武汉东湖高新区龙泉农民还建社区建设项目可行性研究报告.doc

武汉东湖高新区龙泉农民还建社区建设项目 可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目名称及承建单位 1
1.2 项目建设单位概况 1
1.3 报告编制依据、原则与内容 2
1.4 研究结论 3
第二章 项目背景及运作模式 4
2.1 项目建设背景 4
2.2 项目的由来和发展 7
2.3 项目运作模式 8
第三章 项目建设的必要性 10
3.1 项目建设是保障中华科技产业园等项目顺利推进的需要 10
3.2 项目建设是武汉统筹城乡发展的需要 11
3.3 项目建设是促进城乡经济社会全面协调发展的需要 12
3.4 项目建设能够改变城乡二元化结构，促进城乡共同发展 13
3.5 项目建设有利于推进城乡统筹配套，提高人民生活水平 14
第四章 需求分析 15
4.1 住宅面积需求分析 15
4.2 住宅品质需求分析 16
4.3 相关政策分析 16
4.4 需求市场预测 18
第五章 建设条件分析 19
5.1 建设地址 19
5.2 建设条件分析 20
第六章 总体设计原则及建设规模 26
6.1 总体设计原则 26
6.2 建设规模 28
6.3 主要技术经济指标 29
第七章 工程方案 31
7.1 编制依据 31
7.2 总平面设计 31
7.3 建筑设计 32
7.4 结构设计 35
7.5 交通组织设计 37
7.6 景观及绿化设计 38
第八章 公用工程 39
8.1 给、排水 39
8.2 供配电 43
8.3 燃气工程 46
8.4 空调及通风 48
8.5 安防工程 48
8.6 电信工程 50
第九章 节 能 52
9.1 设计原则 52
9.2 消耗资源 52
9.3 节能措施 52
第十章 项目环境影响评价 56
10.1 环境保护法规及标准 56
10.2 还建社区建设期的环境影响及保护措施 56
10.3 还建社区建成后的环境影响及保护措施 58
10.4 环境影响评价 60
第十一章 劳动安全、卫生与消防 61
11.1 劳动安全措施方案 61
11.2 消防 62
第十二章 项目组织管理 67
12.1 实行项目法人负责制 67
12.2 加强资金管理 67
12.3 招标、签约阶段管理 67
12.4 施工准备阶段管理 67
12.5 施工阶段管理 68
12.6 验收、交工与结算阶段管理 68
12.7 用户服务阶段管理 68
第十三章 招标方案及项目实施进度 69
13.1 招标方案 69
13.2 项目实施进度 70
第十四章 投资估算及资金筹措 72
14.1建设投资估算 72
14.2总投资估算 73
14.3资金来源 73
第十五章 社会效益评价 74
15.1社会影响分析 74
15.2负面影响分析 75
15.3社会评价结论 76
第十六章 项目风险分析及规避 77
16.1政策与环境风险 77
16.2项目风险 77
16.3财务风险 78
16.4对策 79
第十七章 结论与建议 80
17.1 结论 80
17.2 建议 81

附表：
1.建设投资估算表
附件：
1.企业营业执照
2.组织机构代码证
3.税务登记证
附图：
1.总平面布置图

湖北省工程咨询公司 V
武汉东湖高新区龙泉农民还建社区建设项目 可行性研究报告
第一章 总 论
1.1 项目名称及承建单位
1.1.1项目名称: 武汉东湖高新区龙泉农民还建社区建设项目
1.1.2项目建设单位:武汉光谷建设投资有限公司
1.1.3报告编制单位：湖北省工程咨询公司
1.1.4报告编制单位资格等级：甲级
1.1.5项目建设地点: 龙泉农民还建社区建设项目用地位于武汉东湖新技术开发区，纸龙公路以南，凤莲路以北。
1.2 项目建设单位概况
武汉光谷建设投资有限公司成立于2002年10月22日，是由东湖高新区管理委员会投资设立的国有独资公司。该公司创始以来承担着光谷产业空间拓展和科技新城建设的使命，致力于加强开发区的土地经营，把市政道路建设、社区建设、环境改造与土地整理储备有机结合，把经营土地的增值收益用于基础设施建设。曾先后高标准、大手笔地完成了高新区的道路等基础设施、农民新社区、用地拆迁等大量工程项目的建设投资管理，为高新区的“二次创业”和招商引资打造了良好的硬件环境。
该公司设立的目的是从事对开发区内的基础设施建设、公共工程建设进行统一管理。其任务是适应开发区高速发展的需要，加快开发区基础设施和重大项目建设速度，为适应开发区的高速发展、进行“二次创业”的需要，为开发区的发展营造良好的创业及投资环境。该公司作为开发区四大国有公司之一，目前承担了武汉东湖新技术开发区道路等基础设施、农民新社区、用地拆迁等大量工程项目的建设投资管理工作。
1.3 报告编制依据、原则与内容
1.3.1报告编制依据
（1）编制项目可行性研究报告委托书
（2）《武汉市城市总体规划》(2010~2020)
（3）《武汉科技新城总体规划》(2005-2020)
（4）《中华人民共和国城市规划法》(1989年12月26日)
（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（6）湖北省工程建设造价信息资料
（7）《龙泉农民还建社区方案设计》
（8）建设单位提供的相关资料
1.3.2报告编制的原则
1.执行国家对项目建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理；
2.坚持整体与局部相协调的原则。武汉东湖高新区龙泉农民还建社区整体设计与局部设计要相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致；
3.采用先进科学的技术手段，对武汉东湖高新区龙泉农民还建社区的设计及设备材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理；
4.管理运行体制与工程建设同步进行。
1.3.3研究内容
项目研究的主要内容为：本可行性研究报告着重对项目建设的必要性及其重要意义进行阐述，分析基本现状与需求，对项目的总体方案设计，建筑工程、公用工程、环保节能等方面进行研究，并对项目运行管理，实施计划与建设统筹安排、项目总投资，项目的风险和社会效益等方面进行分析，提出结论意见，供有关部门决策。
1.4 研究结论
本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的方针，是提高农民社区建设的整体效益，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。
社区建设规模适度，能满足村民住房及日常活动的需要。
1、项目建设符合武汉市总体规划要求，符合武汉东湖高新区总体规划，对有效解决征地拆迁居民的安置问题，促进中华科技产业园等项目的建设，统筹武汉市城乡建设具有重要意义，项目建设十分必要。
2、项目总用地面积为326160.20平方米（折合489.24亩），净用地面积为212908.5平方米（折合319.36亩）。项目总建筑面积为582554.0平方米，地上建筑面积531284.92平方米，地下建筑面积51269.07平方米。
3、本项目总投资为160144.42万元，资金来源为企业自筹。
5、本项目选址合理，建设规模合适，在技术上是可行的。
第二章 项目背景及运作模式
2.1 项目建设背景
在党的十六大上，党中央正式提出统筹城乡经济社会发展，解决“三农”问题。统筹城乡经济社会协调发展，必然伴随农民因城市建设和工业（非农产业）建设征地拆迁向城镇转移、因农业产业结构调整和土地资源综合利用进行集中的过程。统筹城乡经济社会发展，是加快城市化进程，全面建设小康社会，推进武汉跨越式发展的重要手段。实现新世纪新阶段的奋斗目标，必须突出加快城市化进程这条主线。“新农民社区”是统筹城乡经济社会发展的迫切需要，是全面建设小康社会的重要措施。通过加快城市化进程，为我们创造了巨大的发展空间，有利于增强东湖高新区的承载、集聚和辐射能力，充分发挥其在城乡一体化进程中的带动作用。能够在城乡一体化建设过程中消除城乡差别，切实解决“三农”问题，改善农民生活条件。
新农民社区是城市化进程和城乡一体化发展进程中必须实施的一项重大社会性综合工程，即农村人口转化和新型社区建设工程。顺利完成这项工程，可推动城乡资源共享，集约化利用，实现城乡互补协调发展。
新农民社区是指在城市规划区内，按照城市规划和土地利用规划，为改善农民的居住条件，实现农民转变为城市居民，农村社会管理体制转变为城市管理体制所进行的城市居住社区建设。2004年以来，在推进城乡一体化进程中，为有效推动农民向城镇集中，改变过去农民搬了又搬，拆了又拆，水、电、气等基础设施不配套的状况，武汉市政府实施了新农民社区建设工程。
为解决武汉东湖高新区中华科技产业园等项目建设征地拆迁居民的安置及生活问题，按照生态新镇和新型农民社区的要求，建设龙泉还建社区。根据发展需要，除建设5362套住宅外，配套建设商业服务、幼儿园、邮局等公共服务设施，提供居民生活保障，改善提高拆迁农民的生活水平。龙泉农民还建社区建设项目，改变以往城市开发先拆迁，然后新建安置房，拆迁单位给拆迁居民安排临时过渡房或货币补偿的传统模式，采取整体规划，在一定的时间内分期建成，采取“以房待人”的方式。项目建成后，被拆迁的农民可直接入住新社区，过渡期的时间和成本大大缩减，降低了总体建设成本。这种将被动变为主动的方式，提高了办事效率，缓解了社会矛盾。同时，也为中华科技产业园等项目加快建设进度，早日发挥效益提供了有力保障。
2.1.1农民住宅现状
自古以来，我国农民住房经历掩蔽、舒适、健康三个阶段，其中第一阶段为低能耗阶段，二、三阶段为高能耗阶段。农房的结构，也经历了土坯、砖土结合、全砖的漫长时期。住上“红砖房”被称为农民富裕的标志之一，随着经济发展和农民生活水平提高，农民对住宅的舒适度和健康环境提出了新要求，由于长期城乡二元结构体制制约，农民社区的发展相对城镇大为落后，建筑模式单一、旧房空置，散乱无序的现象十分突出，综合存在“六个不”的状况：
一是不规范。村庄建设发展无规划，建筑无设计，建筑队伍无资质，监管无机构。现有各类建设法规、规程、规范、标准等不适宜农村建设，致使广大农民社区建设处于无章可循、无人管理状态。村庄日益外迁，空心村比比皆是，既浪费大量土地，又难以进行公用设施配套。
二是不安全。据地震部门提供资料，有史以来80%以上地震发生在农村，5级以上地震有92%以上农民的伤害来自住房倒塌，也有的因选址不当，被海啸、泥石流、山洪、滑坡等灾害所毁。近年来，我国的云南、张家口、内蒙古、甘肃等地震震级虽不高，但农房损失惨重。主要原因是农宅墙体承重、结构跨度等不科学、不规范。随着气候多变，南方多强降雨，沿海多强台风，农宅抗灾能力脆弱。
三是不节能。目前，广大农宅的主体多为低层砌体结构，屋顶为木架青瓦或用预制砼楼板，门窗散热快，透风跑气。南方夏季潮湿闷热。在农村真正禁止使用粘土砖道路漫长。全国仍有砖厂占地459万亩，每年毁田20多万亩，耗煤1亿多吨，资源浪费和污染严重。
四是不配套。农宅除外观造型和墙体结构不科学外，多是吃水靠水缸、旱厕与畜圈混合，做饭、取暖多以煤为主，很难做到路、水、电、气、暖配套建设。
五是不集约。农宅布局分散，院落空旷，村落占地十分惊人，华北地区已达人均半亩甚至一亩以上，土地利用很低。
六是不环保。农村已基本告别靠烧柴“村村点火，户户冒烟”旧炊事方式。村内有“七乱”，即住宅乱建、窝棚乱搭、柴草乱垛、污水乱泼、粪土乱堆、垃圾乱倒、禽畜乱跑。
2.1.2建设农民还建社区的时代理念
农民还建社区的建设必须坚持以科学发展观为引领，重点突破，切实可行，避免大搬大抄、大拆大建、大起大落。发展农民社区，要树立以下六个理念：
一要树立以人为本的理念，统一规划村庄布局。坚持从农民根本利益出发，突出人与自然和谐，体现农村田园风光。在城乡统筹原则下，实现人居环境与经济发展良好互动。
二要树立以节约为先的理念，科学设计新型农宅。重在研究替代粘土砖的保温墙体结构和材料，为在农村彻底淘汰粘土砖打下基础。在户型上注意农民特点，向空间发展和整体配套，集约、节约土地。
三要树立集成技术的理念，优化农宅配置。现有的节能新技术在农村引用已不是问题，关键是集成推广与经济实用。如：节能复合墙体、节水器具、太阳能、沼气、秸秆气化、咸水淡化、节能灶、节能灯、改性石膏的应用等。
四要树立市场运作理念，转变农宅发展模式。要用市场办法组织农民，走一条农村施工队伍专业承包的新路，提高施工队伍素质。
五要树立移风易俗理念，提供现代生活方式。有的习惯高筑墙、四合院，有的喜欢住平房，有的不习惯水冲厕，也有的认为“无砖不成房”等。要转变观念，养成良好的卫生习惯，提倡现代文明生活方式。
六要树立多措并举观念，鼓励住房多元化发展。各级政府和有关部门在政策上鼓励、优惠，放开搞活，多管齐下，多种模式并存。
2.2 项目的由来和发展
龙泉农民还建社区建设项目是武汉推进“三个集中”，组织和引导农民向城镇集中居住，转变从业方式和居住生活方式，由农村居民向城市居民转变的重大举措。同时，也是让农民享受城市的公共设施和服务，享受城乡共同繁荣的成果。
统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重要途径。城乡一体化新农民社区的建设，是全市推进城乡一体化的重要组成部分。通过“新农民社区”及配套基础设施建设，使农民居住和生活条件得到改善，城市建设用地得到集中整理，完善市政基础设施配套，从而增强了武汉东湖高新区的承载、集聚和辐射能力。武汉是中部地区的中心城市，目前已经具备了率先进行城乡一体化建设的基础和条件。加快城乡一体化进程的探索和实践，能够为武汉经济社会发展注入新的活力。
按照省、市委深入推进“三个转变”要求，解放思想，突出重点，破解难点，真抓实干，发挥创造性，加快推进城乡一体化进程，努力实现城乡同发展共繁荣。武汉根据自身的实际情况，加快城乡一体化建设步伐，严格按照建设新农民社区的相关要求进行实施。
为解决武汉东湖高新区中华科技产业园等项目建设征地拆迁农民的安置及生活问题，按照生态新镇和新型农民社区的要求，龙泉农民还建社区建设项目被正式提出。
2.3 项目运作模式
本项目的建设单位为武汉光谷建设投资有限公司，由该公司组织项目的拆迁还建工作和项目组织管理，通过征地解决项目用地。项目建设改变以往城市开发先拆迁，然后新建安置房，拆迁单位给拆迁居民安排临时过渡房或货币补偿的传统模式，采取整体规划，在一定的时间内分期建成，采取“以房待人”的方式。项目建成后，被拆迁的农民可直接入住新社区，过渡期的时间和成本大大缩减，降低了总体建设成本，将被动变为主动。
本项目为农民还建社区建设项目，建设内容主要包括住宅区和公共配套设施的土建工程以及配套工程。设计住宅区的还建户型面积主要分为40㎡，80㎡，100㎡，120㎡。原则上小面积拆迁房只能对应选择建筑面积小的户型，对重大疾病户、特困户、残疾人户等困难情况经核实并公示认可后，争取政府给予适当的照顾。

第三章 项目建设的必要性
3.1 项目建设是保障中华科技产业园等项目顺利推进的需要
武汉市规划建设的海外华侨华人高科技项目产业化基地“中华科技产业园”目前已完成园区选址、初步规划等工作，并获得国务院侨务办公室的支持，建成后的产业园将作为“华创会”签约项目的主要承载地。
当前海外华侨华人回中国投资创业热情高涨，为适应这一形势的需要，借助武汉市作为中部地区中心城市、中国重要的综合交通枢纽的辐射效应和“华创会”的品牌优势，2010年底，武汉市决定设立“中华科技产业园”。
目前，“中华科技产业园”选址点位于武汉东湖国家自主创新示范区龙泉山地区，南临梁子湖，北接沪蓉高速，东毗东湖未来科技城，距武广高速铁路武汉站约15分钟车程，距武汉东湖新技术开发区凤凰山产业园和富士康产业园不到1公里。其一期规划用地规模为38平方公里。
武汉市将按照打造“一中心、一组团、五大产业园”，即：综合配套社区生活中心、覃庙生活组团、光电子产业园、消费电子产业园、新能源产业园、高技术服务产业园、节能环保产业园的建设目标，凝聚全球华侨华人及港澳台同胞技术、人才、资金、信息等资源，按照与武汉东湖新技术开发区现有产业错位发展的原则，大力发展新兴信息技术、新材料、高端装备制造等战略性新兴产业，力争将该产业园打造成为全球华侨华人及港澳台同胞人才特区和创新特区。
为解决武汉东湖高新区中华科技产业园等建设项目拆迁农民的安置和发展问题，按照生态新市镇和新型农民社区的要求，建设龙泉农民还建社区，对涉及的征地拆迁农民进行集中安置。龙泉农民还建社区项目的建设，新建住宅面积488276.94平方米，可以提供5362套住宅，解决因中华科技产业园等项目建设需拆迁农民的安置问题。
本项目的建设有利于征地拆迁工作的顺利进行，有利于中华科技产业园前期工作的进展，为科技园尽快建成并发挥较好的经济、社会效益提供了有力保障。
3.2 项目建设是武汉统筹城乡发展的需要
统筹城乡经济社会发展，是加快城市化进程，全面建设小康社会，推进武汉跨越式发展的重要手段。实现新世纪新阶段的奋斗目标，必须突出加快城市化进程这条主线。加快城市化进程是统筹城乡经济社会发展的迫切需要，是全面建设小康社会的必由之路。通过加快城市化进程，为我们创造了巨大的发展空间，可以减轻武汉中心城区的承载压力，增强东湖高新区的集聚和辐射能力，充分发挥武汉中心城区在城乡一体化进程中的带动作用。
按照统筹城乡发展，推进城乡一体化战略，以完善城乡规划为先导，以深化城乡配套改革为动力，坚定不移地推进工业化、城市化和市场化，加快农业农村现代化，进一步优化生产力和人口空间布局，推进城乡资源要素合理流动，形成以工促农、以城带乡、以乡促城发展的新格局。
统筹城乡发展带来经济的快速健康发展，将极大的提高城市的综合竞争力，带动周边区域特别是农村发展。经济增长将给老百姓带来更多的实惠。农民还建社区建设项目可以提高土地集约化利用水平，转移农村富裕劳动力。项目实施将使武汉的城市面貌、人民群众的生活环境、配套设施都更加优化，让更多的农民在统筹城乡经济发展中得到利益，享受到城乡一体化带来的实惠，对农民落实相关保障措施，为失地农民提供多种就业机会，真正让农民做到失地不失业，成为有保障、有工作、有文化的市民。
3.3 项目建设是促进城乡经济社会全面协调发展的需要
城乡一体化是相对于城乡分割的经济社会结构而言，作为目标就是工业和农业、城市和农村共融，协调发展的现代经济社会结构，这是国家和地区现代化的标志之一，作为过程就是逐步缩小城乡二元结构的过程。城乡一体化是在大力发展生产力的过程中，促进农村人口城市化，逐步缩小城乡差别，实现城乡经济、社会、环境的和谐发展，使城乡共享现代文明。统筹城乡经济社会发展，开拓现代农业新局面。农业、农村和农民问题，是加快城市化进程、全面建设小康社会的难点和重点，要依靠科技进步，用抓工业的思路和办法，改造传统农业，发展现代农业。解决“三农”问题的有效途径是加快工业化和城市化进程，组织农民向非农产业转移，向城镇转移。目前武汉市中心城区发展过程中，不同程度地存在规划不足、基础设施薄弱、功能不完善等问题，严重制约了城市发展，这些问题必须要尽快解决。
还建社区项目定位为生态新市镇，力争把社区建设成为以环境为导向的生态型社区。项目除了按照生态新市镇的要求，高标准建设还建房屋以外，还配套建设有商业服务、邮政服务、电信服务和文化服务等设施。项目建成以后，一方面可以为拆迁农民提供较为舒适的居住和生活条件；另一方面，社区配备有小学、幼儿园和社区配套等公共配套设施，可以有效解决农民子女上学难、文化活动缺乏等问题，提高社区农民的生活质量，将引导农民向新的生活方式转变，有利于保障农民的切身利益，有利于城乡统筹发展。
3.4 项目建设能够改变城乡二元化结构，促进城乡共同发展
党的十七大报告提出，要建立以工促农、以城带乡的长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。这是党中央对统筹城乡发展提出的新方针和新要求。统筹城乡发展，是一项具有全局性、战略性和根本性的工作，是推进科学发展、构建和谐社会的重要实践活动。树立以人为本，坚持全面、协调和可持续的发展观是我国当前重要的发展战略。城市化发展滞后，制约了农民向城市和非农产业的有序、有效转移。目前农村居民的生产、生活条件较差，农村基础设施落后，随着产业结构调整和城市化进程的加快，农村城市化进程中失地农民的就业问题也日益凸现。
发展不足和城乡发展不平衡，是武汉面临的主要矛盾。统筹城乡经济社会发展、深入实施城乡一体化发展战略，是事关武汉长远发展的重大战略，是破解城乡二元分割体制、解决“三农”顽症、实现城乡同发展共繁荣的有效途径，对加快建设和谐武汉具有重要意义。统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化战略，并将其作为促进城乡统筹发展、打破城乡二元结构、实现社会和谐稳定的重要手段。统筹城乡经济发展是推进城乡一体化的新思路、新机制，武汉要在全省率先实现现代化，必须使农村发展起来，促进社会经济全面协调发展。新农民社区的引导效应和启动作用是十分巨大的，产生的聚集效应是显著的，项目对实现城乡共同发展共同繁荣，促进社会经济全面协调发展具有重要的现实意义。
3.5 项目建设有利于推进城乡统筹配套，提高人民生活水平
武汉是中部地区的金融、商贸、科技中心，交通和通信枢纽，城市建设正在加速进行，原有的城市规划将发展为城乡统筹规划。按照形成城乡经济社会发展一体化新格局的要求，大胆创新和实践，突出城乡规划、产业发展、基础设施、公共服务的统筹推进，尤其要在市场、土地、就业、社保、户籍管理等方面积极探索、创新突破。
本项目将通过社区还建的形式安置农村居民以改善其生活环境。农民还建社区的建设，将拓展城市区域发展空间，改善城市布局。同时，市政基础设施覆盖面扩大，有助于新社区的居民获得比过去任何时候都要大得多的生活空间、获得更好的生存环境，从而也将促进社会经济的全面发展。本项目建设为城市新区规划发展的创造了必要条件，有助于城市功能合理布局和城市土地资源利用。
武汉东湖高新区龙泉农民还建社区的建设势必促进武汉人居环境质量和生态质量的进一步优化，同时，建设功能分区明确、布局合理、设施配套、环境优美的城市新社区，对改善农民居住条件和生活质量是十分必要的。项目建设有利于改善城市环境，推动武汉东湖高新区经济持续、快速、健康发展。本项目的建设有利于武汉市城市总体规划的实施，对实现可持续发展，全面建设小康社会具有深远影响和重要作用，为城市新区规划发展创造了必要条件，有助于城市功能合理布局和城市土地资源利用。

第四章 需求分析
4.1 住宅面积需求分析
（1）武汉市居民住房现状
一是家庭住房建筑面积呈“中间大，两头小”的格局。调查数据显示：住房建筑面积在61～120平方米之间的家庭占64.27%，住房建筑面积在60 平方米以下和120 平方米以上的家庭分别占28.65%和7.08%，呈“中间大，两头小”的格局；住房建筑面积在61～120平方米之间的家庭中，61～80平方米的占28.45%，80～100平方米的占23.93%，100～120平方米的占11.89%。
二是自己所有在住房产权中占较大的比重。居民住房按产权分组的有效百分比分别为：直管公房占13.17%，租赁私房占22.24%，，自己所有占49.72%，其他占14.87％。
三是居民现住房屋结构以砌体位主。从调查的情况来看，钢混房屋占22.69％，砌体占63.06％，木混占5.28％，其他占8.97％。
（2）需求分析
据相关调查，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80～120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1％，选择60～90平方米的占46.4％，选择90～120平方米的占36.7％，选择120～140平方米的占10.8％。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92％，其次是三室两厅占29.36％和两室一厅占27.48％，一室一厅占7.24％。
龙泉农民还建社区建设项目中的户型面积选取40㎡，80㎡，100㎡，120㎡四种，比例分别为15%，35%，20 %，30%。
4.2 住宅品质需求分析
本项目为农民还建社区，用科学发展观指导还建区建设，统领住宅建设的全寿命周期（规划、设计、施工、使用、维护、拆除），建设“节地、节能、节水、节材”的“节能省地”型住宅，使住宅建设向资源节约型转化。在建设中要提倡“标准不高水平高、造价不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境美”这一建房观念，积极引导居民合理住宅消费，改变那种房子越大越好、一味求大的消费观念，立足于宜居环境、符合健康卫生要求，合理规划建设保障性住房，实现土地资源利用效益最大化。
新建安置还房住宅面积应以40～120平方米左右为主，户型设计上应充分照顾到农民的需求和经济承受能力，住房建设具体要求包括。
   1、水、电表安装到户；
   2、室内照明、有线电视线路、电话线路采用暗线埋设；
   3、卫生间配蹲便器；
   4、入户门安装防盗门，室内安装木门；
  5、室内墙面、顶棚涂刷乳胶漆。
4.3 相关政策分析
近年来，国家对拆迁农民的安置问题高度重视，武汉市政府根据相关文件精神，出台了相关办法意见以保障拆迁农民的合法权益。
2004年，建设部发布了《关于贯彻（国务院关于深化改革严格土地管理的决定)的通知》，通知中明确提出房地产业和住房建设发展中长期规划要相互衔接，合理确定各类用地布局和比例。要优先安排危旧房改造和城市基础设施中拆迁安置用房、普通商品住房、经济适用住房建设项目用地，保证近期建设规划中确定的国家重点建设项目和基础设施项目用地。通知中还指出，要合理确定农村居民点的数量、布局和建设用地规模。在符合农民意愿的前提下，统筹规划农村居民点、迁村并点。为此，武汉市政府按照要求，切实做好征地补偿安置工作，维护农民合法权益和社会稳定，坚持征地补偿的法定标准，完善征地补偿安置办法。凡征用农民集体土地补偿安置不到位的，不得办理用地手续。用地手续办理不到位的，不得动工建设。要建立以市场为导向的农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、社会保险安置、异地移民安置等形式的长效机制，切实解决好失地农民的长远生计。
武汉东湖高新区龙泉农民还建设区建设项目的确立，符合国家优先安排拆迁安置用房，统筹规划农村居民点、迁村并点的要求，符合武汉市切实做好征地补偿安置工作，维护农民合法权益和社会稳定的政策，建立了以市场为导向异地移民安置形式的长效机制，完善征地补偿安置办法。顺应国家地方政策，推动了武汉市农民安置工作，具有确实的可行性。
武汉市政府积极筹划城乡发展，努力实现共同富裕。优先解决农村居民就业，坚持就地安置与有序流动相结合，调整就业能力和创业能力。集中安排农村居民新社区，与城市居住区融为一体。项目的建设为安置村民提供了承载空间，对推进和完成相关工作内容进行了落实。
4.4 需求市场分析
本项目是农民还建设区建设项目，设计住宅区的还建户型面积主要分为40㎡，80㎡，100㎡，120㎡。原则上小面积拆迁房只能对应选择建筑面积小的户型，对重大疾病户、特困户、残疾人户等困难情况经核实并公示认可后，争取政府给予适当的照顾。项目是以“拆一还一”的原则进行建设，即被拆迁房屋主房合法建筑面积是多少就置换多少建筑面积的安置楼房，以解决农民拆迁后居住问题。不存在房屋销售不出去或空置问题。

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第五章 建设条件分析
5.1 建设地址
项目建设地位于东湖高新技术开发区，纸龙公路以南，凤莲路以北。项目地块呈四方形形状，较为规则，四面临街。项目所处的地理位置交通十分通畅，沪蓉高速、101省道从周边穿过。龙泉地处丘陵地带，中部多为小丘陵，有山有水，具有长江中下游气候的特征。项目总用地面积为326160.20平方米（折合489.24亩），净用地总面积为212908.5平方米（折合319.36亩）。
场地南侧为风莲大道。北侧为X004县道，场地内主要为村落，农田，树林，山丘，水塘。风莲大道为凤凰山---莲台洲的一条城市主干道。区位图见图5-1。

图 5-1 项目所在区位图
5.2 建设条件分析
5.2.1地理位置
武汉地处东经113°41’～115°05’，北纬29°58’～31°22’，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里，是我国经济地理的中心。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇。周边与湖北省黄冈、鄂州、黄石、咸宁、洪湖、仙桃、孝感、等市（县）接壤，形似一只自西向东的彩蝶。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，内层与湖北省内荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等地级市相距300公里左右；中层与长沙、郑州、南昌、洛阳、九江等大中城市相距600公里左右；外层与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距1200公里左右，具有得中独厚的区位优势。
东湖新技术开发区作为未来武汉市东部发展的极核，是与武汉城市圈内黄石、鄂州、黄冈对接，带动区域发展的动力源泉。在规划中，城市中环线连接新武黄高速公路自西至东，贯穿于整个东湖新技术开发区并留下继续向东拓展的“伏笔”，它与区域内的高新大道、高新二路、高新六路等一起，如同“集束”般将科技新城东西部联络起来，形成东湖新技术开发区最具特色的城市结构形态。同时规划中考虑轨道交通线在流芳换乘通往鄂州、黄石的城际交通线，加上在佛祖岭中心东侧设置与新武黄公路的全互通式立交，能够最便捷地与周边城市联系。
5.2.2地形地貌
武汉地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘过渡地区。地形属残丘性冲击平原，全市低山、丘陵、垄岗平原与平坦平原分别占土地总面积的5.8%、12.3%、42.6%和39.3%，海拔高度在19.2米至873.7米之间，大部份在50米以下。
5.2.3水文气候
武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。总体气候环境良好，近30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月。年均气温15.8~17.5℃，年无霜期211~272天，年日照总时数1810~2100小时。
5.2.4自然资源
武汉市自然资源得天独厚。一是有充足的水资源。武汉市境内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市国土总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是丰富的物产及生物资源。武汉市素有渔米之乡的美誉，粮食作物共240多个品种，经济作物共50种，鱼类资源共11目11科88种，水生动物共有8目14科45种。三是拥有丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。累计探明储量96125.65万吨，保有矿产储量79829.75万吨。非金属矿产资源十分丰富，主要有建筑材料用石英砂岩、制灰用灰岩、熔剂用灰岩和冶金用白云岩等。
5.2.5地震
武汉市地处的地壳板块比较稳定，发生地震的几率较小，即是有也是小规模的地震，等级一般不高于6级，按《中国地震动参数区划图》(GB18306—2001)地震动峰值加速度0.05g，抗震设防烈度为Ⅵ度。
5.2.6交通运输
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．它距离北京、上海、广州、武汉、西安等中国大城市都在1200公里左右，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、武九、汉丹3条铁路干线，以及京珠、沪蓉等6条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，正在建设的T3航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。
东湖高新区交通十分便利，周边高速公路有武黄高速、沪蓉高速、京珠高速、107国道。武汉市中环线穿过本还建社区，与武汉市外环线相接。武昌火车站距本社区10公里，其南环铁路贯穿社区，流芳火车站距本社区只有1公里；本还建社区距汉口客运码头20公里，距白浒山码头、青山外贸码头25公里；距天河机场40公里。
5.2.7社会经济条件
2010年，武汉市生产总值5515.76亿元，比上年增长14.7%。其中，第一产业增加值170.04亿元，增长4.5%；第二产业增加值2532.82亿元，增长17.8%；第三产业增加值2812.90亿元，增长12.5%。一、二、三产业比重3.1：45.9：51.0，与上年相比，一产业下降0.1个百分点，二产业下降0.5个百分点，三产业上升0.6个百分点。
全年完成农业总产值281.09亿元，比上年增长4.5%。全年规模以上工业增加值1941.33亿元，比上年增长21.7%。规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%。全年全社会固定资产投资3753.17亿元，比上年增长25.1%，其中，城镇固定资产投资3651.45亿元，增长25.0%。全年房地产开发投资1017.40亿元，比上年增长30.7%。全年社会消费品零售总额2523.20亿元，比上年增长19.5%。全年外贸进出口总额180.50亿美元，比上年增长57.6%。其中，进口93.01亿美元，增长65.1%；出口87.54亿美元，增长50.3%。在出口总额中，一般贸易出口35.23亿美元，增长31.8%；加工贸易出口47.90亿美元，增长72.1%。高新技术产品出口33.89亿美元，增长95.1%。出口国别和地区数189个，增加3个。年末全市户籍人口836.73万人，增加1.18万人。其中，农业人口295.45万人，增加0.91万人。非农业人口541.28万人，增加0.27万人。人口自然增长率1.59‰,其中，人口出生率9.39‰，人口死亡率7.80‰。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14.0%。
东湖新技术开发区被国务院批准为全国第二个“国家自主创新社区”，武汉被授予“国家创新型试点城市”，武汉的改革发展再次上升为国家战略区域发展。2010年末全市科技研究机构101个，比上年减少7个。科技活动人员8.0万人，增加0.5万人。实施国家级科技计划项目1450个，增加128个；实施市科技计划项目665个，减少15个。全年研究与实验发展(R&D)经费支出占地区生产总值的比重为2.58%，提高0.23个百分点