房地产工程项目管理流程.doc

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一、前言
　　易建科技凭借自身深厚的行业背景与丰富的实施经验，在充分研究房地产行业的管理模式与特点基础上，提出针对房地产行业项目全过程管理的整体解决方案，借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的项目管理瓶颈，促进企业实现从传统项目管理向现代项目管理的转变。

解决方案的特点优势
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从宏观的角度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。
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涵盖项目生命周期的全过程项目管理，从项目可行性研究、项目前期、设计规划、投资管理、项目施工到项目验收的全过程管理。
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以市场关系管理的思想管理项目全过程，从市场与客户的需求分析出发，以实现客户价值为目标，管理项目全过程的价值活动。
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基于互联网建立全天候的项目管理平台，使信息的沟通与交流更加快捷方便。
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为项目决策人随时提供多方位的价值评估和分析, 高效解决高层领导最关心的宏观总体问题

二、解决方案构成体系
1、项目前期阶段管理
1.1、投资机会研究
　　投资机会研究的核心是通过市场调研与市场信息分析，发现最佳的投资机会，具体功能包括：
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市场调研

● 竞争地位调研　　 ● 开发土地调研　　 ● 市场环境调研　　 ● 市场特点调研
● 消费者调研　　　 ● 促销情况调研　　 ● 地产信息调研　　 ● 专案调查调研
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市场分析

● 以往楼盘销售信息分析　　 ● 客户分析　　　　 ● 以往楼盘业主反馈分析
● 促销情况分析　　　　　　 ● 地产信息分析
1.2、项目策划管理
　　在对市场信息进行充分调研与分析的基础上，将项目的投资方案转换成为定义明确、系统清晰、目标具体的项目策划，实现策划过程的规范化、科学化，策划内容的全面化、综合化，策划成果的共享化、知识化。具体的功能包括：
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策划过程管理

按照企业的实际业务流程，科学地规范项目策划阶段的各项工作，提供策划过程的计划编制模板。
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策划内容管理

项目的策划内容既有总体的策划也有局部的策划，包括：

● 项目构思策划　　 ● 项目实施策划
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编制项目策划报告与项目建议书

根据项目策划的具体内容，按照企业自定义的策划报告模板与项目建议书模板，高效生成项目具体的策划报告与项目建议书。
1.3、项目可行性研究
　　项目可行性研究是项目前期工作的重点与核心，系统将从流程、内容、方法等多方面保证可行性研究的规范性、科学性与充分性。具体功能包括：
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方案设计与优选管理

依据项目的策划报告与项目建议书，编制项目的多个可选方案，通过可选方案的分析比较，从中选择和推荐最优方案。具体功能包括：

● 编制可选方案　　● 可选方案的比较分析　　　 ● 选择推荐最优方案
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经济分析与评价

采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估，从而为项目的投资决策提供高效支持，经济评估内容主要有财务评估与不确定性分析，具体功能包括：

● 财务评估　　　　● 不确定性分析
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编制可行性研究报告

按照有关规定建立规范的项目可行性研究报告模板，并可以依据企业与项目的实际情况对模板进行管理。

● 开发项目用地的现场调查及拆迁安置　　 ● 市场分析和建设规模的确定
● 规划设计影响和环境保护　　　　　　　 ● 资源供给
● 环境影响和环境保护　　　　　　　　　 ● 项目开发组织机构、管理费用的研究
● 开发建设计划　　　　　　　　　　　　 ● 项目经济及社会效益分析
● 结论及建议
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可行性研究报告评审

按照科学规范的评审流程与内容对可行性研究报告进行评审，具体评估内容包括：

● 建设必要性评估　　 ● 方案评估　　 ● 建设生产条件评估
● 项目效益评估　　　 ● 项目投资决策
1.4、项目立项管理
　　对项目立项的流程按照不同的建设项目类型进行规范化管理，并提供相应的工作计划模板。同时对各类关键性的政府批文与许可证进行统一管理。

2、项目实施阶段管理
2.1、项目实施阶段的PDCA循环
　　在项目的实施阶段，采用PDCA（Plan计划—Do执行－Check检查－Action处理）循环，通过在项目组织的各层次中应用PDCA概念来保持持续改进管理过程的能力。PDCA循环主要由以下过程构成：

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计划（Plan）　　◆ 执行（Do）　　◆ 检查（Check）　　◆ 处理（Action）
2.2、工程招标管理
　　按照国家、地区及行业主管部门的工程招标程序和规定，对工程招标过程进行全面管理。并可帮助企业建立招投标信息沟通平台，统一管理项目的设计、施工、监理、材料采购等招标工作，从而使项目的招投标更加高效与科学。具体功能包括：
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招标信息发布管理　　◆ 招标文件编制管理
投标单位报名管理　　◆ 投标单位资质审查管理
招标文件发送管理　　◆ 施工图预算及项目标底价格确定（针对施工与监理招标）
投标文件管理　　　　◆ 开标、截标管理
方案评审管理　　　　◆ 中标单位确定
中标合同管理
2.3、项目设计管理
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限额设计管理

● 设计内容管理　　● 制定限额指标　　● 概算管理　　
● 限额控制　　　　● 设计变更管理

通过挂接行业、地区与企业定额实现资源的精确分析与计算，在此基础上进行资源计划的编制、优化与追踪管理。
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设计过程管理

提供项目设计过程的全面综合管理，具体功能包括：

● 设计目标管理　　 ● 设计进度管理　　 ● 设计质量管理
● 设计成本管理　　 ● 设计文档管理
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设计审核

提供全面的设计审核管理功能，以保障项目的设计成果符合策划阶段确定的项目整体构思与目标体系，具体功能包括：

● 设计评审管理　　● 设计变更管理
2.4、项目施工管理
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项目范围管理

通过范围管理，明确项目施工阶段管理的目标与边界，主要包括：

● 建立项目目标体系　　● 建立项目分解结构　　● 建立项目编码体系
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项目合同管理

按照《建设工程施工合同范本》、《FIDIC土木工程施工合同范本》等要求全面管理工程项目的各类合同。具体功能包括：

● 合同编制　　 ● 合同信息管理　　 ● 合同文档管理　　 ● 合同事务管理
● 合同变更索赔管理　　　 ● 合同费用管理　　　 ● 合同自动跟踪与预警
● 合同履约分析
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项目投资管理

投资管理是房地产项目实施管理的重点与核心，系统提供了全过程的投资管理与控制功能，具体功能包括：

● 工程四算对比分析　　● 投资计划管理　　　 ● 资金筹措管理
● 资金使用管理　　　　● 投资过程检测　　　 ● 投资综合统计分析
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项目进度管理

依据项目实际情况，建立项目业主管理——总承包管理——分包管理——实施层管理的完整分级计划体系，施工单位和监理单位依据总体控制计划编制具体的实施性计划。具体功能包括：

● 进度计划编制　　 ● 进度计划的优化　　
● 进度追踪管理　　 ● 进度统计与分析
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项目资源管理

主要实现对甲供材料与设备的全面管理，同时可以与易建供应链管理系统（SCM）结合，实现对材料设备的计划、采购、库存、使用等的全过程管理，具体功能包括：

● 材料需求计划管理　　● 材料采购管理
● 材料库存管理　　　　● 材料使用统计与分析
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项目质量管理

以ISO9000质量标准和国家行业的质量规范为基础进行全面的质量管理，具体功能包括：

● 建立质量体系　　　　　　● 质量体系文件管理　　　● 质量费用管理
● 建立质量控制分解结构　　● 质量控制点管理　　　　● 质量事件记录
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项目信息管理

对项目中的各类文档信息进行分级、分类归档管理，并可与知识管理系统紧密结合。

● 项目文档分类组织与查询　　 ● 国家行业规范及标准分类组织与查询
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项目组织协调

对项目中的各类组织协调活动进行统一的管理，确保项目的正常稳定运作与目标的顺利实现。具体功能包括：

● 工作会议管理　　　 ● 会议纪要管理　　　 ● 对外事务管理

3、项目验收阶段管理
3.1、项目验收流程管理
　　按照企业的工程项目流程管理，合理的规划与管理验收阶段的各项工作，提供验收阶段的计划编制模版。
3.2、项目验收内容管理
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分项工程验收管理　　 ◆ 专业工程验收管理　　 ◆ 竣工综合验收管理
验收记录统计与分析管理　　 ◆ 竣工验收的各项证明管理
3.3、项目竣工移交管理
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项目设备设施移交管理　　 ◆ 工程技术档案移交管理　　 ◆ 竣工资料移交管理
3.4、项目保修维护管理
　　对工程保修期内的各项保修与维护工作进行统一管理，并进行统计分析，以反映项目的工程质量。
3.5、项目总决算管理
　　编制并审定项目的总决算报告，并通过与项目的概预算进行比较分析，确定项目决算是否达到总成本目标的要求。
3.6、项目验收文档及资料管理
　　对项目验收阶段涉及的各类国家与行业的工程验收标准规范、各类技术文档资料、各类竣工验收资料等进行分类组织与管理，以方便用户查询。

房地产工程项目管理系统
　　房地产企业信息化建设不仅极大提高房地产企业的市场竞争力，而且大大减少人力，提高效率，加快信息处理速度，提高信息的准确性和可靠性。同时，房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获得更多商机。房地产企业信息化还可以提高企业对市场反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提企业的市场竞争力。所以，我国房地产企业如何适应激烈的国际市场竞争，采用信息化技术武装企业将是一条重要的途径。
　　因为信息技术可以使房地产商开发的房屋功能得到改善，使传统的房地产经营管理方式得到改善。目前，从房地产的项目管理方面来说，国外从项目的立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采用的信息技术比较普遍，所带来的效益很明显。据统计，由于信息技术的实施，能降低项目的成本约10－15％左右；在传统的物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成传统的物业销售数据库和网络系统，拥有一个统一的综合信息平台，用户通过网上能查到所需物业的详细资料，并通过网上完成物业经纪的所有手续，节省了房屋销售的成本和经纪费用。
　　盟友万通公司采用科学的、先进的信息化手段，构建一个房地产的电子商务平台和目前流行的数字神经系统，实现全面的信息化管理，使房地产开发公司具备"管理创新、制度创新、业务创新"的能力，拉开房地产企业之间的距离，在本质上加强企业竞争优势，提升核心竞争力。
主要模块包括：
一、文件收发管理
　　对房地产部门的收文、发文单据电子存储，使对外对内的文件往来内容、时间、收发单位等清楚明确，以备将来快速查找，从细微处把握工程管理，减少自身纰漏。

二、工程综合信息管理
　　通过对工程综合信息的管理，提高房地产部门的知识管理能力，提高工作效率。 可把一些不能在其他模块归类的信息存放于此，此处还有用户可自由划分文件类别功能。用户可按照规定自建文件类别。

三、施工前期文档管理　
　　施工前期的准备工作对工程能否顺利进展起决定作用。此处对施工前期工作文档进行存储，辅助业主监督工程施工准备情况，文件分类存放，用户按照自己的权限查看相应目录的内容。

四、图纸管理
　　目前正式图纸往往不能及时送达，引发准备图和正式图不同，图纸历次版本变更等一系列问题。处理不好，就会给业主带来不必要损失。利用微机实现图纸管理电子化非常有必要。

五、招标管理
　　招标是业主选择工程项目实施单位的手段，招标给了业主优选承包商的机会，是项目成功实施非常关键的一环，但招标牵涉到合同编制资料难查、资审环节多导致招标时间长、费用高等一些问题，信息化具有数据充分共享、信息及时等优势，业主通过利用信息化辅助招标工作非常有必要。

六、合同管理
　　合同管理是企业在经济活动中保证企业利益的重要环节，应有条不紊、动态控制、掌握全局。系统应采用目录树结构，层次分明，文档资料一目了然；分为编辑合同、分析合同、合同支付等逻辑模块；可生成多种报表供用户使用。

七、合同签审管理
　　通过此模块完成合同的签审、流转管理。

八、施工进度管理
　　施工进度管理是对施工计划文件汇总管理，使进度状态明了清晰。

九、质量管理
　　项目质量是业主非常关心的问题，施工质量控制由监理主要管理，房地产部门只是起监督指导作用。故质量管理同监理数据紧紧联系起来。 由监理报送相关质量数据，达到对质量的内业管理。从业主的管理需要出发，本模块只涉及人、材、物的资质管理和重大的验收记录管理。

十、物资管理
　　对项目甲供材管理，包括物资前期寻价管理，供应商查询，物资所属供应商查询等。项目需求计划和物资采购数量联系，动态更新。

十一、文档管理
　　对房地产部门的一些需要共享的文档进行管理，分为公共区和个人区两个部分。

可行性报告

项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
　　一、可行性研究的内容
　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
　　可行性研究的主要内容有：
　　(1)项目概况；
　　(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；
　　(3)市场分析和建设规模的确定;
　　(4)规划设计影响和环境保护;
　　(5)资源供给；
　　(6)环境影响和环境保护；
　　(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；
　　(8)开发建设计划；
　　(9)项目经济及社会效益分析;
　　(10)结论及建议。
　　二、可行性研究的工作阶段
　　投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
　　投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
　　初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
　　详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
　　这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%.
　　项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
　　三、可行性研究步骤
　　可行性研究按5个步骤进行：
　　(1)接受委托；
　　(2)调查研究；
　　(3)方案选择与优化；
　　(4)财务评价和国民经济评价；
　　(5)编制可行性研究报告。

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