重庆云阳某综合地产项目可行性报告及前期策划思路.doc

前 言
本案的形成是基于对云阳县的整体经济状况、政策环境、云阳县的整体城市发展规划、云阳县房地产市场现状、云阳县人们未来在房地产方面消费趋势作了详细调查，对云阳未来一定时间内的房地产走向作出了比较客观判断的基础上，结合本项目的实际情况，对本项目可操作性、规划设计、功能定位、推出时机、营销手法、投资回报及销售执行作了一个系统的规划与阐述。旨在通过指导本项目营销工作科学有序的开展，整合本项目的各类资源优势，确保在保证开发商投资回报的前提下，尽可能的实现利润最大化和社会效益最优化。由于房地产的营销过程是一个较长期的动态系统过程，本案中提出的一些方案会在实际操作时结合当时的市场环境和项目特征予以调整和具体化，在此先予以说明。

一、市场环境分析
（一）云阳地区宏观经济分析
（二）云阳地区房地产市场环境分析
具体数据分析分项表
商业篇

住宅篇

二、项目特性分析
1、项目优势分析
2、项目劣势分析
3、机会点

三、项目定位
商业篇
1、本项目在云阳商圈的地位
2、项目商业形象定位
3、项目功能定位
4、目标客户定位
5、价格定位

住宅篇
1、项目整体定位
2、产品档次定位
3、建筑风格定位
4、产品定位
5、目标客户定位
6、价格定位

四、投资回报分析
项目成本估算
投资回报分析

五、规划设计建议及卖场划分

商业篇
1、规划设计指导思想
2、规划设计的具体建议

住宅篇
1、规划设计的指导思想
2、住宅设计的具体建议

六、项目销售全程的整体营销策略设计

商业篇
1、商场营销概念设计
2、营销策略设计

住宅篇
1、营销概念设计
2、营销策略设计

七、销售进度控制
1、销售时机的确定
2、销售进度的总体控制
3、项目销售管理系统

八、广告宣传体系
1、VI识别系统的建立和应用
2、推广媒体的确定
3、广告投放表(届时另拟)
4、销售前期宣传物品准备
附件：项目标志、工地围墙

一、市场环境分析

（一）云阳地区宏观经济分析

1、云阳县消费力分析
云阳县位于重庆市东北部，处于三峡库区腹心地带。东临奉节县，西连万州区，北接开县、巫溪，南界湖北利川。幅员面积3649平方公里，下辖65个乡镇，其中40个乡、25个镇，总人口128万，城市人口25万人左右，其中低保及以下人口3万人；农村人口约120万人，其中35万贫困人口；目前迁居云阳新县城的常住登记人口约12万人，另有约3—4万未登记人口，其余城镇人口分布于下属25个镇及工矿企业。在云阳所辖25个镇中，经济实力最强的两个镇分别是位于长江北岸的盘石镇和与开县、巫溪邻近的江口镇，其经济实力超过目前新县城所在的双江镇，是云阳县仅有的两个位列重庆市经济百强镇之列的镇。由此可见，云阳新县城、盘石镇、江口镇将成为云阳县大型房地产项目的三大消费支点。
云阳县由于大量的农村人口存在，加之交通不便，境内多山，信息不畅，使得人们的经济收入状况普遍不佳。从县政府调查的相关数据来看：全县2002年来累计国民生产总值27.75
亿元，人均收入2100元/年，大大低于重庆市主城区周边的县市人均收入，但全县存款余额高达33.7亿元，这主要是由于该县是重庆市境内最大的移民所在地，国家移民补贴较高所至。从以上这些数据可以看出，一方面云阳县的经济发展状况由于农村人口多、基础设施不完善而不容乐观；但另一方面大量的闲散资金又需要寻找出路，两个对立因素直接造成云阳县大型房地产项目，只存短平快营销空间，而缺乏长久经营的经济支撑。

2、云阳县未来5年的发展规划
云阳县由于多山，交通主要以长江水运和陆路交通为主，境内设有明显的工业支柱产业；商贸、旅游和工业企业扶持以及加强基础设施建设是未来5年云阳的发展重心。
从商贸规划发展来说，云阳县将在滨江路建成以银海商城为中心的商业批发一条线，包括百货、家电、家具、水产、副食等日常生活用品的批发经营；在本项目所在的杏家湾发展以服装、电子科技和办公文化用品为主的商贸区，在汽车站所在的莲花池发展小旅馆、百货副食的商品批发经营区等。
从旅游发展来说，力争在未来5年来发展到年接待游客100万人次，实现约3亿元的旅游收入。
从基础设施来说，建成长江大桥，解决经济重镇盘石镇和新
县城仅靠航渡通行的交通瓶颈，建成云阳至开县的公路和云宜高速路，增强云阳的区域辐射能力，建立云阳县在三峡库区的商品物质集散中心地位。
从移民安置来说，原计划在2007年完成安置7万人的目标已经实现，争取在175米三期水位过后安置2.45万人，2007年争取实现城区人口达到20万人以上，在2015年实现城区人口50万的目标。
目前全县尚有近30万城镇人口和农村劳动力需要重新就业，每年外出务工人员超过10万人。这一现状，对于云阳县的商业物业而言，是消费需求中极为有利的必备条件。

3、云阳宏观经济现状综述
从以上的调查数据可以看出，云阳作为一座新兴的移民城市，由于在基础设施的建设上与经济较为发达的县、市相比还有一定差距，大量新移民的迁入，加之没有大型的支柱工业企业，使得整个云阳县的经济发展还处于一个百业待兴的状态。随着云开路、云宜路的开工建设，制约云阳经济发展的交通问题将得到有效缓解，云阳在重庆市东北部经济中心城市战略地位也将得到进一步加强，届时，云阳县的经济将随着物资的流通，贸易的发展和旅游的繁荣而逐步兴盛起来。

4、云阳商贸现状及街区功能特点
4.1云阳商贸市场现状
云阳目前已经建成了银海市场，白天鹅市场，港贸商城，富正商城以及鸿图综合市场等一大批综合性的商贸市场，但是由于缺乏政府的宏观调控和引导，加之云阳县城地势高差较不平坦，落差较大，导致每个市场的建筑面积过大，每个市场出现大量的空置。同时，各个市场之间定位不明，功能雷同，造成各个市场对消费者和经营户的恶性竞争、非良性循环，僧多粥少已成为目前云阳县各类商贸城、综合市场的真实写照。
云阳县是一个以农村人口为主的小县城，城镇居民不及整个人口的20%，由于各个市场开发商的意识所限，每个市场、商城都将终极客户仅仅锁定为本县农村市场这块蛋糕，但云阳县农村人口的年均支配收入仅1500余元，无力支撑如此庞大数量和数模的同类型市场的存在，因此就出现了目前这种看似投资兴旺，实则经营惨淡的商贸格局。关于各大市场及商贸城的具体经营数据见同业竞争分析部分。

4.2云阳县街区商业经营现状
由于云阳县城区面积较小，真正称得上较为繁荣的也仅有兴旺路、兴胜路和云江大道。本次的街区功能调查也就以该三
条路作为抽样调查的样本进行。

兴胜路（三峡风酒店与云江大道并汇处——至滨江路）
该路段长约800米，主要经营服装、鞋类、副食、土特产等几个大项，间或有一些银行、网吧、诊所等，该路段特别是临三峡风酒店附近主要以服装、餐饮为主，云阳县较为高档的服装店都位于这一路段，具体统计数据如下：
该路段共有临街门面325间，其中正在经营的有266个，空置56间，空置率18.15%；其中经营百货、服装、副食鞋类的有124个；工艺品、土特产的店19个，电器电讯11个，美容美发30个，药房、眼镜店10个，银行、广告公司、网吧、诊所、五金店25个，文具店4个，建筑装饰1个。

经营状况：在上述经营店面中除酒店门口至县政府路段经营状况较好外，其它的店面门前门可罗雀；整条街没有宏观的产品经营规划，经营类别由店主自行拟定，显得较为凌乱。

兴旺路（教委——检察院段）
该路段就是温州商业城项目所在路段，呈较为明显的坡状，该路段目前的人流量较小，车流大于人流，主要经营类别以建筑装饰材料为主；本路段新建的临街建筑较多，且临街门
面多未经营，具体情况如下：
该路段共有临街门面243个，其中正在经营的有142个，没有经营的有101个，空置率41.56%；其中建筑装饰产品约51个，百货、服装19个，工艺土特产3个，美容美发12个，电器电讯7个，文具2个，餐饮娱乐2个，鲜花店4个，银行、诊所、药店等18个。

经营状况：兴旺路是云阳县各大街上经营品种较有主题的一个。尽管是自发形成，而且其客观条件并不适合经营建筑装饰材料，但这种类似专业产品经营的街区毕竟已经存在，这应当是使众多商家和市民感到高兴的事情，毕竟在这里购买建材具有较大的选择空间。但该路段人流量较少，经营状况一般。

云江大道（检查院——烟草专卖局）
云江大道是云阳县商业最繁华的街区，该路有新华书店、新世纪超市、同欣超市、金英商场等经营规模较大的商业机构，同时各大金融机构的云阳办事处均在这条路上，云阳县各局机关也处在这条路上，是云阳的商贸中心区域所在。
这段长约1000米的抽样调查线上，拥有各类经营店面216个，其中198个正在经营，18个空置，空置率8.33%。这一
路段有大型超市3个（包括新世纪和同欣超市，电器电讯35个，商场有3个（包括金英和心连心），建筑装饰14个，餐饮娱乐11个，美容美发11个，工艺品店8个，药店、影楼、眼镜行文具店等32个。

经营状况：该路人流充足，特别是由于重庆新世纪超市的到来，使这条街的人气骤增，新世纪每天12万元人民币左右的营业额就足以说明。

小结：从以上三条街的街区经营特点调查数据表明，有人气才会有商机，这从三条街的临街店面空置率就可以看出来。本项目所在的兴旺路人气不旺，一方面是由于新修的临街建筑较多，另一方面也是由于本街所经营的建筑产品并非日常用品所致。因此，要****项目的商业物业部分的投资价值得到云阳人认同，就必须通过科学的定位、超前的营销手段，有步骤的将人气从云江大道引导至兴旺路和政府广场。

（二）云阳县房地产市场环境分析
由于本项目的物业类型涉及商业和住宅两大类型，其中商业面积较大，建筑面积接近3万平方米，含住宅总建筑面积高达6万平方米。为了确保本项目面市，能充分符合云阳市场
的需要，从而降低或规避投资者需要面临的风险。就需对云阳区目前现有在售及在建物业，以及未来一定时期内市民对各类物业类型的需求状况作深入和系统的了解，发现其中当前云阳房地产市场的消费热点和市场空白点。从而对本物业的规划设计，功能定位价格定位及推广式等多方面提供参考要件；从软硬两方面为本项目注入更多的唯一性（指相对时空相对时点其它项目不具备的能够激起客户购买欲的特性），降低本项目的营销风险。我们结合本项目的一些基础经济技术指标，对供需两方面分析，获得以下资料：
1、云阳地区房地产市场同业竞争状况分析
同业竞争调查的范围涵盖整个云阳主城区，云阳目前在建和在售的项目不多，目前云阳纯商品房开发项目也较少，住房的供给仍然以单位积资建房的居多；商业用房的供给则以商品房供给的形式居多。

同业竞争分析：
云阳县人大综合楼
该项目位于云阳县人民政府办公大楼左前方五十米，总建筑面积16000平方米，其中商业裙房四层共计3500平方，住宅48套，户型主要集中在123-138M2的三室两厅和80平方米的两室两厅，销售率为50%；商场没有作具体定位，售价
为：兴胜路临街门面售价4000元/M2，三楼售价约2800元/M2，目前售出约50%；住宅售价730-760元/M2，预计2004年6月份交房。
综合评述：该项目毗邻云阳县人民政府及市民休闲广场，周边配套设施完善、交通方便，适宜居家生活，同时该项目提供多种灵活的付款方式，有效的解决了云阳县购买力不足的矛盾。但营销手段极为落后。

白天鹅市场
该项目位于水库路民德小学对面，由重庆市天环建筑公司开发。总建筑面积12000㎡，门面售价2500元/㎡，住房售价600-620元/㎡，户型主要以95-130㎡的三房和四房为主，76-80㎡的两室两厅为辅。
综合评述：该项目是云安小区的组成部分，目前尚未入住，商业门面也尚未经营，但该项目住宅部份户型结构较好，面积大小合适，售价较低，付款方式灵活：有一次性付款、分期付款、按揭付款三种方式，子女可以入读民德小学。项目目前交通状况、生活配套设施还有待加强。

银海市场
该项目位于新县城顺通路，由云阳县银海房地产开发限公司
开发。总建筑面积约36000平方米，分两期开发，其中一期已建成约16000平方米，综合批发市场约12000平方米，住宅约4000平方米；二期在建约20000平方米，其中商业面积约6000平方米，住宅约14000平方米。该项目一期银海市场已正在经营当中，出租率约45%，主要经营副食、百货、小商品批发，临街部份售价约4980元/㎡，出租价格约30元/平方米，市场内部的铺位售价1800-3000元/㎡，目前已售出约65%，出租价格在500-800元/年·个（约11平方米）；二期临街门面售价3500-4980元/㎡，目前售出约10%。一期住宅售价约650元/㎡，已售完，二期售价720-750元/㎡，目前售出约30%。
楼层经营定位：
负三楼：农贸市场
负二楼：干货、土特产、副食
负一楼：小商品批发
平街一层：以服装为主的综合交易厅
二 楼：服装、鞋类、床上用品

综合评述：该项目是目前云阳开发最早，相较于其他商城和综合市场经营得较好的市场。究其原因有二：一是银海市场周边配套设施比较齐全，周边常住人口较多，特别是其底楼
就是通往云阳县各乡镇的客运站，而云阳目前的各类综合市场的产品主要是为云阳的农村市场服务，这是其他市场无法获得的优势；其次是银海市场的招商工作做得比其他市场做得更好，包括部分湖北、浙江的商家都在此经营。
银海市场二期住房的售价达到720——750元/平方米，接近云阳县政府周边单体住宅的价格，远远超出周边项目600-650元/平方米的市场价格，其原因主要除了项目周边配套设施齐全外，该项目临滨江路，具有较为理想的江景也是该价格的到市场认同的原因之一。

港贸商城
该项目位于云江大道，是由云阳港贸房地产开发有限公司开发的一栋集商场、住宅为一体的单体楼，总建筑面积约21000平方米，其中商业面积约15000平方米，8层，单层面积约2250平方米，目前该项目正在积极引进重庆百货或湖北雅斯百货进驻该项目第5、6、7层经营，出售的部分也只限于三层，售价2800——3000元/平方米，平街层目前售出约80%，其他楼层售出约15%；其他5层开发商自己招商经营；住房60余套，约6000平方米，销售均价630元/平方米，目前仅剩不到10套房子没有售出，户型主要以80-130平方米的二房和三房户型为主。

楼层功能划分：
一楼：仓库，加工配送中心
二楼：游戏厅，滑冰场
三楼：商务俱乐部
四楼：健身俱乐部
五楼：副食、超市
六楼：百货商场
七楼：服装、床上用品
八楼：餐饮

综合评述：该项目临云江大道主干道，交通方便、周边配套设施较为成熟，项目本身配套设施也较为齐全，配有能够容纳小型长安车进出的大型货梯，但商业氛围略显不足。该项目同时是云阳县首家产权式概念销售的商铺，提供10年10%的反租回报，但由于开发商对于产权式商铺概念的一知半解，对产权式商铺的潜在隐忧没有引起足够重视，同时也未对产权式商铺的优势予以全力推广，销售状况不甚理想。

富正商贸城
该项目位于万里长江第一梯旁，上接云江大道，下临兴胜路，商业裙房总建筑面积约13000平方米，共计6层，之上为富
正宾馆。裙楼除一、二楼经营的农贸市场还在经营之外，其他楼层目前还没有商家入场经营，部分楼层正在装修，整个裙楼属招商经营，售价不详。该项目各楼层功能前期分别为：
一楼：鲜肉、海鲜、冷冻品
二楼：农贸市场
三楼：干菜、卤菜
四楼：招待所
五楼：百货、针织
六楼：服装城

鸿图综合市场
项目位于新城水库路，是由云阳县房地产开发有限公司第五分公司开发的一处集商业居家为一体的住宅楼，总建筑面积约17000平方米，其中商业裙房共计6层，单层面积约1400平方米，该项目的商业裙楼暂未出售，整体招租，周边门面售价为2500元/平方米左右；住宅约9000平方米。主要以80-110平方米的2房和3房为主，售价650元/平方米，预计2004年1月交房。各楼层功能分别为：
二楼临街部分为门面，背街部分为农贸市场摊位
三楼为游泳池
四楼为超市

五楼规划为餐饮
六楼功能未定

综合评述：该项目所处地理位置较为偏僻，和白天鹅市场属于同
一区域，虽然周边新建住房较多，主要是移民的联建房，周边生活配套设施还不够完善，交通还不太方便，入住的人口较少，周边的商业由于缺乏人气还没有形成气候，商业物业的价值还不能被人们所认同。因此，该区域的商业物业都是招商，而不出售。

中发丽江景苑
该项目位于修建中的滨江路和正在建设的长江大桥，是由云阳县中发房地产开发有限公司开发的总建筑面积约8.5万平方米的大型江景花园小区。其中，综合批发市场3.2万平方米，车库6000平方米，电梯住宅4.7万平方米，项目目前销售图纸还没有完全确定，暂定价格1150元/平方米起，均价应在1200元/平方米左右。

综合评述：该项目地理位置具有一定优势，临建设中的滨江路和长江大桥，周边配套设施较为齐全，有云阳中学、医院、
公园等生活配套设施，特别是一线江景是该项目的最大卖点。就住宅而言，其销售价格对本项目有较大的参考价值。

房地产供给市场调查小结：
从以上的项目调查情况可以得到以下结论：
关于商业物业
从以上的数据可以看出，云阳房地产的开发还处于起步阶段。经营得较好的商业物业主要以粗放类型——临街门面为主。目前正在经营的大型商场或综合市场中，银海市场的经营状况是最好的，虽然它仍然有近55%的楼层和商铺处于空置状态，这是由于政府的宏观调控不力所致；同时这也和开发商自身的素质、眼光以及受云阳的总体经济发展水平、道路交通等基础设施现状水平制约所致。在云阳现有的商业物业开发中，我们也看到这样一个事实，即开发体量都非常大，动辄1—2万平方米以上，虽然是由于云阳地形地貌限制所致，但现有的商业物业在内部配套、规划设计、物业管理、功能定位以及最重要的营销手段上，都远远不能满足在现代商业发展和投资回报率的需要。
云阳目前或许无法支撑一个数万平方米的大型购物中心或商贸中心，但云阳人绝对愿意到一个购物环境更好的地方去购物，新世纪超市在云阳之所以在同类经营中独占独占熬
头，除了他的知名度，他营造的云阳前所未有的全新购物环境也是重要因素之一；与之相对应的是，云阳现有的商贸城或综合市场的经营定位模糊不清、产品品质良莠不齐、购物环境杂乱无章。

关于住宅
云阳是一座新兴的移民城市，住宅市场基本还处单位或个人集资建房的阶段，还未完全进入商品房时代。即使出现了一些商品房，无论是开发规模，规划设计，户型设计都与当前的经济发达城市有较大差距。上规模，上档次的商品房还未出现。
从需求方面来看，人们普遍认为云阳目前尚缺乏一处能说得上口的物业，包括商场和住宅，亦即人们目前还找不到自己的城市中心所在。如重庆有解放碑，成都有春熙路，北京有王府井，云阳则没有，她还缺乏一处拥有自身特色的城市中心。即使云阳人耳熟能详的新世纪，那不过是人们购买日常生活用品的超市而已。
同时，云阳人的消费观念虽然还存在以临街门面为自己的置业首选，但港贸商城产权式商铺也逐渐被人们所接受，即在市场或商场内投资置业，这种转变也表明了云阳人对现有商业物业的临街式，松散布局的厌倦，认识到了这种松散布局
给日常购物带来的不便；从对住宅的需求来看，人们大都认为目前的少量商品房从户型面积以及结构设计，都不太认同。如在住房面积的选择上，普遍认同80—110平方米的三房户型；同时对居住质量提出了更高的要求，对配套设施和环境有了更多的具体要求，总房款要求大多控制在5—8万元以内，这也体现云阳人民的可支配收入还处于一个比较低的阶段。
2、云阳地区房地产需求状况分析
云阳地区市场需求状况调查分析
对云阳县的房地产市场需求调查，我们主要通过市场调查问卷的方式进行。本次市场调查问卷共计发出330份，其中回收有效调查问卷258份。
问卷内容分为商业物业问卷和住宅物业问卷两大部份，商业部分具体包含以下内容：投资物业类型，商铺可接受价格，所能承受商铺总价，商业投资的首选因素，付款方式，经营类别，所需商铺面积，购买动机；住宅部分具体包括以下内容：购房的结构，房屋类型，能承受的价格，所需面积，所能承受总价，首选取媒体等15项，具体调查数据如下：
（1）在本次云阳房地产市场需求调查的过程中，回收的258份有效问卷年龄在25—35岁之间的占44.6%，36—52岁的占40.3%，20—24岁的占15.1%；家人口为3口及以下占37.9%，3口人以上占63.1%

（2）对投资物业类型的选择
住宅
商铺
门面
写字间
40.61%
14.94%
41.76%
2.68%
106人
39人
109人
7人

（3）对商业物业的价格接受程度
2000—3000元/㎡
2000—3000元/㎡
2000—3000元/㎡
2000—3000元/㎡
156人
74人
18人
20人
58.2%
27.61%
6.71%
7.46%

（4）可接受的商铺总价
10万以内
10—15万
15—20万
20万以上
140人
73人
33人
12人
54.26%
228.29%
12.79%
4.15%

（5）商铺投资的首选因素(可多选)
交通便利
位置好
价格合适
灵活的付款方式
增值快
人流量大
商业氛围
22.38%
32.46%
27.24%
8.58%
10.25%
18.66%
10.25%
60人
87人
73人
23人
27人
50人
27人

（6）关于商铺经营定位
服装
百货
建材
皮革
综合市场
灯饰
家居
其它
13.95%
25.19%
5.8%
2.33%
42.64%
10.08%
2.71%
10.47%
36人
65人
15人
6人
110人
26人
7人
27人

（7）付款方式的选择
一次性
分期
银行按揭
21.78%
46.3%
31.51%
56人
1.9人
81人

（8）关于商铺面积的大小
10—20
20—30
30—40
40—50
12.5%
21.87%
33.2%
32.42%
32人
56人
85人
83人

（9）关于购买动机
自己经营
投资出租
静待升值
48.3%
41.5%
10.18%
128人
110人
27人

（10）户型的选择
一房一厅
二房二厅
三房二厅
四房二厅
2.7%
13.89%
58.3%
25.09%
7人
36人
151人
65人

（11）住宅结构的选择
平层
错层
跃层
复式
30.73%
24.51%
19.85%
25.29%
79人
63人
50人
65人

（12）关于住房的价格
600—650元/㎡
650—700元/㎡
700元/㎡以上
53.38%%
36.46%
10.16%
142人
97人
27人

（13）关于住房面积
55—65
65—80
80—110
110以上
12.1%
15.23%
44.92%
27.73%
31人
39人
11人
71人
（14）关于住房总价
4—5万
5—6万
6—8万
8万以上
12.1%
15.23%
44.92%
27.73%
31人
39人
115人
71人

（15）关于广告媒体的偏好
报纸
广播
户外海报、报牌
电视
杂志
销售人员上门
9.62%
10.37%
10.74%
51.85%
5.18%
12.22%
26人
28人
29人
140人
14人
33人
从上面的15道问卷答案中，我们分别可以得到如下信息：从第1题的数据可以说明本次市场调查问卷的发放对象都是年满十八岁，具有独立行事能力的健康自然人，25—52岁的人占了被调查人群的84.9%，3口之家以上的人员结构占63.1%，说明本次调查人群具有较为广泛的代表性，其选择具有较高的可信度。
商业物业部分
从云阳人对投资物业类型的选择来看，住宅和门面是他们投资地产的主要物业类型，二者所占的比例高达82.37%；只有14.94%的被调查人群选择投资商铺，2.68%的人选择写字间作为投资对象，这说明云阳人对商铺还没有较为准确和清晰的概念，至少了解的人还不多，脑中的投资地产概念还是传统的住房和临街门面，写字间对这类新迁入的城市移民还是一个陌生的概念，这种结果也符合云阳当前的宏观经济发展状况。
从被调查者对云阳商铺价格的接受情况来看，4000元/㎡以下的占85.81%，其中3000/㎡元以下的占58.2%，4000/㎡元以上只占14.19%，其中5000/㎡元以上的只有7.46%，这种
情况说明云阳作为一个库区的移民城市,其经济商业的发展还处于一个比较低的阶段，他们所能承受的价格也与目前市面正在销售的商业门面及商铺价格相吻合，商业物业的开发存在着风险较大，利润较薄的特点。
在商铺总价的选择上，10万元以内的占被调查者的54.26%，10—15万的占28.29%，二者占了总量的82.55%，15万以上只占17.45%，这说明目前云阳人有钱投资的人所拥有的平均存款能力较为有限，特别是选择20万以上的仅有4.15%，说明云阳的大型投资者绝对数量比较有限。
从投资商铺的首选因素来看，交通便利，位置好，价格合适是客户选择最多的因素，占总量的82.08%，增值快和商业氛围 占10.75%，付款方式灵活只占8.58%，这说明云阳的投资价值观还是比较理性的，他们深知云阳还是处于高速发展中的一个移民城市，投资都具有一种比较平和的心态，并不急于得到高额回报，对投资门槛的高低不是特别在意，说明目前的投资者是目前云阳比较殷实的家庭，敢于投资的人都是手中真正拥有闲置资金的人，并没有大都市中的炒家出现。
从商铺的经营类别选择来看，服装、百货和综合市场的选择分别占到了被调查者的13.95%，25.19%和42.64%，各类专业市场的选择各自所占的比例还不到被访者总量的10%，之
所以出现这种情况，也是和云阳目前的经济大环境分不开的。在目前云阳现有的商业物业中，还没有出现一处集服装、百货为一体的大型购物中心，而各类综合市场比比皆是。由于上述两种物业类型所需要的经济基础不一样，各类综合市场和商贸城的目标客户是云阳及周边近百万的农村人口，产品档次可以更低：购物中心则主要是为城市居民的日常生活，购物，休闲服务，这说明云阳目前缺乏大型综合购物中心，但现有的城市人口又缺乏支撑这类物业的市场承载力。
从付款方式选项来看，与重庆乃至全国的大、中、小城市一样，云阳人在购买房地产时选择一次性付款的人也不多，只占被调查者的21.78%，但云阳市场反映出的情况又与其它城市有所区别，有她自己的特点。即选择分期付款的比选择按揭付款的要多得多，二者所占比例分别为46.3%和31.51%，这反映出这座移民城市人民朴素、保守的一面。由于目前投资渠道较窄，人们更愿意把所背负的债务及时清偿，也不愿意承担贷款利息来轻松的偿还。相信随着经济的发展以及加强观念的引导，这种观念会得以极大的改善。
从人们对商铺面积的选择来看，选择30㎡以上的占总量的65.62%，20—40㎡选择的占55.07%，其中40—50㎡的占32.42%,从这两组数据上来看，在未来商铺的规划中应以30—50㎡的面积为主，由于云阳人对目前成都，重庆的产权式
投资热潮不了解，其无论投资还是经营都选择较为适中的面积。
从购买动机来看，投资和自己经营的比例相差不大，前者占41.5%，后者占48.3%，从这点来看，云阳城作为以移民为主的城市居民构成，大多数购买物业主要还是为了解决生存、生活问题，到一个全新的城市购买物业还主要是为了解决自己的就业问题，投资者主要人群还是从老县城搬迁至此的公务员或企业职工，静待升值的比例仅占10.18%，也映证了云阳县居民中拥有大量闲置资金的人群绝对数量不多。

住房部分
关于户型的选择：从调查反馈信息来看，选择三房和四房的占了总量的83.39%，一室和二室仅占16.61%，这种状况符合中山城市房地产业发展的一般轨迹，即一个城市在处于发展初期时购房者均为该区域收入在金字塔的高收入人群，他们为了彰显自己的地位，权力和经济实力，对住房的面积需求较大，云阳的一个特殊情况也促使这种情况更为加剧，即云阳作为一个新兴的移民城市，三峡库区的建设使得各地人们都市举家迁移人口较多，所需户型也自然偏大，之后才是城市中收入中等的人群购买面积适中的户型，最后是随着收入的增加，原来买房的人开始换房，随后是年轻人开始买房
呈：大——中——小——大的发展轨迹。云阳处于百废待兴的发展初期，所需房型面积较大也就成为必然。
关于住房结构，从调查数据来看，平层是市场需求主流，占总量的30.73%，这符合朴实的云阳人举家合住，上有老，下有小的家庭人员构成事实，错层及其它户型也有较大的需求，体现了云阳人们对新事物的追求和接受，希望改变自己传统居家房屋结构的愿望，建议在本项目的设计过程中房型应以平层为主，错跃为辅的原则进行。
关于住房价格，从该项可以看出，云阳市民对房价的认识普遍停留在600—750元/平方米之间，该阶段的客户占了调查总量的72.27%，只有27.73%选择750元/平方米以上的房价，情况符合云阳当前经济发展水平的同时，也说明了有部分人认识到只要符合其品位身份的住宅，有能力承受高出本区域平均水平的房价。
关于住房的总价：从该项的市场调查数据来看，有44.92的人选择6—8万元的住房总价，27.33%的人选择8万元以上的住房总价,这说明仍有相当数量的客户有能力购买总价较高的住房。
关于媒体的偏好，信息的获取渠道：从调查数据来看，有55.85%的人选择了电视，海报和上门服务有22.96%，这种情况符合大多数中小城市居民的实际情况，由于经济落后，交
通不是很完善，大都市中常见的报纸、户外等媒体并不是市民接受信息的主要渠道，电视占用了这类中小城市的大部分空闲时间，加之重庆各市县有线电视的一体化，成为云阳人了解外界信息最有效途径。

从以上的分析我们可以得出如下结论：
商业物业部分
由于当前云阳的整体经济状况与重庆各主城区相比有较大差距，加之大多数城市居民是云阳县其它乡镇，甚至农村来的移民，他们手中目前拥有的闲置资金不多，对商业物业投资的概念比较模糊，购买商业物业绝大多数是为了解决落足新县城谋求一份生计，所能承受的商业物业价格基本在3000元/㎡左右，能承受4000元/㎡以上价格的比例较小。因此，云阳县目前做商业开发的利润空间不高，而且面临产品积压，销售进度无法达到盈利点的风险。

住房部分
从以上的调查数据可以看出，云阳县房地产市场住宅的售价普遍偏低，大多数人能够接受的价格在600—750/㎡元之间，仅有10.16%的人能够接受750元/㎡以上的房价，虽然比例较小，但绝对数量不小，他们是今后云阳出现高端住宅的第
一批消费者，而每个地方总有这样一批先富起来的人，他们需要他们所居住的场所能够与他们的身份、地位、经济实力相适应。而本项目的位置、环境、地位、规划等各方面基础质素均达到了这一要求。

调查结论：结合以上供需两方面情况，我们可以看到：云阳商业物业的开发前景不容乐观。云阳县的综合市场和各类商贸城开发已经泛滥成灾，已建成经营状况极为不理想，在建的销售情况不理想。之所以出现这种情况，有几方面的原因：一是政府在大力扶持商贸发展的同时，未能对云阳县的商贸城建设进行有效的宏观调控；二是云阳县的交通瓶颈还没有得到有效解决，商品辐射区域没能得到有效拓展，各类商贸城和综合市场的产品还局限在云阳境内的农村市场，而仅有100万人口，年人均收入仅1500元人民币的农村市场无力支撑如此庞大规模的商贸城和综合市场，导致僧多粥少的局面产生，已建成的经营不好，打击了投资者的投资信心，又从而导致在建的商业物业销售不好，形成恶性循环；云阳是一个全新的移民县城，许多农民直接进城，经济环境并不宽松，有效购买力不足也是造成云阳商业物业销售不理想的原因之一。而这种状况的改变是需要时间的。
住宅的市场前景好于商业物业，但目前售价还比较低，普遍
的价格在600-750元/平方米之间。之所以出现这种情况，原因也存在于以下几点：一是大量的新移民搬迁到县城，解决居住问题是他们的第一要务，而国家的移民补贴使他们都具备了在县城解决这个问题的条件，无非是条件好坏而已；二是背井离乡使他们在置业居家时又多了一种顾虑，就是不能仅仅考虑居住的问题，还要考虑生活的问题，对居住的要求也就相对较低，当然也相应要求价格较低，大多数开发商也迎合了他们的这种要求；但并非所有的人的都持着这样的生活态度，部分人有能力承担居住更好房子的经济实力，而且随着经济收入的提高，越来越多的人将具备这种经济实力，这是滨江景苑之所以敢于开发售价超过1100元/平方米住宅的原因。

重要提示：本项目的商业物业部分开发存在较大的市场风险，如果进行商业物业部分的开发，则需要从定位上另劈蹊径，决不能再走批发市场或现有商贸城的老路。在云阳的商业物业开发上，我们可以看到这样一个事实或者说市场空白点：商业物业期待成规模，具有科学功能规划的物业出现；但是目前由于受城市人口规模、经济发展水平的限制，批发业无足够市场支撑，而是需对现有零售商品市场进行整合而实现提高。但不能急功近利。住宅部分则完全可以随着开发
的进行实现较高的利润。此外，鉴于云阳消费者落后的消费意识和云阳现有项目营销水平的底下现状，先进的营销方式将成为提高开发利润、降低开发风险的重要因素之一。

二、项目特性分析
从房地产项目的销售角度而言，滞销或旺销，其中一个条件便是项目基础质素能否打动客户。而任何一个项目，其质素均不可能完全满足不同层次客户的需求，因此如何变项目劣势为项目优势，变机会点为卖点，将是项目营销的前提：
1、项目优势分析：
——项目所在宏观区域为渝东北移民重镇，与湖北接壤，同时商品可辐射范围涵盖开县、奉节、巫溪等地，只要功能定位得当，随着云开线、云宜线的建成竣工，该项目商业物业部分可成为渝东北地区的商品交易集散地和区域性商贸中心。
——项目规模宏大，总用地规模达20亩，商业面积近3万余平方米，在地属山区的渝东北地区规模可谓宏大，从硬件上更容易满足渝东北地区规模最大的综合大市场定位，住宅则从软硬件上创云阳第一品牌高层住宅。
——项目所在为云阳县四大班子日常办公所在地，所谓官荫福泽之地，特别对于相对落后地区的消费者而言，政府办公
地即是投资置业、居家生活的理想所在。
——距本项目所在1000米以内有云阳县至各地的长途汽车站，便于外地客户购物出货，减少商品转移成本，加快商品流通速度，同时也大大增强了本市场对周边市县的商品辐射能力，扩大商品流通范围。
——距本项目所在50米内有学校、超市、观景广场、影视中心以及各类金融机构，城市生活配套设施完善，不但可方便本市场的商品交易，同时也使居家更显方便。
——本项目所在与县政府咫尺之遥，门前有数千平方米的绿色广场，是云阳难得的建设开发用地。这就使得本项目的规划设计有充足的地块来规划和设计较高立意水准的商业物业和住宅，尤其是可以使商业物业的定位向RSC（区域性商品交易中心）或SHOPPING MALL（购物中心）接近。
——云阳县是三峡库区内最大移民县城，也是为数不多的整体搬迁县城之一，国家给予了