小区物业管理工作参考计划.doc

小区物业管理工作参考计划
　　小区物业治理工作打算
　　尊敬的业主、物业使用人：
　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2011年工作展望情况。
　　l、植物治理，新繁衍铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;
　　2、对区域内的树木进展整形修剪。
　　二、
　　l、做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
　　2、小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不恪守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
　　三、
　　l、原门岗24小时效劳：“2621909”从2011年3月1日起变更为“2611833”;
　　2、住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业平安秩序人员开展工作有非常大协助;
　　3、治理处通过代租房屋，做好流淌人口登记工作，租金与去年同期比照3房增加200～300元到达1500元左右，2房增加250～300元到达1000元左右，1房增加200元以上到达750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意!：3058970(小莫);
　　4、严格进出治理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司治理处提早办理出入条，夜间不应搬运物品;
　　5、大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作部分调整，为行人、行车平安制造条件;
　　6、燃放烟花治理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的妨碍;
　　7、小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊扰邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。防止邻居纠纷。关于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
　　四、
　　l、代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
　　2、门岗向住户提供公交车线路、便民查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;
　　3、关于小区内部秩序治理，我们倡导的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，防止他们遭到车辆的干扰，让人进入小区感遭到“慢“的节拍，能放松、能享遭到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、谅解这些弱势群体。
　　4、防止电动车、摩托丧失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放缺乏1小时免费，望住户配合。
　　5、夏季为小区住户增加几部挪动凉衣架，减少对中心花园占用。
　　五、
　　l、我们在组织治理处人员进展上门维修效劳业务培训，2011年将更好、更快的为住户效劳。
　　六、
　　l、我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息\平安提示\小区通告登出;
　　2、开放百合园群：24830134、 msn群：group17098@bbqun，开通物业blog(群内有地址)，发放给住户，增设效劳质量治理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通
　　3、与社区结合放露天电影，代发老年人活动票;
　　4、建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;
　　5、对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活效劳相关业务的住户，请与我们联络开展业务;
　　6、增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预告，掌握气候规律，为住户嘘寒咨询暖，为物业工作提供科学依照;
　　7、调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，制造文明环境;
　　8、为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的欢乐,通过物品交换让你结织朋友;
　　9、节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
　　10、管道天然气报装，为业主处理实际生活需求;
　　l1、代交住户水电、有线电视效劳费，让住户免受舟车劳顿;
　　l2、打算开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发、复印等业务。
　　我们的各方面已向正常轨道运转,但由于物价、工资等方面缘故，水电遭到非居民电价上涨、干旱妨碍、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流淌率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以连续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修效劳费用。我们的工作重心明年将调整到在接着做好向业主提供原有效劳(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)根底上，加强与外联单位横向合作、对内部治理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重处理煤气管道等业主较为关怀的咨询题。
　　小区物业治理工作打算
　　20XX年，XX物管处的日常工作在公司领导下和开发商领导的正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的治理、公共设备设备维保的治理、部门内部员工队伍的 建立等方面比拟薄弱，
　　20XX年将是我们物业治理工作打算全面提升的一年，我们将针对所欠缺与缺乏方面努力补上，全面提高，跟上公司和开展商的开展要求。特制定了20XX年物业治理工作打算：
　　一、保安治理
　　1)、做好小区的治安治理，维护良好的治安秩序。
　　2)、对各规章制度和岗位职责进展学习，特别是新入职队员的培训。 接着做好小区内平安保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个平安、温馨、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。
　　3)、加强部门内部力量的梯队建立，努力培养骨干力量。
　　4)、做好小区的消防平安工作，力求做到全年无任何消防平安事故。
　　5)、加大军事训练力度，在20XX年度中使部门员工的整体军事素养得到质的提高。
　　6)、以绩效考核指标为标准，实行目的治理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。
　　二、工程维护保养治理
　　1)对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设备等设备设备的运转治理、维修和保养，确保小区的各项设备设备正常工作
　　2、加强对装修户进展监视治理。
　　3、向业主提供有偿效劳。
　　三、 环境卫生的治理
　　1)环境卫生方面，我们依照小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清亮透明。
　　2)要求保洁部制定严格的工作打算，结合保洁工作程序与考核方法，对清洁工作进展监视检查。接着对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运治理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。
　　3)要求保洁部按照开发商的要求进展。
　　四、客服治理
　　1)接着加强客户效劳水平和效劳质量，业主满意率到达95%左右。
　　2)进一步提高物业收费水平，确保收费率到达96%左右。
　　3)亲密配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。
　　4)完善客服制度和流程，部门根本实现制度化治理。
　　5)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有明显提高。
　　依照公司培训方针，制定客服治理培训工作打算，提高效劳认识、业务水平。有针对性的开展员工素养教育，促进员工爱岗敬业 。更多精彩加物业社区。对员工从效劳认识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对才能、沟通才能、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高治理效劳水平和效劳质量，提高员工队伍的综合素养。
　　五、完善治理处日常治理，开展便民工作，提高业主满意度 ，以制度标准日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设备设备的维保，让业主满意，更多精彩加物业社区。大力开展家政清洁效劳、花园养护、水电气维修等有偿效劳，在给业主提供优质效劳的同时也增加治理处的多种运营创收。
　　六、依照公司年度打算，创立文明和谐小区。
　　依照公司年度治理工作打算，20XX年的工作重点依然接着抓好物业平安治理，强化效劳认识，标准效劳标准，严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项标准性制度严格执行，逐项整改完善。 依照《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。 拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。 配合开发商各项销售活动的开展，组织相关部门做好预备工作。
　　20XX年物管处将以务实的物业效劳工作态度，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主效劳，在效劳质量提升中创出佳绩。
　　小区物业治理工作打算
　　依照×城市物业治理的现状，××物业治理正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立××物业新形象，不断提高物业治理效劳水平和效劳质量，加强员工队伍综合素养涵养和提高综合治理才能，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间理解，满足业主的需求，不断提高治理处的业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的本钱为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定治理处工作打算：
　　一﹑充分发挥××物业公司的团结协作精神，调发动工的主观能动性和加强主人翁认识。
　　1﹑每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批判。
　　2﹑不定期开展团队活动。组织员工进展爱卫生﹑保护小区周边环境的宣传等活动，加强员工的凝聚力和向心力。
　　二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)效劳认识。
　　转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，树立以业主为中心全新的效劳理念。
　　三﹑激活治理机制
　　1﹑治理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直截了当向主管负责，主管直截了当向主任负责，必要时各主管与治理处负责人签订《治理目的责任书》，
　　2﹑治理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布治理处常设(报修)，全方位倾听业主的声音。
　　3﹑制定实在可行的治理措施，推行“首咨询责任制”。
　　4﹑健全完善治理处规章制度，如治理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
　　5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立鼓励机制和健全绩效考核制，依照员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，鼓励先进、鞭策后进。
　　6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、才能出众的员工提供开展的空间与时机。
　　7﹑加强内部员工队伍治理，建立高效团队，加强治理处员工的凝集力。
　　四﹑严格治理，提高治理水平和效劳质量。
　　1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。
　　2﹑小区业主对效劳工作的满意率达90%以上。
　　3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。
　　4﹑治安﹑车辆﹑消防治理无严重治理责任事故发生。
　　5﹑房屋本体及设备、设备按打算保养，运转正常，无治理责任事故发生。
　　6﹑治理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业治理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
　　7﹑本年度记录﹑材料保存完好，及时归档。
　　8﹑物业治理效劳费收缴率达98%以上;物业治理报告每年度向业主公布一次。
　　五﹑加大培训力度，注重培训效果。
　　治理处选择精兵强将，成立以主任为主的培训施行小组,对新入职及在职员工进展培训：
　　1.新入职培训
　　为新招员工提供的根本知识和根本操作技能的培训。培训的目的是使新员工理解公司的根本情况(如企业主旨、企业精神、企业的历史、现状及开展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握根本的效劳知识(如职业思想、行为标准、语言标准、礼貌常识等)，掌握岗位工作的详细要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。更多精彩加物业社区。通过职前培训能够使新招员工熟悉和习惯新的工作环境并掌握必要的工作技能。
　　岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪标准》、公司的开展史、公司的规划、运营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防平安知识、物业治理根底知识等内容。
　　2.在职培训
　　培训内容：
　　1、××物业公司的各项规章制度
　　2、××公司的《员工手册》
　　3、企业开展、公司规划、公司理念、组织机构
　　4、各部门相关的专业知识
　　通过以上培训内容来加强员工队伍综合素养涵养和提高综合治理才能。
　　六、 提升××物业效劳品牌，树优质效劳新形象。
　　1、人力资源整合，依照治理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才治理机制。
　　2、客户效劳：接着贯彻执行《员工手册》，注重标准员工效劳礼仪、工作效率和效劳质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、平安、温馨的优质效劳。
　　3、设备设备维护：按机电运转和维修分工的原则，对小区所有的机电设备设备进展层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运转，做到周、月、季度保养有打算，有落实，杜绝发生严重平安责任事故。
　　4、清洁绿化治理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，加强责任心和使命感，构成团队凝聚力，落实主管追查主咨询制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
　　5、材料治理：严格按照档案治理规定。另外，拟想对业主材料、业委会材料进展较完全的分类整理，做到目录明晰，检索方便，楼层各住户材料袋装化，实现标准化治理，同时制定完善材料的保密制度、借查等规章制度。
　　6、车辆治理：对进入小区的车辆进展严格治理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采纳临时收费治理;更多精彩加物业社区。对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
　　7、平安、消防治理：加强对保安员应知应会、礼仪、治理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等治理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设备设备的检查由保安员进展检查，维修保养由维修工进展。
　　七、开展多种运营与措施
　　治理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计, 落实到人。另外，治理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创立“社区经济圈”，力争实现治理费收支平衡。
　　1、依照小区实际情况，治理处成立房屋出租中介效劳中心和成立便民效劳点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民效劳统一搞活管好。
　　2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
　　3、节约治理本钱，减少不必要的开支。严格操纵办公用品的采购与支出。
　　4、修订治理处有偿效劳标准，增加有偿效劳工程。
　　八、其它工作。
　　1、关注、催促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留咨询题的处理。
　　2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。