论物业管理的品牌经营战略-毕设论文.doc

中国某某信息学校

学生毕业设计(论文)

题 目： 论物业管理的品牌经营战略
姓 名 ： 0000
班级、学号 ： 0000班000号
系 (部) ： 经济管理系
专 业 ： 物业管理
指导教师 ： 0000
开题时间： 2008-9-12
完成时间： 2009-11-12

2009 年 11月 12日

19

目 录

毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-6
答辩委员会表决意见……………………………………………7
答辩过程记录表…………………………………………………8

课 题 论物业管理品牌的经营战略
一、 课题(论文)提纲
0 前言
1物业管理品牌的重要性与必要性
2我国物业管理品牌的现状与创建
2.1我国物业管理品牌的现状
2.2品牌意识得益于多方面积极因素
2.3创建物业管理品牌的条件和实施经营策略
2.4树立品牌意识
2.5完善的规章制度和高素质的从业人员
3结论:物业管理进入品牌竞争时代
二、内容摘要
摘要：本文将目前我国的物业管理现状以及未来物业管理的发展趋势提出来共同思考如何解决以解决现在物业管理公司立足的难题。然后就品牌方面着重提出创建物业管理的条件以及实施品牌经营战略的必要和实施品牌经营的策略供大家参考。同时也为物业管理从事人员提供相关创新的思路，共同学习，促进国内物业管理的发展。

三、参考文献
[1]. 周宇， 《 现代物业管理 》 ，东北财经大学出社
[2]. 张东宁 《 物业管理完全手册 》 ，安徽人民出社
[3]．鲁宁， 《物业管理大全》 ， 贵州科技出版社
[4]. 赵涛， 《物业经营管理》 , 北京工业大学出版社
[5]. 王永龙,《中国品牌运营问题报告》 中国发展出版社

论物业管理的品牌经营战略
0000
中文摘要：本文将目前我国的物业管理现状以及未来物业管理的发展趋势提出来供读者共同思考如何解决以解决现在物业管理公司立足的难题。然后就品牌方面着重提出创建物业管理的条件以及实施品牌经营战略的必要和实施品牌经营的策略供大家参考。同时也为物业管理从事人员提供相关创新的思路，共同学习，促进国内物业管理的发展。
关键字：品牌； 物业管理品牌； 市场化； 专业化； 规模化
0、引言
品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。品牌是一个企业宝贵的无形资产，是企业在市场竞争中取胜的决定性因素，也是企业的核心竞争力之一。物业管理企业要想做大做强，就必须树立品牌意识，实施品牌经营战略。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖, 好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。现在,企业已经进入了"品牌竞争"的时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，加强创新思想，形成市场化、专业化、规模化的物业管理公司，全面提升企业的品牌形象和知名度。

1物业管理品牌的重要性与必要性
物业管理品牌是一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额的利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理、倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为业主提供优质的服务。
1．1物业管理品牌是满足居民要求的需要，随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下，提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，不惜为之投资。
1．2物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要，物业管理服务性的性质决定目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润，为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降底成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
1．3物业管理品牌可以是永存的，物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”、“安全文明小区”以及ISO9001质量体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒体扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。
1．4物业管理品牌是信任与承诺，名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作的和信任的关系。优秀物管“产品”就商海中的“灯塔”，吸引着迷茫和优柔寡断的业主客户，优秀物管“产品”不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。
1．5物业管理品牌是对服务价值的最好诠释，如果一个物业企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费是按照国家收费标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的“产品”或服务，那么，市场就会认同于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营“品牌”为纽带的。“品牌”或“优秀物业管理小区”是际诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履行承诺来维护其“产品”，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是值得和有利的。
1．6物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。
1．7物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大，一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们“同呼吸、共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业管理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。
1．8物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略，通过现有物业管理人员的仪表、言行、工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上来，因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向新的高度，服务质量得到不断提高。\

通过图例可以看出;物业管理公司对于管理人员方面有待改进，可以通过公司职员的仪表仪容、言行举止、服务态度来增强业主的满意度。同时对设施设备、安全管理等各方面整体改进，打响物业管理品牌。
2我国物业管理品牌的现状与创建
2.1我国物业管理品牌的现状
2．1.1市场需求巨大，与发展潜力
我国房地产业的迅速发展，使得物业规模越来越大，医院学校等社会后勤机构也进入物业管理市场。物业管理庞大的市场容量为物业管理的市场化奠定了基础。物业管理品牌的建立成了物业管理公司发展的潜在动力。
2．1.2卖方市场主体基本形成，买方市场主体缺位
目前我国的物业管理公司中有相当多的一部分已经过市场的考验，初具规模，有较强的市场竞争力，品牌效应已经逐步凸显出来。但作为物业管理买放市场的房地产开发商和业主委员会的运作却存在着诸多的问题，如业主委员会成立困难，缺乏相应的资金支持，业主委员会成员素质底下等。这使得物业管理的市场化缺少了最基本的形成要素，难以得到实质性的进展，品牌的建立与发展具有一定的困难。
2．1.3物业管理法制不健全
建设部等国家部委虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》等行政规章或行业规范，但是，从总的来看，目前我国的物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。对于品牌的建立没有一定的法律保障，得不到实质性的发挥。
2．1.4缺乏专业人才
目前，物业管理公司中人才缺乏的现象较为普遍，人才不足的局面已严重阻碍了物业管理行业向高水平发展。管理人员素质偏底，管理服务不到为，业主和用户对物业管理也不满意。使得业主对品牌效应缺乏信心。

2.2品牌意识得益于多方面积极因素
2.2.1有规模容易树品牌
物业公司能够拿到多个大型项目、有较大的管理资源与市场对其企业知名的影响力有很大益处。有了规模和规模效益，为树立品牌奠定了一个最必须的基础。相反地，没有一个较大的管理市场空间，想树立品牌很难。
2.2.2特色化管理与服务是树立企业品牌的招牌
2.2.3企业文化建设、企业形象要花力气打造，她是企业精神与凝聚力的体现。
2.2.4企业信誉与市场美誉的关系
企业讲信誉、守合同、守法规，使与之合作对象（主要是业主大会、社区管委会及服务分包机构）对其产生好感，流传到社会就逐渐形成一种珍贵的市场美誉，也就是口碑。建立优良口碑不易，损毁一个口碑简单。
通过图例说明：企业讲诚信就能赢得发展的空间。诚信是营造公平竞争的市场环境，使企业减少成本。坚持以“客户为本，服务至尊”为服务宗旨。
2.3创建物业管理品牌的条件和实施经营策略
可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等 等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果,从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：
硬件其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。
2．3.1设施：
设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准
2．3.2环境：
环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。
2.3.3质量：
质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请专家来鉴定。
软件：
评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。
2.3.4服务对象：
可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需 求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。
2．4树立品牌意识：
作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导"随时 随地、尽心尽力"的服务理念，为业主提供优质服务。
2．5完善的规章制度和高素质的从业人员：
规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质 ”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。
实施物业管理品牌经营战略是物业管理企业可持续发展的需要，它能够把物业管理的服务水平和服务质量不断推向新的高度。物业管理企业实施物业管理品牌经营战略要做到以下几点：
2.5.1走市场化、专业化、规模化、法制化之路
物业管理行业是住房商品化、社会化、市场化的结果。因此，物业管理企业要生存和发展，必须适应市场需要，走市场经营之路。随着科学技术的快速发展，物业管理企业要不断提高专业化水平，树立专业化经营理念，组织和利用社会服务资源为业主提供全方位的专业化服务。品牌之所以成为品牌，是因为有了规模，规模铸就了品牌。因此，物业管理企业应积极开拓市场份额，将规模化经营作为壮大企业的策略。法制化运作能使企业走上规范化发展的轨道。物业管理涉及范围广，只有通过法律法规对物业管理行业进行规范和协调，才能推进企业向深层次、高水平发展。
走市场化道路 物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高 ,这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。市场化物业管理应该具有如下特征：
1 管理现代化
2 供需主体市场化
3 运行规范化
走专业化道路不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是,我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。
走规模化经营道路品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的 品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。产品企业的品牌是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。 2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。为此我们推行“7-R”创新模式对物业管理品牌的创新进行引导。

R1
R2
R3
R4
R5
R6
R7
“7-R”创新模式
R1:重新思考 R2:重新组合 R3:重新定序 R4：重新定位
R5:重新定量 R6: 重新指派 R7:重新建物
加强法制化建设 物业活动中业主的权利义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物 业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；物业开发建设遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出现的种种纠纷，已经成为一个社会热点问题。物业管理当前亟待解决的问题是法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，它们成为制约物业管理发展的瓶颈。为解决这些问题，一部全国性的物业管理法规--《物业管理条例》应运而生。它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新时期。

2.5.2强化制度建设
物业管理企业要想赢得市场，必须要苦练内功，加强内部管理。只有好的企业管理才能使企业的凝聚力发挥最大化，而建立健全各项规章制度，并且真正贯彻落实，是企业管理的关键。制度可以理顺、协调好各方面关系和工作流程，使管理更加科学、顺畅、有效，加强制度建设有利于物业管理企业为业主提供优质服务，有利于提升企业管理水平，进而打造企业品牌。
2.5.3建设企业文化
企业文化是企业产生凝聚力与向心力的源泉。适合本企业特点的企业文化，可以从文化的高度和层面来突出企业价值观，提高员工素质，规范员工的服务水平和服务态度。建设企业文化，首先要制定企业文化建设的战略规划。规划制定后还要通过新闻媒体、会议、培养等形式在员工中广泛宣传，使企业上下对发展战略形成共识，并集中大家智慧做出决策；其次，要完善质量管理方针。作为提供服务的物业管理企业，要坚持“业主利益第一，客户满意第一、企业品质第一”的质量方针；再次，要灌输“精耕细作”的理念。物业管理是微利行业，物业管理企业要真正理解“精耕细作”对于做好物业管理与服务的意义。物业管理行业和所有行业一样，都要紧跟时代步伐，加强企业的硬件建设，然而现代企业的灵魂，支撑先进硬件发挥功能的要素，却依赖于饱含企业文化的软件建设。
2.5.4加强人才培养
当前，物业管理企业专业人才缺少、整体素质不高已经成为制约企业发展的一个大问题。在实施物业管理品牌经营过程中，需要大量专业能力强、综合能力突出的技术人才和管理人才，也需要适应市场变幻的营销人才和出谋划策的企划人才，更主要的是需要具有创新精神的企业经理人。因此，树立人才竞争理念，加强对员工的专业技能培训，提高员工整体素质，使之具备相关的知识和技能，形成优秀的管理团队，才能满足企业实施品牌经营策略的需要。
2.5.5树立服务创新意识
服务创新是企业的立足之本，是企业提高竞争力的重要手段，是企业品牌的生命之源。物业管理企业要保证企业品牌策略的实施，实现企业的可持续发展，就要把物业管理服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合起来，充分体现“以人为本、业主至上”的服务理念，采用“个性化服务”为业主提供全方位和人性化服务，为业主营造一个舒适、安全、优美、文明的人居环境，真正提升物业管理的服务品质，在业主心目中树立良好的企业形象，赢得业主的认可。只有这样，企业才能不断扩大市场占有份额，在市场竞争中立于不败之地。
3物业管理进入品牌竞争时代
中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过两万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代.据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在 10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。身为这个时代的一名物业管理人，愿意同其他千百万物业管理人一起营运一个个优秀的物业管理品牌，共同去拥抱品牌时代。

参考资料 :
[1]. 周宇， 《 现代物业管理 》 ，东北财经大学出社
[2]. 张东宁 《 物业管理完全手册 》 ，安徽人民出社
[3]．鲁宁， 《物业管理大全》 ， 贵州科技出版社
[4]. 赵涛， 《物业经营管理》 , 北京工业大学出版社
[5]. 王永龙,《中国品牌运营问题报告》 中国发展出版社