房地产项目信息调查表1.doc

房地产项目信息调查表

楼盘名称
正成。沙河明珠
售楼电话
84476000
区域地段
万年场多宝寺路（二环路外沙河旁）
发展商
成都市正成投资开发有限公司
代理商
上海同鸿房产咨询有限公司
设计单位
蓝海（香港）国际环境顾问设计有限公司
物管单位
中骏物业
建筑面积
住宅
90464㎡
占地面积
约30亩
商业
/
项目属性
高层瞰景洋房纯品社区
建筑风格
南亚休闲园林
栋 数
8栋（二期占其中三栋）
层 数
17+1
绿化率
25%
容积率
4．5
建筑密度
/
总套数
867户
户型配比
90以下
套一户型约10套左右，套二户型（77-90㎡）占40%
销售进度
套一
已售完
物业费用
1．2元/㎡
套二
已售完
90以上
套三户型97-116㎡占60%，有部份顶跃
套三
已售完
分期状态
一期06的年5月已售完，二期06年10月开盘
其他
/
销售起价
住: 3600
均 价
住：3800
最高价格
住：4000
商： /
商： /
商：/
水平/垂直价差
因项目位于110亩市政绿化内，各个方位都能见景，临沙河的价格稍高一些，但因都是大户型，考虑到总价会高些，所以水平价差不大，垂直价差0元左右，高楼层价差20元左右。
优惠措施
一次性优惠2%，按揭无优惠
装修标准
清水房
建筑结构
框剪
公 摊
13-17%
开盘时间
2006-10
入伙时间
2007
车位数量
地上: 暂定临临时车位 地下:500多
租/售价格
出租价格: 暂未定
出售价格:暂未定

户型

分析

各套型配比分析

套一：10多套，60多㎡
套二：40%（77-90㎡），少量80㎡左右顶跃
套三50%（97-116㎡）

各套型位置分析

整个小区呈直线沿沙河“一”字排开，大部分户型朝东北向，套一户型都在靠边的位置，97-116㎡套三主力户型基本上都临沙河，又是因他们的水平价差不大，因此，该项目在面市的时候套三户型的销售反倒比套二户型好，该项目被110亩规划中的市政绿化环境，基本上是户户面景。

各户型设计优劣分析

1、 该项目户型设计最突出的地方是客厅开间大，70多㎡的套二户型客厅开间都做到了4。2米，套三户型更是做到了4。5米；
2、 户户都做到了明厨明卫；
3、 户户都有生活阳台，二湿分区明显，短浅厨卫距离，非常节能；
4、 由于过于追求功能上的齐全，且客厅占去很大部份面积，因此卧室都偏小；
5、 都没有设计玄关，影响私密性；
6、 餐厅都设计在过道上，不便于使用
物
业
设
施
室内设施
全清水房（水电气光纤宽带电话入户到家）
小区设施
设置了大量休闲，娱乐，健身场所，儿童戏水池，儿童游泳广场
物业管理
常规物管（24小时保安巡逻，红外线临控，重点部位及报警探头，对讲系统，保安保洁服务等）
园林环境
整个环境呈现出南亚休闲园林，中央水域延伸出了两条景观线，设有景观步道，环形景观道，湖畔凉亭等；
交通
门口是一条临河的双向4车道，连通成洛大道，来往车辆较多，旁边是成洛公交中心站，公交车较多（5、8、14、33、85、91、98、112、301、402）

周边楼盘
旁边是建于90年代的联合小区，相距约200米，二环路口有目前该区最高档的楼盘花样年。花郡，千居朝阳，对面是800亩华润地块，二环路内侧规模较小，东方1+1，枫景雅居
金融
周边设有银行，往二环路上走有工商银行，建设银行，农业银行，
证券
新华公园前门（银河证券）
商业
超市
联合小区内有红旗，互惠等社区超市，往双桥子有家乐福，好又多
商场
北京华联，百佳超市，国美电器，苏宁电器，华润420地块规划中10万㎡商业
邮电
双桥子邮电局，槐树店，邮电所，联合小区内的邮政投递点
教
育
幼儿园
联合实验幼儿园，小型社区幼儿园
中、小学
双庆中小学，三十中，科利华实验小学，电子科大，成都理工大学，
行政机构
一环路东二段上有成华区政府
医疗
医院
新华人民医院，川药医院，新鸿医院，保合医院，四川电力医院，
药店
瑞华药业，蜀康大药房，（二环路口）
餐饮娱乐
餐饮
狮子楼，菜根香，三只耳，玉双路餐饮一条街
影视娱乐
附近无，水碾河路上有娇子音乐厅
休闲运动
新华公园内有成都市规模最大的全民健身器材，石油路上有游乐园，
景
观
公园
项目对面，沙河公园，新华公园，塔子山公园离项目车程不过10分钟
旅游景点
沙河客家广场，（客家主题公园）
项目定位
沙河畔，公园旁，高层瞰景洋房纯品社区
客户群定位分析
大部份购房者为东线客户，包括周边居民新购房或二次购房，周边厂区拆迁户，还有少部份看好城东未来发展潜力的投资者。
项目推广手段
项目现场外墙广告，售楼部外墙广告售楼部内软包装，公交车身广告
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点
特
色
1、 项目就在110亩市政绿化的簇佣者，对岸就是1200米的沙河水岸线，使行政目的的环境不可比拟，相对西面和南面的楼盘，价格要低的多；
2、 又是位于城东最具发展潜力的板块，深受投资者青睐；
3、 户型利用率高；
缺
点
1、 周边老房子较多，大环境不好，特别是热电厂的污染严惩降低了生活质量；
2、 配套不成熟，居家不是很方便；
促销
策略
城东板块的楼盘都有一个共性，就是不用太多的宣传促销都能销售的很好，该项目也不例外
媒体
宣传
很少，仅在开盘前在商报上过一次广告，靠口碑效应。

中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部
调查人:
时 间:

房地产项目信息调查表

楼盘名称
领域
售楼电话
84785998/8486998
区域地段
上沙河铺206号（东三环大观立交桥内侧300米处）
发展商
加贝置业
代理商
乐康营销
设计单位
清华大学建筑设计院深圳分院
物管单位

建筑面积
住宅
84000㎡
占地面积
90亩
商业
600㎡
项目属性
高层瞰景洋房纯品社区
建筑风格
现代、简约
栋 数
19栋（电梯3栋，多层16栋
层 数
多层6+1
电梯11+1
绿化率
31%
容积率
1．8
建筑密度

总套数
705户
户型配比
90以下
二期目前推出的60套中有几套64㎡
销售进度
套一
/
物业费用
多层：1元/㎡
电梯：1。2元/㎡

套二
已售完
90以上
最小96㎡套三，110-145为主力户型
套三
1、2期余100套左右
分期状态
分两期，一期05年10月底推出，二期06年7月推出
其他
140多㎡的剩余部份
销售起价
住: 电梯3600元
均 价
住：电梯3700元，多层3800元
最高价格
住：电梯4300元，多层4500元
商： 6000元
商： 因商业位于一条规划道路上，目前没有氛围，所以价格不高
商：7000元
水平/垂直价差
电梯楼层价差在20-30元/F，临景与不临景的水平价差100元左右，多层底楼和顶楼较贵
优惠措施
一次性1%，按揭无
装修标准
清水
建筑结构
电梯，框架
公 摊
电梯14%，多层11%
开盘时间
一期05年10月二期06年7月
入伙时间
06年底
车位数量
地上: 少数临时车位 地下:400多
租/售价格
出租价格:/
出售价格:待定

户型

分析

各套型配比分析

项目定位的是走高端路线，所以是以大户型为主，60㎡套二户型仅几套，96㎡套三占20%左右，110-140㎡套三户型占70%，140㎡以上的套四户型不到10%

各套型位置分析

该项目大部份户型都是南北朝向，三栋电梯在项目最里面，各栋楼之间的间距都差不多，景观又都是以组团为主，因此在套型分布上区域性并不突出，除了60㎡套二户型在靠边的位置，其它户型在每栋楼都有，110-140㎡的户型在中间几栋比较多

各户型设计优劣分析

120㎡左右套三户型：1、明厨明卫，管线距离较短节能；2、客厅开间4。5米，方正大气；3、户户带入户花园，有些户型设观景露台，让业主有了更多亲景的机会；4、空间浪费比较大，过道太多；5、餐厅面积偏小，使用不方便；6、因客厅较大，浪费的面积又多，卧室都偏小；
140㎡左右套四户型：1、部份户型带有挑高6米的错跃式透天花园；2、户型设计整体都是大面宽，短进深的布局；3、同120㎡户型一样，户户有入户花园，客厅开间4。5㎡，整个项目户型布局上相关不太大，只有一些细部和尺寸上有所区别
物
业
设
施
室内设施
水电气宽带电话接口入户，可视对讲系统，客厅设有红外线探头，卫生间紧急按钮
小区设施
大门入口处有万树园广场，园区内有一些小景，，林荫长廊，休息亭，全民健身器械等，另有一个多功能商业会所，游泳池网球场各一个，
物业管理
常规性物业管理，如24小时保安巡逻，重点部位设红外线探头，日常清洁卫生维护，另外就是一些有偿服务，如代做家政，代订报刊杂志，家电维修等。
园林环境
以水景为主，门口有一个最大的绿化组团广场，小区内楼宇间有组团绿化，其最大的特点是原生大树木较多，南支三渠入小区内穿流而过；
交通
因是位于三环路内侧，公交不是很多，只有79，12，223路，如果是有私家车的话，门口道路倒也通畅
周边楼盘
项目周边都是一些比较破旧的矮房子，属待开发区，往二环路方向车程两分钟左右有在建的项目比华利国际城，顺三环路往南有蓝谷地和卓锦城
金融
门口有一个农村信用社，其它银行要到离项目车程约15分钟左右的川师大
证券
从二环路出来，过龙头大道，驿都大道沿线均未见，三环路上更没有
商业
超市
周边设有大型超市，到川师大校区内有便民超市
商场
从二环路东四段到三环路东五段的范围内部都没没有大型商场
邮电
驿都大道上有沙河堡邮电所及中国电信营业厅
教
育
幼儿园
门口有规划配建的幼儿园一个
中、小学
正在修建的沙河堡小学，中学有川师大附中
行政机构
周边均无
医疗
医院
最近的医院距离项目车程15分钟左右的沙河堡医院
药店
项目所处的位置属城乡结合部，附近没有药店
餐饮娱乐
餐饮
周边没有大型餐饮，门口有些小饭馆
影视娱乐
周边无，可以依托三环路上万科。魅力之城以后引进的商业
休闲运动
小区内设有全民健身器械
景
观
公园
附近无公园，往三圣乡有幸福梅林，红沙村花卉基地等
旅游景点
在驿都大道上有一个大观堰，距项目车程两分钟左右。
项目定位
川师大生活圈原生态花园洋房社区．
客户群定位分析
主要的客户群是白领，公务员等中，高等阶层，但是就项目本身的品质，周边的环境及配套似乎还跟不上，因此该项目销售情况并不乐观．
项目推广手段
在离项目现场不远的地方大观立交桥没有指示牌．三环路上有户外广告牌，因售楼部没在现场，在离项目两站路的阳光装饰城，因此有看房专车，参加过房交会，偶尔有媒体广告．
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点
特
色
１．小区有保留了大量的原生态树木，规划布局上建筑为树木让路，南支三渠经小区穿流而过，在以溪流，水体为主的景观水系中，面积近３００平米景观园林游泳池和面积近２００平米的３层叠水景观瀑布为小区营造出宁静的生态观景；２．客厅设计大气，户户入户花园．个别户型６米挑高错跃式透天花园让业主有了更多与自然亲近的机会．
缺
点
１．周边配套不成熟．项目有没有可以依托的商业．交通不方便，业主居家不便，２．项目的定位在该区域有些不切实际，产品本身品质与价位更是不符，３．户型设计偏大，针对的购买人群有限，４．户型设计不好．浪费面积太多．
促销
策略
１．开盘抽奖活动，奖券设有１％，２％，３％，４％不同的优惠，抽中即可享受，２．老客户带新客户并成交的可享受家乐福５００元现金购物券的奖励．
媒体
宣传
华西，商报，居周刊，但量不大．

中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部
调查人:
时 间:

房地产项目信息调查表

楼盘名称
上行东方
售楼电话
８３２８７７１１
区域地段
八里小区文德路５０号（二三环之间）
发展商
成都海天鸿实业发展有限公司
代理商
正合地产
设计单位
大陆建筑设计公司
物管单位
忠信物业
建筑面积
住宅
１２万平米
占地面积
４１亩
商业
未定
项目属性
城东优景精品纯住宅
建筑风格
现代简约派
栋 数
４栋
层 数
１．２期１８层３期２４层
绿化率
３０％的绿地率
容积率
４
建筑密度
２３％
总套数
共１０００户３期２６４户
户型配比
90以下
/
销售进度
套一

物业费用
待定
套二
一二期有已售完
90以上
１２０-１４０平米套二１００％
套三
９０％
分期状态
分三期
其他

销售起价
住:３５００元
均 价
住：３９００元
最高价格
住：４５００元
商：未定
商： 未定
商：未定
水平/垂直价差
水平价差１万左右，垂直价差１０元左右／平米，中间有几层相同价格
优惠措施
一次２％按揭无
装修标准
清水
建筑结构
框剪
公 摊
１７％
开盘时间
一期０５年７月二期０５年１２　月三期０６年４月
入伙时间
０７年１月　
车位数量
地上: ２００
地下:４００
租/售价格
出租价格: 待定
出售价格:８万元／个

户型

分析

各套型配比分析

三期推出的都是１２０－１４０平米三室两厅双卫的户型，而且户型平面布局都是一样的，只有阳台和房间尺寸上有差异．
各套型位置分析
目前销售的三期在一二期的中间位置，位于整个小区中央．能享受到一期和二期的中庭景观，两面临景，户户见景，但都是东西朝向．

各户型设计优劣分析

１．客厅４．４米的宽阔开间，南北朝向，采光充足，面景而居，户户明橱明卫，带生活阳台．２．主卧．次卧带观景阳台，视线开阔，局部户型的客厅和主卧通阳台．３．分区合理，动静分区，主卧次卧位置分布合理，主卧设衣帽间，满足居家所需．４、入户不设玄关，影响秘密性，餐厅三面有过道，不好使用。５、过道多，浪费面积大。
物
业
设
施
室内设施
水、电、气、光纤、电话宽带、可视对讲系统到户
小区设施
儿童游乐园，小型迷宫，老人活动区，小型儿童舞台，健身步道
物业管理
聘请的忠信物业，是国家二级资质，提供常规服务，如：1、家政服务：上门保洁，联系搬家，代请家教，代订报刊；2、文化服务：棋牌活动，组织旅游，3、商务服务：电话，传真，打印，金融服务，代办保险；5、日常维修
园林环境
中庭水景，各种休闲活动区，主要是组团绿化和水景相结合，宣称8000㎡的叠景园林。
交通
项目位于八里小区外缘，从府青路立交桥到项目处至少要步行10分钟，因不是主干道，门口交通不是很方便，只有76、25路，到府青路上就很方便，有7、36、86、113、114、502路
周边楼盘
对面有早期的泰怡苑，金津苑，旁边有锦都鑫苑，以及正在销售的锦都花墅，周边也有70、80年代的老房子
金融
府青路上有建行，交行，农行，步行约20分钟
证券
附近周边设有证券公司
商业
超市
离项目最近的大型超市是位于双建路上的世纪联华，规划中的二环路东二段的SM广场，但车程约15分钟左右，门口文德路上有红旗，互惠等小超市
商场
世纪联华，SM购物广场
邮电
附近周边没有邮局
教
育
幼儿园
妇联二幼，八里小区内的一些社区幼儿园
中、小学
成都实验小学，实验中学，华西中学，成都电子机械学校，电子科大，理工大学，但距离较远
行政机构
府青路一段的成华区公安局分局，桃溪路上的交警五支队
医疗
医院
最近的文德路上的第八人民医院，东区门诊部，另有416医院，市六医院，成都交通医院，但距离偏远
药店
项目附近没有药店，到府青路或八里小区内有一些药店
餐饮娱乐
餐饮
青龙场正街饭店，八里小区内还有德庄火锅小吃街等
影视娱乐
三友会所，808KTV
休闲运动
离项目较远处有游乐园
景
观
公园
离项目较远处有游乐园
旅游景点
附近没有知名度的旅游景点
项目定位
打造东面八里小区地标性的上品社区，作八里小区最高档的纯住宅居住小区
客户群定位分析
主要是原居住城东的周边住户二次购买，或附近单位或工厂的职工，就近的购买原则而在此项目购买和火车工站做货运的商人，此三类是本项目的主要购买客户群
项目推广手段
道旗，媒体广告，公交站牌广告，售楼部内的软装饰，每周开展业主联谊会赠送小礼品
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点
特
色
1、 是打造的八里小区最高档社区，大社区，小区内活动场所能满足各个年龄阶段所需
2、 三期在项目中央位置，能享受到小区内的两处主要景观
3、 户型设计合理，每户都有空中花园，都是明厨明卫
4、 项目位于八里小区边缘，可以依托八里小区成熟的社会配套，居家生活方便
缺
点
1、 东西向，而且三期都是24层，而一二期都是18层，三期18层以上的将会两面都晒
2、 项目紧临火车东站，周边环境比较嘈杂，治安不好
3、 三期只有一种户型，客房的选择面比较窄
促销
策略
早期没有做什么促销活动，只作了较多的广告宣传，目前尾期推出了老客户介绍新客户赠送家电的促销活动。
媒体
宣传
华西和商报的报刊广告，居周刊上的广告，电视广告（成都电视台做的）

中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部
调查人:
时 间:

房地产项目信息调查表

楼盘名称
锦都花墅
售楼电话
83242288/83243388
区域地段
成都市八里小区文德路44号（新88号）
发展商
成都市平安实业有限公司
代理商
正分置业
设计单位
深圳中深
物管单位
未定
建筑面积
住宅
69104㎡
占地面积
约40亩
商业
无
项目属性
高层瞰景洋房纯品社区
建筑风格
现代简约风格
栋 数
4栋
层 数
4个单元18F、21F，12个单元11+1F
绿化率
30%
容积率
2．83
建筑密度

总套数
538户
户型配比
90以下
17%
销售进度
套一
已售完
物业费用
未定
套二
已售完
90以上
83%
套三
余5套
分期状态

其他
无
销售起价
住: 3500元/㎡
均 价
住：3800元/㎡
最高价格
住：4500元/㎡
商： 无
商：无
商：无
水平/垂直价差
水平差价小，垂直价差为30元、20元、10元不等，上面层差小，下面层差大些
优惠措施
1次性优惠2%按揭1%
装修标准
清水
建筑结构
框剪
公 摊
15%
开盘时间
2006．7．15
入伙时间
2007年底
车位数量
地上:150个 地下:280个
租/售价格
出租价格: 未定
出售价格: 未定

户型

分析

各套型配比分析

一幢：套一，10多套，占总户数8%左右
套二，30套左右，占22%左右
套三，90多套，占总数70%左右

各套型位置分析
1幢：套一，西南朝向，位于临街端头
套二，西北朝向，位于两端
套三，位于板式结构的中间

各户型设计优劣分析

套一，户型不多大特别之 ，标间带厨卫
套二94㎡，优势--进门有入户花园，客厅带了阳台，主卧飘窗通风效果好，空气对流；劣势--入户花园不采光，厨房不采光，厨卫间隔远，能源浪费；
套三122㎡，优势—1梯两户，带入户花园，厨房带生活阳台，劣势较多，该户型入户花园无采光，客厅采光极差，只能通过厨房采光。
物
业
设
施
室内设施
电话，燃气，光纤，宽带，可视对讲
小区设施
三个单元架空设计里有儿童游乐设置，观景水景
物业管理
比较简单，红外线监控，24小时巡逻，可视对讲系统
园林环境
以水景为主，贯穿小区，中庭设叠瀑，4500㎡花园水景
交通
项目位于八里小区外缘，从府青路立交桥到项目处至少要步行10分钟，因为不是主干道，门口道路窄，公交车方便，不远处有76、25路步行几分钟又有7、36、86、113、114等
周边楼盘
等对面有早期的泰怡苑，金津苑，旁边有锦都鑫苑，上行东方，周边有70、80年代老房屋
金融
府青路上有建设银行，农业银行等
证券
无
商业
超市
最近的超市有双建路上的世纪联华，规划中二环路东二段有SM广场（车程约15分钟左右）门口文德路上有红旗，互惠等小型超市
商场
世纪联华、SM购物广场
邮电
附近无邮电
教
育
幼儿园
妇联三幼，八里小区内的社区幼儿园
中、小学
成都实验小学，实验中学，华西中学，成都电子机械学院，电子科技大学，理工大学但较远
行政机构
府青路一段成华区公安分局，桃溪路上的交警五支队
医疗
医院
最近第八人民医院东门门诊部，416医院，市六医院，成都交通医院
药店
附近未见药店，八里小区内有一些药店
餐饮娱乐
餐饮
青龙场正街饭店，八里小区还有德庄火锅，小吃街等
影视娱乐
三友会所，808KTV
休闲运动
游乐园（离项目较远）
景
观
公园
无
旅游景点
无
项目定位
以花园为主（入户花园，中庭花园，架空层花园）打造八里小区中高档电梯公寓
客户群定位分析
八里小区周边为其主要客户群体，除原来居民外，还针对隔街火车东站做货运的生意人
项目推广手段
1、开盘活动：演艺表演晚会，客户及准客户参与；2、售楼部设儿童游乐设置，及擦鞋机，3、积分制（参加花墅会会员可享受），4、派发项目资料骑车在东门大面积区域发放资料
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点
特
色
除套一以外，其余户型均有入户花园，一梯两户
错拼阳台，外立面视觉效果增加跳跃性
位于八里小区边缘，可借助八里小区成熟的社区配套
缺
点
项目位置挨着城东货运站，周边比较杂乱
围合式排列的高层电梯公寓，通风采光会受影响
户型设计空间布局不太合理（有的大户型客厅都无采光）
促销
策略
积分制：1分=1元，1、入会原始分值888元（入会申请成功即可获得）2、到访（1次/周）188元（1周不超过1次）3、参与活动，188元（公司举办的活动）4、介绍客户288分/批
媒体
宣传
居周刊，成都商报做过一次广告

中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部
调查人:
时 间:

房地产项目信息调查表

楼盘名称
瑞升。东辰瑞景
售楼电话
83260111/83260222
区域地段
成都市建设北路185号
发展商
成都瑞升房地产公司
代理商
成都智源置业（85131028）
设计单位
四川省天拓建筑设计
物管单位
瑞德物业
建筑面积
住宅
18000㎡
占地面积
9433．72㎡
商业
4000㎡
项目属性
高住
建筑风格
普通电梯公寓
栋 数
2栋
层 数
一栋18F，2栋15F
绿化率
34% 以上
容积率
4
建筑密度
16．8%
总套数
426套
户型配比
90以下
75%
销售进度
套一
已售完
物业费用
1元/㎡
套二
余10套
90以上
25%
套三
已售完
分期状态
一栋为一期，于去年售完
二栋为二期，于今年3月开盘
其他
无
销售起价
住:3200元 /㎡
均 价
住：3800元/㎡
最高价格
住：3860元/㎡
商：12000元/㎡
商： 13000元/㎡
商：14000元/㎡（商共4层，只卖一楼）
水平/垂直价差
垂直价差：20元/层，水平差价：除最差户型65㎡以外，其它均无差价，65㎡便宜300元。
优惠措施
一次性优2%，按无
装修标准
一栋清水，二栋精装
建筑结构
框剪
公 摊
1栋17%，2栋22%，商铺26%
开盘时间
2005年7月
入伙时间
2007年4月
车位数量
地上: 无 地下:230个
租/售价格
出租价格: 未定
出售价格: 未定

户型

分析

各套型配比分析
现只售2栋，1栋早已卖完无户型（1栋50-160㎡），90㎡以上占1栋50%左右，多为套三，
31．23㎡占总户数20%
54-56㎡占60%
65．99㎡占20%

各套型位置分析
一栋为大户型，安排在2栋背后，不临街，位置相对较好，二栋65。99㎡房安排在电梯公寓，因此该户型受挡，客厅，卫生间均无采光，30㎡户型安排在两边50多㎡安排在中间，该户型有阳台

各户型设计优劣分析

31．23㎡户型：优势---麻雀虽小，五脏俱全，虽然只有31㎡，但其厨卫齐全，劣势---进深6。6米，开间3。3米，显开间窄，进深长，卫生间也无采光，整个房间只有客厅边上有一小块窗户及厨房的窗台处可采光，采光通光效果都差
54-56㎡户型，此三种户型大致相同，差异较小，优势---客厅与卧室有分隔，有了动静分区，私密性也更强，且都有生活阳台；劣势：厨卫间距太远，不利于节能
65。99㎡户型：优势---65㎡的套二，紧凑实用；劣势---较大，卫生间，客厅都无采光，目前剩余没售出的户型就是该户型
物
业
设
施
室内设施
光纤，宽带，电话，燃气
小区设施
公共花园
物业管理
21小时巡逻，红外线监控，对讲系统，保安保洁服务
园林环境
由于小区规模较小，只有小面积绿化，无特色
交通
项目位于建设路上，该路为一交通大道，街道宽阔，公交车有6路，114路，113路，502路，85路，333路等，交通较为发达
周边楼盘
该项目右边200米处有在售项目“万基。蓝麟”该项目已售70%，100米处大型项目“东方明珠”，该盘为大盘，全部入住，左边100米处有在建项目“春熙苑”快封顶。
金融
周边有各类银行储蓄点，如农业银行，工商银行，建设银行等
证券
无
商业
超市
该项目100米远处就有大型超市世纪联华超市
商场
距项目10分钟车程有成都华联商场
邮电
较远处有建设路邮局
教
育
幼儿园
右东方明珠楼盘里有一幼儿园
中、小学
华西中学，四十九中，市实验中学
行政机构
成华区房管局，
医疗
医院
二医院，六医院
药店
杏林大药房，平价药房
餐饮娱乐
餐饮
重庆德庄火锅，无名火锅，八里小区好吃一条街
影视娱乐
电子科大电影院
休闲运动
电子科大运动场
景
观
公园
游乐园，新华公园
旅游景点
沙河
项目定位
办公：减少企业成本支了，适合初期创业的年轻人
投资：总价低，户型小好出售
居家：适合初次置业的年轻人暂过度
客户群定位分析
1、 针对周边居住的年轻人群，初次置业居住者，其交通和生活配较方便，
2、 针对投资人群，其户型小户开型很多，，总价不高，适合投资
项目推广手段
1、 借助瑞升地产的公司品牌
2、 早期做过围墙广告，门口有导视系统
3、 依据周边同期销售楼盘带来客户
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点
特
色
1、 地理位置较好，交通便利，生活配套较为完善
2、 区域发展已经成熟
3、 价格便宜
缺
点
1、2栋为商业使用性质，使用年限低
2、2栋临街，澡音污染大
3、户型采光通风较差，65㎡户型采光其差，客厅，卫生间都无采光
促销
策略
项目体量不大，，卖得快，没采取特殊促销策略
媒体
宣传
成都商报，华西都市报（开盘前），开盘后媒体宣传少

中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部
调查人:
时 间:

房地产项目信息调查表

楼盘名称
东方新城
售楼电话
84551160/84551161
区域地段
海椒市与下东大街交汇处
发展商
四川聚仁房地产
代理商
无
设计单位
恒宇土木建筑设计院
物管单位
锦西物业
建筑面积
住宅
5394．81㎡
占地面积
24629㎡
商业
8234．37㎡
项目属性
1．2层商铺，3。4层写字间，住宅
建筑风格
现代建筑风格
栋 数
1栋为生活广场
2．3栋写字间，住宅
层 数
地下2层，
地上11+1层
绿化率
26．5%
容积率
3
建筑密度

总套数
591户
户型配比
90以下
30-70㎡占30%
销售进度
套一
开盘售空
物业费用
1．2元/㎡
套二
开盘售空
90以上
70-120㎡占10%
120-190㎡占60%
套三
开盘售空
分期状态
一期05年11月，2、3号楼
二期06年2月，一号楼
其他
余20套，140㎡以上
销售起价
住: 3800元/㎡
均 价
住：4000元/㎡
最高价格
住：4100元/㎡
商： 8000元/㎡
商：
商：18000元/㎡
水平/垂直价差
30-50元
优惠措施
一次性2%
装修标准
清水
建筑结构
框架
公 摊
15%
开盘时间
2005年11月
入伙时间
2007年4月交房
车位数量
地上: 421个 地下:
租/售价格
出租价格:
出售价格:7-9万

户型

分析

各套型配比分析

60-70㎡位于1号楼占总量30%（销售进度最快）
130㎡和140㎡各占30%为主力户型，190㎡顶跃有22套

各套型位置分析

1 #楼为生活广场，住宅以60-70㎡小户型；
2#楼为130㎡左右为主力户型；
3#楼为140㎡左右主力户型
190㎡为顶跃
1#楼为临街生活广场；2#3#楼位于项目内侧

各户型设计优劣分析

90-120㎡部分户型方正的户型设计，稍显杂乱，卫生间处于餐厨之间，进深长，动静分区好，通风采光欠佳，无玄关设计；
130㎡户型方正，有玄关设计，通风采光较好，布局紧凑，节能，干湿分区，动静分区，餐厅采光稍逊
140-150㎡进深长，大开间，大客厅，布局紧凑，节能，功能分区明显，生活阳台，观景大阳台
30-40㎡客卧一体带卫生间，适合出租，存在黑卫，采光通风不佳；
40多㎡客卧一体带厨卫，生活阳台，小户型设计如此多的功能空间，已能基本满足起码生活需求，进深长，采光、通风不佳，存在黑卫；
60-70㎡有七种户型，采光通风不佳，动静分区不流畅，厨卫分离，不节能
70-90㎡以二室二厅一卫为主，户型设计紧凑，满足较舒适的居住环境，功能分区不流畅，厨卫分离动静不分区，通风采光不佳，存在黑卫
物
业
设
施
室内设施
清水房，管线到位，彩铝窗或塑钢窗，防盗门，五回路基本线路，对讲系统，光纤，宽带，电话接口。
小区设施
小型游乐场，有少量健身空间器材，背景音乐，灭火系统，此楼盘小区设施配置相当简单
物业管理
24小时红外线监控系统，保洁，对讲系统，小区保安
园林环境
少量绿华带，草皮，无大型园林，小区环境非常简单，普通
交通
二与地铁海椒市出口，公交线路非常多，通往四面八方的都有，位于二环路东四段，海椒市与下东大街交汇处，（51、75、97、114、38）
周边楼盘
莲花新区，蜀都花园，周边大多为90、90年代一些老居民楼，商业配套成熟完善
金融
步行10分钟内有各大银行均有，建行，工商银行，农行，商行……
证券
岷发证券（牛王庙）
商业
超市
家乐福、新一佳、红旗连锁
商场
家乐福东门店，北京华联东门店
邮电
双桥子方向有家邮政储蓄所----双桥子邮局
教
育
幼儿园
莲新双语幼儿园
中、小学
师大附中，十九中，莲新中学，新华中学，娇子小学，教师进修附小，大田坎小学
行政机构
莲桂西路，锦江区地方税务局
医疗
医院
空军医院，妇幼保健院
药店
杏林药店，小诊所
餐饮娱乐
餐饮
壩壩筵，重庆老鬼火锅，附近莲花新区餐饮区，玉双路---望平街餐饮区
影视娱乐
娇子音乐厅，胜利影剧院，音乐广场
休闲运动
新华公园，望江公园，塔子山公园，沙河，锦江，
景
观
公园
新华公园，望江公园，塔子山公园
旅游景点
沙河，锦江
项目定位
集商业，住宅于一体的中低端产品，仅满足客户群基本的住宅需求，小区环境达不到舒适惬意的居家效果
客户群定位分析
大多为东门常住人群，如：老东门市民，原国企职工，居家为主，投资用于出租的客户群也较多
项目推广手段
地段优势，引人注目，口碑效应，广告极少
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点
特
色
1、 地段优越，交通便利；
2、 周边生活配套设施成熟完善；
3、 低价位，公摊较小
4、 二号地铁海椒市出口，升值空间大
缺
点
居住环境不佳，商住混用显得嘈杂，绿化率低，小区公共设施少，销售员素质较低，不够专业，大厅包装简单，杂乱；
促销
策略
口碑形成
媒体
宣传
开盘时少量报纸广告，电视广告，《居周刊》