房地产企业税收筹划分析.doc
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4、筹划的意义9二、资金筹措阶段税收筹划10(一)债务性筹资的税收筹划10(二)权益性筹资的税收筹划11(三)企业负债规模的纳税筹划11(四)租赁性筹资的税收筹划12三、开发阶段税收筹划15(一)合作建房税收筹划15(二)代建房税收筹划17(三)承包方式的选择与税收筹划17(四)材料供应方的选择与税收筹划18四、营销阶段税收筹划20(一)广告及业务宣传税收筹划20(二)促销活动税收筹划21(三)销售定价税收筹划22(四)出租房屋税收筹划25五、房地产企业税收筹划风险控制28(一)税收筹划风险成因分析28(二)房地产企业特有的税收筹划风险29(三)税收筹划风险管理模式30(四)房地产企业税收筹划风险
5、控制方法31六、综合案例分析34(一)公司简介34(二)吉兴房地产公司税收筹划分析34结束语41致 谢42参考文献43前 言在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响,谋取最轻税负,始终是纳税人孜孜以求的目标。税务筹划,就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内,通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,为纳税人带来税收利益,并最终为纳税人带来经济利益的管理活动,它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。税务筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言,税务筹划得当,用足用好税收优惠政策,有利于减轻节省企业的税负,增加企业的利润和可用资金,提高企业的竞争力
6、,有效维护企业权益,使自身价值达到最大化,促进企业良性发展。对国家而言,税务筹划促进企业遵循国家产业政策的导向,有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展,有利于经济结构和产业结构的优化,从总体上扩大了国家税收的税基,增加了税源,有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。 房地产业作为新兴的经济增长点,在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长,促使房地产市场日趋活跃,房地产企业日益受到公众关注,政府对房地产业的管理日趋规范和严格,包括对房地产业的税收管理。从2002年起,房地产业连续5年被国家税收总局列为当年度税收专项检查对象,可见国家对房地产业的关注,也反映了房地产企业的涉税风险增大
7、。为提高经济利益,处于房地产市场的个人和企业均有实施税务筹划的需求和动力。由于房地产涉税事项和涉税环节主要集中在房地产企业,且房地产企业在房地产开发和销售阶段的筹划空间较大,故本文研究的视角以房地产企业为主。摘 要目前在全国范围内,尤其是在大城市由于房价过高而造成为数不少的商品房积压。导致商品房价格过高的原因很复杂,其中税费的比重大是一个重要的原因。因此,如何进行税务筹划、合理降低税收负担,有效降低房价成为一个广受关注的问题。本文对房地产开发企业的税务筹划做了初步的探讨,通过分析我国现行房地产税收制度和房地产开发企业税务筹划的现状,阐述了房地产开发企业开展税务筹划的必要性和可行性;研究了房地产
8、开发企业在税务筹划方面存在的空间和筹划点,提出了房地产开发企业在运用税务筹划方面需要注意的问题;结合房地产开发企业的特点和实际情况分税种分析了房地产开发企业的税务筹划方法和技巧。综合分析房地产开发企业应缴纳的各项税收及其政策规定发现房地产开发企业在经营过程中涉及到的税种很多,然而由于税务筹划本身也具有一定的成本,并不是所有的税种都是可以筹划的。为了获取更大的收益,房地产开发企业必须对需要进行筹划的税种进行选择,本文通过对营业税、企业所得税、土地增值税等对房地产企业收入影响较大的税种进行具体的税务筹划分析,进而提出一些筹划的操作方法以供探讨。关键词:房地产开发企业 税务筹划 涉税风险 风险控制A
9、BSTRACTAt the present time, the soaring price of the commercial house has resulted in the overstock of a large number of commercial houses; especially in some large cities things are even worse. Among the factors that have contributed to this overstock, a large proportion of tax and fees in the pric
10、e is an important one. Therefore, it has become a hot topic as to how to make feasible tax planning and substantially reduce the tax burden, lowering the house price to a reasonable level. In this paper, the author has made a pilot study of the tax planning of the real estate development company. An
11、alyzed the current tax system of our country and tax planning of the real estate development company, made a description of the necessary and feasible of the tax planning of the real estate company, studied the space of tax planning, brought forward some problems in tax planning, and based on the ch
12、aracters and circumstances of the real estate development company analyzed a series of methods and techniques of tax planning. Since various taxes are involved in the routine operation of a real estate development company, and the activity of tax planning itself will cause a certain kind of cost, no
13、t all the taxes are worth of planning. In order to gain more profits, a real estate development company firstly has to make the decision as to which taxes are to be planned. Besides, when in making tax planning, a company has to take into consideration the following two factors: one is the interacti
14、on between economy and tax, and the other is the property of a certain kind of taxes themselves. In this paper, the author tries to put forward some concrete approaches to tax planning, by analyzing the planning of certain taxes that will greatly affect the profit of a real estate development compan
15、y, such as enterprise income tax and glebe value-added tax.Key words: A real estate development company Tax planning Tax-involved risk Risk Control一、产业及相关税制概述(一)房地产业相关概念综述1.房地产“房地产”是房产和地产的总称。在我国,按照土地资源状况和土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地;房产是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房等建筑物及其构筑物,在经济学上称不动产。国家税收总局关于印发营业税税目注释(试行稿)的通知
16、(国税发1993149 号)对房产的定义为“不动产,是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产,包括:建筑物、构筑物、土地和其他土地附着物。”2.房地产市场房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产交易的领域。分以下几类:(1)房地产一级市场,又称土地一级市场,土地一级市场是指政府代表国家以管理者和土地所有者的身份,将土地使用权有偿、有限期让与使用者的活动。房地产一级市场是由国家垄断的市场。主要由市、县政府部门垄断执行,其它部门无权出让或批租。 (2)房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域
17、进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说,任何行业都拥有一定的房地产,都是房地产经济活动的参与者。因此说,房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。房地产业在我国是个新兴的产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,房地产业对国民经济发展起到巨大的推动作用。(二)房地产开发与经营的特点1.投资量大,投资回收期长房地产开发与经营业为资金密集型行业,投资量大,除分散建设的单项工程外,多数
18、企业进行成片开发,一般采用分期分批、滚动开发方式,从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售,直到实现投资回收和回报,要跨越几个年头,经营运转周期长,收益集中在中后期。2.资产负债率高,对金融机构依赖程度大据国家统计局统计,2002 年,全国房地产企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达 50%左右,平均资产负债率为 72%,比工业企业高出 16 个百分点。3.牵涉面广,运作程序复杂综合开发涉及规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税收局等等,需要打交道的单位和部门几十个,开发过程中的协作单位也很多。
19、4.发展速度快,带动相关行业迅速发展进入 90 年代以来,该行业发展迅猛,带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。(三)房地产企业涉税分析国家税收制度的确立,要根据本国的具体政治经济条件。就一个国家而言,在不同的时期,由于政治经济条件和目标不同,税收制度也有着或大或小的差异。我国现行税制就其实体法而言,是建国后经过几次较大的改革逐步演变而来的,按其性质和作用大致分为七类 20 种:流转税类:包括增值税、消费税和营业税和关税;资源税类:包括资源税、城镇土地使用税;所得税类:包括企业所得税、个人所得税;特定目的税类:包括固定资产投资方向调节税(暂缓征收)、筵席税
20、、城市维护建设税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税;财产和行为税类:包括房产税、城市房地产税、车船税、印花税、屠宰税、契税。(税法,注册会计师协会编,2008)在这 20个税种中,直接关系到房地产的有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税、城市房地产税、契税。与房地产企业紧密相关的有营业税、企业所得税、城市维护建设税、印花税,共计 10 个。房地产企业从有投资意向开始至项目建设完毕,出售或出租并实施全寿命周期的物业管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般而言,可以将这个程序划分为四个阶段,即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和销售阶段(在某些情况下各阶段的工作可能会
21、交替进行)。四个阶段中,与税收直接相关的是建设阶段和销售阶段。现分阶段将涉及的主要税种分别作介绍。1.房地产开发建设阶段涉及的税种房地产开发建设阶段涉及的税种主要有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。(1)耕地占用税耕地占用税是为了合理利用土地资源,加强土地管理,保护农用耕地,对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,按其占用耕地面积,一次性定额征收的一种税。实行差别定额税率,每平方米税额从 1 元到 15 元不等。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30 日内缴纳耕地占用税。(2)营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为
22、为课税对象所征收的一种税。营业税是房地产开发企业主要税负之一,开发建设阶段的营业税,主要是指对于建设单位按照“建筑业”税目的规定,对营业额按 3%税率征收的营业税,该税目的征税范围包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等业务。(3)城市维护建设税城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收的一种税。房地产开发企业的城市维护建设税是作为营业税的附加税同时产生的。按照纳税人所在地的不同,城市维护建设税实行地区差别比例税率,税率分别为 7%,5%,1%三个档次。2.房地产开发销售阶段涉及的税种房地产开发销售阶段涉及的税种主要有营业税、城市维护
23、建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。(1)营业税房地产开发销售阶段的营业税,主要是指针对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的 5%税率缴纳的营业税。(2)土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税也是其主要税负之一。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为 30%,最高税率为 60%。(3)契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。主要包括国
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