于拆迁项目，遵循拆迁制度，确定拆迁赔偿并及时支付。第二，房地产开发过程中涉及多项程序，每一项程序所涉及的费用要与对应文件报告中的一致。竣工验收后需要参考合同扣除企业项目的工程安装部分费用，以此为项目质量提供保障。在进行土地增值税核算时，要严格根据发票金额进行计算。需要注意的是，项目工程中受到资金不足和其他因素的影响而延长工期，土地闲置费也是需要缴纳的，但是土地闲置费并非增值税清算项目。如果在销售前对房产进行装潢，那么这部分装潢费用属于成本支出。第三，在房地产项目建设过程中不断完善配套设施，那么这部分配套设施的产权属于业主。如房地产开发企业将所有产权上交国家，那么其产生的成本费用需要相应扣除。第四，为了提高消费者的购买意愿，房地产开发企业会搭建一些样板间，或其他具有标志性的建筑物以吸引消费者的关注，在项目完成或实现销售目标后，需要依据国家规定来对此进行核算，此时要注意，在搭建建筑物过程中为建筑人员提供临时住所所产生的费用需要纳入房地产销售中并相应扣除，如果样板间或其他临时性建筑的内部要进行装修，后期用完需要转让，转让获利还要纳入土地增值税的开发成本中进行扣除。第五，房地产开发企业转让房地产而获得的收入成为开发税的计税依据，而房地产开发企业需要缴纳的这部分费用要列入企业的管理成本中，并对此按照针对性方法进94税务行扣除，同时，与之相关的所有凭据和相关复印件要附在后面，便于后续税金的计算管理。三、提高房地产开发企业土地增值税清算水平的对策（一）构建系统化土地增值税清算管理制度房地产开发企业需要在项目成立时便设置专门的清算小组，要涵盖财务部、成本控制部与工程部等部门，在经过小组内共同探讨后构建完善的土地增值税清算管理制度。土地增值税清算工作包括项目进度管理、数据核算、业务流程、文档管理等方面，因此土地增值税清算制度要对各个方面做出详细的规定要求，并将各项工作任务细化落实到相关部门的工作人员。清算单位是分期还是整体、清算时间如何选择、清算结果等问题需要清算小组进行详细探讨，从而得出科学合理的管理制度，为开展土地增值税清算工作打好基础。（二）提前规划清算时间当地的税务部门会对土地增值税清算做出具体规定，房地产开发企业需要充分了解当地政策要求，并提前进行清算准备工作。通常情况下房地产开发企业利润高于预征率需要在清算时补交税金，推迟清算时间对企业更有利，但不可忽视企业的利润情况。另外，还需要尽量在清算工作开展前完成对于亏损产品的销售，避免造成更严重的后果。（三）正确把握土地增值税清算政策首先，为了避免涉税问题，企业要准确把握土地增值税清算政策，确保清算类型与税务机关认定的一致。这就需要房地产开发企业认真研究相关理论，尤其是土地增值税对于项目类型的界定标准，利用好三分法将商铺与车位区分并纳入其他项目类型之中。其次，在房地产开发项目中存在很多项目的低价转让或成交的情况，为了不被税务机关认定为隐藏收入，房地产开发企业需要在低价转让与成交中做好定价，并提供价格评估依据和证明，从而提高交易的合理性。此外，低价定价需要严格遵守政策要求，要在法律允许范围内进行，从而合理规避税务风险。（四）增强工作人员风险防范意识房地产开发企业建立内部专业税务管理部门来负责相关工作的推进，从而合理利用土地增值税税收健全税负。土地增值税使用四级超率累进税率，增值额大于扣除项目的 20%时需要全额缴税，小于扣除项目20%的普通住宅则可减免税费。房地产开发企业可以借助该政策，适当扩大项目公共配套设施规模来使其增值额小于扣除额 20%，便可相应降低税负。另外，房地产开发企业还需要强化税务风险监控机制，利用完善的税务风险预警机制来监控风险。（五）加大房地产开发企业涉税事项的核算控制力度房地产项目投资规模较大，所以要充分规划项目前期的开发管理费用，将现有的资源最大化利用，从而有效降低成本，提高企业效益。同时，还要结合开发项目资金链情况来合理调整房地产开发企业的经营范围和经营方式，并合理确定项目开发过程中各阶段的成本费用项目列支标准。房地产开发企业想要妥善解决税收负担过重的问题，要根据市场经济发展的情况，严格遵守法律法规来提高经济效益。在企业的实际运营中，立足于国家的宏观政策与发展需求来科学合理地开展土地增值税清算工作，合理合法减少自身的税收负担，从而提升核心竞争力。在土地增值税清算工作中，为了有效避免税务风险，相关人员要充分重视土地增值税清算工作，并充分把握其清算政策，严格核算与土地增值税清算相关的成本与收入情况，从而在合法节税的同时保障土地增值税清算方式符合当前法律规定。四、结语综上所述，房地产开发企业需要实时响应政府要求，在企业内不断增强相关人员的土地增值税清算意识，并组织专业的清算部门，在房地产项目工程实施的整个过程中贯彻土地增值税清算工作，针对其清算过程中的问题及时组织调研活动来寻找有效解决措施。重视土地增值税清算工作对于企业的稳定发展有着积极作用，因此，企业要严格按照法律要求，切实做好土地增值税清算工作。（作者单位：河南老街坊置业有限公司）