第4章 物业环境管理服务.doc

学习目标：通过本章学习，了解保洁管理的概念，保洁和绿化管理机构的设置及管理机构人员的岗位职责，掌握楼内、外围保洁服务的内容及基本保洁方法、工作程序、工作标准；掌握垃圾的收集方法和清运程序；掌握绿地规划的基本要求及绿地养护管理的质量要求和考核目标。
关键词：保洁管理 保洁方法 岗位职责 垃圾收集 垃圾清运 绿化管理 绿地规划 绿地养护 工作标准 质量要求
绿化管理 绿地规划 绿地养护 工作标准 质量要求

第四章 物业环境管理服务
4．1保洁服务
在物业区域中，良好的环境卫生所带来的舒适和幽雅，对提升物业管理公司的服务水准是一个直观的指标。整洁的物业区域环境就需要常规性的保洁服务。

4．1．1保洁服务的概述
1．保洁管理的涵义
保洁管理是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，保护物业区域.环境，防止环境污染，定时、定点、定人进行垃圾的分类收集、处理和清运，通过清扫、擦拭、整理等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公共部位的清理卫生，保持环境整洁，提高环境效益。
2．保洁管理的原则
（1）扫防结合，以防为主 “扫”和“防”是保持整洁的两个重要方面，“扫“是指清扫，“防”是指防治。搞好清洁卫生，首先要清扫干净，要保持下去就要靠防治。通过管理服务，纠正业主和使用人的卫生习惯，防止脏乱差现象发生。
（2）依法依规严格管理 在实施物业管理之初，企业就要与业主就保持的有关事项签登有关的规定和协议，对区域内的保洁提出切实可行的措施和规章，而且要求全体业主共同遵守。这些规定规范是业主和物业管理公司双方的行为准则，并通过长期的宣传教育达到深入人心。
（3）责任明确，分工具体 保洁本身是一个很烦琐的工作，而且工作的时间长，内容多，在管理的过程中，要保证各个环节的良好衔接，防止出现卫生区空白，要周密安排每个岗位和明确岗位职责、责任人，才能保持良好的卫生状况。
3．保洁管理的范围
（1）公共地方 在物业区域中，业主私人的空间不允许打扰，但是，公共地区的卫生必须靠物业公司来保持，包括楼宇的前后左右、道路、广场、空地、绿地等平面位置的保洁和管理。
（2）共用部位 这是指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台和建筑物的外观的清扫保洁。
（3）垃圾处理 包括住宅区的生活垃圾和商业楼宇使用过程中的费物的分类收集、处理和清运，要求业主按规定的时间、地点、方式，将垃圾倒入指定的区域或容器。
4保洁管理的质量标准
（1）“五定” “五定”，既指清洁卫生工作要做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（2）“六净”、“六无” “六净”、“六无”，即指清扫保洁标准应做到：“六净”，路面净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”，无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。
（3）“当日清” 即指清运垃圾要及时，当日垃圾当日清。要采用设置垃圾桶（箱），垃圾分类、袋装的方法集中收集垃圾。
5．保洁管理的机构设置及职责划分
（1）保洁管理机构设置图
保洁部

高空外墙保洁班
室外保洁班
室内保洁班

（2）保洁部各级人员的岗位职责
1)部门经理（保洁主管）的职责
①按照公司经理的指示精神和公司的管理目标，组织各项清扫保洁管理的具体工作；
②每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补课；
③接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收；
④经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决。
2）技术员的职责
①配合经理拟定清扫保洁工作的实施方案；
②对专用清洁设备进行使用指导；
③随时检查和保养清洁用具和机械设备；
④检查监督分管的保洁区域和项目；
⑤做好经理交办的其他事项。
3）公共卫生区域领班的职责
①向保洁主管负责，每日班前留意当日保洁主管的指示，并接受其督导；
②检查员工签到记录，察看是否全勤当值，对缺勤及时采取措施，合理安排属下员工工作；
③检查所辖范围的清洁成效；
④随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及人力配备；
⑤编制保洁人员、用品、物料计划，减少消耗，控制成本。
4）保洁员的职责
①遵守《员工守则》，统一着装上岗；
②听从领班的安排，严格按照清洁程序，保质保量地搞好职责范围内的清扫保洁工作。
5）仓库保管员的职责
①严格遵守《员工守则》及各项规章制度，服从主管的工作安排；
②认真做好仓库的安全、整洁工作。按时到岗，经常巡视打扫，合理堆放货物，发现可疑迹象可火隐患及时排除或报告上级；
③负责清洁工具用品的收发工作。收货时必须严格按质按量验收，并正确填写入库单；发货时必须严格审核领用手指手续是否齐全，对于手续欠妥者一律拒发；
④严禁私自借用工具及用品；
⑤做好月底盘点工作，及时结出月末库存数据报主管；
⑥做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管。

4．1．2楼内保洁服务
1．楼内保洁的卫生要求
（1）人行楼梯、电梯
1）地面保持光洁、光亮，无污迹、无水印、脚印。
2)走廊四角及踢脚板保持干净、无污渍。
3)墙面、地面、灯具保持干净、无积灰。
4)安全扶梯台阶保持清洁、无污物，栏杆上保持光亮、无污迹。
5)电梯梯门光洁、光亮，轿箱及四壁干净、整洁。
（2）高层住宅出入口大堂及楼层清洁
1)地面：无废杂物、纸屑，无污迹，地毯平整、干净。
2)墙面：踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、污迹、斑点。
3)垃圾桶：外表干净，无积垢、臭味。
4)玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）：明净、光洁、无积尘、污迹、斑点。
5)各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）：表面干净，无积尘、污迹、斑点。
（3）公共部位的卫生间.
1）大小便池：内外光洁，无污垢、积尘。适当地方放卫生球，喷空气清新剂。
2）洗手盆、镜台、镜面：内外光洁，无污垢、斑点、积水、积尘。
3）地面、墙面：光洁、无污迹，无杂物、脏物，无积水、积尘，无蜘蛛网。
4）厕所篓、垃圾桶：无陈积物，无臭味，外表干净。
（4）玻璃门窗及不锈钢设施
1)玻璃无灰尘，无水迹，保持干净、光亮。
2)玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。
3)爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃。
4)不锈钢表面无灰尘，无水迹，无污迹，无手印。
住宅小区保洁操作细则和要求
表4-1 每日保洁操作细则和要求
序号
保洁项目和内容
保洁方式
保洁次数
1
指定区域内的道路(含人行道)
清扫、洒水
2
2
指定区域内绿化带(含附属物)
清扫
1
3
各楼层楼梯(含扶手)过道
清扫、抹擦
1
4
居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾
收集、清除、集送
2
5
电梯门、地板及周身
清扫、抹擦
2
6
通道扶手、电梯扶手、电梯两侧护板与脚踏
抹擦、清扫
2
7
男女卫生间
拖擦、冲洗
3
8
会议室、商场等公众场所
清扫、拖擦
2~4

表4-2 每周保洁操作细则和要求
序号
保洁项目和内容
保洁方式
保洁次数
1
天台、天井
清扫
1
2
各楼层公共走廊
拖洗
1
3
用户信箱
抹擦
1
4
电梯表面保护膜
涂上
1
5
手扶电梯打蜡
涂上
1
6
公用部位门窗、空调风口百叶
抹擦
1
7
地台表面
拖擦
2
8
储物室、公共房间
清扫
1

表4-3 每月保洁操作细则和要求
序号
保洁项目和内容
保洁方式
保洁次数
1
公用部位天花板、四周围墙
清扫
1
2
公用部位窗户
抹擦
1
3
公用电灯灯罩、灯饰
抹擦
1
4
地台表面打蜡
涂上
1
5
卫生间抽排气扇
抹擦
2
6
公用部位地毯
清洗
1

以商厦为例，清洁服务的内容及要求见表4-4

表4-4 商厦清洁服务的内容及要求
清洁范围
清洁内容
清洁要求

（一）商厦总体清洁服务
1清理大厦内所有垃圾到垃圾转运站
每天二次
2收集及清理所有垃圾桶、烟灰缸及花槽内垃圾
每天四次
3清洁垃圾桶及花槽、花盆内外表面
每天二次
4清洁所有告示牌、橱窗及指示牌
每天二次
5清洁所有出口大门
每天四次
6清洁所有手印及污渍（包括楼梯、墙壁、防烟门）
每天二次
7清洁所有扶手、扶杆及玻璃表面
每天四次
8清洁所有通风窗口
每天二次
9清洁空调风口、百叶门窗
每周二次
10拖擦地台、云石、大理石表面
每周二次
11大堂云石地板（含电梯厅、走道）打腊
每月一次
12大理石、云石墙壁打腊
每季一次
13其它公共区域、走廊区地面打腊
每季一次
14办公室地毯清洗
每月一次
15清洁所有楼梯、窗户、走廊地毯吸尘
每天一次
16清洁所有灯饰（含灯罩、灯片等）
每月一次
（二）扶手电梯卫生
1擦净扶手带表面及两旁安全板
每天四次
2踏脚板、梯级板表面吸尘
每天二次
3扶手带及两旁安全板表面打蜡
每周一次

（三）男、女卫生间卫生
1抹净所有门板、档板
每天一次
2抹、冲及洗净所有洗手间设备
每天三
3擦洗洗手间内镜面
每天四次
4冲洗洗手间地台表面
每天四次
5定时喷洒空气清新剂
每天三次
6天花板及照明设备表面除尘
每天二次
7抹净排气扇
每天一次
8清理卫生桶脏物垃圾
每天二次
9更换厕所纸、毛巾、清洁液及肥皂
每天二次
10洗手盆、便池、水箱清洁
每天一次
11墙壁及地漏清洁
每天一次
（四）人行楼梯卫生
1打扫及拖抹所有楼梯
每天二次
2抹扶手不锈钢栏杆
每天一次
3给不锈钢栏杆扶手上保护剂
每月二次
4洗擦及磨光楼梯表面
每月一次
（五）商厦出入口大堂卫生
1扫净及洗刷大堂出入口地台及梯级
每天二次
2清洁大堂入口所有玻璃门窗
每天三次
3抹净大堂内墙壁、镜面、分布牌表面
每天一次
4大堂总服务台、地脚线抹尘
每天二次
5清洁大堂天花板、空调窗
每天一次
2．日常清洁方法
（1）地台清洁 使用有硬毛、尼龙或钢绵底热的洗擦机，配合适当的去污剂将所有污渍包括深藏地台内的沙泥及尘埃清除，然后用吸水机吸净，再用湿地拖拖地台表面，干毛巾抹干即可。
（2）墙角线清洁 使用绵质湿软布加去污剂去除表面积尘，如遇顽固污渍，除使用已认可的清洁剂擦洗外，还可用刮刀或天那水配合，再用干抹布抹干表面即可。
（3）竖面除尘 使用除尘刷、毛刷或真空吸尘器管清除附在墙表面的污渍，蜘蛛网及污尘等，同时使用湿布将照明灯片抹净。
（4）金属表面清洁 使用快洁布或软质绵布浸放适当份量的专用清洁剂将金属表面彻底清洁，直至有附着物生锈的地方恢复光亮，不可用硬物抹擦，以保持其统一色泽（金属保护膜只可在核准情况下方可使用）。
（5）地台打蜡 先用起蜡剂加适量清水用地拖均涂在地台表面，浸泡数分钟后用洗地单刷机来回擦洗，直至原蜡彻底去除，然后用吸水机吸干，再用干净地拖加清水拖洗地台表面二遍，如有顽固污渍，必须用专用清洁剂或专用工具彻底清除干净，用烘干机将地台吹干，再用干净绵布抹一遍，即可进入打蜡程序：
1）先用地蜡从纵向上第一遍底蜡，待干后横向上第二遍底蜡，每层蜡不宜太厚，且要均匀涂抹；
2）按上底蜡程序再上二层面蜡；
3）待地台面蜡干后，使用打蜡磨光机对地台表面进行抛光处理，直至光洁明亮（在抛光时可用喷壶对地台表面喷射少许喷洁蜡再抛光）。
（6）卫生间清洁
1）所有表面必须喷上清洁消毒剂；
2）用棉质干布搓擦表面及抹干；
3）用橡胶手套加洁厕灵洗净厕具；
4）镜面用玻璃水洗擦并抹干；
5）洗手盆用去污粉洗净；
6) 地面用洁厕灵洗拖，用干地拖拖干；
7）渍聚在门窗及其间隔的污点用洗涤净或去污粉清洗抹干；
8）定时喷射空气清新剂；
（7）地毯清洗
1）使用专用设备清洗（单刷直立式或喷吸式洗地机）；
2）使用高泡干洗地毯清洁剂或低泡湿洗地毯清洁剂；
3) 清洗前，务必将地毯上的尘埃用吸尘器吸净；
4）如发现地毯上有茶迹、墨水迹或其他污迹务，必使用已认准的清洁剂先将其去除；
5）洗地毯过程中，个别较脏或有固渍的地方，务必重复清洗几遍，直至干净为止；
6）新装地毯作干洗处理，较脏地毯作湿洗处理。

4．1．3外围保洁服务
按照不同的墙体材料和外墙不同的清洗周期要求，作为环境卫生的管理人员，应掌握和了解一些外墙情况的一般知识。
1．清洗条件
（1）气候情况 由于外墙情况一般是在室外高空进行，危险性大，因此，应注意清洗的气候条件。一般情况下，风力应小于四级，尤其是高空风力。此外如果下雨、下雪、下雾及高温（35°C以上）气候条件，均不宜进行外墙的清洗。
（2）人员条件 外墙清洗的清洁工人，必须身体条件要好，心理素质好。无心脏病、高血压等症，严格进行定期体验，并须经过专门培训、取得高空作业证书，并在证书有效期内，持证上岗。
2．清洗方式
（1）擦窗机 擦窗机也叫作室外吊篮，通过吊篮上、下、左、右移动，达到情况的目的。吊篮内有电话，可以与外界随时联络，比较安全，是今后高楼外墙清洗的发展趋势。
（2）吊板 吊板是由悬挂支架、大绳（直径16mm），吊板和安全带、安全滑动锁组成。它将清洁工吊到工作位置上进行外墙清洗。使用这种清洗方式，危险较大，因此，要求各项安全措施到位，避免危险事故发生。
3．擦窗机的操作
（1）操作程序
1）准备工作：查看清洁现场，确定工作方案
2）现场测风力，是否符合工作条件。
3）检查擦窗机性能，工作位置地面设好围栏，安全告示牌，由安全员现场监督。
4）准备清洗工具。
5）两名操作人员携带清洗工具和用品进入吊篮，系好安全带。
（2）安全操作规程
1）作业者必须是年满18岁男性公民，经过专门技术培训，经考试合格后持证上岗。
2）作业者必须是经过定期体检，确认身体合格者。
3）作业者在工作前及工作期间，不准喝酒、嘻笑，更不准吊篮内打闹或投掷物品。
4）作业期间必须穿工作服，戴安全帽及手套，系好安全带（包括室内活窗内的清洁人员。
5）作业者如遇身体不适，不得参加高空作业。
6）作业前应将现场由专门人员惊醒安全检查，确定安全后方可工作。
7）作业前对屋面结构悬挂装置的连接件、紧固件、牵引绳等进行检查，确认无隐患后，方可作业。
8）在吊篮作业中，严禁修理或移动吊篮悬挂机构及制动器等。
9）在移动屋面某部分结构时，吊篮中严禁站人，在吊篮跨越障碍移动中，必须用缆绳稳定吊篮以防止碰撞到其他地方。
10）严禁用吊篮作垂直运输工作，更不能超负荷。
11）在吊篮总做时要设法使吊篮稳定，以防大的晃动。
12）注意电器不见的防护，雨天应停止作业。
13）指挥人员必须集中精力从事专项指挥工作，不得兼做其他工作。
14）爱护设备及工具，提升机每24小时注油并检查一次。悬挂钢丝绳每工作56小时全面检查一次，提升机制动器每日检查一次。
15）作业后，将一切设备及工具进行保养，按指定位置集中放置。
16）作业后应将吊蓝停放或悬挂在安全地点，并上好安全锁，防止损坏。
4．室外场地
（1）操作程序
1）清扫地面的灰尘和垃圾。
2）每星期进行两次大面积的冲洗（星期天的7：30前），冲洗后及时扫干净，保证无积水。
3）不停地循环地清扫，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。
4）所有垃圾集中到总垃圾箱里。
5）保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座的清洁。
6）保持室外场地的上、下水道干净、通畅。
（2）卫生标准
1）地面保持清洁、光亮、无污迹、无水渍、无脚印。
2）走道四角及踢脚板保持干净、无垃圾。
3）烟灰缸保持清洁、无污痕、烟蒂不得超过6个。
4）楼地面垃圾间内垃圾箱堆放整齐，公共部位垃圾箱内应套有垃圾袋，四周无散积垃圾，无异味。
5）走道及墙面等公共部位的各项设施，如门框、通风口、路灯等保持干净、无积灰。
6）安全扶梯台阶保持清洁、无污物、无垃圾；扶手上保持光亮、无积灰。
7）设有电梯间的部位，电梯梯门光洁、明亮、轿箱及四壁、地面应干净、整洁。
8）室外场地的地面，应做到无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑、使人感到清洁、舒适。

4．1．4垃圾清运
垃圾的收集及清运是住宅小区及商贸楼宇清洁服务的重要项目，如果垃圾收集处理不当，不仅影响物业的环境美观，还会产生臭味，滋生细菌、蚊蝇、害虫，严重污染工作和生活环境，影响人们的身心健康。
1．环境卫生设施
(1)废物箱
1）废物箱一般设置在道路的两旁和路口。废物箱应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。
2)设置间隔规定
①商业大街设置间隔25～50m；
②交通干道设置间隔50～80m；
③一般道路设置间隔80～100m。
（2）垃圾容器和垃圾容器间
1)供居民使用的生活垃圾容器，以及袋装垃圾收集堆放点的位置要固定，既应符合方便居民和不影响市容观瞻等要求，又要利于垃圾的分类收集和机械化清除。
2)生活垃圾收集点的服务半径一般不应超过70m。在规划建造新住宅区时,未设垃圾管道的多层住宅一般每四幢设置一个垃圾收集点，并建造生活垃圾容器间，安置活动垃圾箱（桶）。生活垃圾容器间内应设通向污水窨井的排水沟。
3)医疗废弃物和其它特种垃圾必须单独存放。垃圾容器要密闭并具有识别标志。
4)各类垃圾容器的容量按使用人口、垃圾日排出量计算.垃圾存放容器的总容纳量必须满足使用需要,避免垃圾溢出而影响环境。
（3）垃圾管道。
1)多层及高层建筑中排放、收集生活垃圾的垃圾管道包括：倒口、管道、垃圾容器、垃圾间。垃圾管道应满足机械装车的需要。
2)垃圾管道应垂直。内壁应光滑无死角。内径应按楼房不同的层数和居住人数确定，并应符合下列规定：
①多层建筑管道内径600～800毫米；
②高层建筑（二十层以内，含二十层）管道内径800～1000毫米；
③超高层建筑管道内径不小于1200mm。管道上方出口须高出屋面1m以上。管道通风口要设置挡灰帽。
3）垃圾管道应采取防火措施，其设计和建造应符合有关防火规定。
4）垃圾管道在楼房每层应设置倒口间，但不得设置在生活用房内。倒口间应封闭，并便于使用、维修和清理管道。
5）垃圾管道底层必须设有专用垃圾间。高层垃圾管道的垃圾间内应安装照明灯、水嘴、排水沟、通风窗等。北方地区应考虑防冻措施。
6）气力输送垃圾管道系统，宜应用于高级住宅、办公楼及商贸中心等。
（4）垃圾转运站
1） 垃圾转运站一般在居住区或城市的工业、市政用地中设置。垃圾转运站的设置数量和规模取决于收集车的类型、收集范围和垃圾转运量，并应符合下列要求：
①小型转运站每0.7～1米2设置一座，用地面积不小于100米2，与周围建筑物的间隔不小于5米。
②大、中型转运站每10～15㎡设置一座，其用地面积根据日转运量确定。
2）供居民直接倾倒垃圾的小型垃圾收集、转运站，其收集服务半径不大于200米、占地面积不小于40米。
3）垃圾转运站外型应美观，操作应封闭，设备力求先进。其飘尘、噪音、臭气、排水等指标应符合环境监测标准，其中绿化面积为10～30%。
4）当垃圾处置基地距离市区路程大于50公里时，可设置铁路运输转运站。转运站内必须设置装卸垃圾的专用站台以及与铁路系统衔接的调度、通讯、信号等系统。
5）在城市生活垃圾处理系统没有完善以前，在垃圾高峰和自然气候变异情况下，应设置固定的应急生活垃圾堆积转运场且应有围墙、道路、绿化和管理用房，及环境保护措施。
2．垃圾的收集与清运
(1)收集方法
1）划分垃圾类别，分为可回收垃圾与不可回收垃圾 ，如塑料瓶、玻璃瓶、铝罐等属于可回收垃圾，单独收集；泡抹塑料盒、塑料带等属于不可回收垃圾；按干净的程度分类别。用户要严格地按照分类要求将垃圾投放到标明分类用途的垃圾回收容器中，管理人员将各个用户投放的垃圾逐级集中送至垃圾站。
2）规定特种垃圾收集日期，比如废弃的旧家具、旧电器等，必须到规定的日期才可以抛弃。在楼宇的各个场所分别放置垃圾筒、垃圾箱、字纸篓等存放垃圾的容器应做到：
①按垃圾种类和性质配备存放垃圾的容器。
②按垃圾的产生量布置场所的合适位置。
③存放容器要易存放、易清倒、易清洗。
④存放垃圾容器的周围环境要保持清洁。
(2)垃圾清运的操作程序
1)及时清运所有楼地面上的所有垃圾，选择适宜的时间，使用货运电梯清运。
2)不准将垃圾散落在地面上、楼梯上。
3)要常冲洗垃圾存放地，不得产生异味、飞虫
(3)卫生标准
1)无堆积垃圾。
2)垃圾做到日产日清。
3)所有垃圾集中堆放在指定地点。
4)垃圾堆放点应定期喷洒药水，防止发生虫害。

4．2绿化管理
联合国确定的可以达到保障人类健康的城市人均绿地标准是50～60㎡，绿色是生命之色，可以使人益寿延年，可以陶冶情操，净化环境。物业管理中，通过行使组织、协调、督促、宣传教育等职能，以及加强绿化管理，创造出一个清洁、安静、优美、舒适的生活环境和工作环境，提高环境效益，这是物业管理的绿化管理工作内容。

4．2．1绿化管理概述
1． 绿化作用
城市居住小区绿化是城市建设中的一个重要组成部分，绿化的作用很多，主要体现在三个方面：
（1）具有保护和改善生态环境的作用，绿化树林能起到降低风速、阻挡风沙的作用；绿色植物能吸收二氧化碳，放出氧气，起到净化空气的作用。
（2）绿化具有美化作用。绿化是美化城市的一个重要手段，运用园林植物树木花卉不同的形状、颜色、用途和风格，不仅使城市披上绿装，而且瑰丽的色彩，芬芳的花香使城市更美。
（3）绿化能陶冶人的情操，起到修身养心作用。人们在色彩丰富的园林绿地中生活，不仅能得到美的享受，还能陶冶人的情操，提高人的审美能力。
2．绿化管理工作
按照我国城市绿化分工的有关规定，居民小区道路建筑红线之内部分归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理，小区内部没有路名的道路归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。
绿化管理工作通常是指绿地建设和绿化养护管理。绿地建设包括新建小区绿地建设、恢复整顿绿地和提高绿地级别三方面的内容。新建小区绿地一般由房地产开发公司建设，但物业管理公司应争取早期介入，参与建设和了解掌握建设情况，以便日后更好管理。恢复整顿绿地主要是对原有绿地因自然或人为因素严重损坏部分进行整治和修复工作。提高绿地级别就是对原有绿地进行全面升级改造。
绿化养护管理工作主要是经常性地对辖区内的绿地进行浇水、施肥、除草、灭虫、修剪、松土、围护等活动，以及巡视检查，保护绿地的工作。
3．绿地规划布置的基本要求
居住区绿地规划的指导思想是“适用、经济、美观”。居住区绿地规划的基本要求是：
（1）合理组织，统一规划 要采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，以居住区中心花园为中心，以道路绿化为网络，以住宅间绿地为基础，使居住区绿地自成系统，并与城市绿地系统相协调，成为有机的组成部分。
（2）因地制宜，节约用地 要充分利用自然地形和现状条件，尽量利用劣地、坡地、洼地和水面作为绿化用地，以节约城市用地。对原有的树木，特别是古树名木应加以保护和利用，以期早日形成绿化面貌。
（3）植物为主，注意景观 居住区的绿化，应以植物造园为主，合理布局。植物材料的选择和配置，要结合居住区的绿地的特点，结合居民的能力，力求投资节省，养护管理省工，充分发挥绿地的卫生防护功能。为了居民的休息和景观的需要，适当布置一些园林小品，其风格及手法应朴素、简洁、统一、大方。
4．绿化管理的机构设置及职责划分
(1) 绿化管理的机构设置
绿化管理部

养护组
办公室
花圃组

(2)绿化部各级人员的岗位职责 绿化管理机构，一般由部门主管（经理）、技术人员（工程师或技术员）和工人（技术工人）组成。他们各自的职责是：
1）经理（部门主管）
①负责绿化管理部的全面工作，结合公司的有关规定和要求制定本部门的工作规划，并安排布置到班组。
②负责物业区域绿化管理工作的检查、监督、验收和考核工作。
③负责组织绿化管理人员的岗位培训和技术培训工作。
④负责编写物业区域绿化设计要求、建议，制定花草树木的购买计划以及维护、改进物业景观的计划。
⑤负责做好本部门职工的思想教育工作，增强集体的凝聚力。
⑥完成上级领导交办的其他相关任务。
2）技术人员（工程师或技术员）
①负责绿化管理措施的制定和实施。
②负责整个物业区域绿化的技术指导和部门外的绿化经营业务的技术指导。
③负责绿化管理人员的技术培训。
④定期向部门主管汇报日常工作情况。
⑤完成上级交办的其他相关任务。
3）绿化工作。可以是长期工，也可以是临时聘用人员，或者是一部分是长期工、一部分是临时聘用人员。主要完成物业区域的具体绿化工作。
①熟悉物业小区绿化布局和自己工作职责的范围，了解花草树木的品种、数目并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法。
②对花草树木要定期浇水、施肥、清除杂草、整型修枝、防治病虫害、补植栽植等。
③要虚心学习，接受专业技术培训，不断提高自己的业务水平和自身的素质。
④要保护绿化场地不受破坏，发现违法违章行为要及时加以劝阻的要技术报告给保安人员和主管人员并协作处理。
⑤要维护和保养好自己所使用的各种工具和公用设备、设施。
⑥服从主管人员的工作安排和调动。

4．2．2室外绿地养护
园林绿化是一个功能和美观结合的整体，它的设计原则是“适用、经济、美观”有机的结合。小区的园林绿化也应遵循这一原则。
1．园林绿地的营造与养护
小区的园林绿地，布置虽然不如公园的完备，但利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化，使其形成优美清新的环境，供住户做短时间的文体活动和户外休息、享用。可以设置凉亭、座椅，建成群众文体活动的中心。远离市区单独的大型小区，应该在可能的条件下开辟游戏的绿地，内容应尽量丰富多彩，以满足住户进行文体活动和安静休息的需要。
对绿地的要求，应做到遮荫、降温、减少噪音、防尘；增加湿度、防火。重点美化部分应放在小区的出入口处，引人注目的地方，一般地方绿化方式宜简，主要着重改善环境的实效。
有些小区建筑群前是人车集散的场所，人车流量大，广场和停车场可结合成一体，广场绿地可建有草坪、花坛、座椅、水池等。而广场两侧可布置成花园式，并注意与街道绿化相呼应。
（1）植物选择 园林中，包括植物、建筑、地形、山石、甬道、水体等，而植物是园林的主体。一个城市或单位绿化的指标，也是用园林植物覆盖面积来计算。园林植物的选择，要注意树种的选择，因为树木生命周期长，如果选择不当，将造成严重的后果，园路树应树干高大，树冠浓密，根深耐旱；水池边宜栽落叶少，不产生飞絮的花木；花木尽量不选用带刺和有毒的品种；花坛、花境应栽种色彩鲜艳，花香果佳的植物。
（2）配置方式 小区园林绿化布置分别采用规则式和自然式两种格式。接近房屋建筑物的园区采用规则式，远离房屋的地方采用自然式。
园林植物配置，不仅要取得“绿”的效果，还要进一步给人们美的享受。因此，必须考虑植物的外形、赏色等方面的特性进行仔细的选择，合理的配置，才能创造出美的景象，使物质环境的美化，渗透到精神世界的美的情感思想中。
房屋附近种植的乔灌木，必须严格按绿化规范中所规定的乔灌木与建筑和各种管道网的最小距离，同时要注意不要影响房屋的通风和采光。
在搭配问题上，除考虑到快长与慢长外，也应考虑到常绿与落叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树的搭配。
（3）施工 绿化工程可由园林工程部门承建，若本部门本单位有条件，也可以自行设计、施工，但不管何单位建造，为了达到绿化美化、改善环境这个目的，除了良好的设计外，施工是重要的一环，它直接影响工程的质量与以后的管护工作；影响花木的生长及绿化美化的效果和各种功能的发挥，要严格按照设计图纸施工。
（4）养护 园林绿化工程完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于后期的养护工作。养护工作一年四季不间断地长期地进行，只有这样才能使花木生长旺盛，花红草绿。养护工作包括除草松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护等项。

北方地区园林植物浇水时间、次数参考表
植物类型
生长期内每月浇水次数
浇水时间
湿润深度
（㎝）
冬灌深度
（㎝）
低矮地被植物
2～3
早、晚
10
40
一年生草本花卉
3～4
早、晚
10
40
多年生灌木、藤木
1～2
早、晚
20
40
竹类
3～5
早、晚
30
50
1～5年生乔木
2～5
早、晚
40
50
5年以上乔木
1
早、晚
40
50

2．绿化养护管理的质量要求和考核标准
（1）绿化养护管理的质量要求
1）树木 生长茂盛无枯枝。
2）树形 美观完整无倾斜。
3）绿篱 修剪整齐无缺枝。
4）花坛 土壤疏松无垃圾。
5）草坪 平整清洁无杂草。

各类草坪浇水时间、次数参考表
植物类型
生长期内每月浇水次数
浇水时间
湿润深度
（㎝）
冬灌深度
（㎝）
观赏草坪
2～3
早晨、下午
6～8
30
休息草坪
3～4
早晨、下午
5～8
20
球场草坪
1～2
傍晚与夜间
6～10
20
活动性草坪
3～5
傍晚
6～10
20
南方冷季型草坪
2～5
傍晚
3～4
20
（2）具体的考核标准
1）新种树苗。本市苗成活率大于95%，外地苗成活率大于90%。
2）新种树木。高度1㎡处倾斜超过10㎝的树木总数不超过树木总数的2%，栽植一年以上的树木保存率大于98%。
3）五大虫害的树木不超过树木总数的2%；树木二级分枝枯枝不超过树木总数的2%。
4）围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏。
5）草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物。
6）绿地整洁无砖块、垃圾。
7）绿化档案齐全、完整，有动态记录。
3．园林小品
居住区绿地建设中，少不了园林小品点缀。其种类、造型、规格可根据功能与需要而设计。园林小品建造宜简单、小型，较多采用的是水池、瀑布、喷泉、花架、假山、亭子等。 建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用。
（1）喷泉瀑布 喷泉和瀑布都是用立体的方式来表现动水景观。可根据造型的需要和水量的多少来创造各种造型。在地势平坦、规则的水域中，常以喷泉为主景。在地形起伏的庭园中常设人工假山，配以瀑布水景，瀑布不宜设置过高。瀑布的造型各异，以石头的排列组合为重点。水流下泻的方法也有种种变化，自上而下的动水形式还有壁泉、滴泉等，在位置选择上，不要设置在与邻居相近之处，以免水声影响他人。
（2）叠石 以石头相叠，作为山的缩影称为叠石。庭园中的叠石给人带来永恒之感。自然的山石、流水、花草树木等都会给人们带来各种想象。在庭园一隅叠石或置几块山石即可成主景，也可以粉壁为纸，以石作画，形成立体画面或云墙石壁等景观。在大树之下或在草地及铺装空间点缀几块奇石作为凳、桌，不仅有欣赏价值还有休息等功能。叠石在空窗、漏窗之前造景，可形成天然的框景；在楼梯之下，布以叠石即可创造从山中云梯登楼之意；门前的踏步，用叠石构成便有踩云朵而升堂之感。
（3）水池 水池是人造的蓄水体。水面平静，在室外环境中作为其他景物如雕塑、建筑或喷泉的柔和背景，能在水中映照出景物的倒影，为人们提供了优美的观赏效果。
（4）人工喷泉 人工喷泉是利用压力，使水自喷嘴喷向空中。喷泉由于其垂直变化，加上灯光或音乐的配合，色彩绚丽斑斓，乐声悠悠，使人赏心悦目。
（5）人工瀑布 人工瀑布是把水提到高处流向下方而形成的，瀑布的观赏效果比流水更丰富多彩，特别是瀑布流水撞击硬物表面时水花四溅，更加壮观。
（6）花架 花架是建筑与植物结合的造景物，上有攀援蔓遮荫，下设凳、椅供人们休息。其种类有竹木花架，砖混凝土花架，钢筋混凝土花架。
（7）假山 假山是用天然的山石块堆叠而成，具有自然的山形，假山常与流水和瀑布结合设置，颇具有自然情趣。
（8） 亭 一种开敞的小型建筑物。多用竹、木、石等材料建成，平面一般有圆形、方形、六角形和八角形等。常设在园林中或小区活动中心处。
（9）雕塑 雕塑是人文精神产物，它是居住小区精神面貌的反映，也是时代精神的体现。雕塑常放在小区内的主要广场或草坪位置中间。
居住区绿化工作的好坏,不仅仅是绿化部门的职责,同时也是每一位业主和使用人的职责.如果只有绿化部门的积极性,而没有每一位业主和使用人的积极性,居住区的绿化工作是搞不好的。为此：
（1）要加强绿化宣传，培养绿化意识 帮助每一位业主和使用人认识到绿化工作的重要性，绿化工作不仅直接关系到我们是不是有一个安静、清洁、优美的生活环境，而且直接关系到我们这一代人以及整个人类能否生存和发展的问题。
（2）加强制度建设，严格管理 一般在居住区物业环境绿化管理中都要公布有关绿化管理方面的规定：
1）爱护绿化，人人有责；
2）不准损坏和攀折花木；
3）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物；
4）不准在树木上及绿地内设置广告招牌；
5）不准在绿地内违章搭建；
6）不准在绿地内堆放物品；
7）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾；
8）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地；
9）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品；
10）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。

4．2．3室内绿地养护
建筑物内（如宾馆大堂、餐厅，会议厅、商店和居室等处）种植或摆放观赏植物，构成室内装饰不可分割的部分。人们希望在享受现代物质文明（如空调、音响和灯光等）的同时与植物为伴，是现代审美情趣祟尚自然、追求返朴归真意境的反映。今天室内绿化已被放到一个重要的位置上。植物可以改变室内环境呆板、单调，并起到改善小气候和清洁空气的作用。现代室内环境的特点是冬暖夏凉，其温度适合植物生长，但光照却比较差。针对这些特点，几十年来，荷兰等花卉大国选育出大量荫生观叶植物作为室内绿化的主体植物材料。以观赏它们形状各异的绿叶为主，其中也有一些带有色彩和斑纹的叶片。除装饰外，还可以用植物来分隔室内空间，如餐厅、酒吧可借助植物挡住人们的视线、以创造一个相对独立的空间。植物可以栽植在事先设计和安排好的种植槽中或是在色调和格式统一的容器中。种植槽和容器外面都要采取防水措施，以免水分溢出。在一些公共建筑较宽阔的厅堂内利用室内植物结合水景，山石等创造小型园林或园林局部叫做室内园林。除造景外，还要与休息、社交、购物等活动在空间上有机结合。为使园林景观逼真，植物大都直接栽入土中，若为施工管理方便采用盆、箱等容器栽培时，要妥为掩饰，不露容器。
1．大厦