福建省泉州市晋江市房地产项目可行性报告该项目已经开发销售符合调研预期.doc

华美国际花园项目可行性报告

晋江市华美国际花园（住宅）项目可行性研究报告

一．项目概况
晋江市华美国际花园项目地处晋江市新行政中心区，位于晋江市主干道世纪大道东侧，与晋江市博物馆、文化艺术广场紧邻，地理位置优越，升值潜力无限。
本项目用地81.11亩，土地性质为五星级酒店用地及商住用地，使用年限50年。其中住宅用地27803平方米，容积率2.2±0.2。
通过对晋江市房地产房地产市场的详细调查，结合本项目地块的现状和特点，我公司把住宅项目产品定位为联体别墅，力争打造晋江市最高档次的住宅区，填补晋江市高尚住宅市场的空白。

二．晋江市社会及经济发展概况
*晋江市国内生产总值进入全国县(市)前10名,列第7位
*经济总量保持全省10强首位
*全市人口102万人；2002年GDP达328.16亿元
*建市10年，经济以年均32.9％的速度发展
晋江市位于福建东南沿海，与金门、台湾隔海相望，面积721.7平方千米，辖15镇，人口101.92万，通行闽南方言厦门话。旅外华侨、华人、港澳台同胞210多万人，分布在世界五大洲46个国家和地区，素有“海内外300万晋江人”之称。
1992年3月6日，经国务院批准，晋江撤县建市。建市10年，晋江经济以年均32.9％的速度发展。
今日的晋江，不仅是对台经贸合作的热线和窗口，也是福建省扩大闽东南开放、建设海峡西岸繁荣地带的前沿区域，泉州市优先发展的晋江口三角区、围头湾经济区的主要部分。全市共有各类企业28000多家，各类工厂遍步乡城，形成了以纺织服装、陶瓷建材、制鞋、电子机械、塑料玩具、食品饮料、建筑房地产及旅游业为主体的支柱产业和对外贸易、石油化工两大重点产业。泉厦高速公路斜穿境内，以国道324线，省道306线为主干的公路，通车623千米。晋江有民用机场，港口有东石、深沪、安海港。
经过几年的发展，晋江市经济综合实力连续进入中国实力百强县行列，1992年列居第24位，1994年列居第15位，2000年跃居第5位，2002年居第7位，系福建经济实力“十强”县之首和经济发展“十佳”县之冠。
主要城镇
青阳：现市人民政府驻地（根据规划迁至罗山镇）。
罗山：新城市中心区所在地。
磁灶：中国古代外销瓷重要产地，素称“陶瓷之乡”。
安海（安平）：侨乡文化古镇，中世纪泉州湾海外交通贸易主要港口之一。
金井：与金门隔海相望，著名侨乡集镇。
2001年，全市国内生产总值303.54亿元，比增9.0％ ；工业总产值501.06亿元，比增8.9％；财政总收入16.16亿元，比增24.1％；城乡居民储蓄余额123.19亿元，比增19.9％；城镇职工年平均工资9951元，比增10.4％；农民人均纯收入6140元，比增2.8％。
晋江主要经济指标 单位：万元

1992年
1995年
1998年
2001年
国内生产总值
339720
1545606
2529442
3035479
工业总产值
572292
2513362
4059360
5010646
农业总产值
89617
162962
198820
185278
乡镇企业总产值
563490
2703836
4705657
5850655
三资企业总产值
181088
1108800
2080162
2648393
固定资产投资完成额
45986
169756
302141
346000
社会消费品零售额
178692
480425
697081
827340
财政总财收入
22023
54588
86300
161660
城乡居民储蓄余额
149952
343208
869200
1231972
城镇职工年平均工资
3025
6454
7504
9951
农民人均纯收入
1713
4321
5643
6140
工业生产持续发展，企业创新扎实推进，甄别企业经济性质784家，晋江机场、凤竹公司改制为股份公司，七匹狼、浔兴等一批骨干企业正抓紧进行股份制改造。
全年乡镇企业增资211家，“三资”企业增资35家，增资总额分别达4.2亿元和7839万美元。五里科技工业园区累计引进企业41家，总投资30亿元。乡镇企业实施技改项目16项，总投资2.01亿元，实施科技开发项目4项，总投资9298万元。新增质量体系认证证书33张、产品质量认证证书6张。
成功举办鞋业、食品、陶瓷三大国际国内展洽活动，开通“晋江企业网”和“中国磁灶陶瓷石材网”，全市1000多家企业上网交易。目前，全市鞋业经营企业达2000多家，年产量超过3亿双，成为全国制鞋主要基地和世界旅游鞋生产基地，旅游鞋总产值占全国的四分之一。
旅游发展规划顺利实施，启动建设政务信息网和ATM宽带多媒体网络，鞋材、食品、水产、车辆等一批专业市场效益显著。
港口效益逐步显现，对外经贸繁荣活跃。
深沪港二期万吨级码头建成投运，围头港两台集装箱装卸桥投入使用。全年港口吞吐杂货195.6万吨，其中，深沪港和安平码头分别完成51.6万吨和56万吨。围头港吞吐集装箱3.4万标箱。
泉州晋江机场运送旅客36.07万人次，货邮6547.9吨，分别比增0.3％和4.8％。
全社会商品出口总值16.1亿美元，比增11.5％。新批“三资”企业116家，总投资3.7亿美元，合同利用外资2.9亿美元，实际到资2.1亿美元。全市“三资”企业总产值239亿元，比增11％。重点建设顺利推进，投资环境日臻完善。36个重点建设项目投入资金60852万元。市区20万吨自来水厂一期工程、市供水一期工程、深沪渔业码头二期工程等项目建成投运，内沟河整治、竹园小区、阳光广场、迎宾广场等市政工程相继竣工，晋江下游南岸整治、电力调度中心等项目进展顺利，文化广场、体育综合馆、博物馆、游泳馆、科技馆等工程完工。新一轮城镇总体规划修编进程加快，城市总体规划和各小区控制性详规以及市政综合管线、环卫、园林绿化等专业规划进一步细化完善。“城市管理年”、“创建文明平安大道”等活动深入开展，“畅通工程”顺利通过国家级验收，城市环境综合整治取得实效。
社会事业长足进步，精神文明建设力度加大。完成9年义务教育改革，三所一级达标中学完成高初中分设，安海中学、金山中学通过省级示范初中校验收，学校教学质量不断提高，荣获省“教育‘两基’先进市”称号。启动高科技园区博士后科研工作站，实施国家级新产品试制计划项目1项、省重点新产品试制计划项目2项、省级科技项目4项，引进各类人才1377名（其中中高级人才284名），通过“福建省农村技术市场试点市”考核验收。泉州“大学城”落户晋江，位于新城市中心区西北侧，总面积10.10平方公里，将于今年11月18号开工。
有线电视进村入户扎实推进，入户率61.4％。预防保健、医疗服务、卫生执法、爱国卫生等工作明显加强，荣获“第四次全国城市卫生检查先进城市”称号。
推进生态建设“五大绿色系列”工程，强化土地、山体和矿产资源保护，重新核查划定农田保护区，完成市级土地利用总体规划修编。
基于发展现状，当前和今后一段时期，晋江市经济社会发展的初步构想是：“一个目标，一个精神，三个提高，五大战略，实现三强，争创三先，建设三城”，着力提高晋江综合竞争力和环境吸引力，促进经济社会和环境的健康协调发展。到2005年，基本实现宽裕型小康目标；到2010年，人均GDP达到7000美元左右，城市化水平65％，率先基本实现现代化；到2020年，全面实现现代化。
一个目标是指：率先基本实现现代化。
一个精神是指：诚信、谦恭、团结、拼搏。
三个提高是指：提高经济质量、提高全民素质、提高城市品味。
五大战略是指：结构调整、港口经济、科教兴市、城市化、可持续发展。
实现三强是指：经济强市、科技强市、教育强市。
争创三先是指：计划先进市、文化先进市、体育先进市。
建设三城是指：双拥模范城、卫生城市、文明城市。

三．晋江市房地产市场现状及展望
1．现状描述
2000年市建委加大房地产管理力度，进一步规划房地产开发经营行为和开发资质管理。全市房地产开发企业61家，通过年度资质年检36家。
2000年全市房地产开发市场和住房商品化不断规范，房地产交易已形成制度，房地产评估和办理程序逐步规范。全年完成房地产评估670宗，比上年增加13宗。全市继续深化城镇住房体制改革，房改已逐步走向货币化、商品化、社会化。
据调查，近三年来晋江市住宅开发增长速度飞快，开发量成倍增加，2000年还是以自建房为主，2001年起步，2002年翻倍。
从上图看出：近三年晋江施工面积在增长，而住宅面积同幅度增长，预示未来几年里，随着房地产需求增长，施工面积也将大幅度增长。
从上图看出：晋江市近三年商品房销售成直线上升，销售前景看好。

2000年晋江市城镇私人建房情况表 单位：平方米、万元

项目
城镇数
年初累计竣工面积
年初累计竣工价值
建房数
合计
其中：住宅
合计
其中：住宅
1、县城
1
142179
115620
10890
8630
615
其中：农业户

135856
111170
10040
8040
593
2、镇
14
482107
414037
30852
26517
3113
其中：农业户

399992
344701
25569
23315
2802
总计
15
624286
529657
41742
35147
3728

2001年晋江市城镇私人建房情况表 单位：平方米、万元

项目
城镇数
年初累计竣工面积
年初累计竣工价值
建房数
合计
其中：住宅
合计
其中：住宅
1、县城
1
144260
112450
8575
6170
685
其中：农业户

89630
66680
4732
3048
347
2、镇
14
676787
525483
45063
37714
3446
其中：农业户

624789
498058
37866
32342
3446
总计
15
821047
637933
53638
43884
4131

2．问题：晋江市房地产业滞后于经济发展
目前，晋江市房地产业增加值占GDP的比重尽管略高于全国平均水平，但远低于沿海一些地区的水平。2000年，晋江市房地产业实现增加值7.17亿元，仅占全市国内生产总值的2.6%。相比较而言，2000年泉州市该比重为3.3%，福建省平均为3.0%，北京市为3.1%，上海市为5.5%。晋江市的人均GDP尽管高于福建、泉州和北京，但其房地产增加值比重却要略低一些。显然，晋江市房地产业滞后于经济发展，不适应地区经济发展的需要。

上图2000年房地产业增加值占GDP的比重
注：全国为1999年数字。

3．房地产业发展滞后的原因
一是由于晋江市城镇化滞后，工业布局分散，第三产业水平低，严重制约了房地产业的发展；
二是由于受传统观念和小农经济思想的影响，城乡居民建房主要依靠自建，商品房开发建设缓慢，市场难以启动。2000年，在晋江市房地产业增加值中，城乡居民自有住房占59.9%，其中农村居民自有住房占53.7%，而房地产开发与经营业仅占40.1%。在全市已竣工的7.36万M2房屋建筑面积中，商品房销售面积仅占9.1%，其中商品住宅销售面积仅占已竣工住宅面积的19.6%，这说明，目前晋江市房地产商品化的程度还很低。
4．晋江市产业转型面临的难点
随着第二产业经济的快速发展出现了产业转型，当前，晋江市正处于逐步由劳动密集型的一般加工制造业向资金和技术密集型的先进加工制造业和高新技术产业转型时期。在这种产业转型的过程中，晋江市将面临着四大难点：
（1）现在企业的管理水平和管理技术模式难以适应现代加工制造业发展的需要，特别是大量存在的家庭管理模式不利于企业的发展；
（2）缺乏现代加工制造业发展所需要的高级经营管理人才和专门技术人才；
（3）企业规模做大以后，企业制度和组织结构也需要进行相应的调整；
（4）城市现在的基础设施也难以适应产业转型的需要。
显然，如果城市基础设施不能尽快适应产业转型的需要，面对要素成本上升和生态环境的压力，晋江市现在加工制造业向外大规模转移将不可避免。这样，晋江市产业转型就对城市基础设施建设提出了一些新的需求。
5．市场展望：晋江市房地产业潜力巨大
可以预见，在今后一段时期内，随着工业布局的集中以及城镇化进程的推进，晋江市房地产业将进入一个快速发展的新时期。
首先，随着城镇第三产业的迅速发展，各种办公和商业用房都将会出现较快的增长；
其次。随着农村居民收水平的提高以及观念的改变，农村居民到城镇购买商品房将日益增多；
第三，伴随着产业结构调整和升级，企业管理人员和科技人员的比重将逐步提高，这些人员一般倾向在城镇地区购买商品房；
第四，随着城镇户籍制度改革的加快，部分外来打工人员也需要购买商品房安家落户。
6． 市场特征分析：
（1）政策措施方面
政府方面已经意识到晋江市城市建设和经济发展的严重脱节，势必影响后续发展。因而加大改革力度，加大城市建设步伐，并极力招商引资，鼓励有实力的开发商共图发展。
市府办公大楼将迁往罗山，以此带动西部发展。
（2）市场供应分析
住宅开发增长飞快，商业用房明显下降，办公楼起伏不大，其他用房平步发展。
（3）市场需求分析
晋江市房地产业潜力巨大，各种办公和商业用户都将会出现较快的增长；农村居民到城镇购买商品房将日益增多；企业管理人员和科技人员的比重将逐步提高，这些人员一般倾向在城镇地区购买商品房；部份外来打工人员也需要购买商品房安家落户。

四．晋江市在建的几个主要房地产项目概况
1．华泰国际新城
该项目地处罗山镇福埔开发区，泉安路与306省道交汇处，与SM城市广场项目相邻，正对晋江市新的市政府，占地600余亩，总建筑面积60万平方米，为晋江目前最大规模的住宅区。今年5月18日开盘，销售形势大好，一个半月即售出近400套，截至10月底，第一期已全部售完。
2．宝龙金色花园
该项目地处泉安路与东环路交汇处，占地80亩，总建筑面积19万平方米，包括一座五星级宝龙大酒店、七幢16层高层住宅、三幢12层酒店式公寓和两条步行商业街。该项目未开盘认购者即络绎不绝，今年9月开盘，8月中旬店面就已认购一空。至今该项目高层住宅已售出80％。
3．福隆花园
该项目地处泉安路与北环路交汇处，占地22898平方米，总建筑面积53403平方米。去年10月开盘，截至今年6月，已售出90％。
4．德辉华庭
该项目地处泉安路与迎宾路交叉口，处于闹市区，占地6亩，共有房屋200套左右。截至今年6月，已售完90％。
5．世纪豪园
该项目地处迎宾路与崇德路交汇处，总占地面积31807平方米，分两期开发。第一期占地20000平方米。截至今年6月底，180平米以下房型已售磬。

五．投资回报分析
详见下述表格
《利润估算表》
《建设工程估算表》
《2004－2006年度现金流量估算表》
《2004－2006年度管理费用预算表》
《2004－2006年度财务费用－利息估算表》
《销售回款及提成估算表》

注：华美国际花园（住宅）项目总建筑面积为31819平方米，其中住宅27739平方米，店面4080平方米。
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