拟建项目地块规划方案设计任务书(初稿).doc

拟建项目地块规划方案设计任务书（初稿）

本案周边高新园区政府在5年内规划改造成配套齐全的住宅区，容积率控制在3.0以下。
一、项目基本情况及要求
本案地块位于大连市高新园区光贤路以西，爱贤路以东，西贤路以北，信达街以南地块的南半部分。
在规划设计时，凡邀请投标设计单位，须兼顾三大因素：（1）较小对北侧地块的影响；（2）研发中心建筑与住宅建筑的关系；（2）产业园与城市的互动关系。
北侧地块现状为多层办公楼，未来可能规划为居住组团。规划要求：本地块建筑不能影响北部地块现状及未来发展。因此，高层建筑均场地东、南、西三侧外沿布置，力求在满足产业园配套要求的同时尽量减少对北侧地块的遮挡。北侧后退红线20米并在此开辟一条连接广贤路与爱贤街的道路，东、南侧后退红线10米，西侧考虑有60钱伏高压线影响，从高压线边缘导线投影后退10米，后退区域形成外环路与沿街景观带。
地块通过绿化带划分为东西两个功能区：科研办公与配套居住。科研办公位于东侧，由船舶科技软件研发中心（高层单体）及培训中心（多层单体）组成。居住区由高层住宅及配套商业设施组成。
要求：在方案设计中能多充分体现出船舶科技软件研发中心主楼特点。（并在楼顶最高处设有舵轮标识，内装LED显示灯）
以上情况，被邀请规划设计单位务必请进行现场实地勘察。

二、项目技术经济指标
1、占地面积：约1.93公顷；
2、建筑容积率：≤5.14
3、用地使用性质：居住、科研设计。居住、科研设计建筑面积之比0.54 ：0.46。
4、建筑高度 ：控制在100米以下；
5、建筑层数 ：住宅约28层左右；研发中心约26层左右；
6、建筑密度 ：30%以下；
7、绿地率 ：大于35%；
8、停车位（库）要求：按规划条件或规范配备住户停车位和研发中心停车位；
9、总体布局要求：
按照本案地块规划要点及国家、省、市相关规范、规定进行。

三、项目定位
1、居住区客户定位：
客户群内注重生活品位的核心层，主要集中在40～50岁之间，以二次置业及投资为主，在企业工作的管理阶层和高级职员、私营业主。
研发中心使用定位：集团办公、房地产公司办公、军代表办公、软件研发办公。
2、建筑风格
住宅与研发中心建筑外立面通过对造型、色彩、材质等方面的精心选择和设计，在造价允许范围内，尽可能多的体现“现代化的”、“庄重的”、“尊贵的”、“精致的”、“可以传成的”建筑品质。在沿街商业的设计上尚应充分兼顾整体建筑的协调性，同时商业立面力求在高新园区的新颖性。景观设计方面，主要利用现有条件在绿化、小品、水系上作好文章，同时考虑景观的立体视觉效果。
3、主题定位
作为高端定位的本案地块，在产品打造上务求一鸣惊人。这里所谓的高端指相对高新园区现有开发水平而言，主要包含两个方面，即：住宅户型为大户型；立面突破常规设计；研发中心在满足各个功能区需求条件下，应着力打造外立面，充分的体现出船舶工业的特色，彰显船舶软件及工业设计港的发展雄心和活力。

四、开发理念
1、突出主题文化
充分利用本案地理位置，在高新区突破性的营造一个高档居住与办公社区，并充分赋予本项目高尚的、有品位的生活格调。
2、先进性
方案设计要求大胆创意、突破常规、具有前瞻性。
3、独特性
独特的主题，通过建筑师的创意整合，使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的“明星”。
4、人文性
利用项目的独特性概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种尊贵的生活方式，吸引人们的购买欲望。
5、舒适性
舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。
6、实用性
注重提高住宅的得房率与各分区的功能性。
7、规范性
设计方案必须遵守大连市规划设计对日照间距、消防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、总体规划原则
1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，充分考虑与周围地块的关系同时，力求脱颖而出。
2、应合理处理住宅、办公、商业环境场地之间的关系。
商业不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，研发中心实行开放式管理，两者在低域布置上应相对独立，避免相互干扰。
注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性、个人空间的私密性。
3、高层住宅布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，营造居住区绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。

六、单体设计原则
1、住宅单元户型：尽可能采用一梯两户的形式。面积在120㎡以上，个别单元视情节局部采用一梯三户的形式。
2、住宅层高不低于3.0米；研发中心标准层层高为不低于3.6米。
3、住宅立面设计要求整体遵循住宅建筑风格；研发中心立面设计要求适应世代发展潮流，具有现代简约式风格。
4、住宅建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础傻瓜内结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性，统筹考虑。建筑室内空间尤其是客厅无突出墙面的梁柱，方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案。
5、住宅单元公共前厅在设计上要追求温馨、豪华的视觉（可参考东方圣荷西项目）；研发中心公共前厅即大堂，设计上追求明亮、大气。
6、住宅部分考虑立体绿化设计，从地面绿化到空中花园；研发中心可考虑屋顶花园，全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现出生态、人性化住宅、办公设计理念。
7、研发中心单体设计理念要寻求自身形体上的突破，创造有个性、丰富、符合建筑自身性格和时代审美特性的作品。建筑平面构思上，采用巨大的灵活空间，根据需要，空间可大可小，可分可合，在平面布置上尽可能体现出合理性和舒适性。在建筑结构构思时，应充分考虑结构核体的布局合理性，能够满足各个功能区使用要求。为了充分利用和发挥办公楼层高垂直空间，便于给排水管线、消防管线等水平布局更合理，建议结构主梁采用无粘结预应力技术。
研发中心使用功能初步安排：
1） 集团总部办公区 ：约2000㎡；
2） 房地产办公区 ：约2000㎡；
3） 军代表办公区 ：约2000㎡；
4） 餐厅区 ：约2000㎡；
5） 会议室区 ：约2000㎡；
6） 健身、泳池、淋浴区 ：约2000㎡；
7） 设备层区 ：约2000㎡；
8） 软件研发办公区 ：约29000㎡。
七、户型设计原则
户型设计遵循以人为本的设计原则，保证平面方正适用的前提下，要有所突破、创新：
1、 遵循均好性设计原则。
2、 可考虑错层设计，利用合理的高差，创造有趣的、新颖的、符合市场需要的空间结构。
3、 可考虑采用入户花园、空中庭院等设计手法，但同时需要注意避免设置花园带来的实用率的降低。
4、 遵循大客厅、大主卧的设计原则。
5、 户型可选择“三室两厅两卫”或“四室两厅两卫”，主卧带有卫生间。
6、 客厅及主卧要有良好的朝向及景观。
7、 厨房、卫生间、设备管线尽量靠建筑物内侧消防通道区内设置，保障建筑物立面美观整洁。
8、 厅房要有自然采光、通风，无暗厨，尽量避免暗卫出现。
9、 厨房在使用上要通盘考虑，各种现代化柜、机等安装位置合理，烟道不占用该厨房内空间。120㎡以上户型厨房面积要达到8㎡以上。
10、卫生间内设施包括：冲淋、台盆、坐便器、排气装置。144㎡以上户型，卧室可考虑设计为套房，主卧应尽量加大，应设置衣帽间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸）。
11、进户入口处预留鞋柜位置，尽可能考虑设置玄关位。
12、每户考虑至少设置两个阳台，分生活阳台（景观阳台、户内花园）与工作阳台。
13、户型配置
经济性：两房面积控制在70㎡以下， 户型比10%（出现在一梯三户中）；
功能型：三房面积控制在120㎡左右，户型比40%；
舒适性：三房面积控制在144㎡以下，户型比40%；
豪华型：三房面积控制在180㎡左右，户型比10%。

八、景观设计原则
1、本项目充分考虑景观的主题性。
2、通过重点对主入口、入口广场、小区主景观等的设计，营造丰富的、有
新意的环境空间。
3、多层次的立体景观设计
凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计，并设有绿化、水系、角亭、藤架、小品、休闲道、室外健身场地成为景观及交往的场所。在每一户的小天地里，设置属于自己的平台式花园。

九、交通组织
1、本项目以人车分流组织形式布局。机动车走地下通道，出入两口设在希贤街；高层住宅人行出入口设在爱贤街以东；研发中心出入口设在广贤路以西。
2、注重处理小区主要出入口的位置，充分考虑居住区域与办公区域二者之间的关系，做到互不影响，解决好各种流线（消防疏散、生活后勤服务、临时访客）之间的关系。
3、交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决。
4、小区自然地坪不考虑机动车停车位，业主用车与办公用车一并进入地下停车场。
5、小区公建商业网点所需要停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑。
6、本项目充分考虑残疾人无障碍设计。

十、配套设施
1、物业管理用房按总建筑面积6‰配置。
2、住宅配建室外健身场地。
3、研发中心内配建员工健身房。
4、两个功能区分别配置垃圾房，保证垃圾收集点集中，便于垃圾运出，不影响总体环境。
5、临本案四周道路设置围挡或隔栅。
6、用地内雨污水排放系统按分流进行设计，化粪池设置要合理。
7、雨水采用收集系统，配置雨水净化池和储水池。
8、地下室配置专用洗车场地。
9、地下停车场配置适当的私家车充电桩。

十一、设备专业要求
1、 住宅、研发中心设置专用管道井。
2、 住宅功能区结合建筑外立面设计集中隐蔽的空调室外机位，冷凝水集中排放。
3、 供电设备系统采用两回路独立电源输入。
4、 在地下室集中配置智能化管理中心。
5、 住宅、办公采用中水处理系统。

十二、其他
1、 设计表达不宜过于装饰化，应侧重与设计构思、内涵及设计手法的表达。
2、 图纸说明应简化扼要，切中要害，主要表明以下几个问题：
1） 该方案预期目标及达到目标的构思。
2） 如何基于本案地块环境形成设计概念。
3） 存在什么矛盾及解决办法。
3、 平面图的经济技术招标除反映主要指标外，还应明确地下室机动车车位面积和个数；明确地下人防工程配备面积。
4、 设计成果
1） 图纸内容：总平面图、代表户型平面、代表建筑立面、代表结构剖面、说明问题草图。
2） 展示图板，统一A1规格，至少包含以下内容：
① 彩色总平面图。
② 彩色鸟瞰图。
③ 彩色透视图。
④ 彩色建筑立面图
⑤ 建筑效果图
⑥ 各种方案分析图
⑦ 其他需要加以展示的图纸
3） 方案文本，精装8本
4） 方案电子版一份

十三、设计周期
以上设计内容请于2011年2月15日前完成，并送到我司高新园区办公室。
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2011年1月8日
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