浅议房地产工程项目的施工管理(1.6).doc

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浅议房地产工程项目的施工管理
摘要:房地产项目管理是工程管理中最为重要的一个环节，对房地产项目管理的方法研究，有助于提高建筑企业的经济效益，对企业健康发展有着极大的现实意义。
关键词:可行性 进度计划 控制 管理
前言
当前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
1项目部应充分发挥全方位管理协调作用
项目部是业主公司在项目现场的管理部门，对现场的各方面情况有着最直接的接触与掌握，是公司项目生产计划的具体细节实施的督促者、组织者。项目部的管理是项目能否按计划完成的关键因素之一，项目部如何整合管理力量、发挥管理效能，是项目部日常工作中要注重解决的问题。
(1)项目部各专业工程师应建立全面管理的工作意识。
在现场日常管理中，项目部每个专业工程师在自己专业范围内能很好地处理事务，而施工时往往会出现专业之间的相互矛盾。这就是在解决专业问题时，仅考虑本专业怎样做而没有全面考虑由此对其他专业有无影响而造成的。要做到全面考虑问题、有效的解决问题，需要注意做到以下几点:
①要掌握图纸全面情况，注重专业相互对照。
在图纸会审时尽可能将问题进行消化处理，会审后至作业前的时间内，仍然要不断的反复审阅图纸，使问题能在日常的工作中不断的得以消除，为施工作业消除障碍。
在日常工作中，项目部各专业工程师除了做好本专业内的图纸审核外，还应加强各专业之间的沟通，注重查阅其它专业图纸，以使问题在综合考虑的情况下得以全面合理的解决
②要注重带着问题看现场，注重现场巡视的有效性
高层建筑建筑规模相对较大，要一次巡视到每一个部位需要很长的时间，靠一个人的精力、能力要想做到面面俱到是很难的，有时是不可能的。在日常的现场巡视中，项目工程师在各自的巡视中，要有较为明确的目的，即此次巡视，要检查什么部位、什么内容，要有相对明确的目标，这样可以避免漫无目的、信马由组，从而加强巡视的目标性、缩短无效巡视时间。
同时项目工程师对通过此次巡视要解决什么问题、要掌握什么情况、实际发现的问题怎样解决等，要有相对明确的预期及切实的落实。
③要注重问题的有效处理
无论是图纸问题还是现场技术安排问题，一经发现，就要坚持到问题解决落实。项目部在问题的解决处理上，逐步形成发现问题、解决问题、落实问题的工作思路，涉及专业协作、部门协作以及单位协作的间题，项目部都要及时发出信息、督促问题的解决进度，不以非本专业、本部门解决为理由而搁置不问。
(2)项目部各专业工程师应建立按计划工作的意识
计划是衡量日常工作进展效果的重要尺度之一，阶段计划不能如期完成就可能影响整体计划的最终实现，在日常工作中，项目部各专业工程师要建立严格执行计划的工作意识。
①注重项目施工一级网络计划的建立与实施
施工一级网络计划是项目实施的基本控制标准，关系到工程各阶段建设目标及公司的年度开发目标能否实现。从它的制定到具体落实，都需要仔细的斟酌、认真的核对、严格执行。
当工程进度与计划偏差过大，确实已无法按其实施时，项目部及时组织进行一级网络计划修正，在最终节点不调或尽可能微调的情况下，对现有各施工工作内容进行重新安排，制定一级网络修正计划，并监督实施，使现场进度在可控范围内，以保证公司计划目标的实现。 ②加强项目月进度、周进度计划的控制
项目一级网络计划是控制框架，需要更为详尽的细部计划作为日常工作的控制依据。
项目部日常要求各施工单位编制现场的周计划、月计划，在计划中对未完成部分要有纠偏措施，每月月计划要与一级网络计划进行核对，使月计划在一级网络计划的控制范围之内。在现场周例会上对各项计划进度进行总结，督促确定纠偏措施的落实。
③加强物资供应计划的管理
工程材料设备的及时供应，是工程进度能够按计划完成的重要保障。项目部在物资需求计划方面提出了较高的要求，对于甲供、甲定乙供物资，要求施工单位首先根据一级网络计划编制总需求计划，作为该物资的选择确定、组织供应的控制基准，项目部进行审核后及时转交公司，使得各项物资能够满足工程进度需要。
随着工程的推进，要求各施工单位编制专项物资需求计划，及时根据工程变更对总计划进行补充修改。如调整补充物资内容、调整供应时间批次等，使得各项物资供应能够按计划实施。项目部对其审核后及时转公司，为公司提供作为价格确定、调整供应的依据。
(2)项目部各专业工程师应建立持续过程质量控制的意识
建筑质量是公司立足于市场的根本之一，质量控制贯穿于施工作业的始终。项目部在日常质量控制工作中，应注重以下几个方面的管理:
①建立内在质量与外在质量并重的管理意识
项目部在日常工作中应建立内在质量与外观质量并重的管理意识，内在质量控制好，可使建筑产品本身使用功能得到根本保证，外观质量控制的到位，可体现建筑产品制作的精细与完美，使得业主观感较为满意。两者都能有效控制，使得建立品牌效应有了良好的基础。
②严格监督控制各项检查项目的实施
对于各道工序的隐蔽检查、试验检验，作为项目部必须根据项目工程情况监控到位，使其各项检查流程正常运行，任何一个环节疏忽，都可能给后续作业留下隐患。
③注重文件资料的即时性
在整个工程施工中，各项质量文件资料记录往往没有当时签署，造成许多资料失去其时间鉴证性，后期补写资料与实际情况不一定吻合，容易产生纠纷责任不清，同时也是现场管理失控的表现。
(4)项目部专业工程师应建立以合同为依据处理间题的管理意识
凡事有依据，在实际处理问题时就有确定问题的底线。在施工过程中，施工单位经常会提出一些涉及费用的问题来谈判，尽可能的为其争取更大的利润。通过多次的总结经验教训，项目部要求每一位专业工程师，在平时加强合同的学习掌握，处理问题时要有准确的依据，尤其涉及投资造价的间题，这样在与施工单位谈判时能够做到有理有据，使公司利益得以维护。
同时注意主动保留收集施工过程中文字资料记录等，为可能面临的索赔工作做好应有的准备。如在某项目铝合金门窗的施工过程中，项目部将日常施工过程中的检查督促工作的文件资料有意识收集，整理保留了充分的对方违约的证据，在最后与该分包商的索赔商务谈判中，使公司较为主动，较好的维护了公司的利益。
(5)项目部专业工程师必须建立安全持续动态管理意识
安全管理是项目工程管理的重中之重，项目部每一位成员都必须牢牢建立安全持续动态管理的意识，在整个工程作业过程中任何阶段都不能有丝毫松懈，针对工程各个阶段进行危险源识别、监控现场安全体系的运行效果，及时纠正违规操作、消除安全隐患，使现场处于安全可控的状态。
在总结几次事故的教训的同时，项目部采取更为细致的安全检查方法，对现场的安全架构、制度管理、方案实施、日常教育、日常机械维护、安全设施维护等每周每月定期进行全面检查，检查安全预案的实施情况，检查内容细致化、标准化、格式化，坚持安全问题的彻底落实，针对各阶段特点进行安全防范，坚持以预防为主，以达到现场安全处于可控状态。
2项目部应充分发挥监理公司的作用
监理公司受业主公司的委托，对工程现场进行全面管理，监理的行为结果是要业主公司承担，因此项目部作为业主公司的驻现场机构，需要处理好与监理部的监督协作。
(1)项目部应正确的进行角色定位
项目部属业主公司机构，是开发商的现场代表，一言一行都代表着公司，考虑问题要全面，既有技术专业的看法又要有商业运营的思维。监理公司虽受业主公司委托，对于施工单位而言，监理部的言行同样代表开发商。项目部对于监理部的现场应予以必要的监督，监督其在处理问题时不能有损于业主公司的利益。
(2)项目部与监理部管理层次应明确
监理部负责日常的工程检查验收等监理工作，项目部负责检查监督监理部工作控制状态，通过监理部对现场进行有效管理。这样可使现场问题得到层层过滤处理，既使监理能够履行其职责进行现场管理，又能使项目部从另一个层面上协调处理问题，避免项目部成为监理部的保姆。
3、监督监理部的规范化管理
在日常工作中，除去参加现场验收、检查复核工程情况外，不定期检查督促监理部的问题处理过程，要求其及时办理文件质量资料的整理签署，对其不当处理进行必要的纠正，监督其能够规范管理，按合同有理有据的处理问题。
3加强廉洁自律教育
项目部作为公司的外向型部门，在日常的工作中需要和众多承包商、材料供应商打交道。一些供应商往往为了自身的利益，可能会出现送礼、吃回扣等不良现象，一旦出现上述情况，就很难会公平、公正地选择供应商，甚至会弄虚作假，给公司带来损失，也会影响自己的前途。因此，项目部人员要从思想上引起高度重视，严格遵守公司各项规章制度，提高自身修养，抵制一些不良现象。部门也要通过座谈会等形式，不定期的与员工进行沟通，了解员工思想状况，努力消除上述情况的发生，营造出一个相对公平的招投标环境，以降低公司的建设成本。
4结语
综上所述，业主以项目所有者的身份，作为项目管理的主体，居于项目组织的最高层。在现代工程项目中，业主不承担具体的项目管理任务，不直接管理承包商、供应商、设计单位，主要承担项目的宏观管理以及与项目相关的外部事物。如果业主不积极参与项目管理，给予合理的意见和建议，势必会影响个项目实施者的方向，最终影响工程质量、工程进度、工程成本。
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