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惠州市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则

　　第一条 为规范本市行政区域内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本规则。

　　第二条 本规则所称业主是指房屋所有权人。

　　依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　法律、法规规定可以确认为业主的，从其规定。

　　第三条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

　　业主依法成立业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第二章 业主大会、业主委员会的成立和备案

　　第四条 业主大会根据物业管理区域的划提成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　第五条 业主可通过以下方式向有关部门申请成立业主大会：

　　(一)百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面规定(附件1)。

　　(二)已交付使用的物业建筑面积达成物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面规定(附件1)。

　　符合本条上款规定条件之一需成立业主大会的，应当向乡镇人民政府(街道办事处)提供规定协助成立业主大会的书面报告和与规定条件相应的有效房产证明、身份证的复印件等资料，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。

　　第六条 乡镇人民政府(街道办事处)经初步审查认为符合业主大会成立条件的，应当在30个工作日内会同物业所在地的市、县(区)房产管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

　　第七条 筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)代表7至15人组成，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。

　　第八条 乡镇人民政府(街道办事处)应当书面告知建设单位授权委托一名代表参与筹备组工作，建设单位收到告知后5日内应及时回复乡镇人民政府(街道办事处)，建设单位已不存在或者在收到告知后5日内未及时回复乡镇人民政府(街道办事处)告知的，视其为放弃筹备组成员资格，建设单位放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。

　　第九条 建设单位和物业服务公司应按照物业所在地的县、区房产管理部门或者乡镇人民政府(街道办事处)的规定，及时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文献资料。

　　上述资料由筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。

　　第十条 筹备组业主代表应具有下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(三)履行业主义务，准时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域物业服务的公司及下属单位任职;

　　(五)具有必要的工作时间。

　　第十一条 筹备组业主代表的选定。

　　乡镇人民政府(街道办事处)会同联名业主拟定《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》(附件2)。由乡镇人民政府(街道办事处)将《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》、《×市×区业主大会筹备组业主代推荐登记表》(附件3)、《推荐筹备组业主代表候选人的业主署名表》(附件4)等在物业管理区域显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式和时间期限等。

　　第十二条 推荐筹备组业主代表候选人。

　　公告公示期内，筹备组业主代表候选人可以采用业主自荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的《×市×区业主大会筹备组业主代表推荐登记表》和《推荐业主代表候选人的业主署名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给乡镇人民政府(街道办事处)，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

　　公告公示期满后，由乡镇人民政府(街道办事处)根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素拟定符合条件的筹备组业主代表。

　　业主代表候选人人数局限性的，乡镇人民政府(街道办事处)组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达成规定人数的，筹备初次业主大会工作终止。

　　业主代表候选人人数较多的，由乡镇人民政府(街道办事处)组织业主代表候选人协商拟定筹备组业主代表人选。经协商未果，由乡镇人民政府(街道办事处)拟定筹备组业主代表人选。

　　第十三条 筹备组业主代表的异议解决。

　　产生筹备组业主代表后，乡镇人民政府(街道办事处)应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域显著位置公示3日以上。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当在公示期满后7日内向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面意见。筹备组应当记录并作出书面答复。业主代表存在不符合担任筹备组业主代表条件情形的，由乡镇人民政府(街道办事处)取消其业主代表资格。空缺名额按筹备组候选代表推选程序重新选定。

　　第十四条 确立筹备组。

　　筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者经调查异议不成立的，乡镇人民政府(街道办事处)应当将《关于初次业主大会会议筹备组和组成人员名单的通告》(附件5)在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自组成人员名单通告之日起成立。筹备组应制定筹备组工作人员证，筹备组工作人员工作期间须佩戴工作证参与业主大会的筹备工作。

　　筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完毕之日起10日内，将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。

　　第十五条　业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开初次业主大会会议。

　　业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)拟定初次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，拟定业主在初次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)拟定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)召开初次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)至(四)项的内容应当在初次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面告知全体业主。

　　第十六条　初次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

　　第十七条　业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务公司;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)运用共有部分进行经营以及所得收益的分派与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约拟定应由业主共同决定的事项。

　　第十八条 管理规约应当对下列重要事项作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部分的经营与收益分派;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任等。

　　第十九条 业主大会议事规则应当对下列重要事项作出约定：

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的拟定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;

　　(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　(十二)划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，初次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　(十三)未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。

　　第二十条 公示管理规约和业主大会议事规则。

　　筹备组应当将拟订的管理规约和业主大会议事规则以书面形式在物业管理区域显著位置公示，向全体业主征求意见。公示时间不少于15日。

　　业主对上述公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后5日内予以书面形式答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员批准的，应予采纳。

　　经征求意见，筹备组对管理规约和业主大会议事规则有修改的，应当将通过修改后的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于15日。

　　第二十一条 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数拟定。

　　拟定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积、业主人数和业主总人数：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖协议记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的记录总和计算。

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照两者之和计算。

　　第二十二条 业主因故不能参与业主大会会议的，可以书面委托代理人参与业主大会会议。

　　第二十三条 业主大会应当在业主议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于拟定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由法定监护人行使投票权。

　　第二十四条 业主委员会委员应当从具有以下条件的业主中选举产生：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(三)遵守管理规约，履行业主义务，准时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的公司及其下属单位任职;

　　(五)具有必要的工作时间。

　　第二十五条 业主委员会一般由5~ 15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达成法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十六条 业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采用业主自荐或推荐等方式产生。

　　告知公告期内，业主委员会委员候选人将填写好的《业主委员会委员候选人简历表》(附件6)和《推荐业主委员会委员候选人的业主署名表》(附件7)、本人和推荐其本人成为业主委员会委员候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给筹备组，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

　　第二十七条 拟定业主委员会委员候选人资格。

　　告知公告期满后，由筹备组根据已制定的业主委员会委员候选人产生办法，拟定符合条件的业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则规定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。如候选人人数再次不满筹备组工作自行终止。

　　筹备组应当将拟定的业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期间，业主对业主委员会委员候选人有异议的应在公示期满后7日内向筹备组反映，筹备组应在5日内及时答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。

　　第二十八条 发出会议告知。

　　召开初次业主大会会议15日前，筹备组应当将《关于召开×社区首届业主大会会议选举业主委员会委员的告知》(附件8)、《业主委员会委员候选人简历表》、《推荐业主委员会委员候选人的业主署名表》在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。并将《关于召开×社区首届业主大会会议选举业主委员会委员的告知》提前15日以下列方式之一送达全体业主：1.当面递交书面告知;2.将书面告知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;3.邮寄;4.向业主发送电子邮件，5.其他法定方式。此外，会议告知还应当在社区公告栏或其他显著位置公告，告知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务，并做好收发登记工作以备核查。

　　采用书面征求意见形式的，筹备组应当将《业主大会表决票》(附件9)《业主委员会委员候选人选票》(附件10)与召开业主大会会议的告知同时公告并按前款规定送达全体业主。

　　第二十九条 筹备组应当按照本规则规定期限，组织召开初次业主大会对管理规约、业主议事规则和业主委员会委员候选人进行投票表决。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人署名。

　　投票选举结束后，筹备组应在当天集中启动投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。收集的表决票多于发出票数的，选举无效;每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2人以上监票人认定，对相应部分作废票解决，废票应当计入表决票总数。筹备组应当当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。

　　(一)采用集体讨论形式的，筹备组应当场公布选举结果，并填写《×社区首届业主大会表决票验票结果确认书》(附件11)和《×社区首届业主委员会选举验票结果确认书》(附件12)，同时要将选举结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。

　　(二)采用书面征求意见形式的，筹备组应当在开箱验票的当天填写《×社区首届业主大会表决票验票结果确认书》和《×社区首届业主委员会选举验票结果确认书》，并将记录的选举结果在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当涉及业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　　(三)业重规定核查业主委员会委员选举结果的，筹备组或业主委员会应当及时给予答复。业重规定查验表决票的，筹备组或业主委员会应当将业主的表决结果供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明，业主委托别人查验表决票，委托人应当持业主出具的《业主大会选举、表决投票委托书》(附件13)，业主本人的身份证和有效房产证明，《业主大会选举、表决投票委托书》应当载明委托事项、委托权限及期限。

　　(四)公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决批准选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，及《首届业主大会会议决定》(附件14)及时在物业管理区域内显著位置公告。自公告之日起，筹备组自动解散。

　　第三十条 首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，组织召开初次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任和副主任。

　　第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料(一式三份)向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和市、县(区)房产主管部门办理备案手续：

　　(一)《惠州市业主委员会备案表》(附件15，一式三份);

　　(二)管理规约、业主大会议事规则;

　　(三)业主大会的会议记录和会议决定;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　物业所在地房产主管部门应当自收到惠州市业主委员会备案表和业主委员会备案材料后5日内发出备案回执(附件16)。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务公司，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的物业所在地房产主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)。

　　第三十二条 业主委员会办理完备案手续后，可持备案证明材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定;使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定，违反印章使用规定，导致经济损失或者不良影响的，由相关负责人承担相应的责任。

　　第三章 业主委员会及其委员的权利义务

　　第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行下列职责，并接受业主的监督：

　　(一)依法召集和主持业主大会会议，向业主大会报告工作;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务公司或者其他管理人的方案、选聘实行人及解聘物业服务公司的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分派方案，提交业主大会会议表决;

　　(三)组织业主委员会的换届、委员补选工作;

　　(四)执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务公司的决定，代表业主与物业服务公司签订、变更、解除物业服务协议;

　　(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务协议;

　　(六)督促业主准时足额交纳物业服务费及其他相关费用，督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调解决物业管理活动中的相关问题及纠纷;

　　(七)及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实行。

　　(八)积极配合乡镇人民政府(街道办事处)、居(村)委会做好物业管理区域的社区建设工作;

　　(九)建立、完善业主委员会信用信息;

　　(十)法律法规规章规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第三十四条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)。

　　业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文献资料、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第三十五条 因客观因素未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数局限性总数一半的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第三十六条 业主委员会在规定期间内不组织换届选举的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第三十七条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等因素不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律法规规章以及管理规约规定的其他情形。

　　第三十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主建议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)运用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害别人合法权益的;

　　(六)因其他因素不宜担任业主委员会委员的。

　　第三十九条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由物业所在地房产主管部门责令限期改正，并给予警示教育;其他委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第四十条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

　　业主委员会缺员，由候补委员递补后仍局限性5人，或者后期物业的业主入住后需要增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员，业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)提出协助规定，乡镇人民政府(街道办事处)应当给予协助。

　　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数局限性总数的一半时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经业主委员会决定的;

　　(二)经20%以上业主建议的;

　　(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时解决的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第四十二条 业主委员会未按规定召开业主大会会议的解决办法。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)或者物业所在地房产主管部门可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织召开。

　　第四章 业主大会、业主委员会的召开

　　第四十三条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参与业主大会会议。

　　推选业主代表参与业主大会会议的，业主代表应当在参与业主大会会议前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第四十四条 物业管理区域内下列事项，应当提交业主大会会议决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务公司;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)运用共有部分进行经营以及所得收益的分派与使用;

　　(十)其他法律法规规章或者管理规约、业主大会、议事规则拟定应由业主大会决定的事项。

　　业主大会决定上述第(六)项和第(七)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主批准;决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主批准。

　　第四十五条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员建议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数批准，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会委员不能委托代理人参与会议。

　　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第四十六条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员建议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无合法理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)或者县(区)房产管理部门可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第四十七条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案应当涉及以下重要内容：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定;

　　(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务协议;

　　(四)业主委员会选举及备案资料;

　　(五)住宅专项维修资金筹集及使用账目;

　　(六)业主及业主代表的名册;

　　(七)业主的意见和建议。

　　(八)其他书面和实物资料。

　　第四十八条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，工作经费的收支和使用情况，应当定期按季度在物业管理区域的显著位置公布，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第五章 指导和监督

　　第四十九条 大会、业主委员会应当配合公安机关，与居(村)委会互相协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居(村)委会依法自治管理职责，支持居(村)委会开展工作，并接受其指导和监督。住宅社区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在地居(村)委会，并认真听取居(村)委会的建议。

　　第五十条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交给所在地居(村)委会，并在所在地街道办事处的指导下，做好业主共同财产清算工作。

　　第五十一条 乡镇人民政府(街道办事处)应当会同本地物业管理行政主管部门依法对业主大会、业主委员会的成立及活动给予指导和协助，协调解决物业管理中的纠纷。居(村)委会予以协助和指导。

　　第五十二条 乡镇人民政府(街道办事处)应把所辖区域内社区居(村)委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。

　　第五十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律法规规章的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取其他服务费用。

　　第五十四条 业主委员会任期届满不得继续履行业主委员会职责。业主委员会超越职权违反法律法规规章或业主大会决定作出的决定给业主、物业服务公司导致损害的，由签字批准该决定的业主委员会委员承担民事责任。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

　　第五十五条 业主委员会未经业主大会决定，擅自选聘物业服务公司并与其签订物业服务协议，给业主导致损害的，由签字批准该决定的业主委员会委员承担民事责任。

　　第五十六条 业主委员会未经业主大会批准，擅自选聘未取得资质证书的物业服务公司及聘用未取得国家规定的专业技术职业资格证书的人员从事维护服务活动，给业主导致损失的，依法承担补偿责任。

　　第六章 附则

　　第五十七条 本规则在具体实行中碰到的问题由市房产管理部门制定实行细则。

　　第五十八条 本规则自2023年5月1日起施行，有效期5年。