四川房产测绘实施细则.doc

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四川省房产测绘实行细则

四川省住房和城镇建设厅
四 川 省 测 绘 局

二○一○年四月

目 录

第一章 总则………………………………………(2)
第二章 房产平面控制测量………………………(2)
第三章 房产图绘制………………………………(3)
第四章 建筑面积计算规则………………………(4)
第五章 房屋建筑面积测算………………………(10)
第六章 共有建筑面积分摊规则…………………(16)
第七章 房产变更测量……………………………(20)
第八章 成果资料检查验收和整顿……………(21)
第九章 附则 ……………………………………(23)
附录一：术语 ……………………………………(24)
附录二：房屋面积测绘记录手簿 ………………(28)

第一章 总 则
1.1 目
为加强房产测绘管理，规范本省房产测绘行为，统一房屋建筑面积计算规则，制定本细则。
1.2 合用范围
在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实行细则。
1.3 根据和原则
《中华人民共和国测绘法》
《中华人民共和国都市房地产管理法》
《中华人民共和国都市规划法》
《四川省测绘管理条例》
《房产测绘管理措施》
《房产测量规范》第1单元：房产测量规定GB/T 17986.1-
《房产测量规范》第2单元：房产图图式GB/T 17986.2-
《有关房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题告知》(建住房[]74号)
《转发建设部〈有关房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题告知〉告知》(川建厅房[]104号)
1.4 房产面积精度规定
房产面积精度分为三级，各级面积限差和中误差不超过表1-1计算成果。
表1-1 房产面积精度规定 （S为房产面积, 平方米）
精度等级
限差（平方米）
中误差(平方米)
一级

二级

三级

各级房产面积精度合用范围如表1-2。
表1-2 房产面积精度测算等级规定
精度等级
不一样房屋选用等级
一级
特殊房屋或产权人规定房屋
二级
商品房或进入房地产市场房屋
三级
其他房屋

第二章 房产平面控制测量
2.1 房产平面控制网点布设原则
房产平面控制点布设，应遵照从整体到局部、从高级到低级、分级布网原则，也可越级布网。控制测量前，应充足搜集测区已经有控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-）规定和规定进行比较和分析，凡符合规定已经有控制点成果，都应充足运用；对达不到规定控制网点，也应尽量运用其点位，并对有关点进行联测。
2.2 房产平面控制点内容
房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。
2.3 房产平面控制点密度
建筑物密集区控制点平均间距lOO米左右，建筑物稀疏区控制点平均间距200米左右。
2.4 房产平面控制测量措施
房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等措施。
2.5 重要技术指标
房产平面控制测量各重要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-）规定执行。

第三章 房产图绘制
房产图是房产产权、产籍管理重要资料。按房产管理需要可分为：房产分幅平面图(如下简称分幅图)、房产分丘平面图(如下简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（如下简称座落图）、房产分层平面图（如下简称分层图）和房产分户平面图(如下简称分户图)。
3.1 分幅图、分丘图绘制按《房产测量规范》执行。
3.2 座落图绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。
3.3 分层图绘制
3.3.1分层图应标注比例尺，一栋房屋各层平面图宜采用同一种比例尺，并标注指北方向。
3.3.2各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层夹层。
3.3.3房屋阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》规定绘制在各分层图上。
3.3.4一般从下至上绘制房屋一层到顶层分层图。假如一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。假如有几层外围形状大小及数据完全相似，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。
3.3.5分层图绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。
3.4 分户图绘制
3.4.1分户图是在分层图基础上绘制细部图，以一户产权人为单位，表达该套房屋平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋权利界线，供核发房屋所有权证附图使用。
3.4.2以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相似时，第i+1至n各层分户图以第i层替代，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。
3.4.3跃层、复式房屋分户图应在同一张图纸上绘制。
3.4.4房屋内有层高下于2.20米部位，应以虚线辨别其范围，注记边长，且在其范围内注记“层高不不小于2.20米”。
3.4.5分户图其他图形规格技术规定按《房产测量规范》执行。
3.4.6分户图绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

第四章 建筑面积计算规则
4.1 计算建筑面积条件
可以计算建筑面积房屋一般应具有如下普遍性条件：
1)应具有永久性上盖。
2)应有围护构造。
3)构造牢固，属永久性建筑物。
4)层高在2.20米以上(含2.20米，如下同)。
5)可作为人们生产或生活场所。
4.2 计算所有建筑面积范围
4.2.1永久性构造单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算建筑面积。
4.2.2房屋内夹层、插层、技术层、构造转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
4.2.3穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上，按其水平投影计算建筑面积。
4.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。
4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面构造屋顶高度在2.20米以上部位以及经主管部门同意有明确使用功能非装饰性建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。
4.2.6挑楼、封闭挑廊、封闭阳台按其外围水平投影计算建筑面积。
4.2.7属永久性构造有上盖室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。
4.2.8与房屋相连有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱走廊，均按其柱外围水平投影计算建筑面积。
4.2.9房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。
4.2.10地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20米以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。
4.2.11与房屋相连属永久性且有非独立柱或有围护构造门廊、门斗按其柱或围护构造外围水平投影计算建筑面积。有柱又有围护构造门斗按围护构造外围水平投影计算建筑面积。
4.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。
4.2.13属永久性建筑有非单排柱车棚、货棚等按柱外围水平投影计算建筑面积。
4.2.14依坡地建筑房屋，运用吊脚做架空层，有围护构造，按其高度在2.20米以上部位外围水平投影计算建筑面积。
4.2.15与室内任意一边相通，具有房屋一般条件，并能正常运用伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
4.2.16图书馆书库，其层高在2.20米以上，均按一层计算建筑面积。
4.2.17有围护构造舞台灯光控制室，按其围护构造外围水平投影计算建筑面积。
4.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以运用，净高在2.10米以上(含2.10米，如下同)部位，按其外围水平投影计算建筑面积(多层按多层计)。
4.2.19房屋飘窗，其窗台台面构造板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在2.10米以上,按外墙外边线与飘窗围护之间范围内水平投影计算建筑面积。
4.2.20层高在2.20米以上架空层，按柱外围水平投影计算建筑面积。
4.3 计算二分之一建筑面积范围
4.3.1与房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护构造外围水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.3.2未封闭阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不管其与否有柱），未封闭挑廊，按其围护构造内上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.3.3独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.3.4无上盖室外楼梯按各层水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.3.5有上盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.3.6有上盖、具有围护构造、独户使用平台，上盖在围护构造内水平持续投影面积不小于或等于其二分之一，不管其与否有柱，按其围护构造内上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.4 不计算建筑面积范围
4.4.1层高下于2.20米房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。
4.4.2突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
4.4.3阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物通道等，如下状况视为无上盖：阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等与其上盖相距超过一种自然层；雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物通道与其上盖超过二个自然层；阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等上盖在围护构造内水平持续投影面积不不小于其二分之一。
4.4.4房屋天面、挑台、露台，天面上花园、泳池。
4.4.5建筑物内操作平台、上料平台及运用建筑物空间安顿箱、罐平台。
4.4.6骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部份。
4.4.7运用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为上盖建造建筑空间。
4.4.8活动房屋、临时房屋、简易房屋。
4.4.9检修、消防等用途室外爬梯。
4.4.10独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。
4.4.11与房屋室内不相通伸缩缝、沉降缝。
4.4.12与室内不相通类似阳台、挑廊、檐廊等建筑。
4.4.13楼梯已计算建筑面积，其下方空间不管与否运用部分。
4.4.14宽度不小于0.30米楼梯梯段水平间隙。
4.4.15宽度不小于0.40米自动扶梯安全间隙。
4.4.16窗台台面构造板高于房屋地面飘窗。
4.4.17上层阳台在公共晒台、露台上投影部分。
4.4.18室外台阶、走廊外台阶踏步、底层室内楼梯延伸出室外部分。
4.4.19跃层式房屋上层挑空部位（含外墙体）。
4.4.20斜坡式人行或车行通道等无永久性上盖建筑。
4.5 特殊状况下建筑面积计算
4.5.1复式、跃层式房屋预留楼梯间，根据主管部门许可设计图纸，按自然层计算建筑面积。
4.5.2阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、架空通廊等外围水平投影超过其底板外沿，按底板水平投影计算建筑面积。
4.5.3未封闭阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，其上盖在围护构造内水平持续投影面积不小于或等于其面积二分之一，按上盖在围护构造内水平投影面积二分之一计算建筑面积。
4.5.4 屋顶为斜面构造房屋，外墙高度不不小于2.20米时不计算外墙面积。
4.5.5对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜，净高在2.10米以上部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超过底板外沿，以底板水平投影计算建筑面积。
4.5.6上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有上盖，按有上盖室外楼梯计算建筑面积。
4.5.7雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着雨篷为悬挑雨篷，不计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。
当雨篷由两面墙支撑（如图4－1），不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑（如图4－2），则以柱外围向墙作垂线并与墙围成矩形面积二分之一计算建筑面积。
当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下状况（如图4－3）计算：雨篷外边线与左、右两面墙相交，按上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空，按左、右两面墙最外处盖板支撑点（P1与P2）连线与墙围成部分盖板水平投影面积二分之一计算建筑面积（即悬空部分不计算面积）。

图4-1 图4-2
图4-3
4.5.8 建于坡地建筑物运用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以运用，当架空层地面为斜面且四面有围护构造(如图4－4)，围护构造内、净高在2.10米以上计算建筑面积；当架空层地面修整成平地时，不管有无围护构造，其层高在2.20米以上，按柱外围水平投影计算建筑面积；当架空层地面一部分为平地，另一部分为坡地，平地部分面积按柱外围和坡地交界线计算（如图4－5）。

图4-4 图4-5
4.5.9 建筑物第一层出入口设于凹进外墙且其顶部为上层建筑所盖（如图4－6）。凹进部分进深a等于或不小于其长度b者，凹进部分计所有建筑面积，若其顶部高度不小于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进部分进深不不小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊状况处理。

图4-6
4.5.10房屋有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护构造（如图4－7），按上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。

图4-7
4.5.11室外楼梯与台阶
室外楼梯须同步满足如下两个条件：
a)室外楼梯起点（地面）至终点（进门）高差（高度）应不不不小于一种楼层高度。
b)室外楼梯下面不是与山坡连成一体实体，而是室外楼梯水平投影范围内可形成一种建筑空间。
如图4－8所示，该建筑下部分运用山坡建成台阶，而上部分架空后进房屋门而形成桥，则不应作为室外楼梯处理。但如图4－9所示，该建筑下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其他局限性一楼层高度部分为架空，则该建筑仍作为室外楼梯处理。

图4-8 图4-9
4.5.12室外楼梯和室内楼梯
4.5.12.1室外楼梯:
a)设置于建筑物主体构造以外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭楼梯视为室外楼梯。
b)设置于建筑物外墙之外有墙体封闭专用楼梯为室外楼梯。
c)直通顶层观光电梯视为室外专用电梯。
4.5.12.2室内楼梯:
a)设置于建筑物主体构造以内楼梯、电梯视为室内楼梯。
b)设置于建筑物外墙之外有墙体封闭非专用楼梯视为室内楼梯。
c)各层使用兼向外观光电梯，视为室内电梯。
4.5.13通风井、烟道面积计算
4.5.13.1地下室或半地下室使用通风井、烟道，地下部分按其通过地下室或半地下室楼层数计算建筑面积；独立于建筑之外地面部分，有围护构造或柱和上盖，且高度在2.20米以上，按围护构造或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室建筑面积中；在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按如下状况分别计算建筑面积：
a) 若通风井、烟道高度在2.20米以上，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室建筑面积中，其通过地面以上各层应除去该部分面积值；
b)若通风井、烟道高度不不小于2.20米，则不计算其建筑面积，其所占用建筑面积从所在地面建筑空间建筑面积中扣除。
4.5.13.2烟道按其通过使用层层数计算建筑面积，通过其他不使用楼层，不计算建筑面积。
4.5.13.3一户专用内置烟道计入该户套内建筑面积，一户专用外置烟道计入该户分摊建筑面积，层内多户共用烟道列为其服务范围共有建筑面积。
4.5.14多排柱车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱（如图4-10）。以柱外侧离地面2.20米处（垂距）连线水平投影范围内（虚线范围）有盖部分计算全面积（斜线部分）。

图4-10
4.5.15没有构造层立体车库，以传动式机械设备作为停车位，在车库中间部位未设固定停车位或多种汽车进出口，该建筑按一层计算建筑面积（如图4-11所示）。
以传动式机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（构造层）固定停车位，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降抵达多层停车库，该设备间按立体车库层数计算建筑面积（立体车库层高在2.20米以上）（如图4-12所示）。

 图4-11 图4-12
4.5.16一栋建筑物围合形成院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊（如图4－13）。

4-13
当房屋设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其他部分按无柱走廊或檐廊计算。走廊两端有剪力墙，视为走廊柱，按有柱走廊计算。一栋独立房屋四面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处理。如图4－14所示，房屋长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其他部分为无柱走廊；若图中柱立于走廊A、B处，则长、短边外走廊均为有柱走廊。

4-14
4.5.17骑楼底层与临街走廊
4.5.17.1骑楼底层柱子立于该房用地红线之外，且其底层为道路街巷通行，骑楼底层不计算建筑面积（如图4-15）。
4.5.17.2建设用地范围内临街走廊不计算建筑面积（如图4－16）。

图4-15 图4-16
4.5.18穿越建筑公共通道
4.5.18.1穿越建筑公共通道属于市政道路一部分时，该通道不计算建筑面积。
4.5.18.2穿越建筑公共通道高度不超过两个自然层且不属于市政道路时, 则通道应计算所有建筑面积。
4.5.19屋面上建筑空间
房屋天面上未经主管部门同意以及装饰性建筑空间等不计算建筑面积。
4.5.20 楼梯、电梯前室计算所有建筑面积。

第五章 房屋建筑面积测算
房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，重要包括：房屋栋、层、户划分，房屋面积数据采集，房屋面积计算等。
房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。
5.1 房屋面积测算内容
房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。
5.2 房屋栋、层、户划分
5.2.1房屋栋划分
栋是一座独立，包括不一样构造和不一样层次房屋。栋以主管部门同意栋数为根据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。
主管部门没有明确规定，按如下方式进行划分：
1)独立建筑房屋为一栋。
2)一栋建筑由多种塔楼和裙楼构成，在各塔楼及其对应裙楼之间有两边不相通伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积，则各塔楼及其对应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。
3)自身为独立楼房，为了运用楼房间间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼形式连成一片房屋，其独立楼房和裙楼分别分栋。
4)地面有多座独立建筑，仅由一种地下室相连通（共用一种大地下室），地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
5)以通廊相连房屋，视为多栋。
5.2.2房屋层划分和层次编立
房屋总层数指房屋自然层数和地下层数总和，房屋假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋自然层数。
1)房屋自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。
2)房屋室内地平线如下为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。
3)错层房屋层数按自然层数来划分。
4)层高在2.20米以上架空层计入房屋自然层数。
5)跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其他计自然层数。
5.2.3户划分
户指房屋各权属单元权界线所围成范围。
1)成套住宅，一般以一套划分为一户。
2)独立使用和发售商业用房、库房按其权界线分户。
3)一栋(或多栋)房屋为同一产权人，一栋(或多栋)房屋可划分为一户。
4)独立使用地下室按其权界线分户。
5)不被分摊公共部分应视为一户。
6)权利人房屋产权范围为某一区域(如：一种单元、一种楼层等)，可按一种区域分为一户。
7)无分隔墙体商铺、摊位、车位等，当有明确界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清晰可按其界址线分户。
5.2.4分户房屋权界线确实定
分户房屋权界线确实定应以产权来源为根据。有合法协议约定，以协议为精确定；无合法协议约定，按如下规定确定：
1)成套房屋分户权界线取其分户隔墙和外墙中线。
2)商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙中线。
3)整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。
4)整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙中线和外墙中线。
5.2.5分户编号
实地有编号以实地编号为准。实地无编号，按下列措施编号：
1)成套住宅按单元号、层次、户号编号。
单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、……、N单元。层次编号按5.2.2条规定编立。户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为(1)、(2)、．．．．．．．．、(N)号。
2)车位、商业铺位按层次、户号编立。
层次编号同前。车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户次序编号。
3)按区域分户户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户次序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。
5.3 房屋面积数据采集
房屋面积数据采集重要指房屋边长采集，也可直接采集房角点坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积重要根据，根据房屋数据来源不一样，将其计算所得面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。
5.3.1 基本规定
1)测量过程应遵照先整体、后局部，先外后内原则。
2)测点两端应选用房屋相似参照点，测点位置一般应位于墙体1.00±0.20米高处。
3)分层
逐户实量，在测量草图上注记实测边长、墙体厚度。边长单位为米，取位至0.001米。
4)测量时，测量仪器或钢尺两端均应处在水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，两次测量读数较差限差应符合如下精度规定：
a) 钢卷尺两次测量读数之差△D应满足：
     |△D|≤0.001+0.0005D(当D不不小于10米时，以10米计)。
b) 测距仪两次测量读数之差△D应满足：|△D|≤0.005米。
5)为校核测量数据对性，提高测量成果精确度，施测时应有多出观测。
6)参与计算房屋面积边长数据要进行平差处理，有关数据之间不能互相矛盾。
5.3.3预测面积房屋数据采集
房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术原则，计算出房屋面积。
1)房屋数据采集资料来源
a)房屋建筑设计图纸。
b)房屋销售方案阐明。
c)建设单位提供其他资料。
2)房屋数据采集措施
a)图纸尺寸可以直接采集。
b)局部位置无标注尺寸并无法通过其他有关数据计算得出，可以通过图解法采集。
c)房屋拐角无特殊注明或阐明，一般视为直角。其构成房屋按矩形采集边长并计算面积。
5.3.4实测面积房屋数据采集
实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出面积。
1)整栋房屋外围测量
a)当房屋外围是矩形构造时，应测量房屋外围边长。测量时，房屋矩形四条边均应测量。当边长无法直接测量时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。
b)当房屋外围不是矩形构造时，应测量所有外围房角点和特性点或拐点点位坐标，通过坐标解析法计算房屋面积。测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等，保证测站点处在同一坐标系。
2)房屋内部测量
a)根据权界线分层逐户进行边长数据采集，公用建筑面积边长数据分层采集。
b)矩形房屋应测量矩形四条边，当房屋不不小于10平方米时，可测量矩形长、宽两条边。
c)当房屋为非矩形时，应根据实际状况将房屋划提成圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积需要进行边长、高、半径、直径等测量。
d)对于超过钢尺或测距仪测程组合边长，应保持各测段处在一条直线上。
e)房屋分为层高在2.20米以上和如下两部分时，应分别测量两部分边长数值并辅以略图阐明。层高下于2.20米部位，以虚线辨别其范围，并在其范围内注记“层高不不小于2.20米”。
3)墙体厚度确实定及测量
a)房屋勒脚以上外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面构造柱、装饰柱或装饰性幕墙。
b)成套房屋架空楼层、局部架空等无墙体外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其他外墙或承重墙实体厚度确定，本层无可参照可套用上层外墙体厚度确定。
c)地下室外围墙厚可按审定设计图纸确定。
d)墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
e)成套房屋外墙（包括山墙），各套之间分隔墙、套与公共建筑空间分隔墙以及归属不一样功能区公共建筑空间之间分隔墙均为共有墙。共有墙权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入有关建筑面积中。房屋外半墙面积归入共有建筑面积。
f)玻璃幕墙作为房屋外墙，构造板外沿至玻璃幕墙外墙面间距在0.20米以内以实际间距确定外墙体厚度；超过0.20米以0.20米确定外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆等维护构造不视为主墙。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙确定。
g)当墙体厚度变化不小于0.02米时，应在不一样部位进行墙厚测量。
h)墙体抹灰层、外墙装饰帖面厚度实测确有困难时，可按照规划部门同意构造设计总阐明和图件资料中规定设计尺寸来确定。无法获得时，抹灰层、外墙装饰帖面厚度按下表规定取值：
序号
类型
一般抹灰
中级抹灰
高级抹灰
外墙装饰帖面
1
内墙
0.018米
0.020米
0.025米

2
外墙
0.020米
0.025米
3
石墙
0.030米

备注
未注明抹灰等级，按一般抹灰计算抹灰层厚度。
4)数据记录规则
a)测量记录必须在测量草图上实地完毕，不得根据事后回忆标注。
b)记录必须使用钢笔（碳素或兰黑墨水）、H型号铅笔，严禁使用圆珠笔。
c)记录字体要规整、清晰，测错、记错数据划改应能辨别，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。
d)测量草图上应标注边长实测测线位置，观测数值平行于该实测测线注记,并紧靠该测线。
e)边长较短，观测数值不能在该边范围内注记时，应采用引出线方式注记。
f)通过坐标解析法测量边长时，应采用登记表形式进行记录，图上只注记房角编号；同步应保持图上编号与登记表上编号一致性。
g)测量记录应注记：测量员、记录员、测绘日期、使用仪器名称与型号、编号等基本信息。
h)房屋面积测绘记录应按附录二：房屋面积测绘记录手簿规定进行。
i)多种测量记录、测量草图、表格等应随工程项目归档。
5.4 房屋面积计算
外业测量数据经整顿配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算措施包括几何图形解析法和坐标解析法两种。
5.4.1基本规定

1)外业测量数据必须通过平差处理。
2)数据处理中边长数据取位至0.001米；面积计算采用边长数据取位至0.01米，面积取位至0.01平方米；数据取位按“四舍五入”原则。
5.4.2数据平差处理
1)在《房屋基本状况登记表》中分层逐户绘制房屋权界线示意图并对房角进行编号，将观测边长按边号填入《测量数据平差处理表》。
2)当一条边两次测量值符合限差规定期，取其中数作为边长观测值。
3)当一条边由多组观测边长构成时，则将多组边长中数值与自有墙墙厚（含抹灰层）求和，得到边长观测值。
4)测量房屋外廓全长（含抹灰层和外墙装饰贴面）与室内分段丈量之和（含共墙和抹灰层）较差在表2限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量数据按比例配赋得到边长平差值；超限必须进行复量。
表2 测量边长限差规定
等级
边长限差（米）
备注
一级
0.01+0.0003D
D为房屋边长，单位米。当D不不小于10米时，以10米计。

二级
0.02 +0.001D
三级
0.04 +0.003D
5)将边长平差值按边号填入《测量数据平差处理表》。
6)按照边号将墙厚（含抹灰层）填入《测量数据平差处理表》。
5.4.3实测边长计算
1)计算房产面积实测边长应为边长平差值加（减）墙厚（含抹灰层），将实测边长值按边号填入《测量数据平差处理表》。
2)当实测边长与同意设计边长尺寸较差绝对值不超过0.03米时，按设计边长尺寸计算房产面积；否则，采用实测边长计算房产面积，并在房产测绘汇报中作出阐明。
3)《测量数据平差处理表》中应阐明：
a)确定抹灰层、外墙装饰贴面厚度。
b)房屋外廓边长与分段丈量边长平差计算阐明。
5.4.4几何图形法计算面积
根据房屋水平投影形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积数值。
5.4.5坐标解析法计算面积
运用采集房角点坐标值，根据《房产测量规范》GB/T 17986.1-中8.4.1公式计算。
5.5 房屋面积测绘汇报
房产测绘完毕后，房屋建筑面积和计算成果应形成包括封面、文字阐明、数据表和平面图《房屋面积测绘汇报》。
《房屋面积测绘汇报》可按照《四川省房产测绘示范文本（1）》规定编写。

第六章 共有建筑面积分摊规则
异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割共有共用部位应进行共有建筑面积分摊计算。
6.1 公用建筑面积分类
公用建筑面积分为被分摊公用建筑面积和不被分摊公用建筑面积。被分摊公用建筑面积又称为共有建筑面积。
6.1.1不被分摊公用建筑面积
1)地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑消防避难层(室)、 屋面上计算面积消防通道建筑空间建筑面积。
2)独立使用地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立车位、车库（包括自行车库）、杂物间等建筑面积。
3)建在栋内，为他栋或多栋服务设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为小区服务公用房屋及通道等公共配套房屋建筑面积。
4)按规划批建，层高在2.20米以上技术(构造)转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间建筑面积。
5)建设、开发单位自留、自用房屋建筑面积。
6)用作公共休憩亭、走廊、绿化等建筑物建筑面积。。
6.1.2 共有建筑面积
1)栋内共有楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、管道井、垃圾道、室外楼梯等垂直通道建筑面积。
2)栋内共有门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道建筑面积。
3)栋内共有突出屋面有围护构造水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房及其附属用房、工具间等建筑面积。
4)仅为本栋服务且设在本栋地下或地上变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室、管理用房等建筑面积。
5)套与公共建筑之间分隔墙墙体面积二分之一、外半墙水平投影面积。
6.2 共有建筑面积分摊原则
1)共有建筑面积分摊，应以栋为单位进行。非本栋共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。
2)产权各方有合法权属分割文献或协议，按文献或协议规定执行。
3)无产权分割文献或协议，根据有关房屋套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。
4)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上产权界。
6.3 共有建筑面积分类
根据共有建筑面积使用功能及服务范围可划分为:
1)整栋共有建筑面积：指为整栋服务共有共用建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
2)功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务共有共用建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务共有建筑面积，应由该功能辨别摊。
3)层共有建筑面积：当各层共有建筑不一样步，应辨别各层共有建筑面积，由各层分别进行分摊。例如各层卫生间、公共走道等各不相似时，按层各自分别进行分摊。
4)其他共有建筑面积。
6.4 共有建筑面积计算及分摊若干细则
6.4.1列为不被分摊公用建筑应视为一种产权单元，并参与分摊该栋对应共有建筑面积。
6.4.2设在栋内会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等独立使用房屋，应为一种产权单元，参与分摊该栋对应共有建筑面积。
6.4.3有附属层（构造转换层、技术层、避难层、架空层等层高在2.20米以上）房屋，附属层应划分为独立功能区。
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