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戴德梁行深度观察：酒店式公寓服务第一

16:52 深圳房产

　　酒店式公寓一直被宣扬成低总价、风险小的投资上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢？
　　所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。成为酒店式公寓的两大条件：一是位于城市商务集中区。
　　地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。二是出色的经营管理。
　　良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓的另一必要条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的关键。通常情况下，其物业管理非为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。

　　随着中国入世更多外资企业来深圳设立办事处，对服务式公寓的需求更是殷切，加上市场竞争日趋激烈，许多服务式公寓为使服务更趋完善，通常配备不少设施，如餐厅、会所、商店等。
　　深圳市的酒店式公寓多集中于蛇口片区，深受外籍人士青睐的酒店式公寓包括有鲸山公寓，泰格公寓，迎辉公寓，明华会议中心等。在罗湖片区的酒店式公寓集中于深南东路，包括罗湖商务中心，华乐星苑和丹枫白露。
　　最新投入服务的泰格公寓座落在深圳大南山之东，紧邻蛇口最大的高档居住区--鲸山别墅区。泰格公寓在户型设计和家居配置方面充分考虑外籍人士的多样化需求，以国际化的视觉诠释居住的内涵，以细心的呵护注解居家的关怀，以品质彰显家的尊贵与温情。泰格公寓的建筑环境景观由著名的澳大利亚泊涛墨尔本建筑设计有限公司精心设计，室内设计由新加坡DESIGN IDEAS公司细心打造。该公寓景色秀美，远可俯视整个深圳湾，与香港元朗隔岸相望；近在咫尺的是海上世界娱乐区、百家超市等服务设施。此外，泰格公寓还紧邻新时代广场、海洋石油大厦、金融中心等知名物业。交通便利，多班次免费班车穿梭水陆联运站、重要商业购物区。至蛇口客运码头和宝安国际机场的班车，分别为5分钟和45分钟一班。泰格公寓是由著名的地产运营商开发，在经营理念上和其他地产有所不同的是，从一开始开发商就坚持维护产权的统一性，将其作为保值的优质物业不会出售，这也就造就了泰格公寓只租不卖的经营方式。参与项目全程管理的新加坡辉盛管理有限公司，曾获得新加坡经济管理局商业总部头衔，以专业的国际化管理服务闻名国际，凭借品牌和卓越的个性化服务享誉全球，成为业内顶尖的国际高尚服务管理品牌。该公司在亚太、欧洲等地区都建有基地，特别是新加坡、汉城、马尼拉和伦敦等地，泰格公寓是该公司登陆中国的第一个参与全程管理经营的高档涉外酒店式公寓。
　　服务式公寓应提供什么服务？
　　顾名思义，服务式公寓所提供的服务应比一般公寓更为专业周到，更具人性化和个人化。以泰格公寓为例，这里除提供全套的家居设计和电器外，更为不同户型配有不同格调的配衬与装饰，住户可以根据个人喜好，大到挑选寓所的户型、朝向、楼层，小到布置一桌、一椅、一幅画、一盏灯等各种生活小节，其他生活设施如租用DVD机、传真机、盆栽等，都可要求公寓一一办到。
　　业内人士指出，一些海外公司与社团高层管理人员是深圳服务式公寓的主要客户群体，他们希望在深圳的住所既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，重要的是能提供家庭式的居室环境，有家庭的私密特质和生活氛围，也有高档住宅的良好环境和专业服务。故许多高档服务式公寓专门聘请了酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司进行管理，满足这个独特客户群的需求，尤其是单一业权的服务式公寓更可确保租客素质及物业管理力度。
　　未来竞争靠物业与服务
　　一个成功的服务式公寓还要具备以下六个条件：
　　一)地理位置是否具备可持续发展潜力
　　二)建筑设计、内部装修等是否符合客户需求
　　三)管理既有奉献精神，又有品牌效益
　　四)应有弹性的租务计划以照顾不同客户的需要
　　五)持续、稳定的市场推广是物业发展的基础
　　六)整体经济的发展态势
　　相关人士指出，前几项条件在目前大多数服务式公寓项目中都有体现。拿深圳最受外籍高层人士青睐的鲸山公寓来说，其位于蛇口，深圳外籍人士的聚居地，户型从一百多平方米到三百多平方米不等，有二至六房多类型房间，部分房型设有多个卫生间、多卧房、宽敞起居室、独立书房及步入式衣帽间等。此外，其他设备如现代化厨房设施、卫星电视系统及宽频互联网络等一应俱全，可以满足租户的不同需求。里面配套设施包括有SIS国际学校，教堂，商店，泳池，图书馆，提供保姆，洗衣，邮件快递，送餐等服务，应有尽有。其大部分住客选择居住鲸山公寓的原因是因为那里有良好的文化氛围，优质的服务及齐全的配套。
　　酒店式服务公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在深圳市场上快速发展，市场上自称是酒店式服务公寓的项目不少，在深圳的酒店式公寓正处于一个供不应求的状态。但在深圳真正能称得上是酒店式服务公寓的仅10多家。大多数自称“酒店式公寓”的项目其实是普通住宅，充其量只是楼下大堂看上去比较象酒店。并且产权分散，业主与管理公司之间往往不能达到统一的意见，所以不能做到统一管理，面向客户的档次也不明确，没有弹性化的租务计划，更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。香港某银行的一位高级行政人员A先生刚开始在深圳工作的时候因为不习惯长期居住酒店，所以选择了位于罗湖区的某酒店式公寓，但由于A先生拥有一定量的私人家私，所以提出了让酒店把屋内部分家私搬出去的要求，但该酒店式公寓拒绝了更换家私的要求，其理由为假如开了这个先例，有一定的机率会导致其他的住客也会频繁地更换家私，并增加工作人员的工作强度。此决定导致了A先生对该酒店的管理不满意，合同到期就立刻更换了住所。并且导致该银行的职员对这家酒店式公寓产生了不好的印象。
　　从上面的例子可以看出，在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务并且能弹性化处理客户的需求是评定服务式公寓好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，服务将必定成为高档未来服务式服务公寓竞争的焦点。