房地产论文1.doc

《房 地 产 开 发》

课程论文

题目 房地产开发中建筑表现的作用

姓名 孙善赟
学号 2009280018
班级 09建筑一班
学院 土木建筑学院
指导老师 杨国忠

房地产开发中建筑表现的作用
摘要：地产建筑要在文化、生态、创新上大作文章，大力贯彻实用、经济、美观的建筑方针，这是社会各界和建筑界共同关心和关注的问题，是建筑设计的三个基本要素。建筑的表现在当代房地产开发中尤其重要，建筑是城市文化的一步部分，如何将房地产开发与城市的文化、经济的发展相结合将是今后地产业发展中必不可少的环节，也是地产商在激烈的竞争中取胜的关键。
近年来,房地产业在全世界的崛起速度可谓异常迅猛,除了经济的发展和人民生活水平的提高扩大了市场需求外,建筑设计的发展也极大地推动了房地产业的进步，在房地产开发中，设计是生产力，建筑设计所产生的市场效应对开发商的市场营销有重要意义。
建筑设计的根本目的是使用，外在表象是美观。设计的最终目的是保证建筑质量，关键是耐用。开发企业设计的房地产项目也是如此。现在很多开发商或者说建筑设计院，把建筑设计的精力或者放到是不是美观、规范或者放到了能否得到审批部门的审批这些枝节上。实际上除了建筑设计要规范、美观、坚固等必备的前提，还要科学。所谓科学不仅仅是建筑专业知识的运用，还要考虑市场需求，注重建筑质量，要从长计议。缺少对市场的充分估计及对未来环境的规划，设计的建筑也必定造成眼前或将来的浪费，或者因为外观落伍提早重新装修，或者因为有碍风景拆除重建、或者因为使用功能的缺陷改建，最严重的后果就是还没有建起来就倒塌了。所有这些问题都是设计环节的短视或者不足所致，或者是建设的质量施工监管不力。当然，还有很多影响或左右完成建筑设计的经济因素、行政干预因素以及各种各样的技术因素、人为的多因素等等。但是设计成果在开发商运作或者历史进程的某一时刻必定表现出优劣来。从这个角度讲，建筑设计是科学。科学的设计成果一定要经得住市场的考验，经得住时间的考验。
因此地产建筑要在文化、生态、创新上大作文章，大力贯彻实用、经济、美观的建筑方针，这是社会各界和建筑界共同关心和关注的问题，是建筑设计的三个基本要素。
第一、实用。主要从建筑的功能安全等方面来考虑，强化以人为本的设计理念，具体在方案设计上要保证有好的平面和空间，平面布置要简洁，满足实用上的灵活性、可塑性，使建筑真正达到安全性、舒适性、私密性以及建筑环境的自然、生态和健康，同时要做好道路交通的配套设计，优化交通路线，解决好出入口、停车场、消防通道及机动车、自行车和人行交通的关系。
第二、经济。一方面要优化建筑和结构设计方案，提高项目的科技含量和技术指标，选用新的材料和工艺以及成熟技术，降低工程造价和成本，另一方面要注重节约资源和能源，做到资源共享和再生能源的开发，充分利用天然的、生态的自然环境和条件，如自然通风、自然采光、太阳能发电、雨水、中水的回收和处理循环使用以及地热、地冷的转换利用，履行建筑新技术，切实做到节能、低碳、生态、绿色和建筑的可持续发展。
第三、建筑的美观。美观的含义更加丰富，我简单的从下面几个方面来说明：首先要把握好建筑造型的简洁、明快、庄重、大气，体型上要有新意，要是原创作品，注重时代特征和前瞻性，要有鲜明的个性和现代特征。二、要充分研究地域性、民族性、时代性以及当地环境、地形、气侯对建筑形象的影响和渗透，注重文脉的延续和传承，以期达到传统和现代的建筑元素在建筑中的综合演绎；三、与周边环境、周边建筑的和谐进行融洽，做到能相互呼应，给人一种强烈的印象，具有亲和力和亲切感。
建筑美观的作用在房地产开发中起的作用是不可忽略的。具体来说一方面,在房地产销售当中,传统的作法是制作沙盘模型。由于沙盘要经过大比例缩小,因此只能获得小区的鸟瞰形象,无法以正常人的视角来感受小区的建筑空间。同时,在模型制作完后,修改的成本很高,有着很大的局限性;另一方面,房地产业的竞争越来越激烈,地理位置、社区规模、环境营造以及户型设计的比拼也异常火爆。楼盘在规划设计和空间创意方面,已经难有革命性的突破。很多开发商还局限在楼书、条幅等相对传统的表现手法上。购房者日益成熟,他们需要更直观、更快捷、更全面的了解楼盘本身的信息,传统的楼书、条幅等无法完全满足他们的需求。因此,营销手法的创新将成为房地产业的一种需求,也将成为楼盘突破重围的最有力武器。如何宣传建设中的楼盘,成了房地产商制胜的关键。应房地产市场的发展需求,建筑表现应运而生。建筑表现包括建筑动画、建筑模型、建筑渲染和室内表现等。简单来说,建筑表现就是人们常说的效果图,即在建筑、装饰施工之前,通过施工图纸,把施工后的实际效果用真实和直观的视图表现出来,让大家能够一目了然地看到施工后的实际效果。比如,在建筑动画中,利用电脑制作中随意可调的镜头,进行鸟瞰,俯视,穿梭,长距离等任意游览,提升建筑物的气势;三维技术在楼盘环境中利用场景变化,了解楼盘周边的环境,动画中加入一些精心设计的飞禽、动物、穿梭于云层中的太阳等来烘托气氛,虚构各种美景气氛等。而这些,都要通过3D数字工作站来实现。
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一个好的建筑设计经受历史的考验、重大灾难的考验，是设计成果所产生内在价值的体现。当然开发商和购房人往往考虑的都是眼前功利，当市场上供需不平衡的时候，设计成果的表现形式就出现明显特征。需求旺盛的时候，设计形式单一、规格单一、布局简单、使用功能少，开发商销售时无需营销人员更多专业知识；当需求低迷的时候，设计形式多样、规格多种、使用功能完善，开发商销售时需要营销人员更多专业知识，消费者的多种需求也会得到尊重和考虑；这种现象是一种自然现象，是市场作用或者说是供需作用的结果。还有另一种作用，就是设计、审批、开发等部门理念对建筑设计的影响。往往建筑设计的结果反映设计、审批、开发部门的素质高低。涉及到历史的考验和重大灾难考验的建筑都是市场意外因素作用的结果，是品牌、理念、社会效益等方面的综合反映。
一个好的建筑设计成果应该是社会大力弘扬、广泛认可的成果。建筑设计是开发商开发市场全过程的最重要的第一步，有时候能够左右开发商的营销方式和购房者生活方式及行为方式。如果从经营者的角度看，建筑设计是决定房地产企业经济效益的重要因素，有什么样的设计就会有什么样的建筑管理，物业就要服从于硬件的特点。有什么样的设计就会有服从于硬件条件的使用者的行为方式，社会管理或物业管理也要适应由此产生的软件特点。可以说设计是生产力，是开发商经营运作链条上的重要节点，是不可小视的微观生产力，如果从宏观上讲，是重要的社会生产力之一，是需要长久跟踪考研的重要课题。应该引起社会、企业和使用者的高度关注。
文化是一个城市的灵魂，在城市化发展势头迅猛的今天，一些城市由于盲目追求变大、变新、变洋，忘记了尊重城市的历史传统、地域风貌和民族特色，忽视了对文化遗产的保护，造成历史性城市文化空间的破坏，历史文脉割裂，代表城市文化的记忆正在逐渐消失。因此，维系历史文脉、留住城市记忆、实现城市、建设城市与城市文化的完美结合是我们当今建设者和企业家共同追求的和义不容辞的责任。
建筑的表现在当代房地产开发中尤其重要，建筑是城市文化的一步部分，如何将房地产开发与城市的文化、经济的发展相结合将是今后地产业发展中必不可少的环节，也是地产在激烈的竞争中取胜的关键。