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物业管理服务招标文件

97
2020年4月19日
文档仅供参考

政府采购

招 标 文 件

采购计划编号：
采购项目名称*******物业管理服务项目
集中采购机构：

09月

目 录

第一篇 投标邀请书…………………………………………………4
第二篇 项目技术规格、数量及要求………………………………7
第三篇 项目商务要求………………………………………………23
（一）实施时间、地点及验收方式…………………………………23
（二）人员岗位分布及职责、组织架构图…………………………25
（三）人员配置………………………………………………………27
（四）其它……………………………………………………………28
第四篇 评标方法、评标标准、无效投标条款和废标条款………29
（一）评标方法………………………………………………………29
（二）评标标准………………………………………………………31
（二）无效投标条款…………………………………………………35
（三）废标条款………………………………………………………36
第五篇 投标人须知……………………………………………… 37
（一）投标费用………………………………………………………37
（二）投标人…………………………………………………………37
（三）招标文件………………………………………………………37
（四）投标……………………………………………………………37
（五）开标……………………………………………………………41
（六）评标……………………………………………………………41
（七）定标……………………………………………………………41
（八）中标通知书……………………………………………………42
（九）投标人对中标结果的质疑、投诉……………………………42
（十）签订合同………………………………………………………43
（十一）其它事项……………………………………………………43
第六篇 合同主要条款、格式合同（样本）………………………44
第七篇 投标文件格式…………………………………………… 54

第一篇 投标邀请书

****公共资源交易中心受****机关事务管理局委托,对****机关办公中心及会议中心物业管理服务组织政府采购，采购方式为公开招标，欢迎合格的企业参与投标。
一、招标项目内容
总建筑面积4.9万平方米的物业服务。
二、资金来源
财政资金，已到位。
三、投标人资格要求：
合格投标人应首先符合政府采购法第二十二条规定的基本条件，同时符合根据该项目特点设置的特定资格条件,具体详见第四篇评标方法的相关要求。
四、投标、开标有关说明
（一）报名时间及招标文件获取方式：本项目招标不预报名，开标时接受现场报名和投标。凡符合资质条件投标者，请于发布公告之日起，在重庆市政府采购网（）下载招标文件、答疑、补遗。不论下载与否都视为投标人知晓全部招标相关事宜。
（二）招标价文件售价：人民币500元/份，现场报名、递交投标文件时缴纳。
（三）投标文件递交及截止时间： 10月09日北京时间9时00分至10时00分止。
（四）开标时间： 10月09日北京时间10时00分。
（五）投标（开标）地点：****公共资源交易中心（
五、投标保证金
（一）投标保证金缴纳及退付
投标保证金须在投标报名时缴纳，缴纳方式为经过POS机刷卡（银联卡）缴纳。未中标人的保证金，公示结束后5个工作日内无息退还至投标企业基本账户；中标人的投标保证金，随即转为履约保证金，项目完成、经采购人验收合格后，一次性无息退还至投标企业基本账户。
（二）投标保证金数额：人民币 0元。
六、投标有关规定
超过投标截止时间、不按本招标文件规定密封投标文件、或不按招标文件规定按时提交足额投标保证金的，其投标恕不接受。
七、联系方式
（一）采购代理机构：****公共资源交易中心。
联系人：
邮 编：408300 电 话：（023
地 址：****
（二）采购人：****
联系人：
邮 编：电 话：
地 址：
八、注意事项
（一）投标人在投标截止时间五日前自行踏勘项目现场及周围环境。无论投标人是否踏勘过现场均被认为在递交投标文件之前已踏勘现场，对本合同项目的风险和义务已经了解，并在其投标文件中已充分考虑了现场和环境因素。踏勘现场所发生的费用由投标人自行承担。联系人：易先生； 电 话：[phone]
（二）投标人经招标人许可，可进入工程现场踏勘。投标人并应对由此而造成的死亡、人身伤害、财产损失、损害以及任何其它损失、损害和引起的费用和开支承担责任。
（三）项目办公用品、用水、用电等，由中标人自行负责解决并承担所有费用，该费用已包含在投标报价中，结算时不另计费。
九、投标费用
投标人应承担其编制与递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标人对上述费用概不负责。

第二篇 项目技术规格、数量及要求

机关办公中心及会议中心位于****，是集会议、办公、行政审批等为一体的综合办公区域。
一、基本概况
机关办公中心及会议中心总建筑面积4.9万平方米，由机关办公中心、会议中心（包含会议大楼和综合楼）组成，将机关办公中心、领导周转房及会议中心纳入统一的物业管理范围，物业总面积为4.9万平方米，含车库停车位约210个，具体面积如下：
（一）机关办公中心
1.总建筑面积约22967平方米，其中办公楼约21467平方米，建筑层数为地上9层，地下2层（车库，车位90个）。
2.办公楼出入口2个，车库出入口2个；
3.外围部分，以公路为界。
（二）领导周转房
1、市管领导周转房15套，面积约1500平方米；
2、领导周转房分布：在三个小区（距办公楼1.5公里内）。
（三）会议中心
总建筑面积2.6万平方米，其中会议大楼地下1层，地上1层（局部3层），建筑面积大约 13600㎡，（地上建筑面积8642㎡，地下车库（车位120个）、设备用房4960㎡）。政务综合办公楼地上6层（无地下室），建筑面积大约12100㎡。
二、机关办公中心及会议中心设备清单
（一）机关办公中心设备清单
1.供电系统
（1）高、低压配电柜12台，采取双回路供电方式（高压柜在负1楼配电房内）；
（2）各类照明动力配电箱40台；
（3）应急电源：USB电源、自动应急照明。
2.给排水系统
（1）供水方式：管网+屋面水箱；
（2）水泵设备：
潜污水泵2台：其中， 　　功率　　KW，　功率　KW；
消防水泵2台：功率　　KW；
喷淋泵 2 台；功率　　KW；
生活水泵2台：功率　　KW；
（3）排水管网　　　窖井 2 个
3.空调系统：独立柜式空调230台
4.排污系统
（1）生化池：2个，容量：120立方；
（2）卫生间：18个。
5.电梯：电梯品牌：三洋，台数：2台 ；层数11层
6.消防系统
（1）消防控制中心安装位置：负1楼；
（2）消防广播系统，1套；
（3）消防设施、设备：监控报警、喷淋系统、气体灭火系统、灭火器、消防水池；
（4）消防水池：共1个。
7.通风防排烟系统:共有各类风机13 台。
8.灯饰照明设备
（1）室内照明；
（2）环境照明；
（3）光彩工程照明；
（4）路灯；
（5）其它。
9.会议音响、视频设备:各类大小会议室5套。
10.综合布线、通讯系统：一个视频监控室、交换机19台。
11.喷泉水池：2 个。
12.门禁系统：3套。
（二）会议中心设备清单(以房屋竣工验收后的设备清单为准)
1.消防报警系统设备
（1）各类报警点：烟感：205 只；温感：256只；手动报警按钮：32只；消火栓按钮：66只；声光报警器：44只；固话：5只；广播：52只；输入模块：26；输入输出模块：67只；广播模块：4只。（注：具体点位根据现场可能有适当变动）
（2）立式机柜1套；（即报警主机）
（3）消防广播系统1套。
（4）消防电话系统1套
2.会议中心地下停车库设备
主楼地下停车库一进一出，设置一个管理安全岛
（1）通风、防排烟各类风机 台；
（2）卫生间通风器 个；
（3） 油烟净化器1台；
3.中央空调设备
（1）风冷螺杆冷水机组：冷量：730-880KW，6台；
（2）风冷螺杆冷热水机组：冷量：730-880KW，8台；
（3）柜式空调器：冷量：1 -18000KW，5台；
（4）各类风机盘管：1580台。
4.防火卷帘门设备
各类防火卷帘门设备30樘。
5.变配电系统设备
（1）高压配电柜19台
（2）低压配电柜49台
（3）变压器6台
（4）各类照明动力配电箱台
（5）柴油发电机组200kw一台
（6）密集型插接母线一批
（7）电线电缆一批
6.国产水泵设备
（1）生活、消防泵9台；
（2）潜污泵2台；
（3）空调泵19台。
7.不锈钢水箱设备
（1）6m×4m×2.5m　　一台
（2）5m×2.5m×2m　　二台
8.照明工程
（1）会议中心室内照明一项
（2）综合楼室内照明一项
（3）景观环境照明一项
9.监控报警、门禁系统、LED显示屏、扩声系统设备
（1）各类摄像机 台及系统集成；
（2）门禁管理道 门、 个用户、可进行门禁、报警、在线巡更、功能控制等管理；
（3）会议中心一层大厅、多功能会议厅、视频会议室LED双基色显示屏等3块；
（4）会议中心一层大厅、多功能会议厅、视频会议室扩声及灯光系统设备一批。
10.给排水管网工程
（1）室内外消防喷淋管网系统
（2）室内外消火栓管网系统
（3）室内外污排管网系统
（4）室内外雨排管网系统
（5）绿化用水管网系统
（6）生化池四座
（7）隔油池二座
（8）卫生间洁具一批
11.空调、通风管道系统
（1）防排烟管道系统
（2）正压送风管道系统
（3）空调新风管道系统
（4）空调送风管道系统
（5）卫生间排风管道系统
（6）餐厅、会议中心一层中央空调风管道系统
（7）空调冷冻供水、回水、冷凝水管网系统
12.电梯
（1）会议中心2.5m/s电梯两部
（2）综合楼2.5m/s电梯四部
13.低压二氧化碳气体灭火系统设备
（1）柜式七氟丙烷灭火装置(150kg): 6台
（2）柜式七氟丙烷灭火装置(70kg): 1台
（3）远程控制柜台(报警主机)： 1台
（4）消防泵：8台（喷淋泵：2台，喷淋稳压泵：2台，消火栓泵：2台，消火栓稳压泵：2台）
三、物业服务内容
（一）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理
1.建筑结构、屋面、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、门窗等的维修、养护及管理；
2.物业附属道路、沟渠、水池、井、停车场等维护、清理与修缮。
（二）物业设备的运行、养护、维修和管理
1.照明系统的维修与保养(业主单位或使用单位提供材料，中标企业负责免费维修)；
2.电梯系统的设备运行，维修养护以及系统检测；
3.消防系统的设备运行，维修养护以及系统检测；
4.给排水（污）系统的设备运行与维修养护；
5.楼宇自控系统的设备运行与维修养护；
6.弱电系统的设备运行，维修养护及系统检测；
7.避雷系统的养护与检测；
8.会议室音响系统的维护、运行、管理；
9.其它设施设备的维修与养护。
（三）综合服务
设客户服务中心，设置客户服务专线，实行365天24小时值班制度，负责对客户接待、咨询和求助/投诉的处理工作。
（四）绿化及水景的维护与管理
协助市政绿化维护单位，对绿化植物的养护管理。对水景的日常维护与管理。
（五）清洁管理
公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运、排水管理，污水管道的疏通;15套县级领导周转房的清洁卫生（含床上用品更换及40余套市管领导午休房间床上用品更换）。外墙清洗另行约定。
（六）道路交通及车辆停放秩序管理；
（七）安保管理
公共秩序维护、安防、消防等事项的协助服务管理和事故预防，包括安全、消防监控，门岗执勤（不含招标人、非招标人使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；
（八）会议中心及会议服务
负责会议室的布置、会议茶水的准备和服务、会议灯光、音响、视频等的调试使用及其它会议服务。
（九）物业档案资料的管理
（十）物业项目使用专项维修资金的预算和计划
（十一）协助招标人编制机关办公中心、会议中心内管理与服务相关的制度文件
（十二）各类突发事件的应急预案
（十三）完成招标人指定的临时性工作
接受招标人的领导，对招标人指定的临时性工作任务应积极予以安排完成，其临时任务涉及费用和其它特约服务费用的，双方共同另行协商。
四、管理服务质量标准
除本标准外竞标人可提供优于此标准的服务内容。
（一）基本要求
1.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
2.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等制度健全。
3.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
4.设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修10分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
5.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
6.按合同约定规范使用住房专项维修资金。
7.实行定期业主评议，业主与公司关系融洽，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，业主满意率95%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%。
8.物业档案资料齐全，查阅方便。
9.服务体系完善并执行ISO9001标准。
（二）会议服务
1.服务人员要求学历为高中以上，女性身高在160——165CM之间，年龄在20——30周岁之间；形象较好，气质较佳，具有会场服务技能和较好的思想道德素质，严格遵守保密制度，做好保密工作。
2. 根据业主要求，负责会议室及职工娱乐室的布置、会议茶水的准备和服务。
3.代制（摆）迎宾牌和座牌、代摆鲜花、代签到。
4.提供迎宾和礼仪服务，包括签字仪式服务、颁奖服务、迎宾服务和贵宾礼仪服务、各类庆典等服务。
5.根据不同会议规格和要求着装，得体、大方，服务热情、周到、细致，业主意见反馈满意率95%以上。
6.各涉密会议的服务由业主自行负责。
（三）清扫保洁服务
1.保洁人员要求年龄50岁以下，无违法不良记录，热爱本质工作，能吃苦耐劳，尽心尽责；
2.清扫保洁的区域为机关办公中心及会议中心的门厅、室内公共走道、公共卫生间、地下车库等公共区域（领导周转房由物业公司派专人进行清扫保洁）。
3.按层设置垃圾桶，每日清运2次，每日清洗1次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。
4.电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，无随意堆放垃圾、杂物或占用；会议中心一层会议室、三层多功能会议室、二层视频会议室等会议中心楼所有会议室，每次开会前拖洗1次，每次会议结束后拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除公共区域积水、灰尘、垃圾。
5.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，检查情况及时反馈；化粪池每月检查1次，发现异常及时报业主。化粪池、雨水池、污水井完好率98%以上。
6.公共卫生间每天清洗1次，地面干净光亮、无异味、无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷片、门、窗等无灰尘。
7.县领导周转房每周打扫2次，地面干净，家具及设施无灰尘，玻璃窗户光洁明亮；40余套市管领导午休房间床上用品更换。
8.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害，保持服务中心物业内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地。
9.清扫保洁率99%以上。
（四）保安及车辆管理
1.保安从业人员条件
年龄35岁以下，高中以上文化，男身高170㎝，女身高160㎝以上，政治素质好，无违法违纪不良记录、责任心强，退役军人条件可适当放宽。其中监控人员必须具备熟练操作电脑和监控设备能力。
2.保安管理内容
（1）常规防范；
（2）门岗执勤；
（3）巡逻服务；
（4）技术防范。
3.消防管理
（1）消防监控中心的管理；
（2）消防设施、器材的管理；
（3）保持消防通道畅通；
（4）装修期间的消防安全管理；
（5）烟花、爆、燃放管理；
（6）易燃易爆物品管理；
（7）防止电器短路等引发火灾。
4.道路及车辆管理
（1）按行政办公及会议中心楼要求设置交通标识；
（2）车辆出入有序；
（3）车辆按指定地点停放，无乱停乱放现象。
（五）公用设备设施的维护管理
1.负责本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、生化池、停车场、管道、垃圾道、电梯 ）的使用、维修、养护和管理。
2.建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。
5.载人电梯24小时正常运行。
6.消防设施设备完好，完好率100%，可随时启用；消防通道畅通，完好率达100%。
7.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8.公共区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范，道路完好率98%以上。
9.路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
11.公共设备设施维护保养好，完好率95%以上，大型及重要机电设备完好率100%，保养记录齐全。
（六）房屋建筑的维护管理
1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。
2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修。
3.每日巡查1次各层办公楼、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；房屋完好率达98%以上。
4.零星维修及时率达95%以上，合格率达98%以上，维修记录齐全。
（七）安全保卫及车辆管理
1.安全保卫人员要求为男性，年龄20—35周岁，身体健康、五官端正、气质好、形象佳、记忆力强，初中以上文化程序，身高168cm以上，其中机关办公中心门岗人员男性身高要求175cm以上，女性身高要求165cm以上，形象气质佳；具备基本的治安防范、消防操作及交通指挥技能和电脑操作知识，有相关的工作经验；思想品质好，遵纪守法，敢于同各种违法行为作斗争；无违法犯罪记录。
2.机关办公中心主出入口、停车库进出口、消防（监控）中心24小时值班看守，并有详细交接记录和人员、大型物件、车辆登记记录。
3.对进出机关办公中心、会议中心区车辆实施交通管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。
4.对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次，并有巡查记录。
5.保证消防（监控）、报警等技防设施24小时正常运行。
6.遇到火警、警情或异常情况，5分钟内赶到现场，并采取相应措施。
7.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并协助采取相应措施，每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。
8.保安人员必须经过至少３个月的保安业务及有关法规培训，持证上岗。
9.火灾、刑事和交通事故发生率＜1‰。
（八）强、弱电维修人员管理
1.要求为男性，年龄20—45周岁，身体健康、五官端正，初中以上文化，具备强电、弱电上岗资格证，并有相关的从业工作经验；
2.每周对配电室、发电机房、弱电机房、强弱电井等位置的机械设备进行巡查1次，做好巡查记录；
3.负责按作业文件和维保计划实施房屋、设施设备的日常检查、维护与保养；
4.负责项目重要场所/各类设施设备的静态标识和状态标识的申请制作和保持；
5.负责协助电梯维保人员的电梯维保与突发事件应急处理工作；负责电梯突发事件的解救工作。在消防应急状态下担任直驶电梯操作工作；
6.负责对配电设备按操作规程进行操作；做好日常运行监护和记录工作；
7.负责对弱电系统进行维保及运行监视和记录工作；
8.负责处理工程突发应急事件；
9.负责责任区域的机房设备清洁工作；
（九）会议中心会议室（一层大会议室、三层多功能会议室、二层视频会议室、人防指挥中心及业主单位管理的其它会议室）、职工娱乐室管理人员
1.男性，年龄20至45周岁，身体健康、五官端正，初中以上文化，具备舞台灯光、音响、强弱电上岗资格证，并有相关的从业工作经验优先；负责对舞台灯光、音响、配电等设备按操作规程进行操作；做好日常运行监护和记录工作；
2.负责对舞台音响、灯光系统进行维保及运行监视和记录工作；
3.负责处理工程突发应急事件；
4.负责音响室、灯控室、耳光室等控制室的设备清洁工作。
五、服务目标及各项指标要求
（一）管理目标
服务目标是：为领导及工作人员创造高效、便捷、安全、卫生的办公环境，为外来人员创造文明、舒适、温馨的办事环境，为日益扩大的交往提供良好的服务。
两年内达到重庆市管理与服务优秀大厦标准。
（二）服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故和其它安全事故；
2.环境卫生、清洁率达98％；
3.消防设备设施完好率100％；
4.房屋、门窗完好率99％；
5.车库设备完好率98％；
6.智能化系统运行正常率98％；
7.零星维修、报修及时率100％，返修率≤1％；
8.服务有效投诉≤5％，处理率100％；
9.会议服务及时率99%；
10.服务质量满意率85％。

第三篇 项目商务要求

一、实施时间、地点及验收方式
（一）实施时间
1、中标企业应当严格按照国家和重庆市物业管理的有关规定和物业服务合同，对****机关办公中心及会议中心物业项目实施专业化管理，综合性服务。
2、自中标之日起应在30天内，中标企业组织完成相关服务人员的选聘及集中培训工作，经业主单位认可后，于 12月1 日起正式到岗上班。
3、中标企业试用期3个月。3个月期满，经业主单位考核合格后与其签订正式合同。
（二）交付地点
****南阳公园北侧。
（三）服务要求及验收
中标单位应该严格按照投标书和委托合同的约定进行物业管理，如达不到规定的要求，管理、维护和服务的水平下降，投诉多或者出现重大管理失误，委托方有权提出整改意见，直至终止委托合同，并进行财务审计，责任由中标单位负责。
（四）付款方式
试用期间的物业管理费用由业主单位按中标价格按月支付；试用期间如出现物业公司履职不到位、员工素质差、发生安全事故、社会可信度差等情况，将取消中标资格。试用合格，正式签订合同后，以中标价为依据，以每月业主单位对中标单位的考核情况支付物业管理费，并于每月的前10个工作日内支付上月服务费用。
（五）违约责任
1.甲方违约责任
（1）甲方逾期支付款项的，除应及时付足款项外，应向乙方偿付欠款总额仟分之壹/天的违约金；逾期付款超过15天的，乙方有权终止合同；
（2）甲方偿付的违约金不足以弥补乙方损失的，还应按乙方损失尚未弥补的部分，支付赔偿金给乙方。
2.乙方违约责任
（1）中标人应当按照合同约定的条件履约，不得将中标项目转让或分包，否则，业主将取消中标资格，没收其履约保证金，造成的一切损失由承包人承担。
（2）本项目为一个包，具有整体性，不可分割。本项目拒绝挂靠或一个以上的供应商组成的投标联合体（后期服务过程中禁止转包）的投标人的投标，一经业主查实，没收履约保证金，并追诉其经济责任。
（3）中标单位在人员聘用上，将符合条件的原有机关行政办公大楼的工作人员（物管经理、保安、保洁、强弱电等人员）全部录用。如中标单位有意设置障碍，拒聘上述人员，业主单位能够立即解除合同，中标单位自行承担一切损失。
（4）中标单位严格按照投标文件要求岗位配置，如经业主查实，人员配置不够或降低服务标准，业主单位能够解除合同，中标单位承担一切损失。
(六)知识产权
采购人在中华人民共和国境内使用投标人提供的货物及服务时免受第三方提出的侵犯其专利权或其它知识产权的起诉。如果第三方提出侵权指控，中标人应承担由此而引起的一切法律责任和费用。
（七）培训
自中标之日起应在30天内，中标候选企业组织完成相关服务人员的选聘及集中培训工作，经业主单位认可后，于 12月1 日起正式到岗上班。
二、人员岗位分布及职责、组织架构图
（一）物管处经理1名
其岗位职责为：
1.接受公司分管领导的领导并按业主单位要求工作。
2.按PDCA循环的方式对管理处的工作实施管理并指导其员工的具体工作。
3.负责业主入住前的相关准备工作（包括入住资料的准备）。
4.负责对本管理处下属进行职业意识和职业技能的培训。
5.对所管辖区域的各项服务工作,组织实施周检和随机抽检,并作好记录。
6.接受顾客求助/投诉,并组织相关部门实施处理，按规定权限范围处理好本区域的对内对外关系。
7.组织实施纠正措施/预防措施。
8.负责组织顾客有效投诉处理率,与业主/租赁户的年有效沟通率,限时服务承诺实现率等质量目标实现情况的统计,并将统计资料和数据按时传至相关职能部门。
（二）管理人员2名
1.物管员1名
2.会场管理员1名
（三）保安30名
1.保安班长 2名
2.礼仪保安4名（办公中心）
3.监控室和消防中控室4名（白班、夜班各2名）
4.大门岗8名（办公中心夜班1名，会议中心、政务大楼白班5名，夜班2名）
5.车岗6名（办公中心车库白班2名，夜班1名；会议中心车库白班2名，夜班1名）
6.巡逻岗3名（白班1名，保安班长兼白班巡逻，夜班2名）
7.轮休4名（办公中心、会议中心各2名）
（四）工程人员6名
1.工程班长1名
2.电工3名（强电工1名、弱电工1名、水电及中央空调维修工1名）
3.电梯工1名（共有1名）
4.音响工1名
（五）保洁人员17名
1.保洁班长2名（分别兼办公中心和会议中心保洁1名）
2.保洁人员14名（办公中心6名：2层/1人，一楼大厅是1人；会议中心7名：行政大厅和交易中心各1人，办公场地2人，会议室3人，外围1人）
3.领导公寓保洁2名
（六）会议服务员5名（其中1名服务员负责职工娱乐室服务工作）
人员组织架构图（详见下页）
垫江管理处人员架构图

物管经理

管理人员2名

综
合
服
务

大
楼
门
岗

监
控
及
消
防
控
制
岗

车
库
岗

巡
逻
岗

办
公
楼
礼
仪
岗

会
议
服
务
员
5
名

音
响
工

电
梯
工

弱
电
工

强
电
工

领
导
公
寓
保
洁

工程班长1名（中央空调）
保安班长2名
保洁班长2名

保
洁
岗

三、人员配置
物管处人员由公司现同类型物管项目抽调经验丰富、业务能力强、有敬业精神的骨干人员搭建主体和面向社会招聘的人员组成。

管理服务人员配置情况表
序号
类 型
职务及工种
人数
值班地点及岗位
工 作 时 间
1
管理
客户
服务
项目负责人
1
物管处办公室
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
管理员
2
物管处及会议中心办公室
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
会议服务
5
会议中心
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
2
工程维修组
工程班长
1
现场
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
弱电工
1
现场
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
强电工
1
现场
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
电梯工

1
现场
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
音响工
1
现场
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
水电及中央空调维修工
1
现场
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
3
环境组
保洁班长
2
大楼大厅
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
办公区保洁工
13
楼内公区
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
领导公寓保洁工
2
领导公寓内
8小时，每周休息一天实行综合计算工时制
4

秩序维护组
保安班长（兼巡逻）
2
班长兼楼内巡逻副班长兼会议中心大楼门岗
12小时，每周休息一天实行综合计算工时制
礼仪岗
4
办公中心大门
12小时，每周休息一天实行综合计算工时制
监控保安
4
安全监控室、消防控制室
12小时，每周休息一天实行综合计算工时制
大门保安、办事大厅
7
主大门3个、次大门两个
12小时，每周休息一天实行综合计算工时制
巡逻岗
3
楼内、楼外
12小时，每周休息一天实行综合计算工时制
车岗
6
岗亭及车库
12小时，每周休息一天实行综合计算工时制

轮休
4

合 计
61

四、其它
（一）投标人必须在投标文件中对以上条款和服务承诺明确列出，承诺内容必须达到本篇及招标文件其它条款的要求。
（二）其它未尽事宜由供需双方在商务合同中详细约定。
特别注明：
1、投标企业必须按照招标文件要求，对应配置人岗位及人员数，少于投标配置人数，该投标文件作废；同时在合同履行期间，业主单位有权监督和检查中标企业的人员配置和员工工资待遇支付情况及服务情况，一旦发现少于投标配置人员和少发放工资待遇支付情况及降低服务项目标准，业主单位可从中标企业的物业服务分项报价清单的人员配置及服务项目对应减少金额。
2、业主单位能够根据实际工作需要，对投标单位的人员配置和投报项目增加或减少，增加或减少的价格以投标单位物业服务分项报价清单为准。

第四篇 评标方法、评标标准、无效投标条款和废标条款
一、评标方法
（一）评标方法定义
本项目采用综合评分法进行评标。
综合评分法是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项评分因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选单位或者中标供应商的评标方法。投标人总得分为价格、商务、技术等评定因素分别按照相应权重值计算分项得分后相加（四舍五入取二位小数）。
（二）评标程序
评标工作由****公共资源交易中心负责组织，具体评标事务由依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由采购人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数。其中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会成员到位后，推举其中一位评审专家担任评审组长，并由评审组长领导该项目评审工作。评标委员会按以下程序独立履行评审职责：
1.资格性审查。依据法律法规和招标文件的规定，对供应商投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标供应商是否具备投标资格。资格性检查资料表如下：
序号
审查因素
审查内容
1
投标人应符合的基本资格条件
（1）具有独立承担民事责任的能力
投标人营业执照、税务登记证、组织机构代码证等复印件，以及投标人法定代表人和受委托人身份证明复印件（现场验证受委托人身份证原件）和授权代表委托书等。
（2）具有履行合同所必须的设备和专业技术能力
主要设备情况及主要管理、服务、技术人员人员能力等。
（3）参加政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大违法记录
参加本项目准备活动前三年内无重大违法记录声明。重庆市物业管理协会物业服务企业信誉证明
2

投标人必须符合的特定资格条件要求
1、注资金500万人民币以上（含500万元）；
2、投标单位具有一级物业服务企业资质;
3、投标代理人若非投标企业法人代表，需持有投标企业法人代表代理授权书原件；
（以上基本资格条件及特定资格材料必须提供，并加盖鲜章的复印件，单独装袋，封面注明“资格证明文件”字样。）
3
投标保证金
符合本招标文件第一篇规定

2.符合性审查。依据招标文件的规定，从供应商投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。资格性审查资料如下表：
序号
评审因素
评审标准
1
有效性审查
投标文件签署
投标文件上法定代表人或其授权代表人的签字齐全。
法定代表人身份证明及授权委托书
法定代表人身份证明及授权委托书有效，且符合招标文件规定的格式。
投标方案
每个分包只能有一个方案投标。
报价唯一
只能在限价范围内报价，只能有一个有效报价，不得提交选择性报价。
投标保证金
按时、足额缴纳投标保证金
2
完整性审查
投标文件份数
投标文件正本、副本数量符合招标文件要求。
投标文件内容
投标文件内容齐全、无遗漏。
3
招标文件的响应程度审查
投标文件内容
对招标文件第一篇和第二篇规定的招标内容全部作出响应。
质量技术
满足招标文件提出的技术和质量要求。
完成期限
满足招标文件要求。
投标有效期
满足招标文件规定。
（三）澄清有关问题
对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会能够书面形式（应当由评标委员会成员签字）要求投标人作出必要澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
（四）比较与评价
按招标文件中规定的评标方法和标准，对资格性审查和符合性审查合格的投标文件进行商务和技术评估，综合比较与评价。
评标委员会各成员应当独立对每个有效投标人的标书进行评价、打分，然后由评审组长组织评标委员会成员对各评委打分情况进行核查及复核，个别评委对同一投标人同一评分项的打分偏离较大的，应对投标人的投标文件进行再次核对，确属打分有误的，应及时进行修正。复核后，****公共资源综合交易中心工作人员汇总每个投标人每项评分因素的得分。
（五）推荐中标候选供应商名单
中标候选供应商数量应当根据采购需要确定，但必须按顺序排列中标候选供应商。采用综合评分