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物业财务管理制度

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2020年4月19日
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XXXX物业财务管理制度

　第一章 总 则

　　1、加强财务管理和经济核算，规范公司的理财行为，根据《会计法》、《企业财务通则》、《外商投资企业会计制度》，并结合本公司的实际情况，特制定本制度。

　　2、 本制度适用于XXXX物业有限责任公司

　　3、公司财务管理的主要职能是预测、决策、计划和控制。财务管理的基本任务是：做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，有效地利用企业资产，努力提高经济效益。

　　4、公司实行财务预算管理制度，每年元月25日前编制本年度的财务预算，年度财务预算经董事会批准后执行，公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算，对超预算的支出，须经总经理特批。

　　5、公司实行"一支笔"的财务签批制度，公司及其所属部门的第一负责人为公司和部门的财务签批人，第一负责制人因故不能签批时，可委托其它人代签。

　　第二章 财务机构和会计人员

　　1、根据公司营运的需要，公司设立财务部。公司财务部经理对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。

　　2、公司财务部设立物管及财务管理与会计核算相关岗位。物管下设物管主任、固定资产管理、存货稽查、仓库保管、统计等岗位，全面负责集团的物资管理。公司财务部还应设立帐务管理、资金管理、计划管理、财务稽核、出纳等岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。

　　3、公司的财务负责人实行委派制，由集团委派。对委派的财务负责人其考核工作、工资晋升、奖励与处罚、工作调动等由集团财务部管理。

　　4、 财务人员应参与并拟定公司的财务预算生产经营计划、投资计划、考核和分析财务预算的执行情况。

　　5、 财务人员要认真履行职责，正确核算，如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。

　　6、 财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续，不得离职。

　　第三章 财务核算的一般原则

　　1、 会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。

　　2、 公司会计年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。

　　3、 根据国家会计制度的要求，在不影响会计核算、对外统一会计报表及指针汇总前提下，正确设置和使用会计科目。

　　4、 公司的会计记帐方法采用借贷记帐法。

　　5、公司以人民币为记帐本位币，发生涉及外币的业务，按当月一日外汇市场汇率的中间价折合本位币记帐，期末将货币性外币帐户的余额按期末外汇市场汇率中间价调整折合人民币金额，调整后折合人民币余额按期末帐面余额之差作为汇兑损益，并按规定记入"财务费用"、"在建工程"等科目。

　　6、 公司依照会计准则和会计制度所确定的各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。

　　7、公司采用权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。

　　8、各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用。

　　第四章 财务预算管理

　　1、财务预算管理基本原则：建立健全公司财务预算管理制度，做好财务预算管理基础工作，认真编制财务预算，分析预算与实际的差异，保证公司经济活动按计划进行

　　2、财务预算管理的基本任务：做好财务预算、分析、检查工作，根据财务预算依法筹建、使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益。

　　3、 财务预算的编制

　　（1）财务预算是以货币等形式展示未来某一特定期间内企业全部经营流动的各项目标及其资源配置的定量说明。即在预测与决策的基础上，按照规定的目标和内容以计划的形式具体地、系统地反映企业未来的销售、生产、成本、现金流入与流出，便于有效地组织与协调企业的全部生产经营活动，完成企业的既定目标。

　　（2） 财务预算内容：

　　A、销售预算。销售预算是编制利润预算的基础。根据企业经营目标，遵循以销定产的原则，经过量本利分析，确定最佳销售量和销售价格。

　　B、生产预算。以销售预算为基础，结合公司的生产能力，预计生产量和存货需求量，编制生产计划表或工程进度计划表。

　　C、成本预算。为规划利润和成本，控制企业的现金流量，依据生产量预算直接材料、直接人工、制造费用编制生产成本预算表。

　　D、费用预算。销售产品及管理企业过程中所发生的经营费用，应编制销售费用预算表、管理费用预算表、研发费用预算表、财务费用预算表、折旧预算表和税金预算表

　　E、现金预算。列示预算期内的现金流入和现金流出情况，以保持现金收支平衡，并合理地调配现金资源，应编

　　制现金预算表，固定资产购置计划表、其它收入预算表、其它支出预算表、现金预算表和融资计划表。

　　F、利润预算。利润预算是以货币形式综合反映预算期内企业经营活动成果的利润计划性。

　　G、资产负债预算，为反映企业预算期内期末财务状况的全貌，编制资产负债预算表

　　H、财务状况预算。根据各种形式的收入和费用的预测，综合预算企业未来经营实现状况并检验预算期内经营预算结果，编制财务比率分析表，适时向决策者提供有效的控制经营活动的信息分析资料。

　　4、 财务预算编制方法：采用滚动预算法，以一个会计年度为一个预算期，按季、月度编制预算计划。

　　5、 财务预算编制程序：

　　（1） 公司财务部编制单位的财务预算，形成财务预算初稿。

　　（2）将财务预算初稿报公司总经理审核，经公司董事会批准后执行。

　　6、 编撰财务预算时间：各单位年度预算应于每年元月25日前完毕。

　　第五章 资金管理

　　1、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式能够是货币资金，也能够是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%

　　2、 建立资本金保全制度，保障所有者权益。

　　3、货币资金实行集中与分级管理相结合的制度，公司在银行开设的所有帐户须经集团财务部和公司总经理批准。预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。

　　4、 公司对外投资支出，凡属于预算计划内的投资项目，须由总经理审批，预算计划外的投资项目支出由总经理审核，董事长签批。

　　5、公司财务预算计划内的各部门的费用支出，其数额超过一定标准的应经过签呈流转程序报总经理审批，预算外的费用支出均需经过签呈流转程序报总经理审批。

　　6、公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报总经理批准后统一调度。

　　7、公司实现的销售收入及其它收入一律进公司的预算帐户，根据生产经营资金的需要量，定期从预算内帐户转入往来帐户，所有资金支付均过往来帐户进行。

　　8、 公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险。

　　物业公司财务管理制度

　　第六章 货币资金和往来结算管理

　　1、 货币资金为：

　　（1） 库存现金：库存的人民币和外币，

　　（2） 银行存款：存放在银行和其它金融机构的人民币和外币，

　　（3） 其它货币资金：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款和在途货币资金等。

　　2、 公司现金收付，实行合理分工，帐款分开，互相监督。

　　3、 公司每周核对库存现金与现金帐余额是否相符，现金的日记帐与现金总帐每月核对，保证出纳记帐与会计记帐一致性。

　　4、 建立银行存款日记帐制度，做到日清月结。银行存款日记帐必须每月与银行对帐单进行核对，并编制银行存款余额调节表进行调整。

　　5、 公司采取适当措施预防下列外汇风险：

　　（1） 换算风险；

　　（2）交易风险；

　　（3）经营风险； 在国际外汇市场动荡时期，可考虑用套期保值方式，以避免损失。

　　6、公司的往来款项包括：应收帐款、应收内部单位款、预付帐款、其它应收款、应付内部单位款、应付帐款、其它应付款、应工资、应付福利费、应交税金等。

　　7、公司严格控制应收帐款的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收；确实无法收回的按规定程序批准后，列作坏帐埙失处理。

　　8、 公司按照下列要求对应收帐款进行管理：

　　（1） 认真作好应收帐款的日常核算工作；

　　（2） 每月进行往来清算和应收帐款的帐龄分析，将应收帐款回收情况的明细报告随月度相关会计报表提交集团财务部：

　　（3） 加强对应收帐款的催收，并将应收帐款的催收作为经营业绩考核的指针之一；

　　（4）加强对欠款单位的偿债能力、信用状况的调查判断，根据调查和判断的结果确定各单位的信用等级及赊帐限额，并报总经理批准后执行；

　　（5） 建立健全坏帐损失的确认、审批手续。

　　（6） 公司应收帐款有下列情况之一的，即确认为坏帐损失的发生。

　　A、 因债务人破产或者死亡，在以其破产财产清偿后，依然不能收回；

　　B、 因债务人逾期未履行偿债义务，已超过三年，依然无法收回。

　　（7）公司财务部应依照上述方法对坏帐进行严格调查确认，调查人根据调查结果写出分析处理意见，经集团财务部经理批准，报集团公司总经理批准后执行。

　　（8） 坏帐损失的处理方法为备抵法。公司年未以应收帐款余额3%计提坏帐准备金。

　　9、 垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资内扣回。

　　10、 公司建立应收票

　　据的登记保管工作，加强对应收票据的回收及管理。

　　第七章 存货管理
　　1、 公司的存货管理由集团公司物管中心负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理要制定相关制度。

　　2、 存货的购入必须执行预算计划，经审批后组织采购。

　　3、 存货入帐计价

　　（1） 购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：

　　（2） 自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：

　　（3） 委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价；

　　（4） 投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；

　　（5） 盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；

　　（6） 接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。

　　4、 存货发出计价：采用加权平均

　　5、由物管中心设立专职仓库员，加强对实物的管理。仓管员必须根据采购员或业务员提供的发票帐单，材质证明书认真清点，核对数量（重量），填写入库单，三方（仓管员、采购员、主管）签字办理入库手续。

　　6、存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、仓管员签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放。

　　7、 公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。

　　8、 在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。

　　9、要加强对低值易耗品的管理，并设立"专用低值易耗品"备查薄，低值易耗品可采用一次摊销法。存货的具体管理内容参见《存货管理规定》。

　　第八章 固定资产管理

　　1、公司物管是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。

　　2、固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在 元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。

　　3、固定资产计价按实际成本计价：

　　(1) 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价。

　　(2) 自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；

　　(3) 投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；

　　(4)在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；

　　4、固定资产实行分级归口管理，实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。

　　5、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法（直线法）计提，固定资产残值率为5%。

　　6、固定资产购置

　　（1）对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收，物管中心根据领用单开设固定资产卡片，并由保管使用部门签章后，分别保存管理。

　　（2）对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。

　　7、固定资产的盘点。

　　（1）公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由物管中心、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。

　　（2）盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出。

　　8、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定资产的管理。固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》。

　　物业公司财务管理制度

　　第九章 无形资产及其它资产的管理

　　1、无形资产阶级计价原则：

　　（1） 自行开发的无形资产，按开发过程中实际发生的支出数计价；

　　（2） 对于购入的无形资产，按实际支付的价款计价；

　　（3） 外单位投资转入的无形资产，按评估确认或合同协议约定的金额计价；

　　（4） 接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。

　　（5） 商誉的计价应当经评估机构确认，除公司合并外，商誉不得作价入帐。

　　2、无形资产按下列规定进行摊销；

　　（1） 专有技术按 平均摊销；

　　（2） 土地使用权按30年-50年平均摊销；

　　（3） 其它按 平均摊销。

　　3、公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。

　　4、其它资产按下列规定进行摊销

　　（1） 租赁费按6年平均摊销
　　（2） 装修费按5年平均摊销；

　　（3） 开办费按5年平均摊销。

　　第十章 成本费用管理

　　1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和成本费用支出。成本费用必须按照权责发生制原则进行核算，严格划分成本费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际成本费用，不得以计划、定额、估计成本费用代替实际成本费用。

　　2、 成本费用的计价方法，必须前后一致，一经确定，不得任意改变。

　　3、 管理费用实行预算定额进行管理。

　　公司的相关管理费用在预算内公司掌握使用，超过预算的相关费用须经集团公司总经理批准后方可使用。

　　4、集团管理中心发生的管理费用按一定比例分摊至公司，公司应按年初制定的分摊比例严格分摊，不得有拒绝分摊的情况发生。有关费用的报销参见《报销管理规定》。