成都某旅游地产项目可行性研究报告.doc

- 44 -
目 录

第一部分 旅游地产市场研究与项目发展背景 3
一、旅游地产专题研究 3
二、项目发展背景 10
第二部分 发展定位 14
一、城市定位 14
二、总体定位 15
三、形象定位 17
四、客户定位 18
五、产品定位 19
第三部分 功能构建 20
一、总体发展思路 20
二、总体运营策略 21
三、总体可持续发展模式的确立 22
四、总体板块构建 复合开发 23
五、总体发展主题与概念元素结合 24
六、总体分阶段发展计划 25
七、总体功能模块开发重点 26
八、启动区开发思路和规划思路 38

- 44 -
第一部分 旅游地产市场研究与项目发展背景
一、旅游地产专题研究
1、休闲体验旅游是发展主导方向
中国旅游市场需求及趋势分析：
Ø 趋势一：旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变
Ø 趋势二：居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变
Ø 趋势三：投资第二居所甚至第三居所的需求增加
Ø 趋势四：旅游方式散客化
Ø 趋势五：旅游需求类型多样化、个性化
Ø 趋势六：会务旅游日益突出
Ø 趋势七：自驾车旅游日益兴起
Ø 趋势八：银发旅游市场潜力巨大

当前我国国内旅游消费的结构中食、住、行的比例较高，达75%—85%，游购娱占25%—15%。
旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览、购物、娱乐支出占60%。
旅游需求
特征
体验化
国际化

多样化

个性化

时尚化

生态化

健康化
我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。今后我国国内消费旅游结构中游购娱的比例将进一步加大，精神消费资料的比例将加大。

2、旅游地产发展阶段和趋势
l 主要以海滨别墅、度假酒店、高尔夫度假村等
l 是初级的资源占有型旅游度假产品
l 1955年开业乐园，占地160英亩的迪斯尼乐园是世界上最早具有“主题”意义的公园，构建了现代概念的旅游目的形态
l 1964年末，迪斯尼在奥兰多以低廉的价格买了2.75万英亩沼泽地
l 1971年耗资6亿美元有六大主题园区的迪斯尼世界旅游主题公园开园
l 周围建设了一个体育中心、、26个主题酒店、6个高尔夫俱乐部（99洞）、以及网球场、游泳场、餐厅和购物中心等容纳大量游客的设施和供大型企业举行活动的场所
l 随着旅游休闲成为一种大众化的生活方式，促使旅游项目走向多主题、复合型、开放性、具有游客集散功能的大型旅游休闲社区
l 它更关注人的生活质量，最求人文关怀，以可持续发展的开发理念，体现人与自然的全面整合与交流，强调游客的参与性、互动性
l 打破传统的景区概念，把家庭游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而组合观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能。使之相符相承、互为撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假圣地
发源中世纪法国地中海沿岸世袭贵族城堡
迪斯尼乐园为标志的单一型文化主题公园
迪斯尼世界为标志的综合性区域性开发雏形
以“未来社区的实验原型”为标志的
大型旅游休闲社区
50年代中末期
60年代中期
70年代中期
现今
国外旅游地产产生及发展历程
国外旅游地产发展历程

中国旅游地产发展趋势
景区景点阶段
自然依托模式
产品系列阶段
新城旧城/行业嫁接模式
旅游与地产开发结合阶段
主题公园为主克隆模范模式
主题城镇阶段
旅游资源范围和层次合并形成，特色浓郁的功能区

节日经济
假日经济
休闲经济
旅游地产经济
旅游消费发展阶段

中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅游地产经济将成为发展方向。旅游地产还以第二阶段产品系列、第三阶段旅游地产开发为主，但正向第四阶段开发过渡，单一住宅产品开发不能够支持发展。旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。
2006年将成为“中国旅游地产元年”，其行业发展将呈现如下特征：
Ø 第一，2006年将是中国旅游地产开发热潮的启动年，城市房地产开发重心开始“上山下乡”、“依山傍水”，向以休闲度假为主题的旅游房地产转移；
Ø 第二，旅游地产项目开始走向整合，日益注重其流通性，由“居家型”向“旅居型”过渡，逐步形成规模化产业网络；
Ø 第三，以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换，使旅游房地产的开发模式发生根本性变革；
Ø 第四，旅游房地产金融证券化模式初显端倪，交换平台、交易系统成为旅游地产发展的动力引擎。
Ø 第五，旅游房地产已经成为中国居民新的投资渠道。
全世界在过去20年的时间内，有1000万家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。
目前中国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年的时间里，中国将有500万家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若仅按每个家庭出资5万元人民币购买旅游房产，将会产生2500亿元的市场份额。
因此，自2006年开始，以2008-2010年奥运会、世博会为动力契机，中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，至2020年将持续走强15年。
3、区域大规模旅游地产开发模式研究

旅游驱动地产开发模式
地产带动度假开发模式
旅游居住互融开发模式
主要功能
旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合
旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施
旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活
产品构成
主题公园、酒吧街、高尔夫球场、SHOPPING MALL、别墅、酒店等
独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、食街、会所等
独特风貌居住组团、社区风情商业区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等
主题风格
第二居所/度假/休憩
生态居住/健康居住
中西式风貌/古典、国际风貌
分期物业开发重点演变
初期：旅游设施开发
中期：中端住宅开发
后期：高端住宅开发
初期：第二居所及配套开发
中期：旅游设施与住宅共同开发
后期：高端第一居所开发
组团式开发
各期围绕相异主题
各级团采取综合式开发
国内案例
深圳华侨城 / 杭州宋城
广州祈福新村 广州凤凰城
芙蓉古镇
国外案例
迪斯尼乐园
托乐嘉社区
豪斯登堡生态旅游城

目前，地产带动度假开发模式已经成为主流的旅游地产开发模式。不但能够快速回笼资金，进行滚动开发，而且能够促进区域发展，提升开发商的品牌形象和扩大知名度。
4、旅游地产空间分布特征

旅游空间分布的居住特征

随着通讯、交通方式的不断变革，人们的生活圈伴随旅游圈的拓展而扩
大，深度体验旅游、第二居所正成为旅游业和旅游地产的重点开发
领域。
二、项目发展背景
在体验性旅游成为热点和地产带动度假开发模式形成主流的背景下，我司对项目进行了研判：
1．地块价值分析
(1)项目概况
项目概况:本项目位于成都郫县友爱镇，项目总控制范围约为12000亩，起步区约235亩作为整个项目的示范区域。示范区用地大致呈矩形，地势平坦,东侧紧邻通往温江的迎宾路，北侧为七斗路，其余两侧皆为村道。

(2)项目周边情况
项目周边的"农科村",是以农家了为主题的休闲场所,建筑外立面以川西民居为主,多为一至二层的砖混结构,一户一院,遍种植物。
项目示范区地块现为苗木种植园,地块周边已经用道路围合,地块上除人工植物外,还有部分长势良好的原生竹类等.总体来说,友爱镇本地具有相当良好的景观资源。

(3)项目SWOT分析
项目优势：
Ø 生态优势：项目现状包括人工植物外,还有部分长势良好的原生竹类，有明显的生态优势。
Ø 品牌优势：开发商朗钜地产为深圳知名房地产开发公司，拥有雄厚的实力和具有丰富开发经验。
Ø 规模优势：开发规模超大，形成规模效应。
Ø 人文优势：项目区域拥有大量的人文历史资源，增强项目的吸引力。
Ø 政策优势：有政府在开发政策方面支持。

项目劣势：
Ø 片区成熟度不足：在成都周边区县房地产板块中，郫县板块目前片区认知度不足。

项目机会：
Ø 城市发展机会：成都经济加快发展，城市居住人群日益扩大，具备的购买能力将不断增强，进入休闲旅游阶段。
Ø 区域发展机会：郫县作为 “成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的‘综合性城市片区’”。成都西部新中心的定位，政府打造千年蜀都新城，人居创业乐园，为郫县房地产发展带来新的契机。

项目威胁：
Ø Ø区域物业竞争分流：紧邻项目有“今日田园”大型居住项目，在片区认知度不足，开发不成熟的情况下，项目未来会面临激烈的区域竞争。
(4)地块价值分析
项目最大的外部价值支撑来源与板块整体的区域优势，项目所处区域具有以下几大特征：
Ø 区位优势：友爱镇属四川省小城镇建设试点镇、成都市重点镇，地处成都市环形生态旅游带，
Ø 交通优势：东距县城2公里，距成都市区16公里，距双流国际机场28公里。成灌高速公路、温（江）彭（州）快速通道和郫花公路贯通全境，已实现村村通、社社通公路，区位优势较为突出。
Ø 文化底蕴：唐代诗人刘禹锡在《陋室铭》中 “南阳诸葛庐，西蜀子云亭”，所述“子云”即指西汉一代大儒扬雄，“子云亭”即位于友爱镇子云村。这里是扬雄先生的故里，在现今的子云村尚有“扬雄墓”，又称“子云坟”。“扬雄墓”为全国名胜古迹之一，1985年被列为成都市重点文物保护单位。
Ø 人文、休闲化特征：区域集中了多种人文资源，同时现有的观光农业、盆景之乡、东方兰花景观休闲设施也集中于此，区域具有潜在的可开发浓郁的人文、休闲特征。
Ø 农业观光示范：受都江堰水利工程惠泽，走马河、江安河夹镇域而过，土地肥沃，是全国农业旅游示范点，是“农家乐”发源地，被誉为“鲜花盛开的村庄，没有围墙的公园”。
Ø 中国盆景之乡：友爱镇是著名的“中国盆景之乡”，全镇花卉面积近2万亩，农家旅游接待户百余户，形成了以农科村为中心的花木盆景生产、销售和农家旅游基地。
Ø 东方兰花艺术：友爱镇兰花基地历经十余年发展成为500余亩地栽兰草，数十种精品名兰的中国西部最大兰花基地，品种齐全、规格完备、技术雄厚。
(5)区域规划——友爱镇发展目标
有效聚集工业企业，形成具有规模效益的工业产业园区；农业发展依托农科村和蜀都花卉园区的辐射带动效应，实现对现有花卉苗木的提档升级，以及农科院国家级粮食丰产示范点的高效农业技术优势，发展粮油、无公害蔬菜生产基地；三产业发展充分发挥全国农业旅游示范点的示范带动作用，不断丰富提升农家旅游内涵，适度开发滨水休闲和绿色生态旅游房地产”的功能、产业布局。开发杨雄文化资源，有效提升文化品味。将友爱镇打造成富有农业生态观光、文化休闲魅力、城市和乡村高度和谐的特色产业型城镇。

第二部分 发展定位
一、城市定位
城市定位 ＝ 休闲之都 ＋ 体验无限
作为天府之国四川的核心，古今中外文人墨客无不提及“少不入川”，意即年轻的时候不要进入四川、踏足成都，因为那里安逸的生活恐让人疲于享乐、不思进取。
2600多年前，李冰父子在成都平原建造的伟大水利工程－－都江堰，使得成都从此“水旱从人，不知饥馑”；
成都自古商业繁荣，世界上第一张纸币－－“交子”也诞生在成都；
成都的空气永远那么湿润温和，杜甫在成都写道：“晓看红湿处，花重锦官城”……一切的自然氛围，都让人理解成都的闲适。
泡茶馆、打麻将、吃火锅……成都人的闲适生活是出了名的。许多中国人也因此将成都冠以“休闲之都”的美誉。
一项调查显示：成都市当选中国内地最有幸福感的城市。
成都：2003年，成都市就提出“休闲之都”城市品牌,这不仅仅是一个口号,而且是旅游业产业方向的调整。
成都具备与中原文化不同的上古、中古文化地位,拥有“两个黄鹂鸣翠柳”、“窗含西岭千秋雪”的意境。因此,成都以非中原文化的内容充实休闲内容,以自然美扩充休闲的空间,从而突破一般的休闲项目近距离禁锢,并以特色食品和服务构建休闲之都的特定地位。
二、总体定位
总体定位＝中国现代体验性、生态化、健康休闲示范新城
现代体验式休闲新城十大价值体系

观光旅游

增长见识
表面的
静态的
身体的
高楼大厦
拥挤密集的
快捷的
休闲、体验旅游

寻找舒适快乐
深度的
动感的
身心的
山水田园
空旷舒朗
舒缓的

人们对旅游理念在发生改变，更加重视寻找和体验“差异”和 “特色”。
纯观光的旅游景区的消费在衰落；
休闲类都市、景区在高速增长；
而具备吸引力的是同时具备观光、休闲、体验三种功能的旅游地，如丽江。
本案需要在此基础上增加动感元素，如体验水主题运动、亲手种植劳作、跑马场等，成就现代型体验式休闲新城。

三、形象定位
形象定位＝中国·蜀都 休闲文化体验中心
八大文化主题
Ø 古蜀文化：千年蜀都，天府之源，完美再现古蜀文化，打造城市新名片。
Ø 居住文化: 现代版川西民居重现繁华盛世
Ø 农家乐文化：升级版的农家乐引导产业规模化、品牌化发展
Ø 浴文化：融会世界温泉沐浴文化风情，温泉沐浴+休闲保健+生态疗养
Ø 茶馆文化：领创乡村雅致版茶馆文化
Ø 河流文化：江安河的河流文化+水主题运动
Ø 盆景文化: 友爱镇是著名的“中国盆景之乡”，为客户提供盆景订制和亲手制作服务。
Ø 兰花文化: 友爱镇以”东方兰花艺术”为发展主题。本案提供亲手种植兰花的服务，亲身体验兰花艺术的魅力。
四、客户定位
客户定位＝新闲乐主义者
Ø 区域分布
成都市：享受休闲、热爱闲适生活的中高端客户
周边省区：西藏、青海等自然条件恶劣的省份中喜欢山水自然环境、享受温润气候的客户
区域：西部地区、乃至全中国向往休闲生活的客户
项目市场区域定位将以成渝都市圈为依托，逐步向西南地区及港、澳、台等市场拓展；
客源定位将以各类中高档家庭、商务散客和旅游、商务、政务、会议团队为主；
Ø 审美取向
风格化和智慧型，
对本色原创的音乐、汽车等情有独钟
房子在生活中：不只是生活内容（硬件），还是生活方式的体现（文化）
Ø 生活品位
追求生活舒适、喜欢国际化品味、懂得享受生活的阶层。
Ø 置业目的
第二居所：度假、休闲、疗养、居住
投资：获得收益、分时居住
第一居所：工作在当地或者工作地点的车程在30分钟以内。
五、产品定位
Ø 别墅住宅
一期具有不同规格、不同档次的多幢单体、联排、双拼别墅和公寓，环绕中心景观形成环状多层次渐进结构，并且充分融合中心景观、温泉水系及其它配套设施等绿色景观， 营造出户户临水家家有景的生活环境。
建筑风格：中国传统民居风格

第三部分 功能构建
对12000亩的整体功能构建进行分析，并在此基础上对235亩启动区的规划思路进行探讨。
一、总体发展思路
总纲
以房地产开发为主体，带动观光农业、旅游景区建设和商业配套的完善，扩大农村劳动力转移，打造“中国一流、西部第一”的现代化休闲主题旅游度假区。

战略目的：构建旅游地产互动平台，凝聚新兴产业基础资源
开发模式：地产带动度假开发模式
开发理念：强调文化性、互动性、参与性，打造成都首个参与性的大型互动旅游示范区。
Ø 文化性：古蜀文化+主题乐园文化+休闲文化
Ø 互动性：人和自然相互沟通，和谐共处，和谐共生。
Ø 参与性：积极参与每个项目，最大限度享受体验。
盈利模式组合:以房地产开发为核心盈利模式，以游憩旅游产品体验服务为辅助盈利模式，以会务接待、温泉保健经营为外延盈利模式，以自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告、等对外服务为深度开发盈利模式。
二、总体运营策略
区域运营主体的确立

三、总体可持续发展模式的确立
区域开发运营理念与原则：实现经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一。

四、总体板块构建 复合开发

五、总体发展主题与概念元素结合
核心主题
发展概念
旅游景区地产
旅游商服地产
旅游度假地产
旅游住宅地产
其他配套
休闲旅游概念
水上乐园、青少年活动营基地、果蔬采摘园
风情美食街
升级版农家乐
主题休闲旅游度假住宅

生态旅游概念

SPA水疗温泉养生会所
森林酒店
生态住宅、健康住所

文化概念
青少年活动中心
中小型会议、会展厅
会议高档酒店、青少年寒暑活动营
企业会馆
民俗博物馆
运动概念
高尔夫练习场、马术俱乐部
高尔夫用具专营店
高尔夫度假村、高尔夫会所
高尔夫别墅
高尔夫公寓
跑马场、高尔夫球场
老年安养概念

疗养中心
老年公寓、托老所
老年大学、品牌医院
六、总体分阶段发展计划
Ø 近期－较高起点﹑立足大众市场﹑带旺人气﹑扩大知名度带动旅游地产开发
Ø 中期－面对高消费市场，发展商务带动旅游地产开发
Ø 远期－随着人气增旺﹑品牌知名度提高﹑影响力扩大带动旅游地产开发
近期开发
中期开发
远期开发
观光旅游＋部分商务＋房地产开发
商务配套＋房地产开发
养生产业＋房地产开发
l 居住(别墅+老年养生公寓)
l 休闲旅游(升级版农家乐+观光农业+温泉浴文化)
l 商服(特色商业配套+温泉会议接待中心+古蜀文化主题产权式酒店)
l 居住(常规别墅+温泉别墅+老年社区+分时度假产品等
l 休闲旅游(升级版农家乐+观光农业等)
l 运动(高尔夫运动+术俱乐部+网球俱乐部等)
l 商服(温泉接待培训中心等)
l 文化(温泉浴文化+古蜀文化等)
l 教育科研
l
l 居住(远期房地产开发+养生疗养园)
l 商服(医院+学校+森林酒店+汽车旅馆等)

七、总体功能模块开发重点
A)休闲旅游开发重点：（升级版农家乐＋现代观光农业＋浴文化）
升级版的农家乐
“农家乐”是以农民家庭为接待单位，利用田园景观、自然生态及农民生活等资源，以农业体验为特色的乡村旅游活动。关爱自然、享受自然是“农家乐”的精髓所在，它代表了现代时尚之风的潮流和方向.
农家乐的旅游在经历了农家接待、农家乐初期、农家乐中期三个阶段后，迈入“乡村景区”发展阶段，本项目致力于建立”升级版的农家乐”,即乡村旅游,农家乐旅游整体升级换代为乡村旅游发展阶段。

共同点
不同点
农家乐旅游
都是借用农业生态资源作为旅游资源和产品，为都市人休闲提供环境和服务的一种旅游业态
Ø 更强调单个的农家,
Ø 被动地根据市场而自发发展
Ø 没有达到旅游的专业化、规范化、规模化
Ø 没有强烈的品牌和营销意识
乡村旅游
Ø 强调整个区域的景区化
Ø 在政府、农民和参与企业的主观能动下，主动调整壮大
Ø 强调旅游的正规化建设，软硬环境在规划指导下系统有序地推进，有强烈的品牌和营销意识
Ø 乡村游包括农家乐，但农家乐并不能包含乡村游，旅游管网、道路、厕所、停车场、投诉站、营销中心接待中心、管理机构、乡村景点、乡村酒店的出现是乡村游区别于普通农家乐的显著标志。
升级版的农家乐作为民俗文化的重要载体，赋予饮食业更多丰富的文化内涵，致力于提高饮食业的文化品位；并进一步适应都市人的现实消费需求，更加合理利用农业资源.
具体提升措施:
Ø 建立一个联网的“农家乐”旅游销售网络。不久的将来，市民和来成都旅游的海内外游客通过这一网络，能方便地了解成都郊区各区县“农家乐”旅游的特色，网上预订“农家乐”旅游。
Ø 建设葡萄园渔夫农庄等主题旅游项目,通过“渔家乐”，游人可以跟着当地养殖户一起钓鱼、围网捕鱼，品尝河、海、江鱼鲜。通过以葡萄为主题的“果园乐”，已形成采葡萄、品葡萄、参观葡萄研究所、游葡萄酒厂、住农家风貌宾馆的“果园乐”旅游。
Ø 观光农业园艺区中的核心区将向参与“农家乐”旅游的游人开放，包括有机蔬菜种植区、果园林、花卉种植基地、金鱼场等。
Ø 建设鸵鸟、孔雀、锦鸡等特种养殖场将成为吸引城市游客的亮点。
Ø 特有的兰花苗木基地将形成“林家乐”为特色的乡村旅游。
Ø 聚集一批作画、修画、裱画的民间艺人，形成“农民画游”。
Ø 致力于品牌建设，实现品牌输出，连锁经营。
现代观光农业基地
现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业,把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。根据德、法、美、日、荷兰等国和我国台湾省的实践，其中规模较大的主要有5种：
(l)观光农园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式；
(2)农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体；
(3)教育农园：兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等；
(4)森林公园：森林中建设观赏公园。
(5)民俗观光村：建设民俗文化博览馆，弘扬民俗文化；
结合本项目实际情况建议:
Ø 建设生态蔬菜观光旅游基地，以蔬菜、食用菌和油菜花为主，建设现代蔬菜大棚、菇房等；
Ø 建设生态果园观光旅游基地，栽培枇杷、杨梅等常绿果树和桃、李、梅等落叶果树；
Ø 远期建设生态林业观光旅游基地，含森林公园，以香樟、法国梧桐为基调树，以福建柏、银杏、红豆杉等主调树种;
Ø 建设花卉药材园，发展绿色中药材和花卉；
Ø 建设村居等公共服务基础设施等。
Ø 盆景定制:利用盆景基地，根据客户的需求开拓盆景定制的功能服务。同时客户可以自己参与制作，享受创作过程。

温泉SPA保健度假
考虑到整个成都地区仅在温江有温泉酒店，而且生意非常火爆，本项目自身拥有温泉资源，完全可以因势利导，通过温泉保健吸引旅游、会议、度假客户，尤其是在秋冬季弥补农家乐人气不足的缺遗。同时快速树立区域形象，扩大项目知名度。
温泉旅游前景极好,但竞争激烈,特色是关键,本项目要瞄准市场需求与空缺,创造特色,创建具高文化品位﹑优质服务并能留宿的综合度假项目,区分大众及高消费两个具不同消费诉求的群体,发展适得其所的项目,针对都市愈演愈烈的“减压”﹑“回归自然”等诉求,为高消费层量身度造山水式温泉SPA身心疗养,填补国内空白。

Ø 建设主题: 以世界浴文化为主题，建设成集休闲﹑旅游、娱乐﹑健身﹑住宿﹑餐饮﹑会议﹑培训等功能为一体的温泉度假村.
主题
特色
氛围
热带风情浴区
夏威夷水上乐园
热带风情
中国浴区

传统保健养生、中国传统文化

修身养息、古韵长存

日本浴区

日式天体浴(和式风吕)日式情景浴(各式露天风吕)
自然、天然

欧洲/阿拉伯浴区

罗马/土耳其浴﹑德国KURHAUS活水温泉水疗﹑
芬兰桑拿﹑约旦漂浮盐浴
欧陆区: 健康﹑典雅
阿拉伯区(约旦漂浮盐浴): 神秘﹑新奇

Ø 近期－高起点﹑立足大众市场﹑带旺人气﹑扩大知名度
Ø 中远期－面对高消费市场，发展高档次﹑高消费的贵宾温泉SPA，建立高档品牌﹑提高利润,提高品牌知名度﹑扩大影响力，并将温泉元素引入住宅开发
Ø 中远期—利用温泉资源，将温泉、汤池双双引入小区生活，形成内院汤池，将“露天泡温泉”糅合到业主的家庭生活，泡汤将使小区业主在家中享受到度假的闲适。
B)开发重点：居住功能（别墅＋养老＋分时度假产品）
旅游住宅产品：
Ø 近期根据四川居住文化积淀最深厚、人文资源最丰富之处，打造既具有川西民居风格，又具有现代风格，富含蜀文化特色的住宅；
Ø 中远期根据项目开发进度融入各地特色建筑及异国风情建筑住宅。
川西传统住区特色
整体风格朴实飘逸
川西居住建筑整体与群落上，参差错落，舒展自由，具有仙风道骨般的气质。整体色彩淡雅朴素，设计重视细部，园林装饰的重点是门楼、影壁、檐口、基座等部位。
规划布局上建筑与环境融为一体
传统住区在整体规划布局上街、巷、坊、院有机结合，功能明确，房舍围合形成三合院或四合院，“院坝”成为较大的绿地和公共活动空间。“檐廊”与宽屋檐，为人们营造丰富的“共享空间”，便于邻里的相互交流与关照。
文化兼容性强、亲情味浓厚
川西文化重视教育、文学艺术成果丰富，深受道教文化的影响。文化交流与传播使川西园林兼容性较强，是多元文化融合的产物。园林空间的区分常常反映某些文化的价值观与习惯，乡人厚道好客的淳朴民风，在园林上体现为亲情味浓厚，交流空间，流动空间较多。
园艺特色鲜明，乡土植物运用较多
传统民居家家养花种草，植物繁茂。除了公共绿地外，小盆景，小天井成为川西园艺景观的特色。园林中乡土植物运用较多，并且喜欢在房前屋后种竹。川西整体生态环境良好，水曲林茂，正如李白诗云“九天开出一成都，万户千门入画图，草树云山如锦绣，秦川的及此间无”。
养老功能
打造西南地区首个超大规模、综合配套完善、纯正独特的养老社区，成为从住宅设计、环境设计、社区文化设计等各方面均能满足老年人生理及心理需求的精神港湾。促进中国养老产业发展，有效解决人口老龄化带来的社会问题，满足老年人的养老需要；创新“生命加油站，健康储蓄所”的养老新理念；开创全新的养老模式，实现公益、品牌、品质与利润的完美结合。
Ø 近期开发重点：高档养老公寓
Ø 中期开发重点：公建配套（商业、医疗保健等）+规模养老社区
Ø 远期开发重点：老年大学+大规模养老社区
养老社区六大功能

分时度假产品
通过分时度假产品的打造：
Ø 产权式酒店因其保值增值、投资回报安全可靠等特性，成为投资新宠。在此基础上，每年的分时度假权和积点交换不同的度假地点，能让购房者，特别是完成二次置业的消费者，获得除传统的居住、保值的功能外的其他附加值。
Ø 可获得具有品质保证的住宿，分时度假酒店的设计多突出家庭气氛，一般都配有厨房、大起居室和独立卧室，还会根据客人在度假、社交、商务接待等方面的要求提供个性化定制服务。
Ø 具有可交换性，由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，分时度假购买者可获得由交换机构提供的所有服务，使自己在度假或旅行时能有多种选择，前往自己希望去的地方。

先期开发：产权式酒店因其保值增值、投资回报安全可靠等特性，成为投资新宠。在此基础上，每年的分时度假权和积点交换不同的度假地点，能让购房者，特别是完成二次置业的消费者，获得除传统的居住、保值的功能外的其他附加值。
后期开发：分时度假温泉别墅，基本拥有河流、温泉等自然环境的优势，具备度假的价值，同时可以享受到高标准的服务；
C)运动功能：水主题运动＋马术俱乐部+高尔夫运动
水主题运动：根据我们了解，有企业已经在江安河的附近取得河滩地的使用权，计划开发活水泳城。本项目可以因势利导，在项目中远期规划中构建了一个“水主题游乐场”，丰富项目的娱乐。水面可设计为假山石与喷泉区、叠水区、木平台区，假山石可坐、可靠。游乐区可分成人泳池和儿童戏水池。

马术运动：前期可以成立马会，让别墅的业主入会。享有骑马游览和接待朋友的特权。后期可以考虑建设跑马场，吸引成都市的富人来此养马、赛马等，成为成渝都市圈首屈一指的马术俱乐部。
高尔夫运动：近期在开发商资金允许的情况下建设高尔夫室内高尔夫果岭推杆练习场或者室外小型挥杆练习场，远期视项目开发进度而言通过租赁土地建设9洞高尔夫球场，以此带动高尔夫别墅的开发。
D)文化功能：打造古蜀文化名片
成都是一个“来了就不想离开的城市”，若溯本求源，真正能突显成都魅力的却是古蜀望、丛二帝。郫县之所以吸引了这么多人的目光，古蜀文化就是他的绚丽名片.“首届中国（成都）国际古蜀文化节”在郫县举办，全面展示、保护和传承了郫县悠久的古蜀文化资源，强势扩大了古蜀文化的国际影响力，提升了郫县的城市文化品牌。
郫县正在建设中的提升古蜀文化的设施
雕塑艺术园
由于农科村良好的环境，此前就有不少书画家前来从事艺术创作。此次省雕塑艺术院的几名艺术家与友爱镇签署协议，将在农科村打造占地达50亩的雕塑艺术园，作为艺术创造、艺术品展示及销售的重要基地。
修复建设扬雄庐墓园
建扬雄宅(内建博物馆)，展示扬雄的相关文物、史料及后人的研究成果和对后世的影响；修复扬雄墓；恢复子云亭、读书台、子云书院、子云阁、洗墨池、拜台等古迹；注重园林美化和绿化。
望丛广场
由成都地建公司投资的“今日蜀州城”项目，最为重要的内容就是文化产业，将建设望丛广场，树立望丛二帝塑像，彰显博大精深的古蜀文化
农耕文化博物馆
川西平原上深厚的农耕文化。在友爱镇和农科村景区的重要节点处，还将增加更多的反映古蜀文化的说唱俑、巴蜀图语等。
具体措施：可配合正在建设中的旅贸型城镇设施，建设相配套的古蜀文化主题酒店，让外地游客一到酒店就能感受到深厚的古蜀文化源头的氛围，从建筑风格、会议室名称到客房的窗帘、沙发，甚至是牙签袋、杯垫等，都鲜明地突出古蜀文化主题，增添古蜀文化内涵。同时也是对“古蜀之源”的蜀文化主导形象地位和特有文化旅游的品牌形象的展示。

E)开发重点：科研 教育功能
与四川农业大学都江堰分校合作，利用其生物科技为特色，农业科技为优势的学科背景优势，成立从事蔬菜、鲜食玉米、水稻等农作物的选育、引进及其相关技术的研究与示范推广，作物种质资源的保存和开发利用，种子测纯研究，农业生物技术的研究与开发，农作物生化分析、农产品质量分析及农业环境监测，农业技术培训咨询服务等。
八、启动区开发思路和规划思路
开发思路：利用现有的观光旅游产品，开发旅游房地产给项目带来稳定的利润来源，并形成合适的开发模式和盈利模式，最终完成整个区域的开发建设。 通过启动区的开发提升整体形象，树立品牌。
休闲旅游
房地产开发
＋
目的
借助农家乐的人气，在启动区开发更高档次的休闲旅游度假产品，吸引客户的眼球，为房地产开发埋下伏笔
通过开发的休闲度假产品，使项目的形象提到一定的高度后，开发启动区的地块，让第一批的房地产产品一亮象就成为整个项目的示范区，起到样板房的作用。销售后成为项目开发赚到的第一桶金
功能
运动的功能：高尔夫
休闲功能：温泉中心
（通过上述两种业态与周边农家乐形成差异化的经营，并且提高了项目的档次）
配套

展示项目的样板区，给客户展示，了解项目的产品。
高尔夫挥杆场
小型温泉接待中心（会所）
社区商业街

注释：启动区开发包括235亩以内和以外。235亩以内的只开发房地产、商业街和小型温泉接待中心。
235亩以外的外围地区可包装的现有的农家乐，成为升级版的农家乐消费区和观光农业区，并开发一个高尔夫挥杆场。

高尔夫挥杆场提高了形象档次还能获利经营，并且与周边的业态不相冲突，一举两得。

·

小型的温泉接待中心不仅可以聚集人气，还是今后项目的会所。

启动区规划思路
以房地产开发为主，带动观光农业、景区建设、商业配套的完善。其中会所设置温泉保健、会议接待功能。而观光农业区、运动休闲区设置在启动区外围，使启动区最大限度地开发房地产。