银行个人贷款业务学员手册.doc

新员工入职培训-个人贷款业务

个人贷款业务

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训
指
南

培训部

第一部分 信贷的基础知识
一、 信贷的种类
按贷款担保方式可分为信用贷款、保证贷款、抵押贷款和质押贷款（后三类统称为担保贷款）；
按贷款的性质和用途可分为固定资产贷款（包括基本建设贷款和技术改造贷款）、流动资金贷款和消费贷款等；
目前，一般银行开办的贷款业务品种主要有：
1、 流动资金贷款： 向借贷人发放的用于正常生产经营周转或临时性资金需要的贷款。
2、 固定资产贷款： 向借贷人发放的用于固定资产项目投资的贷款。
3、 商业汇票承兑： 根据出票人的申请，承诺在汇票到期日对收款人或持票人无条件支付汇票金额的票据行为。
4、 商业汇票贴现：商业汇票持有人将未到期的商业汇票转让给银行， 按汇票金额扣除贴现利息后，将余额付给持票人的一种融资行为。
5、 进出口贸易融资：对客户提供的进出口贸易项下的信贷支持。
6、 保证：根据申请人的要求，以出具保函的形式向申请人的债权人（保函受益人）承诺，当申请人不履行债务时，由按照约定代为履行债务或承担责任。
7、 委托贷款：指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由各分支机构（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。 开办委托贷款业务，只负责代为发放、监督使用并协助收回，不承担任何形式的贷款风险。
8、 个人信贷业务：包括个人住房贷款、汽车消费贷款、综合消费贷款、教育助学贷款等。
二、 信贷的基本要素
信贷包括以下6个基本要素：
1、 对象。申请信贷业务的客户，必须满足国家和 相关信贷政策和管理规定。按照《信贷通则》，借款人应当是经国家行政关管理机构（或主管机关）核准登记的企业（事业）法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。根据客户申请信贷业务品种的不同，还要满足 的各项规定。
2、 金额。 向客户提供信贷业务或授信额度的具体数额。
3、 期限。信贷业务可分为短期、中期和长期。短期期限在1年以内（含1年），中期期限为1-5年（含5年，其中中期流动资金的贷款期限为1-3年），长期期限在5年以上。 对公贷款业务最长期限一般不超过7年。
4、 利率或费率。要在中国人民银行和 规定的利率浮动范围内，根据有关规定和业务具体情况确定。
贷款利率的确定要受到多种因素的制约，主要是中华人民共和国的利率管制，其次是市场资金供求状况、资金筹集成本和业务风险状况等。随着利率市场化进程的推进，利率改革的发展方向是在中央银行再贴现利率、金融市场利率的调控下，根据市场资金的供求状况和金融产品的风险程度，由市场来决定。这样，将给商业银行利息收入的最大化创造有利条件。
5、 用途。不同种类的信贷业务有不同的用途规定。在办理信贷业务时，要密切关注其用途是否真实，是否按照合同约定使用。信贷的审批和发放是以合理用途为前提和基础的，信贷资金的挪用，就意味着信贷审批基础的改变，也就意味着信贷风险。所以，挪用信贷资金是一种非常危险的信号，必须予以密切关注，及时采取有效措施予以制止和纠正。
6、 担保。是指保证借款人还款和履行责任的第二来源。在办理信贷业务时，首先要关注的是借款人，因为借款人才是第一还款来源，不能因为有担保而放松对借款人的审查和管理。目前担保的方式有：保证、抵押、质押和保证金等。
三、 抵押、质押、保证贷款的区别与联系
1、特点
抵押：抵押财产不移转占有，设立抵押，抵押物仍由债务人或第三人（抵押人）占有。抵押权人行使优先受偿权，以债务人不履行债务为前提。
动产质押：债务人或第三人（质押人）须将其动产移交债权人占有，提供动产的债务人或第三人是动产的所有人，动产质权的行使须以债务人不履行债务为前提。质押包括：动产质押与权利质押。
保证贷款：手续简便，一般不需办理有关登记评估等手续；保证人可选择一个或多个；保证人愿意长期（一年）作保的，可签订最高额保证借款合同在最高额保证期限内，不再办理相关的保证手续。
2、抵押与质押的区别
　 A. 抵押的标的物通常为不动产、特别动产(车、船等)：质押则以动产和权利为主。抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。可作为质押的质物包括：国库券（国家有特殊规定的除外），国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、储蓄存单等有价证券。
B. 抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。
《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《担保法》第43条规定：当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。　

权利质押的生效时间较为复杂，分三种情况：
　　■以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人，质押合同自权利凭证交付之日起生效。
　　■以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。
　　以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。
　　■以依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。　
C. 占管形态不一样。抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管。
D. 抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。
E. 处置权不同。若债务人无法按时偿还债务，债权人对抵押物不具有直接处置权，需要与抵押人协商或通过上诉由法院判决后完成抵押物的处置；而对质押物的处置不需要经过协商或法院判决，超过合同规定的时间债权人就可以进行处置。
3. 保证和担保物权的区别
A.二者是不同性质的担保方式,保证是以人的某种信用作为担保的范畴，而担保物权则是以物的价值作为担保的范畴。
B.担保物权相对保证在债权人实现债权上具有一定的优势，即债权人在实现债权的安全性上的优势。担保物权相对于保证在同一债权中既有保证又有担保物权时也有一定优势。即担保物权在实现债权上优先于保证。我国担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保的以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”依其规定，当一项债权同时而既有保证又有担保物权时，债权人优先行使担保物权来实现自己的债权，不足部分的债权才由保证人承担保证责任。相反债权人放弃行使担保物权的，保证人不再承担债权人放弃担保物权范围内的保证责任，即对保证人免除其放弃权利部分的保证责任，其余部分才由保证人承担保证责任，只有当担保物权被确认无效或撤销时或担保物权因不可抗力的原因无法实现时，保证人才不免责。由此可以说明担保物权在担保方式上地位优先于保证。在清偿顺序上，担保物权优先行使后才能行使保证。因此担保物权同保证来讲具有优先权和免责权（当放弃担保物权时可以免除保证的责任）。

第二部分 信贷业务基本操作流程
一、具体流程
贷款程序一般包括受理贷款申请与受理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款跟踪管理、贷款回收。
（一）贷款咨询受理与贷款申请
1、贷款咨询受理：
贷款受理人员必须经过公司培训，掌握小额贷款基本知识，熟悉公司小额贷款产品及操作流程。
① 由客户部客户经理直接受理，客户经理受理后交由客户部综合员登记《贷款受理登记表》；
② 前台咨询人员接受咨询后受理，由客户部综合员登记《贷款受理登记表》，客户部经理安排客户经理进行贷款调查。
③ 公司其他人员接受咨询后，交由客户部综合员登记《贷款受理登记表》，客户部经理安排客户经理进行贷款调查。
2、客户申请贷款所需资料：
先由客户提交个人信用查询授权书，查询个人征信报告；如无不良信用记录，再提供下述资料：
① 贷款申请书（或表）；
② 个人及配偶身份证明：身份证，户口本，工作证，明片，社保卡等；
③ 个人婚姻证明：结婚证、离婚证或未婚证；
④ 个人居住证明：房产证或水、电、煤气、电话单之一（近三个月）；
⑤ 家庭财产证明：产权证、车辆行驶证等；
⑥ 家庭收入证明：工资证明，个人账户银行流水等。
客户提供的申请资料复印件，应由资料提供人在复印件上加盖公章以示认可。
3、“五W”原则
“五W”原则是西方 比较流行的一种原则和做法，即 在发放每一笔贷款时，都要从以下五个方面加以严格审查：
① “Who”：即借款人是谁，要着重调查和了解借款对象本身的情况，包括其信用状况、经营状况、还款能力等。
② “Why”：即借款人为何要借款，了解其借款的用途和目的，是否符合信贷管理的规定。
③ “What”：即借款人以何种方式提供担保，担保方式是否合法，能否保证贷款的安全。
④ “When”：即借款人合适能够归还所借款项，并据此确定贷款的期限。
⑤ “How”：即借款人如何归还贷款，即了解借款人的还款来源和还款方式，是一次性还款还是分期偿还。
（二）贷款立项
对于企业贷款或贷款金额超过100万的，客户经理应根据公司的贷款政策、投向、金额及申请用途初步得出业务意向，对于符合贷款条件的，填写《贷款立项审批表》，逐级报批。是否立项，由客户部经理审核后报副总经理决定。
如客户申请不符合公司贷款要求，客户经理应填写“致客户函”，及时通知客户并告知不予立项的理由；
如客户基本符合公司贷款要求，经批准立项，客户经理应填写“贷款受理通知”，及时告知客户。同时，应在“贷款业务受理登记薄”上注明。
（三）贷款调查的前期准备
1、客户经理的准备工作
在进行信贷调查之前，客户经理应做好如下准备工作：
① 查验贷款证卡和个人信用记录：
查询企业信贷登记信息。贷款证卡是客户申请银行信贷业务的必备条件之一，客户经理必须通过合作银行登录人行信贷登记系统，查验贷款证卡的有效性、查询系统中登记的客户的负债、对外担保信息，以了解客户的综合负债情况，并与客户提供的财务报表数据核对，两者信应保持一致。
持无效贷款证卡申请信贷业务的客户或有不良信用记录的客户不予办理贷款业务。
查询个人征信信息。个人征信信息分三个部分：个人基本信息，个人信用交易信息和个人信息查询信息。核对相关信息与提交的资料是否相符；累计逾期次数不能超过三次；最高逾期数不能超过三期；不能有逾期信用余额等。
② 整理业务资料：
客户经理收集申请资料完毕后，应及时整理、阅读客户提供的申请资料。在整理、阅读申请资料时，如发现客户提供的资料存在要件缺失、内容不详、资料前后各期数据不连续等情况的，客户经理应及时与客户联系补充资料；客户经理应避免在申请资料不清晰的情况下开展调查工作。
2、信贷调查原则
信贷调查过程也叫做评价过程，主要包括三方面工作：一是对客户的评价、二是对业务的评价、对担保的评价。这三方面的工作也称为“客户识别”。对一个新客户的识别，应着重分析客户在合法前提下的实际营运能力和财力状况，以商业化经营原则和审慎原则为指导思想，实事求是地客观评价。
① 商业化原则。所谓商业化原则，就是以银行盈利为最终目的，只有识别对象提供现实的或潜在的利润，并考虑潜在风险损失后，仍能获得公司可接受的利润率，该对象才是我们的目标客户，这是识别的判断原则之一。
② 审慎原则。所谓审慎原则，就是在预测时，假设潜在风险最大化，设想在银行采取了相应的风险防范措施后，敞口风险是否在公司可接受范围内。这是识别的另一个判断原则。
（四）客户信用等级评定的规定
信用等级：是反映客户偿还债务能力的相对尺度。
信用等级评定：信用等级评定也称为客户评价，是指运用规范的、统一的评价方法，以客户一定经营期间内的偿债能力和意愿，进行综合分析，从而对客户的信用等级作出真实、客观、公正的综合评判。
主要从客户的市场竞争力、偿债能力、管理水平和发展前景等方面评定。
（五）贷款调查
1、贷款调查的要求：
① 调查组织和调查过程符合内部控制要求；
② 调查内容和要点完整、重点突出；
③ 调查方式合理有效；
④ 信息得到有效核实，符合客观公正原则；
⑤ 信息反映内容完整、数据准确、层次清晰；
⑥ 各项证据和辅助材料制作合格、列示清晰、索引完备、勾稽完整；
⑦ 调查责任可清晰划分和认定；
⑧ 风险评估全面、化解措施适当。
2、贷款调查的内容：
⑴ 个人贷款调查的内容：
① 借款人的基本情况：会见借款人及其配偶，核实借款人的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能等资料。
② 资产负债情况：详细了解和核实借款人家庭固定资产状况，具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、股票、债券、应收货款、现金等。负债情况核实贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。
③ 家庭经营情况：了解借款人的家庭生产经营项目、投资规模、经营周期、产值、销售收入及利润等情况，全面综合评估客户的收入状况。
④ 贷款方式：属于担保方式的贷款，了解担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格；属于抵押贷款，要了解抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明结构座落位置、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、还款的来源等。
⑤ 贷款用途调查：调查贷款用途的真实性，并评估贷款所产生的效益。
3、贷款调查的方法
贷款调查实行双人调查，一般采取以下四种方法。一是直接向客户调查，深入实地了解情况。二是查阅客户在银行的信贷档案，重点了解客户在银行贷款的还本付息和结算往来情况，贷款卡中披露的信息，特别是或有负债信息。三是查阅借款人的财务报表及财务报告。四是向社会调查，主要向有关资信评估、税务、工商、电力、社保及同业进行调查，从各种报刊、媒体获取信息。
4、贷前调查报告
贷前调查报告的写作格式大体上可分为两类，一类是表格式，即按照固定表格逐项填写其内容。表格式写法比较简便，容易书写，一般来说，对于申请贷款数额较小，申贷内容简单的个人贷款适用这种形式。另一类是制作式，即制作出完整的书面材料，这主要是对申贷数额较大，涉及的内容比较复杂，一般企业贷款适用这种形式。
优秀的贷前调查报告在内容、结构逻辑和表述等方面必须符合以下要求：
① 实事求是。
贷前调查报告应以事实为依据，实事求是地陈述调查情况，不出现与事实不符的表述语句，更不能未经核实就原文照录借款人提供材料上的语句。特别对借款人经营情况的判断，须提供相关的财务数据支持，切勿出现与事实情况不符的主观判断。
② 条理清晰
贷前调查报告应能根据贷款调查各个环节的侧重点以及各类型授信客户的特点，做到报告内容条理清晰，主次分明。
③ 分析透彻
贷前调查报告必须是对问题分析透彻，观点鲜明，论证充分。不能只是简单罗列企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情况，而未进行深入的分析。
④ 逻辑合理。
贷前调查报告应是推理符合逻辑，谋篇符合规范。
⑤ 文从字顺
贷前调查报告应是在实事求是的前提下注意内容前后照应，结构上下连贯，语句通顺无语病。

第三部分 贷前受理--你会提问吗？
一、调查过程简介
调查时间：
参加人员：
调查访问对象：

二、借款申请调查分析
（一）借款申请人基本情况
1、主体资格：（借款申请人的姓名、性别、年龄、身份证件、所经营实体。实体为小企业的，还应查询是否已以法人名义在银行获得授信。）
2、婚姻状况：（借款申请人属已婚、未婚、离异后未婚、丧偶后未婚哪一种情况。）
3、家庭情况：（借款申请人家庭成员的姓名、年龄、任职单位，配偶须列明身份证件。）注:应说明家庭总共有几口人，组成结构。
4、个人履历：（借款申请人近三年的工作履历，分时间段列明工作单位及岗位，从业经验。）注：主要体现借款人的从业经验。
5、常住地址：（借款申请人家庭详细住址，并说明现住房系租赁、自购、自建、借用等情况。）
6、信用状况等综合情况：（经借款申请人授权，列明向人行个人征信系统查询获得的借款申请人的信用报告结果，如有异常情况的要作说明。有无其他不良嗜好、有否借高利贷、企业及实际控制人有无贷款逾期。）
7、仲裁或法律诉讼（违法犯罪）情况：
其他重要事项：（需通过网上搜索，如没有搜索到相关信息，则填写“截至xxxx年xx月xx日，通过XX搜索引擎，未查询到借款人违法等重要事项”，如搜索到相关信息，则把该事项陈述清楚，并附信息出处的具体网址。）

（二）借款申请情况：
申请借款金额：
用途：（写明具体项目资金需求总额、自有资金情况、自筹资金情况）
期限：
还款来源：（应结合银行流水、个人收入的季节性变化、经营情况等设计还款计划，同时重点说明还款来源（来源包括经营所得、应收款项等）。）
信贷品种：（个人信用、房屋加成）
过程控制或防范措施：（如保证担保措施、房屋抵押、车辆抵押、机器设备抵押等）

（三）借款申请人收入情况调查
1.借款申请人工作单位落实情况：（写明工作单位名称、地址、所属部门、部门负责人、部门联系电话；调查落实方式）
2.借款申请人工作稳定性分析：（工作单位性质（国有、私营），借款申请人工作年限，现担任的职务）
3.借款申请人收入情况：（基本月收入、其他收入来源、平均每月总收入；结合行业或企事业单位平均收入水平，对借款申请人的收入情况做出合理性评价）
（四）借款申请人支出情况调查
1.借款申请人家庭支出：（按照报告第二部分家庭情况，列明家庭日常支出；家庭非日常支出）
2.借款申请人其他支出项目：（包括是否有赌博等不良嗜好支出，偿还其他负债支出等）
（五）现金流量
近期流行流水表
月份

合计
流入

流出

净额

（五）财务情况
1．借款申请人家庭资产及负债清单：
单位：万元

资

产
房产

负

债
购房所欠贷款余额

汽车

购车所欠贷款余额

股票

信用卡透支余额

债券、基金

个人借款

保险

其他负债

银行存款

金银、字画

其他资产

小 计

小 计

合 计

合 计

2．借款申请人家庭财产清单：
财产名称
所有权人
地址
用途
面积
所有权证号
抵押状况
估价

注：（此处写明房产具体信息：例：商铺（住房），为XXX所有，位于xxxxxxxxx,面积xxx平方米，所有权证号：xxxxxx,属于（商品房、房改房、安置房、村镇产权房或自建房等，说明房屋类型），（有无按揭，有按揭则写明按揭起始时间、年限，首付金额，贷款金额，月供），评估价格为每平米xxx元，总计xxx元。此房屋若无按揭情况，还需要说明（有）无抵押情况。）汽车类资产，同样需要说明车辆类型，所有权人，购买时间、价格，车架号，牌照号，评估价值，有无按揭情况，有无抵押情况。
（六）还款来源分析
此部分以收入所得，扣减家庭支出，偿还贷款支出，得出净收入，些收入为第一还款来源。
主要还款来源安排（可通过查看销售收入流水、以往年份银行账户汇入清单、订货合同、金融资产证明、其不动产（除本笔贷款项下抵押物外）权属证明、财产出租合同或收据、其他投资分红收入材料、收银台与POS流水等进行分析）
（七）担保情况
1．抵押担保情况：抵押物的权属、价值认定、是否出租等情况。
2．质押担保情况：质押物的权属、价值认定等情况。
3．保证担保情况：保证人基本情况（参照借款申请人基本情况列明）、担保能力（列明打分评级结果）。
（八）风险分析和防范措施
列明主要风险点和防范措施。
（九）结论与建议
表明贷款意见，包括贷款金额、期限、利率、借款方式、还款方式。

第四部分 审查审批--到底要什么资料
一、借款人情况
（一） 基本情况
借款人姓名、性别、年龄、身份证号、学历、职称、婚姻状况、现居住地址及工作地址、联系方式、家庭成员、个人及家庭有无不合理大额负债、个人及家庭成员有无重大慢性疾病、有无赌博、吸毒等不良嗜好。
备注：
1. 婚姻状况说明（已婚者提供结婚证、未婚者提供未婚证明、离婚者提供离婚证） 。
2. 职称：自然人客户具有的重要专业资格（包括经济师、会计师等专业资格）与职业资格（包括律师、医生、注册会计师等职业资格。
3. 居住地址通过查验自然人客户真实住址的水电费单、固定电话费单、物业管理费单等，并检查相关费用额发生及支付是否具有连贯性，是否存在拖欠等相关情况。
4. 联系方式包括但不限于家庭固定电话，借款人移动电话，借款人单位固定电话，借款人配偶移动电话，借款人配偶工作固定电话。
（二）信用情况
通过人民银行征信系统和有无利害关系第三方评价（从亲戚，邻居，以往合作关联人）：，查询借款人是否有恶意拖欠银行、其他单位和个人借款及货款的历史，恪守信用等情况。有无犯罪记录及纠纷。
（三）收入支出情况
个人及家庭总收入及来源，上家庭总支出及去向，家庭纯收入及上年度人均收入等情况及相关证明文件原件（如工资存折、房屋出租租赁合同协议、村民分红凭证、相关股权证明及其他收入证明文件）。
（四）资产负债情况
1、不易变现财产：房屋间数及结构，平方面积、座落位置、购建时间、变现价值；其他不易变现财产及变现价值。
2、主要可变现的财产 ：
（1）、机械设备名称、数量及变现价值；
（2）、交通运输工具及变现价值；
（3）、家电器具及变现价值；
（4）、存货及变现价值；
（5）、存款及其他变现价值等；
（6）、主要可变现价值合计。
3、负债情况
写清原贷款金额，贷款金融机构，贷款形态、欠息金额和其它负债（比如私人借款）等，计算资产负债比例。

二、 调查贷款用途及还款情况
借款主要用于干什么？是否符合国家政策，市场前景如何？项目行业现状及发展前景如何?借款人的从业经验如何？借款人的经营理念及管理模式如何？生产技术水平、原材料供货及销售情况，结算方式，预计效益如何？借款人的自有资金多少，尚缺资金多少，多长时能收回成本，什么时间能还清贷款。
三、调查抵押物情况
属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况（同借款人基本情况）与资产负债状态、分析评估担保资格，担保人的资金来源等；属于抵押担保的贷款，要写 清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明座落位置结构、间数、层数、平方面积，写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、变现能力等。
四、总诉
通过对借款人基本情况、生产经营情况个效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价。通过分析，测试本笔贷款给公司带来的经济效益和合作潜力，调查人要在进行贷款综合效益分析的基础上，总体评价客户的“经济实力、生产经营，信用，风险状况”结合借款用途、还款来源和计划明确以下事项：1、贷与不贷；2贷款方式；3贷款金额；4贷款期限；5贷款利率；6还款方式7. 出帐前须落实的限制及保护性条款等。

第五部分 房地产抵押登记--到底是怎么流程
一、根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料：
1. 登记申请书；
2. 申请人的身份证明；
3. 房屋所有权证书或者房地产权证书；
4. 抵押合同；
5. 主债权合同；
6. 其他必要材料。
7. 登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。
二、 房地产抵押登记基本程序如下
1. 抵押登记申请
　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：
　　(1) 房地产抵押登记申请书；
　　(2) 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
　　(3) 抵押合同；
　　(4) 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；
　　(5) 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
　　(6) 可以证明抵押房地产价值的资料；
　　(7) 登记机关认为必要的其他文件。
2. 受理申请
　　审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
3. 审核
　　(1) 登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：
　　A．权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的；
　　B．根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；
　　C．司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　D．共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　E．权属有争议的；
　　F．法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
　　驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
　　(2) 从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：
　　A．身份证明；
　　B．《房地产证》或其他房地产权利证书；
　　C．抵押登记申请书是否按要求填写；
　　D．抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
　　4. 经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
5. 登记
　　(1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
　　(2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
6. 收费发证
　　(1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
　　(2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。
7. 立卷归档
　　按规定建立土地和房地产登记的档案。

第六部分 十万个为什么
1. 银行贷款利息低，为什么还有人选择民间借贷?
一般银行贷款，从申请到发放贷款，至少需要20天～30天，而且贷款时间又不能低于1-3年，如果用款紧急，又不愿意还1-3年的利息，所以选择快捷、灵活的民间借贷。另外，如果借款人年龄超过60岁，或者个人在银行系统有不良贷款记录，尽管他贷款已经全部还清、尽管他不是主观意愿，那么目前借款人别想从任何一家银行申请新的贷款。前几年，很多人对逾期归还银行贷款行为一点儿也不在乎，现在却带来很多不便，这类人很多。还有许多人，借钱应急仅使用几天，甚至个把月，银行手续太繁琐，速度慢，嫌麻烦才选择了相对灵活简便的民间借贷
2. 民间借贷合法性的法律依据
根据《最高人民法院对民间借贷的司法解释》，民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间的借贷，只要双方当事人意思表示真实，即可认定有效。因借贷产生的抵押相应生效，但利率不得超过银行同期贷款利率的4倍。合法的民间借贷主要有以下三种形式：借贷双方直接借贷（一般是个人之间的）、通过中间人如通过担保公司借贷、典当等。
【特别提示】
企业之间禁止借贷，其借贷行为无效，法院应当按照联营合同纠纷有关规定判决。
根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定，企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
3. 一般贷款需要提供哪些资料？
一、自然人需要提供：
1、房地产证或房屋所有权证、土地使用权证；
2、借款人照片、身份证、户口薄、结婚证；
3、抵押人夫妻双方身份证、户口薄、结婚证（注：抵押人为单身的提供单身证明，离异的提供离婚证明及未再婚证明）。
二、法人需要提供：
1、房地产权证或房屋所有权证、国有土地使用权证，
2、企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证明、公司章程、董事会决议、股东会决议、近三个月的纳税证明。
抵押借款要求条件：
具有独立民事行为能力的自然人或法人；抵押物为本人或第三人合法拥有的房地产；抵押物位于本市，房屋建成年代略有限制。
注：民间抵押贷款利率最终根据借款人资信级别确定。
4. 借款为什么要办理不动产抵押？
按照规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要，可以依照《担保法》《物权法》和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿。抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，不得对抗善意第三人。法律另有规定的，按照其规定。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿;抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿。出质人和质权人应当采取书面形式订立质权合同。债权人有权收取质押财产产生的孳息，但合同另有约定的除外。质权人负有妥善保管质押财产的义务。因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担民事责任。物权法还对留置权、出让与担保作了规定。
5. 哪些房地产不得用于抵押与转让？
在我国，房地产的抵押与转让要遵守房地产管理法、土地法、合同法等法律法规。有些房地产可以抵押与转让，有些却不能。根据我国的法律法规，下列房地产不能抵押与转让：
1、 未全部支付土地使用权出让金，未取得土地使用权证书的；
2、 房屋建设工程未按土地出让合同进行投资开发，未完成投资总额25%以上的；
3、 司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
4、 依法收回土地使用权的；
5、 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
6、 房地产权属有争议的；
7、 未依法登记领取权属证书的；
8、 法律法规禁止抵押与转让的其它情形。
6.  哪些财产不得用于抵押担保？
1、土地所有权；
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，
3、机关、社会团体、学校、幼儿园、医院等以公益事业为目的单位和教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5、依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；
6、法律规定不得抵押的财产。
7、民间借贷只签订借款合同是否就可以了？
借款合同是民间借贷的出借人“同意”出借、借款人“愿意”借款的“合意”。
根据《合同法》规定，民间借贷的借款合同属于实践性合同，自出借人（贷款人）提供借款时才生效。
完整的民间借贷关系至少包括以下两个要素（步骤）：
首先，双方当事人签订借款合同，表明双方之间达成了借款的“合意”；
其次，出借人将借款提供给借款人，由借款人接收。能够证明出借人提供了借款的证据有银行转帐或者借款人亲笔书写的“收条”、“欠条”、“收据”之类的收款凭证。
因此，只有“借款合同＋收款凭证（包括银行转帐凭证）”这两个要素才能证明您不仅同意借款，而且已经提供了借款。
除非您在借款合同内容上明确对方已经收到了借款，否则只有借款合同不能证明您将借款交给了对方。此时，借款合同还尚未生效。
如，2008年2月，张某向王某提出借款3万元，双方签订了一份借款协议后，王某就当场将3万元现金交给张某。后张某只承认双方签订了借款协议，不承认曾经从王某手上收到过3万元借款，主张双方之间的借款协议尚未生效，并因此引起纠纷。
当然，您也可以不签订借款合同，但是必须在欠条或者收条之类的凭证中将民间借贷的两个要素包含在里面。
【特别提示】
不论采取何种民间借贷形式，都必须将双方借贷的“合意”和出借人已经提供借款的事实这两个方面要素用书面形式体现出来，以免发生纠纷。
8. 如何书写一份规范的“欠条”、“借条”、“收据”之类凭证？
“欠条”、“借条”、“收据”之类的凭证，一般就是一页纸几行字，由于要将复杂的借贷关系浓缩在简单的凭证上，因此需要
更加规范的书写，否则将 “后患无穷”。
（1）欠条的一般书写格式：
欠 条
兹×××（借款人）欠×××（出借人）人民币××元整（大写：）。双方约定按照年利息×％计算利息。本金和利息的还款期限为×年×月×日前。
此据
欠款人：×××
身份证号码：×××××
住址：××××××××
日期：××年××月××日
保证人(签字)：
日期：
（2）借条的一般书写格式：
借 条
兹×××（借款人）向×××（出借人）借到人民币××元整（大写：）。双方约定按照年利息×％计算利息。本金和利息的还款期限为×年×月×日前。
此据
借款人：×××
身份证号码：××××××××
住址：×××××××××××
日期：××年××月××日
保证人(签字)：
日期：
备注：借条应当写明“借到”多少钱，不宜写“借”多少钱。“借到”表示借款人已经收到了借款。
【特别提示】
切莫小看“欠条”、“借条”、“收据”之类凭证，这些凭证有时基本上就是几万、几十万元债务的唯一证据，务必规范书写，以免发生纠纷。
9. 民间借贷是否需要约定借款用途？
《合同法》第一百九十七条第二款规定“借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款”，借款用途是借款合同的基本条款之一。
《合同法》第二百零三条规定，“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同”。
因此，在借款合同中约