佛山三水商业城可行性研究报告.doc

目 录
一、项目概况 1
1.1 三水经济概述 1
1.2 三水房地产发展状况 2
1.3 2006年三水房地产供应量 4
二、项目分析 7
2.1 项目位置 7
2.2 三水商业现状 8
2.3 项目的发展机遇 9
2.4 本项目SWOT分析 10
2.5 项目建议 12
三、市场定位 14
3.1 项目定位 14
3.2 项目各区规划 14
3.3 项目建筑风格建议 15
3.4 配套设施建议 16
3.5 租金定位 16
四、项目经营理念 17
4.1 商场经营理念 17
4.2 经营策略 19
五、项目开发成本 21
5.1 装修标准 21
5.2 项目改造成本 22
六、总结 24
附录一：商业地产的发展趋势 25
1、“MALL”的含义 25
2、中国MALL的模式 27
3、当前制约我国MALL的关键要素 27
附录二：中国十大MALL排行榜（按建筑面积排序） 30

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一、项目概况
1.1 三水经济概述
佛山市三水区位于广东省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、绥江在境内汇流，故名三水。全区总面积874平方公里，辖6个镇，总人口44万。有海外华侨、港澳合计胞20多万，是广东著名的侨乡。
三水是佛山市“2+5”城市组团中5个30万～50万人口规模城区的重点发展区域之一。2005年全国中小城市排名中，三水位列第八，同属佛山的顺德、南海也进入了前十名，由此可见三水的经济实力。
从2003年8月到2005年8月，在两年的时间里，《佛山市三水区城市总体规划》通过多次修改，目前已经初步确定。三水区城市建设的目标就是成为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地，三水区的政治、经济、文化中心。今后，三水区将抓住机遇，通过进行产业结构调整、整合过境交通、建设新行政中心、文娱中心，提升商业中心职能等举措，改善生活居住环境，营造出亲山近水的城市风貌，体现良性互动的组团式发展局面。城市人口的规模不断扩大，需要通过专项规划来促进人口与经济、社会、环境、资源的协调发展。针对目前三水区市政以及环境建设相对滞后的局面，编制单位在专项规划方面注重精雕细琢，对供水、排水、供电、电信、燃气等方面都进行可新一轮的研究和规划。根据规划，三水将建立占地约6.8公顷的文化中心，包括图书馆、文化馆、展览馆等；三水区将不断完善城市各类绿地系统，使各项指标在规划期间达到国家园林城市标准，人均公共绿地大于7平方米，绿地率32％以上；预计用水指标为每万人0.7万立方米～0.9万立方米，人均建设用地控制在120平方米以内。

1.2 三水房地产发展状况
从2005年中到2006年初，三水楼市连续出现了三件大事，引起了佛山房地产界的强烈关注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的发展商联合起来以3.23亿元竞得恒达花园227亩“地王”；第二件就是去年年底，丽日集团在云东海旅游经济区竞得1400亩地块，首次进入三水开发天鹅湖别墅项目；第三件就是佛山汇银创展公司在三水江南新区拿下4306亩超级地块，规模之大史无前例。
与此同时，由三水区建设局房产业务股提供的数据发现，2004年，三水商品房成交81.87万平方米，成交金额是16亿元，平均楼价为1954.32元/平方米，创了三水成交量和成交金额“双高”，三水楼市出现爆发性增长。而2005年，虽然三水商品房成交面积和成交金额同比都有所下降，但是平均楼价为2016元/平方米，创造了三水平均楼价的新高。
自上世纪90年代以来，三水房地产曾经经历了两个高潮和两个低谷，1993年三水撤县设市后，1995年三水楼市出现第一个高峰期。从1996年到1998年，三水楼市开始回落，当时三水房地产市场处于无序和各自为阵的状态，多数发展商开发的楼盘规模小，楼盘建设标准不高，行业发展水平低，当时政府有关部门就开始整顿，将80多发展商精简为30多家，并着手规范管理混乱的房地产市场。从1999年开始，三水楼市又开始上升，在2000年出现了一个小阳春，商品房成交面积超过了53万平方米。很快，经过2001年的小低潮之后。从2002年开始，在“2+5”组团式城市发展规划引导下，加上三水城市总体规划、江南新城规划和一系列大规模的规划建设的推进，三水楼市在2004年出现了一次大爆发。虽然2005年三水商品房交易量和交易金额同比下降不少，但是这只是暂时的，因为去年三水楼盘的供应量少，而且今年三水会陆续推出一些地块，加上去年底今年初推出的地块，未来三水房地产还会有一定的增长。
这两年，三水房地产均价涨幅较大，特别是三水中心城区的楼价上涨得更快，去年大概每平方米比2004年上涨了500元左右。现在三水西南中心旺地的花园式楼盘楼价已经上涨到约3000元/平方米。有业内人士分析，其中有楼盘的品质提高的原因，也有土地、建设等成本在不断上涨的原因。目前，三水一些楼盘已经出现了入户花园、跃式等户型，原来多层住宅主导的局面发生了变化，10多层的小高层电梯洋房有增加的趋势。
不少业内人士认为，三水楼市起步低，上升空间还是大，禅城和外地发展商纷纷前来“涉水”，看中的还是三水未来房地产发展的前景。三水楼市目前最大的优势就是环境优势和价格优势，三水是广佛两地的城市后花园，环境不可比拟，近年来一些有实力的品牌发展纷纷进驻三水，带来了一些先进的开发理念和模式，改变了以往本地发展商小打小闹的做法，提升了三水的房地产开发水平。
不过也有不少业内人士认为，这两年三水楼市出现了占地规模巨大的项目，而三水多数楼盘以本地客户为主，市场容量有限，这些大盘项目货量庞大，供应量上升，势必造成竞争压力。

1.3 2006年三水房地产供应量
据“2005年佛山房地产销售数据”显示，2005年三水区累计的住宅销售面积仅为41.4万平方米，与2004年三水区的住宅销售面积64.51万平方米相比，三水楼市05年的供应不足。除了三水千叶花园外，三水广场的落成开业和海畔名苑10月份的发售成为去年三水楼市的两大亮点。而今年三水的楼市货量供应充足，海畔名苑二期、恒达花园一期、绿茵·爱伦堡一期等几大项目都将在今年推出市场，三水销售市场将迎来一个小高潮。

三水楼盘素质越来越高
三水海畔名苑自05年10月29日推出一期500套单位以来，截至目前，已经销售了300多套，主要是以套内面积从100-110平方米左右的三房二厅为主。项目二期目前正在打桩，有望在下半年将推出市场，总货量约为500户左右。而与海畔名苑同在一个地段的成业·汇景苑项目，目前正在推出一期多层产品，户型有三房、四房还有复式单元。
而去年以3.25亿元竞得的恒达花园，也将在今年下半年推出市场。据介绍，恒达花园将规划建设40栋17层-25层小高层及高层洋房，首期将兴建1万多平方米的人工湖，并围绕湖区建设20栋17层-25层小高层及高层洋房，预计货量为1500套左右。位于森林公园的新秀项目绿茵·爱伦堡一期也将在今年国庆推出。据介绍，绿茵·爱伦堡占地约1500亩，总货量约1000多户，分成3期开发，第一期的货量包括300套洋房和60套别墅。而三水花园酒店也将在今年推出300多套酒店式公寓，加上三水千叶花园新产品；以及丽日·天鹅湖，三水楼市今年的供货量有望超过3000套。除此之外，三水区国土部门还将在今年上半年推出西南涌右岸700亩用地。据了解，不少大品牌地产已经对该地块有极大的兴趣，并进行调研考察，这块地的拍卖将竞争激烈。
伴随着三水对西南涌进行了整治，拆迁违章建筑和污染工厂，并对生活污水的排放进行了治理，两岸的绿化和环境逐渐得到改善。而在今年1月18日，佛山市华粤投资控股有限公司以1.38亿元竞得西南涌左岸总用地面积97392.6平方米的1、2号地块。三水区规划部门也谈到，目前，规划部门正在加紧对西南涌的治理，以及对两岸进行规划性的控规，有望近期内推出该地块。目前城区（不包括云东海片区）商住用地储备大概有4800多亩,今年三水年中及下半年的土地供应量将有所减少。

二、项目分析
2.1 项目位置
三水工业品专业市场位于广海路，占地约2万平方米，总建筑面积5.5万平方米，楼龄已有10年。项目由A、B、C、D四个区组成，A、B区以及C区的首至三层为商铺，C区四至六层为酒店客房，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅。A、B、C区面积合共3.4万平方米，D区的农贸市场及多层住宅合共2万平方米。多层住宅已全部售罄，D区农贸市场也正在使用，其余A、B、C区商铺及酒店客房则大部分空置。本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。
三水工业品专业市场所处的广海路是三水的重要的商业区，周边有目前三水最高级的四星级酒店——恒益酒店、在建五星级的产权式酒店――三水花园酒店、以及三水规模最大、种类最全的综合性休闲娱乐购物广场——三水广场。周边民居密集，人流较大，此地段已形成较成熟的消费环境。

2.2 三水商业现状
随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。
但是，三水本地零售业界却因资金、管理、观念等问题未能及时捕捉商机，三水区目前的商业状况应该说是不能适应其经济发展的需求。三水区的商业设施多沿路蔓延，缺乏统筹布局。目前三水商业中心区如新华路、文锋东路、文锋中路、红卫路两侧行成的商业街，基本为底层铺面经营，以满足居民的日常生活消费为主，没有形成真正意义上的商业街。虽然商业设施总量较多，但网点规模小、档次低，超过300平方米营业面积的零售网点有19家，超过1500平方米的仅为7家，而最大的综合型商场，其营业面积也不超过6000平方米。且目前商业机构的硬件设施明显落后，市场服务设施也不符合现代物流业的发展，制约了商业的发展。在这种情况下，不少三水人在周末开车或者乘车奔向广州、佛山的超市、商场大采购一番，据估计“三水人日常消费的三成金额，流进了广州、佛山市场”。

2.3 项目的发展机遇
面对消费市场的日渐成熟，三水区政府已提出“大力发展现代物流业，以大流通促大发展”的工作思路，希望借助建设广东第三大城市这一机遇给三水区的商业流通领域带来发展动力，并引进了三水广场这样的大型综合性商业零售商场落户于三水。随着三水广场的建成和世界500强企业泰国正大集团下属零售企业易初莲花购物中心进驻，将有望带动三水以及周边地区的商业格局发生重大变革。
大型商业项目助推城市品位。三水广场整个项目投资近3亿元人民币，总体面积达8.6万平方米，建成后将是三水乃至周边地区近5年最大规模的SHOPPING MALL，同时与近在咫尺的一个超过1.5万平方米、两个近万平方米的超大型公园广场组成三水区政府十大重点工程之一。三水广场的建设，改写了三水城区内无大型商业项目的历史，也将极大地提升三水的城市品位。
而经营面积过万平方米的易初莲花也已进驻三水广场，由于大型知名零售商家和各种品牌店、功能店的结合方式，能有效组合各投资商家，并形成强大的规模效应和聚集效应，对消费人群形成巨大的吸引力,同时还促进三水商业朝大型化、专业化、市场化的方向发展，促使三水商业有一个质的飞跃。
随着三水广场、三水花园酒店的进入，再加原有的四星级恒益酒店，本项目所处的广海路已成为三水商业新型业态的聚集地，广海路有望成为三水较为成型的、消费层次较高的商业街，这将有力推动三水工业品市场的重新招商。
2.4 本项目SWOT分析
SWOT因素
含 义
优　势
地段优势
地处广海路与健力宝路中心地段，是三水城市中心商业圈。
人流优势
作为三水城市中心商业区，并且是三水城区两条主干道的交叉地段，消费人流和交通人流为项目的消费带来巨大的机遇。
外形优势
项目的外形相当漂亮，其弧形的外立面设计在今天也不显得落后，通过包装将会显得富有形象感。
劣　势
空置过久
项目空置了已经有10年，长期破烂形象在市民心中造成极为不良的影响，并且使得项目实际的使用权剩下30年。
停车场不足
项目除了正门外的少量空旷地方可以做停车场外，没有其他地方可以满足停车的需要，造成停车场配套严重不足。
商铺较零散
项目在早期已经销售部分商铺，使得项目在进行重新规划时形成一定的困难。
机　会
良好的商业环境
项目处于一个成熟的商业环境中，本身已经形成良好的商业氛围，项目的发展将会基于良好成熟的商业环境。
地段同类型商业项目的缺少
除了三水广场外，与项目相约规模的大型商业中心在项目地段范围内相对缺少，就整个三水的城市人口和消费力而论，其所支撑的大型商业项目还有很大的空间。
高消费群体集中在项目周围
项目地段作为三水的中心城区，三水区的政府机关单位、企事业单位都较为集中在该地段，形成项目作为商业发展的强大消费基础。
项目区位商业地位进一步提升
随着三水五星级的花园酒店建成投入使用，项目周边以众多高档商用物业组成的城市中心区商业地位进一步提升。
威　胁
三水广场的竞争

本项目以3.5万平方米的商业体量规模，在整个三水市场中仅处于三水广场之后，三水工业品专业市场如经营与三水广场相类似的项目，将会明显受到三水广场的威胁。
地段同类型商业的竞争（街铺）
三水商业长期处于街铺形式的发展，居民的日常消费已经习惯到这类商铺消费，街铺经营成本相比较低，会对本项目形成威胁。
项目长期进行低档商业经营的形象
项目长期进行杂货档式经营和肉菜市场经营，对消费者形成脏乱差的市场形象，在烂尾的基础上加深了项目形象的损害。

2.5 项目建议
目前，三水区原有商业市场面临巨大的挑战，众多过江“猛龙”——来自广州、深圳、佛山，甚至境外的大型连锁商业机构陆续进入三水西南镇，当地商业受到了极大的冲击。面对外来商家的行动，本地商家也开始积极应对，例如月桂市场曾经是三水城区最高档的农贸市场，现也投入七八百万元对市场进行了内部基础设施包括水、电和电梯的升级和改造，其它本地商家也是如此。
三水工业品专业市场与其它本地商业机构一样面临重大变更，它是三水本地老商业机构的缩影，目前该项目的经营状况与周边的商业氛围相差甚远，在对本项目进行改造应着重注意以下几点：
第一、 该项目的经营模式已远远落后于现代商业的经营模式，现代商业正向着规模大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，并实行统一包装、统一管理；
第二、 早期的销售定位有失误，本项目面积较大，而全部商铺是却面向个体销售，零散的个体商铺产权分散，很难形成统一的形象，因而造成商场缺乏整体包装、统一管理；
第三、 D区首层农贸市场的敞开式经营，造成周边环境脏乱差。建议整治农贸市场，只留主要出入口，形成围闭经营，增加室内通风设施，提高农贸市场的经营档次，严管乱摆乱卖现象，各农产品分类分区经营，注意清洁卫生；
第四、 室内、外装修、空调、电梯等设施、设备，由于空置时间太长，需要花费巨资重新修葺；
第五、 本项目的外墙以灰白色为主，缺乏商业色彩，因此建议外墙改为鲜艳夺目的色彩，如橙色、浅青、浅黄等。
第六、 室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在A、B、C、D四个区中，以B区和C区比较严重，场内缺乏人流导向；
第七、 这样大型的商业大厦，却没有设置停车场，使本项目缺乏现代商厦所必备的设施；

以上七点缺陷中，除前五点可以通过重新包装定位，可以解决之外，第六、第七点属于原结构上缺陷，是很难通过包装策划来解决得了的，这两点缺陷是导致整个项目以前推动不了的根本原因，投资者要对此引起足够的重视。
三、市场定位
3.1 项目定位
由项目分析所述，三水广场在给本项目带来机遇的同时，也可能给本项目带来了冲击。因此本项目的市场定位必须与三水广场有所差别，不能经营与三水广场相冲突的项目。
由三水区最新的城区规划可知，文化设施是三水城建的重点，今后三水将陆续建成图书馆、展览馆、文化中心等设施占地6.5公顷，随着三水的经济加强，文化事业的需求将加大，目前三水文化娱乐设施还是比较贫乏，仅有一些小规模的书店，还没有大型的购书中心，作为经济彭勃发展的地区，巨大的知识需求被压制了。由此本项目可定位为三水大型文化广场。

3.2 项目各区规划
1、A区：
首层为各式手机、数码摄影器材专卖店；
二至四层为家电专卖超市。
2、B区：
B区两边临街首层商铺分别开设中、西式快餐店（例如麦当劳、真功夫等），以此吸引人流，其余首层至三层其余商铺为大型购书中心。
3、C区：
首至三层为购书中心和文化用品中心；
四至六层酒店客房，并重新装修，在C区首层临街设酒店独立的出入口。
4、D区：
整治原有的D区首层农贸市场，改为封闭式无污染蔬果超市；

3.3 项目建筑风格建议
建筑风格偏向动感的现代风格，特别是通过亮丽的色彩来表现。项目本身的体态不错，外立面的整改主要是在色调方面要彻底脱离原有项目形象，建议用清新大胆的现代亮丽色彩，如橙色、浅青、浅黄等，并以简洁明快的建筑构件搭配。室内环境建议多用浅色的暖色调组合搭配， 以亮丽的现代风格色调脱离原有的黑和暗的环境印象，形成动感、活跃、潮流的商业环境氛围。

3.4 配套设施建议
停车场——除了将项目门前的空地保留作为停车场外，还需增加部分车位，建议在项目附近100米范围内寻找其他地方作为停车场。
电梯——本项目的电梯严重不足，建议在B区各层增设扶手电梯，并在C区增加垂直客梯和货梯各一台。
硬件配套——中央空调、智能化保安系统、消防系统、仓库等

3.5 租金定位
整个商场的平均租金：100元/平方米
四、项目经营理念
4.1 商场经营理念
(1) 导入“商业经营主导型”的商业理念
我国加入世界贸易组织（WTO）以后，生产性行业所受到冲击在所难免，但是商业行业由于国外的商品要进入中国，商业领域反而迎来巨大的机会。国外的大型商业经营企业、各种著名的商品品牌不断涌入，在经营模式、服务水平、价格等方面对中国市场都将形成很大的冲击。国外一些运作较为成功的商业机构已经进入三水，过往占主流的出租个体摊位模式的商业市场面临挑战。
目前，出租个体摊位模式的商业市场，存在很多的不足，物业的业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业的功能设计与商家经营的业态的衔接是脱节的，更谈不上量身定造，已经远远落后市场对商业形态的要求。
我们对本项目的经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物业销售与可持续经营结合起来，追求的不仅仅是租售物业的利润，而是开发商、投资者、经营者的“多赢”结构。
(2) 选择文化产业为主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象
相关产品高度集中形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。
只有主题明晰，统一经营，统一规划、统一形象才能落到实处，整体效应才有更好的发挥。成行成市的主题专业市场随着市场的发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好的市场前景。
目前国内的商业物业普遍存在一种现象：一楼生意火爆，二楼生意一般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功的大型购物广场的经营情况来看，这些商场基本上不设临街铺位，几层商场经过统一规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。从局部上看，一楼的营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商的精心设计，带动了“高层”商场的销售额，在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。
要使楼上的物业价值最大化，必须对整个商场进行整体规划设计，引进主力店（企业）和主力品牌商品，从经营的角度规划设计符合市场需求的商业形态，从而带动项目的整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店的入驻产生足够的吸引力。同时，通过品牌店和主力店的加入，容易在市场上形成口碑，有利于商业物业的销售和后续经营。
以文化产业为主题，力争引进广州购书中心、国美（苏宁）、麦当劳（肯德基）、真功夫等名店为本项目主力店。
（3）招商项目的组合
招商项目既要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡，也要避免档次太低、旺丁不旺财的尴尬局面。本项目带动人流的项目是购书中心、麦当劳、真功夫、手机专卖店，而电器超市因为是经营高档耐用商品，平常会很少人流，只有到了节假日会有较大的人流，引入电器超市的主要原因一方面是为了对购书中心作补充，另一方面是为了提高商场的档次。
招商项目应遵循动静结合，优势互补的原则。

4.2 经营策略
(1) 赢利模式
全部商铺只租不卖，掌握整个商场的经营主导权，按照文化广场为主题进行招商经营，对各经营区域进行合理划分，尽量满足经营者的功能需求，以求能实现利润的最大化；将全部商铺向银行抵押贷款，分担经营风险，并回笼部分资金。
(2) 市场前期的经营管理：
为了保证销售与招商的顺利进行，应该注意：
l 按照经营主题，统一招商，并作好相应的功能分区安排；
l 把握商品的结构，引导商家经营；
l 统一形象（商场内、外），统一信息发布；
l 多功能公共区域的设计与活动组织：比如展示中心、活动广场等。
(3) 市场后续的经营管理：
目的：使物业升值做出品牌，为企业下一个项目打好基础
l 组建专业的管理公司，引入先进的管理理念；
l 负责本项目进一步推广，不断加强本项目的市场形象和知名度；
l 大型的公关活动，使本项目成为客户注目的焦点；

五、项目开发成本
5.1 装修标准
大厦外墙：部份铝塑板，部份玻璃幕墙
商场部份：
墙身：批荡后，刷高级乳胶漆；
地面：铺贴抛光砖；
天花：入口大堂、各层电梯出入口处吊艺术天花，其余吊石膏板天花；
电梯：首至三层配置扶手电梯，并设专用货梯；
空调：中央空调。
酒店客房部份：
公共走廊（大堂）：吊艺术天花，地面铺抛光砖，墙身刷高级乳胶漆；
客房：吊石膏板天花，地面铺抛光砖，墙身刷高级乳胶漆；
卫生间：吊石膏板天花，地面铺防滑砖，墙身贴高级瓷片，配置卫生洁具、浴缸、室内排气系统；
空调：中央空调。
电梯：首层至酒店直达客梯；
蔬果超市：
墙身：贴高级瓷片；
地面：铺贴防滑砖；
天花：吊石膏板天花；
空调：中央空调。

5.2 项目改造成本
1、外墙装修：9000平方米×600元/平方米=540万元
2、室内装修：35000平方米×650元/平方米=2275万元
3、电梯：10台×35万元/台=350万元
4、空调：35000平方米×300元/平方米=1050万元
以上合计：4215万元

六、总结
三水房地产起步较低，总体发展水平不高，与佛山的顺德、南海等发达的地区相比，存在着较大的差距，目前楼市均价仅为2000元/平方米左右，但正是由于三水房地产开发成本低，还存在较大的上升空间，在全国各地楼价居高的情况下，因此吸引了不少外地资金进入。
三水工业品专业市场主要是由于硬件设施落后，没有停车场，室内布局零乱，实用率较低，再加上前期没有效的营销手段，致使该项目虽然地处三水重要的商业区，但始终无法有效地推动项目的发展。
本建议书立足于三水区政府最新出台的《佛山市三水区城市总体规划》，抓住三水对文化设施的需求，以文化产业作主题，力争引进广州购书中心、国美（苏宁）、麦当劳、真功夫等主力店为卖点，带动楼盘的销售。对于本项目的投资风险主要来自于硬件上的缺陷，这将会削弱项目的竞争力，如周边新建类似项目会对本项目打击较大。

附录一：商业地产的发展趋势
一个纯粹的外来语“MALL”，引发了中国城市的一场商业地产运动；当中国人还未明白MALL的准确意义的时候，世界十大MALL排行榜上已经有了5个中国MALL的身影；一个在西方发达国家代表中产阶级生活方式的商业购物模式，其中国之路方向何在？
1、“MALL”的含义
Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心。Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
据中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。一时间，中国的“MALL”时代似乎已经来临。24万平方米的上海正大广场，55万平方米的北京金源时代购物中心，42万平方米的广州正佳商业广场相继开业。这三座最具代表性的单体MALL以其巨大的体量和夺目的宣传，似乎使中国人的“MALL”梦想一下变成了“MALL”现实。
更可叹为观止的是，MALL刚拉开序幕，MALL集群又紧随其后。在广州正佳商业广场周边1.5公里内，就有天河城、维多利广场和太古汇广场，构成广州第一商圈——天河商圈最耀眼的MALL集群。而与华南MALL几乎同时开发的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场四大商业地产项目，合计面积达160万平方米，也竞相座落在东莞市。
SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”，在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在台湾地区是9%，而在中国大陆尚未有专门统计。于是，MALL带来的诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差，对于精明的投资者而言，隐喻的是超额利润。也正因为此，MALL几乎成了MONEY（金钱）的替身，吸引着众多逐利的资本。
对于一个企业来说，Mall是创造最大值利润的项目，而对于一个城市，Mall将可能改变一个城市的商业格局。业内对于MALL的评价普遍认为，这是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果，Mall的产生，必将对提升城市整体形象和带动区域经济发展起到巨大的促进作用。
据悉，SHOPPING MALL对资金需求巨大，平均需要10亿元，投资周期长，通常15年才能收回初期投入，因涉及的因素众多而风险巨大。“没有钱没有把握就不要建大型商业购物中心”。这是业界最为通俗的一句提醒。由于巨额资金的需求，不少MALL的开发资金不得不依赖银行贷款。目前对大型MALL的贷款已占据了全部房产投资的60%—80%。

2、中国MALL的模式
现实中，中国MALL走出了两种模式。一种是以正佳为代表的城市中心派，而另一种是以华南MALL为代表的郊区派。前者是中国大部分MALL的选择，而后者延续了欧美郊区MALL的路线。2004年，国务院十四部委就中国购物中心分布进行调查，数据显示中国的购物中心70%-80%都在城市。城市中心区77%，城市边缘区18%，郊区5%。郊区MALL是国外郊区化的产物，而城区MALL是中国城市化的产物。
3、当前制约我国MALL的关键要素
(1) 交通要素
Shopping Mall源自美国，欧美国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，MALL一般设在郊区，消费者往往需要开车购物，一次购物量大，购物次数不多。
由于国内不但交通道路设施比不上发达国家，而且私家车远远未能普及，而一个营业面积达数十万平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力，因此，目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。
(2) 购买力要素
中国是发展中国家，据有关资料统计，2004年人均GDP仅有1000多美元（美国人均GDP为3.6万美元），城镇居民可支配收入9422元，据有关资料显示，全国上规模的Shopping Mall有200多个，面积超过3000万m2，按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的零售额，这些购物中心才能保本经营，目前，国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。
(3) 购物方式要素
国内城市人口密度高，私家车拥有量低，开车购物不切实际，而且中国人日常饮食习惯注重新鲜，喜欢每天购物买菜，因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营雷同，不能做到多元化、差异化，那么消费者就不会舍近求远去购物。因此，预计较长一段时间内，国内开发MALL的模式，仍然会以市区MALL为主。
(4) 开发资金及土地因素
在商业地产方面，据了解，目前国外开发MALL的资金，一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后，以滚雪球的方式解决，内中也有开发商尽管自有资金充足，为了少纳税，也向银行贷款进行开发。其兴建程序，一般先由政府规划好商业用地，或由开发商根据需要向政府提出勾地申请，然后政府按照规划或开发商选址需要，由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价，开发商获得土地后即进行建设。购物中心建好后，开发商只租不售，不存在与小业主产权纠纷影响经营，其开发风险全部由开发商承担，其经营状况由开发商依据市场需要进行调节。
而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前，政府进一步加大商业地产调控力度，拟进行商业立法，如此，将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度，往往容易出现“商业烂尾楼”现象，对此，不能不引起有关方面的重视。
(5) 中国缺乏复合型MALL开发人才团队
目前，MALL已进入了专业化开发时代，有道是“隔行如隔山”，开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而，国内大多数商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产策划，他们都不是投资商，未有亲自主持开发商业地产的实战休会，应变能力差，对搞MALL可以说是雾里看花，未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论，更要做到与实战结合，才能取得成功。
MALL选址可以多作选择，资金亦可多方筹集，唯有不但了解市场规律，熟悉商业运作模式，而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏，如此，必然制约了国内MALL的健康有序发展。

附录二：中国十大MALL排行榜（按建筑面积排序）
1、华南MALL
号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。

2、北京金源时代购物中心
全球最大单体MALL——北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。
作为北京2003年60项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。

3、兴力达商业广场
这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。
总建筑面积约为43万占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元，计划2005年10月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一，预计每年将产生15亿的现金流和2亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持有的兴力达商业广场有限公司的70％股权全部转让给项目合作方上海新长征集团。

4、正佳广场
位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40亿元，占地5.7万平方米，总建筑面积是42万平方米，其中裙楼商场面积30万平方米，地上七层，地下两层半；东塔楼为48层五星级酒店式公寓，西塔楼是30层超甲级写字楼。
开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为“亚洲体验之都”，“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。

5、海南第一MALL
海南第一MALL海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002年被列为海口市重点项目，总投资2.5亿美元，30万平方米的建筑面积，12万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店，240米长拥有200余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量， 设计了3500个停车位；环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。 预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。
6、上海正大广场
上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米，地下3层、地上10层。上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居，号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。

7、深圳华润中心万象城
位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月9日开始试营业。这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。华润中心万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。

8、中华广场
与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心——中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。
中华广场2000年正式开业，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20万人次，节假日更是达到40万人次，年营业收入达20亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。

9、爱家民族园购物中心
北京爱家民族园购物中心于2005年8月20日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米，开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。
坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。

10、天河城广场
广东天贸（集团）股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为“中国第一商城”。天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城”。
目前的日平均客流量已超过30万人次，节假日客流量更多，最高一天达83万人次。2004年全城营业额超过40亿元。