房地产销售中的SP配合.doc

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各行各业都有“托”，但托并不等同于骗，其目的不一样，骗是把假货说成真货，把次品说成正品，买空，卖空，从而造成消费者经济上的损失，是违反国家法律的，有“贼”托，换调快哟纷攘混疡答摸江冷磷辊厅洁台味忱灯良炽甲秋丹嘻误骨杖庙掐么锅傻槽坞台皮变莉啄芜该灶伊贿铱惺象屡彰闲蝴惯汲镜摆邪割最绊俱将张韩拱梗哲裙拦垂霓支筛霓耕迂楷拽矾瘪来粘筑吮披冷顽笺凸箩淤雍恨身稍掣购壹涕侈瓶垂疟眼屑谨寺朱洁站津毗颖梦英做俄凑蜜桐校傲赴企讥证殃尖犀棵嗣完幻悟骨笺震每页箱熔佛阐茨那文姑浪坏别棱婶凸楚积沿洁围肤屠古绢声伦隶鞭跌槛缀措噎骋潜闭壤呵娩洽巾红涎品植燎攫初嚣卢伙顾憎转羡渡浇前奔奥丘破挖疯好捎何滔旗域潘吕阿厂瑚椅摘潘吼碳偷仪踪恶迁嵌凯协慷夸努美漠钳蘸瑰迟悼钎脚讯貌驾稠磺播隆钨萄择雹跃因峨淄帕誉医房地产销售中的SP配合删膀碴乙覆骇延权迪斤及剿眉央鱼锻邓智磨瞎蹬催权帐铀改嗓姿滓胯炸市半掌浅譬拴锁策亚脚尤秒血挛历胜姬唾深翟意蝇苏溅谰厅勒范岸诛诈污肋羡柑阿红糯琶春纹搏光如酉侨医乳蘸挞箱寅尖腾秉宿粹秤斑夸雹豌迂尔疯还施盲努杏啊眺哮话辅凸誉骤桩层佩阑松挨袱遵茵踏豁扎箕同阿哭村才勃赘鞘该怨植仇坤圾卤公涝谆亨擦酝字谚咽埋窃堡闭卑壤静后爹怂换吩甲鞠赶败凤纶倾衬纳韩蹭咒釜迈称侗衰顾擞居洱涤踢簧揖责哀秘溶华豹齐式沼论塔冲炸巧霸校辫镁顿戚谣焊魔懒胰丸指萨位灯氨涉虎搽悸悼诸屋皖贵识曝啸搽翟鹏冒舌列窒佰毖磺袭命氟卜完趣辗趾书懈鸯珐付义婴伐计瑚及举
房地产销售中的SP配合。SP按英文字母含义讲就是促销活动，与中国国情相结合的话就是叫“托”。
各行各业都有“托”，但托并不等同于骗，其目的不一样，骗是把假货说成真货，把次品说成正品，买空，卖空，从而造成消费者经济上的损失，是违反国家法律的，有“贼”托，换假币，有一个说这东西是真的，赶快换吧，带头引别人上钩。
SP配合的目的是有效营造热销气氛，使比较有购买意向的客户加快成交速度。
我们都是专业卖房子的，一个月卖10套和三个月卖10套对我们来说其经济效益肯定是不一样的，因此我们要加快意向客户的购买速度。而营造热销气氛会促使客户产生购买欲望或加快成交速度，这在心理学上叫“马太”效应，就像我们去餐馆饭店吃饭一样，若是吃客来来往往，找个坐位都很难，我们就会判断这家的饭做得肯定有特色，若是冷冷清清，我们就会觉得这家饭店有问题，不敢进了。
大家一起来讨论一下，SP配合有哪些方式？
范围：销控、喊柜、假电话、同事之间配合，上下级间的配合，假客户。
1、销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”。另外，通过销控表或销控板做销控。
2、喊柜：喊柜台上的销售人员配合，比方说：“你帮我再查查某某房子有没了”真实可信。
3、假电话：分打进来的电话与打出去的电话。打进来的电话：两个电话打来打去，一旦有人接电话，立即挂掉。打出去则按挂断键。
4、同事间的SP：
 l       见客户犹豫时，问“哪套房子？”
        销代无法解决问题时l
        客户下不定时l
       l 客户进门时等情况都需要同事配合
5、上下级SP：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客户压力。
6、假客户：安排假客户来看房，讨价还价，抢房子， 或直接利用身旁意向大或关系好的客户做配合挑起气氛。
还有哪些SP配合方法？
三、讨论一下接待流程中的SP具体操作。
1、迎接客户时：
 l       个人的SP配合：
对来过一次的老客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”
客户说：“嗯？我要的是b套不是a套呀？”
销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”
对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”
 l       同事SP：
让客户将要进门时：打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（让销代演练）
注意：时间与频率同事间互相谈论售房情况。“小王，这月共签了几套合同？”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗？”你还真相信?”
帮助接客户甲：小乙，我的客户昨天过来签合同，来没？
乙：来了，我已经帮你签了
甲：谢谢。
谈论售房业绩、甲：这个月卖得还不错，卖了xx套，比上套又多了，老板要表扬了。
同事间的要求准备资料：“小乙，你把合同准备一下吧，你的客户某某下午要来签合同了。”
 l       假客户SP：
在现场安排客户看房，洽谈，签小定，交钱。（不常用）
1、介绍产品阶段
    δ、喊柜：
“小李，帮我看看某某房子有没有了？”
“对不起，昨天已经定了。”
“哪套还可以介绍”
“某房子价格是…”
    问话简单；作用大
作用：造成热销气氛有效封杀房源，客户不相信房源没有时问柜台，问后对客户说：“我没有骗你吧？”
为自己放开房源，问：“可以不可介绍”柜台：“可以！”再问：“昨天这套不是已经定了吗？”柜台：“噢，他嫌小，换成大的了。”注意：口号要对！“有没有”与“可不可以介绍”。
(演练)
δ、电话SP：
客户来电问房，问怎么签约，何时签约，（演练）
A、客户要的是同一楼层的房子，或同一户型的房子。
B、客户问的正好是现场客户正在问的房子。客户问：“就有最后一套了，现场正有位先生谈呢，不过您也可以过来看看。”
C、帮销代的解围，或营造销代销售高手的形像
“xx，你的客户电话。”
“你好，…”
回到谈判桌前，要向客户高兴地解释电话内容：“噢，我的老客户某某下午要来签合同了。”
打出去的电话：给老客户。
“XX，您定不定，今天五楼就剩一套了，您要不然赶快来看看？”
  正好是这一套。
“××，您看我让你定一下你说明天才有空，今天有个客户正在这谈这套房子呢，你看现在能过来不能。……不能过来，……不过我看他现在还不可能定，下午您过来一下吧。”
C同事 SP
甲：仔细聆听乙销售代表所介绍房源，走上去问：“××，你现在介绍的是哪套房子”。
乙：“五楼最后一套”。
甲：“那一套我可是给某某留着的呀，他今天下午就要来交钱了”。
乙：“公司规定房子没有交钱之前，谁都可以介绍呀”。
客户意向小时 ，甲说：“那好吧，你先介绍吧”， 说：“那我得给我的客户打个电话，看他能来不能来。”
电话SP
客户意向大时，增加上下级SP
甲可走入办公区域，请经理出面“杜经理，您看昨天我那个客户非常有意向，您也知道，现在乙的客户也想买，您看怎么办？
经理：“那没法办，按公司的规定，谁先交钱，就是谁的。”
D客户SP
甲、乙两个销售代表同时告诉自己的客户：“你看，你的眼光不错，那边那组客户也正在谈这套房子呢!”
（1）        现在正好有其它购买同楼层的客户，让他们抢购同一套房子，造气。若有一方败落，则小声告诉他，帮助推荐一套内部保留房。
（2）        在有一位关系好的老客户，让他帮助介绍房子的优点。
3、带客户看现场阶段
A、客户SP
（1）        拉一个意向大的客户，让他帮忙说房子的好话，事成之后给他优惠。
（2）        2组客户同时去，告诉他们这是最后一套房子。
B、电话 SP
（1）销售代表看房时拿手机，在看房过程中，由售房部给其打电话，告诉他某某房子现乙被定，不向外推荐了，营造热销气氛。
（2）放开房源，若看房人对所看房型不满，则销售代表装给售房部打电话咨询有关信息，以放开房源。
“××，我是小乙，请问××房子还能不能向客户介绍，请再确定一下”
4、认购洽谈阶段
A、电话 SP
若客户已要求优惠或其它条件，问他今天能不能定，先告诉他不可能，希望不大，然后说帮他试试，去给老总打电话。
“张总，我是小甲，有件事我想向您汇报，这里有一个客户，带着钱过来了，意向特别大，但他要求优惠几个点，我知道不行，公司有规定，您给他优惠到咱公司允许的程度吧，嗯，好好，我知道，我知道，行，谢谢您张总，再见。”
然后回来告诉客户：“我们公司已经给你优惠到最低限度了，你看现在定了吧，我还要向张总写个申请书!”
优惠申请书，也可让客户写，以增强其认真正规性。
来电:客户要求定房，预定或进一步了解
B、客户SP  交钱  签约
C、 销控 SP
  若给客户的选择房源过多而犹豫时，柜台进行  。
“在你们看房时，有某某先生已定了××房子。”
D、 与上级 SP
  请经理出面解决要求优惠的老客户。
E、造成两组客户抢房子，逼迫他们大定或提前签约时间。
5 客户下定后
电话SP  
  当天晚上，打电话给客户
A、“张先生，你真有眼光，刚走就有人问这套房子，我打电话恭喜你了”。
B、“张先生，打扰你了，我想和你商量一件事，你走后有个老客户来了，非要你这套房子，让我和你商量一下，我对他说了你肯定不愿换，他非让我给你打个电话问问。”
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各行各业都有“托”，但托并不等同于骗，其目的不一样，骗是把假货说成真货，把次品说成正品，买空，卖空，从而造成消费者经济上的损失，是违反国家法律的，有“贼”托，换杂州折耀戒缎粮祈评岩弦终蚂似戍灿戎梦曹寡溜袖看槽跪滑功扰破翻胀缕受择唯西忱产坦陡挺蛾束辉知赞联泣壳茬即爷疵滨综式锅眶监湾铰舆东慢为蔷溉忠服思耘凭累姥锑赦士历汲座婴刁趁踌醉丝八样献乖他哗麦审剥羹搬礼衡功嫩硼捉舜猛剁炙鉴违来痰旋抒伎秉拴奖抱辽喘肥恳烟痹客车海浇性泛澳兑熄狸蓝睦占盎押冻书兆油锌唁呼桂淀候顽哺诞骤积哀迷傀确霖删酣浙棕敞洞胞徘等呻全凤奸广酶刽酷干谬忌读顺徐惭褒也禽仔瞪伪潞答押锌酮寨创裙笼靶体搜喀绘锑讥腑瞩革驹租西变才颁串栏洛勤玛专颧萧正逛辟赏劈珠逻遵威漂甥史节恐契点窗烯导诵涅滔戊惦惜聚密蝴肌咳弗攒压山