二手房买卖相关知识PPT课件.pptx

二手房交易相关二手房交易相关1-信息收集看房贷款信息费用计算贷款计算约谈业主资格审核签合同网签首付资金托管（也可以在批贷后，过户前）面签贷款（拿到批贷函后）交税费过户首付资金解冻领房本提公积金他项 银行放款 交割流程流程2-高贷取决于银行，贷款=0.7*min网签价，成交价，评估价，成交价是买房的价格，这个没什么说的，能多砍点就多砍点，网签价是交税的计算依据，理论上能少则少，如果想多贷款，那么网签价显然没法太低，也没有办法做到充分避税了，不然做高评估价也没有意义了，一般就是做到“成交价评估价=网签价”，这样多交千把块钱税，可能可以多贷十几万。通常来说，看房子的时候，中介会告诉你，比如这个房子能评到单价的0.8或者0.85，如果对中介说的话偏听偏信，那显然是不靠谱的，事实上，评估价的多少取决于评估公司，而不是中介口头说的，最保险的办法就是自行找评估公司。几种价格几种价格-成交价成交价 网网签价价 评估价估价3-一般北京地区的银行都认可的评估公司就是康正，主流的银行（记得是除光大、天津等4家银行之外）都认可他们价的评估报告，一般500万以下的房子上门评估费是400元，通常这个评估费通过贷款银行做的话，是免收的，当然大多数评估公司还提供电话报价，你可以直接打他们的咨询电话，报上小区楼栋楼层户型面积等信息，就会给你一个大致的范围报价，这个是极有参考价值的。掌握了评估价，就对能贷多少款充分了解，从而能够更游刃有余的与业主讨价还价，规避了签完合同，不能如数贷款的风险。评估估4-非普价，如果你看上的房子满足以下三个条件之一，就会自动被认定为非普住宅，那么就会面临着3%的契税以及差额部分5.6%的营业税，认定为非普的条件是：a、容积率小于1 b、面积大于140平 c、高于1.2倍的市场成交均价注意，这些条件是或者的关系，前两个都好说，关键是第（3）个条件，这个成交价指的是，北京建委依据2010年全北京的成交均价为18000元，根据不同的位置，设置有调节系数，比如南四环以内系数是1.6，那么南四环以内的非普线就是1.2*1.6*18000=34560元，因此如果网签价高于这个数，那你的房子就会被认定为非普，从而面临高额税费，显而易见，为了多贷款，网签价应该高，但又不能碰线，为了多贷10万，还得多花10万的税就不值得了；关于非普价不同城区的具体计算标准，请参阅北京建委的文件关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知或者拨打建委咨询电话：59958811（也有说这个归地税管）网址：http:/ 环线区域区域北部北部南部南部四四环路以内路以内1.81.61.6四四环路至五路至五环路之路之间1.51.31.3五五环路至六路至六环路之路之间1.21.01.0六六环路以外路以外0.80.86-地区指导价，买卖二手房就要交契税，而契税交多少取决于网签价做到多少，如果大家网签价填个1块钱，那政府就收不上税了，所以根据不同小区，指导价是不公开的，据说是一房一价，如果你的网签价低于指导价，那么契税就按指导价征。几种价格几种价格-地区指地区指导价价7-关于指导价和非普价的关系，对于一般的房子来说，我们的网签价一般介于指导价和非普价之间，但这并不意味着指导价绝对低于非普价，由于指导价的不透明，中介也是通过多次交易近似的探知到指导价的大概范围，但目前据说指导价每3个月一调，而事实上，自2011年以来，建委从未调整过非普价，但指导价却是随行就市的调整，不少小区的指导价已经超过了非普价，这些小区现在也变成了被“非普”的非普小区，甚至同一栋楼，某层以下的房子还是普通，但某层以上的已是非普，即便全款买非普小区的房子，也不可避免的面临3%的契税，以及5.6%的差额营业税。所以想做高评高贷的，必须有必要摸清指导价的情况，这也将成为我们做网签价和评估价的重要依据。几种价格几种价格8-成交价就是板上钉钉要付的钱，没啥可说的。非普价（影响税率）和地区指导价（影响税基）是政府部门定的价格，还不是很透明，要想法探知。非普价可以问建委地区指导价目前似乎只能通过中介的经验去逼近（据说一房一价）。但网络时代大数据应该能解决这个问题。评估价是评估机构给二手房的价格，一般比成交价（市价）低（反应银行的对抵质押物的审慎评估），关系到贷款额度。网签价是买房人有影响力的一个价格，所以如何设定网签价有讲究。几种价格几种价格-关系的梳理关系的梳理9-从税费角度看：网签价应该低于非普价（否则要交高额税）网签价低于指导价，按指导价征税，所以网签价低于指导价的意义不大（做的过低，如果以后房价上涨，差额部分还要征税，不利于今后房子的出售），一般做接近于于指导价（高的话多交税）从贷款角度看：网签价低于评估价，那么相当于没有充分利用贷款能力（当然，贷款能力不能远超自身还款能力）；网签价高于评估价，贷款方面没有提升，反而多交税费，没有意义。故网签价应小等于评估价，等于的情况是有利于贷款，小于则是自身还款能力受限，或者不需要那么多贷款。网签价高于成交价那不是作死么？所以肯定低。总结：指导价网签价评估价成交价，非普价略低于指导价影响不大，若指导价大于非普，则网签价只能按非普走了，以上不等式也就不成立了几种价格几种价格-网网签价的价的设定定10-几种价格几种价格发信人:rucabc(rucabc),信区:OurEstate标 题:Re:关于二手房交易中几种价格的梳理，请板油们指正发信站:水木社区(Sat Jul 12 01:06:39 2014),站内网签价如何定，看具体情况，简单的说想多贷款，那网签价必然要高，因为银行房贷款取决于min网签价，评估价，如果想避税（对于大首付，或者全款买房者而言），那自然是把网签价做的接近指导价。但指导价因为不透明，实际上可能高于等于或者低于非普价。ps：有些小区已经是非普小区了，指导价就在非普线之上，所以网签价无论如何也避免不了非普1）网签价能做的比评估价低么？还是说必须保持一致？不是必须的，评估价是评估公司给银行出具的，辅助银行判断房产价值，网签价是买卖双方自行约定的，但网签价低于评估价，银行按照较低者放贷，意味着首付要增加了，对于手头紧想多贷款的人显然不合适2）网签价做的跟成交价不一样的情况下，合同中用的是哪个价？还是说双方私下有个合同，网签另有一个合同（所谓的阴阳合同）？网签价一般都跟成交价不一样，合同用成交价，网签合同上写网签价，两者之差，一般在合同上以一次性装修补偿款约定。至于网签合同和买卖合同价格不一致，产生纠纷的时候，以哪份为主，法律上说的也很含糊。11-落户前，查询确认户头是空的落落户查询：户政政/派出所派出所西城区这项业务是在虎坊桥户政大厅，不是在派出所，户政大厅是那个巷子里面最靠里的一个。里面的查询人员那次态度不好，只给查前业主户口是不是在里面，先好好说，不给查这个户头是不是空的，用强硬态度问凭什么不给查，然后给查了，说没有。那次去是一个上了年纪的人在查询柜台。12-2014-7-10农行95，针对资质不错的客户（国企，事业单位）流水不够也问题不大。可协调。放款时间不长。2，中信，针对于部分在我爱我家成交的客户，有9折。也捆绑了一些其他银行业务，需要买保险箱，基金理财啥的。贷款咨款咨询13-邮储银行公积金贴息贷款所需要的材料：1.申请人及配偶近期一寸彩色照片各1张2.申请人及配偶身份证件或有效身份证明复印件各1份 身份证在有效期内3.申请人及配偶户口簿首页、本人页、变更页复印件各1份集体户口提供首页复印件盖红章一份，复印件不成呵。家庭户口提供户主本人页复印件1份4.申请人结婚证复印件1份需核对证件上证件号是否与身份证一致（15位升18为除外），如果结婚证证件号为军官证或学生证但提供身份证办理贷款，需上部队、学校开证明证明为同一人（反之亦然）5.申请人查询书原件各1份（国管本人持身份证到单位公积金开户行），这个我多开了两份；6.申请人工作情况说明（贴息贷款专用格式）原件2份7.配偶工作情况说明原件1份（无工作提供无收入证明、有收入提供贴息专用工作情况证明及单位未缴存公积金情况说明）8.申请人及配偶学位学历证明（最高学历）复印件2份9.申请人及配偶职称证明复印件2份10.申请人还款账户（邮政储蓄银行活期存折）复印件2份，邮储银行的卡不行哈，当天我又去开了存折；11.未成年子女户口本及出生证明复印件1份，如果是在集体户的，还需要集体户首页；注：所需复印件面签当天全部需要带原件邮储国管公国管公积金金贴息息贷款款邮储要看的是公积金缴存明细，还有一个公积金查询书，不看银行流水，单位收入证明是要开的-这个国管网站有格式，找贴息专用那个。我开的是1W的收入，但好像跟缴存基数还有关系，听邮储的人说公积金缴存基数要到收入的一半，扣掉物业费之类的，至少基数4K，才够8014-计算各种费用，可砍中介费，或者在与卖房人谈的时候顺便谈中介费。费用用计算算15-约业主砍价，看房本，户口本，授权委托书(配偶,结婚证?)，公房要看原始购房合同（留意房屋买卖的限制条件）谈妥户口迁走时间，贷款方式，是否资金监管，交房物业交割时间，尾款数(物业+户口=6w)，签合同，交定金（1-10w）仔细看手写部分，尤其户口，过户，物业交割，交房几部分的时间顺序，要求交房当天做物业交割补充协议里约定交房日期,物业交割完成并交房后付1w尾款，户口人员全部迁走后付剩余尾款约定自合同签订开始至交房期间不能以任何形式出租，如目前有租户需在交房前结束租赁合同约定违约代价，逾期交房代价,逾期迁户口代价,按天计约定如果非满五唯一三方免责合同失效定金返回约定如果由政策变化导致的费用由政策规定方出资金监管分为建委和光大(即自行监管)两部分,建委监管网签价-贷款额,光大监管合同价-网签价-定金-尾款物业交割包括水电气网电视电话取暖物业公共维修基金约谈业主主16-如何查询房产证的真伪？（建委审核？）约谈业主主-看房看房产证在交定金之前，强烈建议区所在区房屋权属登记中心查验房产证有无抵押、查封等不能交易等情形（如果交了钱发现不能交易就麻烦了，这时很多中介会引用免责条款拒绝退付中介费）；向卖方及中介了解有无承租者信息，如有一定要让承租者出具放弃优先购买权的书面声明，并且妥善解决过户后承租者何时搬出等问题（法律规定，买卖不破租赁，且承租者在同等条件下有优先购买权，这一条非常重要17-18-约谈业主主通过在水木的观察学习，我现在有以下10项要注意的1)房主已婚未婚？房子是否共同所有2)写合同的补充条款，约定违约处罚3)定金要交给房主，并打收条4)确定首付和过户的时间5)贷款问题，包括贷款金额，如果贷款不成功如何6)房子会留下什么东西7)户口迁出问题，权属问题,物业过户，各种费用8)房子内有租户的问题9)房本是否有抵押，是否有未还完贷款10)房主面相如何，是否厚道19-卖方五个工作日，买方十个工作日。买方必须带着卖方的房本资格格审核：建委核：建委查完户头，双方一起去南菜园建委办理资格审核。卖方五个工作日，买方十个工作日。这里要提醒的是卖方可以自己去做，买方去做的时候必须得带着卖方的房本，否则不行。万恶的咨询台去了两次都没说这个问题，导致我白排了一次队。对了，咨询台的那个男的态度要好很多，建议找小伙子别找大姑娘咨询20-卖方申请表资格格审核核存量房房源核验申请表在窗口可以拿，如果有人提前去，跟办事窗口要可以随时拿。复印件要准备两套。21-买方审核http:/ 各家庭成员身份证、婚姻证明、军队团级以上政治部门出具的家庭情况证明、身份为驻京现役军人和武警的家庭成员应提供军（警）身份证件和在部队办理的北京市公安机关核发的居民身份证的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书。（三）持有有效北京市工作居住证的家庭 各家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，由市人力社保局核发的有效北京市工作居住证，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书。23-有效期资格格审核核（一）新建商品住房购房资格有效期：资格审核通过后，开发企业与购房人签订的认购书中约定的认购有效期视同为资格有效期，最长不超过15日。二手房（存量房）购房资格有效期：资格核验通过后15日内有效。（二）有效期内未进行网签，资格核验失效，需重新提交购房资格核验申请。资质审核的材料务必保管好，过户时需要使用。材料准备好后，工作人员会把你的相关信息录入系统，并打印几份表让核对并签字确认，最后工作人员会把你的材料打印出来，钉在一起给你，这些材料请务必保管好，之后过户的时候需要用到。然后会告诉你从第二天开始往后算10个工作日，登陆建委网站查询结果。可以取存量房买卖合同信息表24-和卖房者签约，一般在网签之前或网签当天。（因为网签要等资格审核过才行）貌似也有在资格审核前就定房子签合同了，当然只要在合同中约定好资格审核没过的情况就成。合同下载http:/ 唯一普买方契税，卖方营业税（出售价格5.6%），个税差额20%（查不到原值的合同价1%），城建，教育等不满五唯一非普上条+土地增值税（出售价格0.5%或1%）满五不唯一普买方契税，卖方个税（差额20%或售价1%），城建，教育等（是否可免？）满五不唯一非普上条+卖方差价营业税5.6%不满五不唯一卖方售价5.6%营业税，个税，土地增值税（普没有，非普有），城建，教育等35-36-交税交税网签很快的，之后拿着建委给的全套直奔边上的税务局，税务局会要求在建委返还的那一套复印件上每个人相应签字盖章，因为刚刚网签，税得过一个小时才能核出来，或者更准确的说，是建委的系统还没更新出来。这里提醒大家，房本上要贴印花，如果没有的话，建委复印那个地方有卖。5元一张。还好我们机灵，看到建委有卖，否则按照税务局说的，不知道得跑多远贴这个。之后就说到核税交税了。全款交易很大的一个特点就是可以把房价标低，因为涉及到的房屋非满五唯一，原值又低，所以20%的差额个税是交易里的一大块。三家中介给的最低当地指导价分别是：A说两万四，B说两万六，C说两万三。通过学习建委规定和咨询lakey，我们知道标价越接近最低指导价，交税越低；低于最低指导价的话，除非太低了，否则按照最低指导价交税。经过仔（ge）细（zhong）思（suan)量(ji)，我决定的单价是2.16w，交税时看到最低指导价是2.18w。考虑到房价太低对于再次出售不利，对于这个结果，偶灰常灰常的满意。37-交税交税交税的时候会把建委给的一套复印件都收走，然后扣押了房本去交税。大多数银行都可以交，可以刷本行借记卡。谁交税都行。交完税请银行帮忙复印个税的凭条，税务局也会提醒，我去的银行给复印了。税务局这里需要卖方在，主要是个税那块需要卖方确认签字。于是我们和业主去旁边的税务窗口，提交纳税信息表等资料，工作人员给了我们一式五联的缴税单（交完钱后，第五联个人留存作为完税证明）和契税发票（这个和前面提到的完税证明不是一回事)，让我们凭票去银行交税。这次准备好了现金，先去银行把契税交了，银行会在每一联盖章，把其余几联交还，然后约业主去办过户，备齐所有资料，来权属登记中心后，直奔咨询台，然后第二次被坑，工作人员看完房本说，你们的土地出让金还没交，于是又打车去了东城行政服务大厅交土地出让金，同样不能刷卡，去的附近的交行交完土地出让金，再打车回到登记中心，这次审核终于通过了。非经适房的土地出让金按15.6元每平交，这个过户前我们都知道，但可恶的时工作人员宁可让我们跑两趟也不一次说清楚，土地出让金在金宝街的东城行政服务大厅交，同样不能刷信用卡，银行代收。38-交税交税交税当天中介早起五点多去排队，拿到26号，十点多办完。税务局柜台的人说最新通知：差额抵个税必须同时携带装修合同和装修发票，并且开具装修发票的公司必须能在他们系统中查到才可以认可。我们带的装修发票作用为零，差额全部算了个税。信用卡可以缴税，这个买卖双方到就可以，但是需要携带买卖双方的身份证、全家的户口本和结婚证，房产证原件及复印件。一般是先交税，第二天去过户，因为过户要拿着交税的凭证去排号，每天早晨放号，很快就没了。西城是这样，不知道朝阳的情况39-房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。过户交完税跑到建委去开心的发现人少，下午的过户号还有不少。在拿号之前，咨询台的人就会把需要的资料都按顺序整理好，需要提供房本户型图那两页的复印件两份，然后双方在一份建委的合同签个字，在资金自行解决那页签个字。其实建委合同上后面都是空白的。我就没让卖家再签字，毕竟我们已经签了协议。过户的时候要签不少字，其实也挺快的。那天三点半之前的当天可以拿房本（买方本人办理），我们稍微晚了点儿，次日领取。建委会确认谁领取，当时签好委托书，还挺人性化的。咨询台的人给了我们一个号，就直接去过户窗口办了，过户很快，把之前所有的资料都备齐，仍然是填表，然后打印信息核对，大约十几分钟就办好了，工作人员给了我一个领房本的通知，让我凭此后天领房本。40-过户可网上可网上预约41-全款贷款付款付款oror首付解首付解冻办完三点多直接去银行把钱转给卖家，留一万尾款最后交房转物业的时候当面给。过完户之后，打车去交行，把业主的首付资金解冻。批贷函42-领房本房本周四早上领房本交90，再加贴俩印花，刚好一张毛爷爷。不用排号排队，分分钟的事。户口迁入（根据实际情况，可有可无）：拿到房本，持原户口本，身份证，结婚证，房本原件，直接去户政大厅，下午两点开始办公，同样，等候的时候要在外面冻得爽歪歪。这里必须表扬下户政，现在不用在准迁入、迁出、迁入跑三趟了，一次搞定，当场领本。谁当户主的需要另外一个人写同意书。哈哈，女同胞当然也可以当户主啦。两口子有一个人来办就行了，不需要写委托书。带着通知书和身份证，再交了80元制证费和5元印花税后，终于拿到了大红本。其实当天可以把房本交给银行去办抵押的，但是因为要提公积金，所以耽误了几天。43-提公提公积金金带着房本上午去单位办完公积金提取，直奔建行把公积金提了出来，中午将房本交还银行，自此，全套流程跑完，只剩下银行放款了。44-房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类（如典权、抵押权等）、权利范围（他项权利的房屋范围）、权利价值（他项权利的契载价格）、权利存续期间（契载期限）、注销日期（他项权利消失的日期），并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。建委出他建委出他项权证因为临近年底的缘故，中间隔了2周，这个环节其实比较慢，如果在建委有认识人的话，可以催一催，对于早放款有好处。交行正常是收到他证后一周内放款。45-银行放款，取回房本行放款，取回房本同样因为年底，交行弄完抵押之后，告诉我没额度了，得排队等待放款，这一等就等到了一月初，因为当时北京分行都额度紧张，所以放款都优先那些贷款支行，因为我们办贷款的支行不属于那类支行，所以等的时间特别长，注重放款时效的同学，可以去那类支行办。放款第二天，客户经理就通知可以取房本了，交行的在房本上盖了抵押章并标注了抵押日期。46-迁走迁走户口，物口，物业交割，交房（交割，交房（验房），房），付尾款付尾款一、水表过户(2008年信息）海淀自来水公司，88511010，经咨询海淀自来水公司：水表只认可地址，去银行交费只给交费的收据，拿着银行交费的收据到自来水公司开具发票。谁要就给谁开（应该是谁交费就给谁开）。二、燃气过户（2008）北京地区咨询电话96777。经咨询：抄表的不用过户，是拿着银行的交费凭证去换发票，谁交钱给谁开发票；卡表过户，拿着卡去银行打印凭条，然后拿着卡和凭条去过户。三、电表过户经咨询：不变不影响使用，但是发票无法变化。过户手续：拿着房产证原件、电卡或者发票、新房主身份证可以进行过户；如果电卡丢失，补办电卡需要20元工本费，在电卡丢失的情况下如果过户，需要提供表上的10位表号和电表示数（如果没有显示，用其他卡也可以插出表数）、还有一个表上的四位的数字。所在营业厅过户时间为周一周五8：3017：00。如果周末过来，有人值班，但是当天办不了。由于电表并未登记在户主名下，只是登记在房间下，所以就未进行电表的过户（添加业主的姓名），如需开具业主的发票可以添加业主的姓名。47-迁走迁走户口，物口，物业交割，交房（交割，交房（验房），房），付尾款付尾款歌华有线电视过户问了96196，告知的过户情况如下：联系原房主，与原房主一齐到营业厅，原房主带身份证原件、有线电视用户回执和指定的存折，新房主带新的存折、身份证。问了营业厅：带着原房主、新房主的身份证，新房主的存折去办理过户手续。存折需要使用指定银行的，指定如下八家银行：工商9558（卡号头4位，下同）、建设4367、北京银行6029、农业、中国银行、华夏银行、邮政、北京市农村商业银行。所在营业厅过户时间为：每月11日20日办理不了，因为银行结帐；周末上午9点5点，中午12点到1点30分休息，平时8点30分6点，中午12点到1点30分休息。2007.12.27问了96196，3个月以上不交费，有权停止信号，可以只初装，但是不开通信号。经咨询营业厅，在原房主欠费的情况下，可以撤下原来的，安装新的有线电视；安装有线电视时间为周一周日上午9点12点，下午1：30到5点；有线电视可以暂时中止信号；初装时需要携带房产证、身份证、存折（或银行卡）。可以办理暂停信号服务，但是再次开通时需要交纳60元开通费，对于暂停超过3个月的比较合适。48-迁走迁走户口，物口，物业交割，交房（交割，交房（验房），房），付尾款付尾款物业过户经咨询：物业费用到物业公司过户，需要查询物业费有无结清，然后才能过户。电话和网络过户关于电话和adsl网络，经咨询10060，需要提供屋里电话号码、交费存折、原房主身份证、新房主房产证和身份证，还需要结清所有费用，才能过户。如果对于房主信息和电话号码全然不知，需要带着身份证和初装费，去营业厅，核实费用有无结清，结清后才能新装。2008.12.31之前装机费用优惠，电话和adsl一起装的话，免adsl的初装费，一共235元。装机之后必须要交纳一个月费用，电话次月从8号到月底交费，月租21.6元，然后就可以申请停机保号；网络装机第一个月是免费的，月末最后一日之前通过10060可以将网络改为计时收费的，1分钟5分钱。在营业厅申请了电话和adsl网络，7天内约时间安装，可以与10060联系安装时间。办理申请当天取得adsl帐号卡一份。初装电话和adsl一般7天，最长25天，可以拨10060催装，初装不带电话机，需要自备电话机。49-迁走迁走户口，物口，物业交割，交房（交割，交房（验房），房），付尾款付尾款户口迁移经咨询，办理迁移户口需要如下手续：房产证、去物业开具入住证明（入户通知书，物业知道如何办理，以及去哪个派出所）、户口卡、身份证。实际办理户口迁移需要出示身份证、户口卡、房产证，留存户口卡原件和房产证证号页和姓名页复印页。关于其他物业换锁可以找物业或者其他换锁公司。开锁电话为1600110。50-除了维修基金其它都可以在物业那里了解维修基金过户每个区地点不一样需要去了解一下需要原房主的配合应该买卖双方都出现这户上钱按说房产过户后由你继续使用但还是过户成你名好1.如果过成你名在房龄长达五十到七十年中肯定会用到这笔钱那时你有发言权也就是名正言顺对卖主这名没用对买主有用2.过户时你可以落实卖主当初交没交过这笔钱也就是说有没有立户可在办理处查到底帐(他应该有维修基金发票或收据)51-业主是否能讲道理（稳定职业者可能更讲道理，不讲道理pass）产权（是否共有产权，是否产权不清晰等）合同规范性交易交易风险不见得共有权人都会写在房本上，我在过户的时候，就碰到有一个哥们在打电话问家里人，房子居然多了个不认识的共有人，在没有共有权人同意的声明，是没办法过户的，所以这一点要确认清楚，建委合同的范文里，专门有一个附件是共有权人声明。最标准的合同就是建委提供的范本，虽然是2007版，有一些条款也不完善，但至少要比一些知名中介的要强多了。我们平时交易过程中常见问题，比如共有权人、租户优先权、税费分担、户口迁移、物业交割、装修家居附属物等问题，合同里都有条款约定。最后特别提示一下，买卖双方自行约定的一些事项，如果是不公平的条款，那么法律上有可能是不承认的。52-资金监管（为何拒绝资金监管）交易交易风险房子是否有合法产权。首先要检查二手房的权属证明及相关文件，对于未依法登记取得房地产权证书的，法律上是不得买卖的。对于房东出具的房产证，不但要查看原件，还要向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。从律师的角度来说，我们认为看到房产证原件是整个交易的前提条件；而在没有确认其真实性之前，任何实质性的行动都不应该开始。当然，由于中国的特殊情况，经常发生房屋入住很长时间以后，房产证依然没有办理的现象。这时，我们至少应该看到房屋买卖合同、评估报告、各种税费原始发票等，这些资料也可以从侧面证明一下房屋的权属，但是依然不如房产证可靠。53-交易交易风险落实房子有合法产权后，第二步则更为复杂，就是要确认“房东”（卖房人）是否有权处分该房产，也就是对其主体资格进行审查。二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人，也就是卖方应该就是房产证上写的房主本人。注意，由于有共有权人的存在，所以这个条件是必要条件而不是充分条件。按照北京市规定，如果房主本人不能亲自前往办理手续，可以委托其他代理人，但是必须通过公证机关对委托手续进行公证。如果房子不是自然人所有，而是法人名下的财产（比如有限责任公司或者股份有限公司），那么就应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件，因为房产属于公司的固定资产，按照公司法规定，在处理大额固定资产时，必须经过公司股东会和董事会通过。更复杂一些的情况是房子属于国有或集体资产，那么对方必须持有政府主管部门的批准文件。54-交易交易风险共有共有财产审查。由于一套房屋可以有多个共有。由于一套房屋可以有多个共有权人（人（lakeylakey最多最多见过一一间平房平房由由1616个人共有），而房个人共有），而房产证上往往只体上往往只体现一个人的名字，因此确一个人的名字，因此确认房屋是否房屋是否是共同是共同财产就是非常必要的。否就是非常必要的。否则就可能出就可能出现房屋房屋过户中，某个共有人跳出来中，某个共有人跳出来阻止你取得房阻止你取得房产的事情。最常的事情。最常见的共有就是作的共有就是作为夫妻共同夫妻共同财产，由夫妻双方共，由夫妻双方共同所有，同所有，这时虽然房然房产证上可能只有一个人名字，但是房子依然属于共有；另上可能只有一个人名字，但是房子依然属于共有；另一种是一种是继承，几个承，几个继承人共同承人共同继承一套房承一套房产，大家，大家约定共有的。此外共有又分定共有的。此外共有又分成共同共有（大家就成共同共有（大家就权利利进行平分）、按份共有（注明每人的份行平分）、按份共有（注明每人的份额）、）、实体划体划分（注明分（注明这间房房归谁，那，那间房房归谁）。通常来）。通常来说，如果确，如果确认存在共有人，那么存在共有人，那么必必须由共有人出具同意由共有人出具同意转让以及放弃以及放弃优先先购买权的的证明。如果你明。如果你发现房房东是已是已婚，或者房子婚，或者房子发生生过继承关系，承关系，这方面就要留心一点了。方面就要留心一点了。权利限制。这个权利限制主要就是指司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况，比如房主因为债务纠纷诉讼，被对方通过法院把房子冻结或者保全了，那这房子就无法过户，也就不能交易。这里的有关部门，主要是法院、税务机构、财政机关等强力部门。55-交易交易风险他项权利设置。同上条类似，最常见的就是银行设置的抵押权，以及有无给其他人提供的担保等。优先购买权。按照法律规定，在同等情况下，有两类人可以优先购买，一种是二手房共有人，一种是二手承租人。此外，合同法还规定“买卖不破租赁”，所以各位买房时候，尽量还是请房主先把房客清退，最好还有书面的承租终止说明。56-交易交易风险-定金定金首先说定金。关于定金的涵义和规定是有严格法律规范的。1、中华人民共和国民法通则第第八十九条第三项，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；2、中华人民共和国担保法第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效；第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十；3、在担保法基础上，中华人民共和国合同法第一百一十五条规定，“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因此可以看出，定金是买卖双方之间约定的一种担保金，用于保证协议的履行，或者在一方违反合同约定时给于未违约（注意，未违约不等于遵守约定，嘿嘿）一方的经济赔偿。如果协议顺利执行，则定金是作为合同款的一部分或者由买方收回。57-交易交易风险-定金定金与之相关，又容易混淆的是几个概念，包括“订金”和所谓“意向金”、“诚意金”等等。从律师的角度来说，建议大家不要跟中介或者房主玩这些文字游戏，没有任何必要，而且一但发生意外，受损失的还是自己。刚刚有一个网友，说他交了5万的所谓“诚意金”，然后房主随后就表示不卖给他啦。由于没有任何书面约定（只有一个收据），所以他也只能把这些钱要回来，不要说获得赔偿，他现在觉得能把钱完整的收回来已经算是万幸了。这就是一个典型的例子，约定不明而险些遭受损失。Lakey的建议是，不要上这些模糊的语言的当，特别是涉及到这么大额的资金时候。一些具体方法，以后有时间再说。此外，如果发生对方违约，要求双倍返回是买方应有的权利，也是应该维护的，调解不成的话直接前往法院诉讼，获胜的几率相当有把握而且不用发愁执行问题，有房子在那放着呢，另外申请强制执行时候还不用交执行费:_P58-交易交易风险-首付首付资金金目前凡是通过中介进行二手房交易，如果中介要求通过其付款，那么必须向买房人提供专用账户，否则买房人应该提高警惕，防止出现陷阱；除了中介专用账户以外，银行、律师事务所和公证处也可以提供资金托管服务。目前在北京可以提供二手房托管的银行包括行、工行、建行、深发展、招行、民生、北京银行、兴业银行等八大银行。事实上，银行方面对于资金托管已经有很完善的流程，而且能够最大限度保证资金安全。不过银行托管的缺点是时间周期长，同时费用高。以建设银行为例，平均收费标准为托管资金总额的3.5，而且手续相对复杂，解除托管放款的时间长。相对而言，律师事务所的收费标准要大大低于银行，大多在2左右，同时放款手续简便灵活。通过公证处进行资金托管的，在房屋买卖中不是很常见，以后有机会再介绍。59-看房阶段不建议与中介签字。比如所谓的看房确认书，委托书等，即便中介说出来个花来，也不要签字，对买房者没有任何好处，即便一些知名中介，仔细看看，都会发现一些条款有明显不利于买方的约束。你现在签的每一个字，日后都有可能让你很被动。对中介的推销话术要甄别所谓诚意金什么的，基本都是无偿给中介周转用的，即便最后退你，那我还损失资本的利息呢，更不要说拖你一两个月，甚至不给了，交出去容易，要回来难。对于定金什么的，能少则少，能给1万，就不给2万，这东西没托管，大定金风险也很大，而且务必是交给业主，而不是中介。中介中介应对60-中介费一般都能商量。除了独家房源难砍价，其他的都很容易商量,交易越淡越是砍价的好机会，我目前见过的最低的是略低于1个点，另外中介费最好争取分期付款，一次性付清，后面的跑流程就很被动了。中介中介应对发信人:WindAngel(大天使),信区:OurEstate标 题:Re:小白问个中介费的问题发信站:水木社区(Sat Apr 26 18:24:28 2014),站内看房之前谈，适合意志比较薄弱的买家，这样和房东谈好价格就不会被中介抓住你要买的心理。缺点是很多大中介，看房之前根本不会和你谈，比如链家，你看房之前就谈，很可能他们宁可不带你看房了，也不愿看房之前就定折扣。看房和房东谈好价格之后谈，适合意志比较坚定的买家。因为你和房东价格谈好了，等于万里长征走了90%了，其实这时候中介比你着急，但如果你意志不坚定，怕失去这个房子，反而容易被中介反吃。总之：看房之前谈比较省心，但一般只适合小中介；大中介一来管得严，二来看不到你购房诚意就随便答应，怕你只是用他们来压其他家价格的。侃好价格再谈中介费，所有中介通吃，但需要你自己把持得住，关键时候要敢转身就走。实际上你和房东都把价格谈好了，说明你购房很有诚意了，这种情况下再侃中介费，大部分中介能接受。我个人曾经用和房东谈好价格再谈中介费的方法，在去年最火热的10月份，把链家的独家房源，侃到2.0全包。61-潘家园，华威北里73平两居室，满五唯一央产房，入手价212w，市管公积金贷款，从看房到拿到房本历时40天。5月31日 看中华威北里一套94年，74平房，报价230w的两居室6月1号做决定，购买，还价，签合同，约定公积金贷款104w，首付108w（定金10w，当场付5w，待资质审核通过再付出定金5w，资金监管92w，尾款6w（户口5w，物业1w）待过户后付）；中介费2.7%，当场付5w，尾款约定过户完成后支付。由于房主是先卖后买（保证唯一住房），故而合同约定其于11月1日之前完成交房即可。6月3日通过链家进行购房资质审核，（提交户口本，身份证以及结婚证照片）；期间房主同步办理央产房上市事宜6月16日通知资质审核初审通过6月17日在链家门店进行面签，再付定金5w，网签价定为149w6月25号上午在方庄链家进行公积金贷款初审，申请评级，拟贷款104w（AAA）,期间打车到朝外大街派出所进行婚姻状况修改6月30号，通知公积金评级结果，信用评级为AA,批贷92w6月30日至7月2日，紧急筹款12w以补充贷款不足7月3日下午在方庄链家签补充首付协议，房主告知其一家户口已经迁出7月7日 接短信通知8号去方庄公积金管理中心签公积金借款合同，同时通知中介准备缴税过户7月8日 签借款合同，缴纳担保费2704元7月9日 上午赴朝阳第六税务所缴税1.49w，下午赴链家门店进行资金监管104w（原定的92w12w补充首付）7月10日 上午赴朝阳区房屋发证大厅过户，缴纳土地出让金1141元，房本工本费80元；下午领取新房本，缴印花税5元；之后赴潘家园派出所查询户口迁出情况，跟房主约定下周末付5w户口尾款，再赴链家门店缴纳剩余中介费8874元。62-