广西房地产发展态势分析与投资建议策划方案.docx

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广西房地产发展态势分析及投资建议策划案

房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，推动了国民经济的发展.当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。据国家统计局公报的数据显示，2002年以来国内生产总值增长率都在8%以上（2004年达到9.5%）。在我国经济增长强劲势头的带动下，近几年房地产投资和销售增长率都达30％以上，房地产市场出现了快速增长的态势，引起了国家宏观调控部门的关注。2003年以来，国家相继出台了上调固定资产投资项目资金率、暂停审批农用地转非农用地、严格控制信贷规模、实行土地招标、拍卖、挂牌制度等一系列宏观调控措施，矛头直指房地产业。在此形式之下,如何理性认识和评价当前广西房地产业发展形势，防范房地产投资风险，引导企业步入健康、有序的发展呢?
我采取以下策略:一、市场化发展策略；二、资本原始积累策略；三、实行差异化策略；四、可持续发展策略。
我公司的房地产业起步较晚，2001年开始储备项目，2003年成立专业公司进行运作，经过几年的发展，先后开发（或在开发）了三个项目，总投资近10亿元，我们在学习中不断积累经验，探索出了一些适合自身特点的房地产开发管理的模式。我们房地产开发的思路主要是：一、市场化发展策略：抓住机遇，强势进入，走市场化发展的路子；二、资本原始积累策略：开发好已有的房地产项目，迅速完成资本原始积累；三、实行差异化策略：通过市场细分，挤占高端市场，实行差异化战略，打造知名高尚小区品牌；四、可持续发展策略：选择储备升值潜力巨大的地块，为房地产业可持续发展提供资源保障，增强发展后劲。
案例:
一、广西房地产的现状及特征
（一）广西房地产的发展状况
广西房地产业经历90年代的北海房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等因素和利好条件的影响下，以1999年为一个发展的新起点，开始进入了快速发展时期，房地产市场运行机制初步建立，房地产投资和消费保持了较快的增长速度。由于房地产市场的区域性及全国经济发展不平衡，广西房地产市场发展具有自己个性的特征。
1、广西房地产开发投资情况
1997-2004广西房地产投资增长情况表
年 份
投资完成额（亿元）
增长（%）
占固定资产比重（%）
GDP增长（%）
固定资产增长（%）
1997
22.40
—
—
—
—
1998
17.87
-20.2
—
—
—
1999
24.52
37.2
5.3
7.7
8.5
2000
38.67
57.7
5.9
7.3
6.4
2001
55.68
43.7
7.6
8.2
10.8
2002
74.43
33.9
9
10.5
14.2
2003
120.26
59.8
10
9.3
22.53
2004
192.35
37.1
15.33
11.8
27.1
（数据来源：广西统计局国民经济和社会发展统计公报）
从上表看出，广西房地产开发投资增幅较大，但由于基数小，所以总量并不大。2003年、2004年房地产投资增幅与前几年相比是最高的。1999至2004年，广西房地产投资增长率为GDP增长率的3倍以上，从2003年起，此二者之间的距离进一步加大，房地产投资与GDP增长的协调性开始减弱（见下图）。许多业内人士的共识是：房地产投资增长速度控制在GDP增长速度的2倍以内比较适宜。2003年广西GDP增长为9.3％，而房地产开发投资增长为59.8％，是GDP增长速度的6.43倍；2004年GDP增长为11.8％，房地产投资为37.1％,是GDP增长速度的3.14倍。房地产投资增长与国内生产总值增长不协调，特别是在连续几年投资高增长的情况下更容易发生由“热”到“过热”的转化。

2、广西房地产供求关系情况
  2004年，广西全年商品房销售面积820.36万平方米，增长30.1%（其中商品住宅销售面积749.79万平方米，增长32.0%）；全年房地产业完成增加值95.69亿元，增长11.7%，与此同时出现商品房的空置率较往年高。截止2004年末，全区商品房空置面积为160.41万平方米，比上年增长11.8%。（数据来源：广西房产街　发表时间：2005-3-17）

1999-2004年广西房地产供销情况表（单位：万平方米，%）
项 目
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
竣工面积
170.89
198.24
314.29
419.6
543.03
—
销售面积
140.18
154.15
275.94
417.48
490.67
820.36
供销比率
1.22
1.28
1.14
1.01
1.11
—
数据来源：《广西房地产发展分析报告》（广西民族出版社2004年12月出版）
   从上图表看，1999年至2003年，广西房地产供销关系增长基本平衡，但竣工面积与销售面积的相差大体保持在30万平方米左右，但从2003年起，这种差距离进一步拉大，可见空置率已对广西房地产造成一定的泡沫和水份。在焦点房地产网（ 2005年3月26日《个人理财杂志》）对全国37个具有影响力的城市房地产泡沫排名中，南宁市排在第12位，应引起警惕。
    市场经济的一般规律是：供小于求→刺激价格上升→利润增加→刺激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求，如此循环往复。总体来讲，房地产业周期波动呈上升期、下降期，根据数据分析，大体可以判断广西的房地产市场经过几年的持续快速发展，目前已处在一个发展的波峰。
3、广西房地产价格走势情况
2000年至2004年，广西房地产平均销售价格每平方米分别为1450元、1814元、1924元、1963元、2083元，其涨幅分别为25%、6%、2.55%、6.11%。从下面走势图中可以看出：房地产价格在经过2001年的猛涨后，以2003年为一个拐点，进入了平稳趋缓、小幅上涨的阶段。
    在广西，南宁、桂林、柳州三大中心城市一直扮演着广西房地产业价格领跑者的角色。如2004年南宁市市区每平方米商品房平均价格达到2817元，其中琅东及凤岭区域的住宅房价平均高达3100多元；桂林市三里店区域住宅在2002年销售价格仅为1800元左右，2004年年末均价就已升至3000元左右，可见，升值的空间不会很大。
（二）广西房地产市场特征
由于广西经济发展相对发达地区来说较慢，房地产市场又受区域经济发展、消费水平、消费意识等主客观方面因素影响，因此在走向规范的过程中，显示出如下特征：
1、投资结构不平衡。高档市场供应量过剩，中低档市场需求不足（结合南宁市的经济发展水平10万元至20万元为低档；20万元至40万元为中档；超过40万元为高档；100万以上为豪华档），房地产开发区域集中，产品开发雷同，结构不合理，进一步加剧了中低档市场竞争。如南宁市目前房地产开发热点主要集中在琅东、凤岭、江南，其中琅东、凤岭以中高档住宅区为主，江南以中低档住宅为主，同时，总价超过100万元的大户型开始滞销，但仍有不少开发商奋力抢占狭窄的高端市场，市场失衡进一步加剧，投资风险大，不利于市场健康发展。
2、商业房地产投资过快。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，随着国家宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，而每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。房地产开发商在近两年开发的楼盘中，几乎都把一二楼作为商铺推出，产品同构，增加了营销的风险。2004年，广西商业营业用房投资35.1亿元，增长94.6%，占全部房地产开发投资的18.2%；商业营业用房施工面积483.29万平方米，增长43.0%；商业营业用房空置41.01万平方米，增长18.7％，占全部空置面积的25.6％，比上年提高1.5个百分点。以南宁为例，2003年商业房地产投资16.03亿元，同比增长55.6%，2004年上半年商业房地产投资为12.2亿元,同比增长76.9%。从2003年到2004年上半年，南宁推向市场的商业地产开发量超过300万平方米，2004年上半年商业用空置房同比增长25.2%，空置面积同比增长11.1%。（数据来源：新桂网2005-02-18）
3、产品功能单一。在广西房地产市场中，以住宅开发、向消费者提供改善居住空间基本功能的产品为主，户型以三房和二房为消费主流。但随着广西居民生活水平的提高，对房地产的需求开始呈现多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调住宅的功能，注重周边环境的优越性等，环境、人文等附加值高的楼盘逐渐受到消费者，特别是年轻的、高学历、高收入群体的青睐，产品功能单一的房地产将受到冷遇。
4、投资主体多元化。广西目前共有房地产企业700多家，其中南宁市有近360家。最近两年，从外省，尤其是上海、温州、福建等地的开发军团源源不断地涌入广西房地产市场进行各类投资活动，使广西房地产市场投资主体呈现多元化发展趋势。如以上海房产为背景的荒岛公司在南宁东沟岭的开发，通过提供大量的拆迁资金为优势在竞争中胜出，获得较成熟的城市旧区土地。大连万达集团投资12亿元建设南宁“万达商业广场”，新加坡荣宝华控股公司投资建设“荣宝华商城”等，区外房地产商的加入将使广西房地产市场竞争更加激烈。
5、房地产企业多、实力普遍不强。房地产市场准入门槛太低（100万元就可以注册一个房地产企业，5000万元就可以注册一级企业），一些房地产企业无力承担相应责任，但其运作的项目动辄几千万元，甚至几亿或数十亿元。广西现有的700多个房地产开发企业中，平均负债达80%左右，高于全国5个百分点，近70%的企业无开发实力，总体上处于粗放经营阶段，不少企业由于存在资金、开发水平等问题，实际处于停滞不前的状态，甚至存在着名存实亡的企业。
6、市场运作有待规范。土地交易市场的框架刚建立，运行还有待改进，公开竞拍的土地与协议出让土地相比，所占的比例还不高。随着广西房地产业的日益繁荣，一些房地产商在追逐自身效益的时候，忽略了对消费者的承诺，影响了行业的社会形象。在南宁市，住房面积缩水、交房时间延期、广告虚假夸大、开发商的承诺不兑现等购房纠纷不时被新闻媒体曝光，甚至诉诸法律，有关房产欺骗的投诉已引起了市委市政府的高度重视。
二、广西房地产市场面临的机遇和存在的风险
（一）广西房地产面临的机遇
1、广西经济持续快速健康发展，为居民改善居住环境提供了可能。2004年全区生产总值达到3320.10亿元，比上年增长11.8%，生产总值提前一年超额完成“十五”计划目标，增幅创1995年以来最高水平。按常住人口计算人均生产总值7196元（折合美元超过800美元），增长11%，增幅创1995年以来最高水平。人均生产总值年增量首次超过1000元，达到1227元（数据来源：广西统计局2004年国民经济和社会发展统计公报）。经济的持续快速增长必然带来对房地产的大量需求，改善居住条件成为居民的需要。广西目前人均住房建筑面积仅20.18平方米/人,低于全国22.77平方米/人的平均水平。此外，住房从数量到质量的提升有可能进一步拉动房地产业的发展。
2、城市化进程的加快，为房地产业提供了发展空间。城市化使大量农村人口流入城市，产业和人口高度集中，有力地推动了房地产业的发展。根据世界银行统计资料表明，当一个国家（地区）人均国内生产总值从700美元到1500美元时，城市化进程加快，城市人口比重将达到40%～60%。2003年，广西城镇化水平达到29.1%，与全国37.7%的平均水平相比尚有差距。逐年提高的城市化水平，必然会形成新的房地产需求。如南宁市调整部分行政区划，撒销邕宁县，市区面积由原来的1834平方公里扩大到6559平方公里，人口由原来的152万增为240万，中心城市功能进一步加强。同时，百色、梧州、玉林、贵港、河池、来宾、崇左等地级市的发展，将带动房地市场快速增长。
3、旧城改造和基础设施建设带旺楼市。城市的改造、基础设施建设等都需要拆迁很多的民居，这在客观上刺激了广西房地产市场的需求。以南宁市为例，从2002年起开始大规模的旧城改造运动，三坊街、堤路园、外滩工程、万达商业广场、东沟岭等10个片区的旧城改造工程，以及南宁市“136”工程开工建设（改造）50多条市政道路，提供了连片土地开发，使原本已紧张的市区土地资源更显珍贵，并形成新的商业圈，带动了相关物业升值。
4、特殊的区位优势为广西房地产业发展提供了良好的外部条件。广西在国家实施西部大开发战略和建立中国—东盟自由贸易区过程中，发挥着独特作用，首届东盟博览会的成功举办、泛珠三角区域合作、与西南经济合作及出海大通道建设等将成为广西经济新一轮发展的加速器，并将吸纳更多的人流、物流、资金流聚集，进一步提升广西房地产的购买力，形成新的房地产市场需求。
（二）广西房地产存在的风险
任何一个市场不可能只有赢利，没有风险，高利润必然伴随着高风险。如何防范风险，一直以来都是各有关部门和相关行业深切关注的问题。广西房地产业的风险主要有：
1、政策风险
房地产业是一个受政策面影响较大的行业。近两年来，国务院和国土资源部、建设部、中国人民银行等对抑制房产过热的态度也非常明显，相继出台了一系列政策文件，对房地产市场进行宏观调控。温家宝总理在《政府工作报告》中，也提出要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，因此抑制房价过快增长将成为今年调控重点之一。
（1）“紧缩银根”的信贷政策。2003年6月5日，中国人民银行发布了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格控制房地产开发企业的银行贷款，以降低国有银行承担的连带风险。2004年上半年根据国务院的要求，银监会和中国人民银行对过热行业采取了一系列限贷措施，其中房地产开发项目投资的自有资金比例从原来规定的20%提高到35%。2005年3月17日，中国人民银行宣布取消个人住房贷款的利率优惠，个人房贷利率最低将提高0.2个百分点；同时，部分城市和地区个人住房贷款的最低首付也可由目前的20%提高到30%；商业贷款可由目前的40%提高到50%～60%（各地区根据情况自行规定）。国家严格控制房地产开发企业的银行贷款，提高贷款门槛和个人房贷利率，表明了抑制房地产行业投资趋热的态度。这些金融信贷政策的出台，意味着开发商自有资金的比率和融资成本极大增加，从而增加了项目开发成本。由于利率及首款比例的提高，购房者和商业投资者的入门门槛、贷款负担和风险增加，一定程度上抑制了购房和商业投资的需求。
（2）“收紧地根”的土地政策。国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》和国土资源部11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）、21号令（《协议出让国有土地使用权规定》）等政策的出台，进一步清理规范土地市场，严格控制开发用地批租，是避免因房地产业波动引致整个国民经济波动，化解潜在风险的基本措施，从源头对全国房地产投资加速起到有力限制作用。因此，2005年，划拨和协议出让供地范围将逐步缩小，经营性土地出让制度的配套改革还会进一步完善。市场的规范，也抑制了“人情地”和不正之风等腐败现象的蔓延，中小企业想取得土地必须进入土地市场进行竞拍，一些小企业无力承担成本费用，从而失去了资源，也就失去了发展的后劲。
（3）经济适用房政策。2004年国家建设部出台《经济适用住房管理办法》、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》等三个文件，对经济适用住房户型、价格、购买资格审查、上市出售、集资建房等方面做了更严格的规定，体现了国家大力发展城市经济适用房建设，限制高价房开发，抑制投资性炒房的目的。据了解，广西在2005年将建设经济适用房200万平方米、市场运作方式建房250万平方米，增加5000套廉租住房出租，而在首府南宁，市政府提出今年内开工建设经济适用房80万平方米。经济适用房的出现无疑减少潜在购房人群，加剧了竞争，从而抑制其他商品房的价格上扬。
（4）司法政策。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释的第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这意味着如果购房者用唯一一套住宅办理了抵押贷款，以后万一没法还贷，银行和法院就很难强制执行，这将导致银行为规避金融风险，提高放贷门槛，客观上对购房者从银行取得贷款增加了困难。
（5）地方政策。2004年广西出台的《市场运作方式建设住房暂行办法》规定，企业自有土地可以进行集资建房，可通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，而且享受与经济适用房同等的优惠政策，供应对象扩大到了包括政府机关、企事业单位的每个职工都可以购买一套。该办法的实施，对广西房地产市场造成一定冲击，这将大大减少了房地产市场的需求。
2、市场风险
（1）市场炒作风险。由于股市低靡和银行存款利率过低，为保值货币，出现投资性购房增多、炒卖楼花等现象，使房地产出现过热假象，容易误导消费，给整个经济发展埋下隐患。由于房地产投资和消费的资金部分或绝大部分来源于信贷，房价就不一定反映真实供求关系，更不能准确反映真实购买力。房地产业的供求对信贷资金的依赖程度越高，房地产价格反映真实供求状况的程度就更具有不确定性。在房地产市场中很多房子还没有正式预售，就已经被很多炒家通过定购协议的形式“购买”下来，然后直接进入中介环节。如南宁琅东楼市出现了许多空置房（特别是商铺），这不能不引起我们的冷静思考。
（2）市场竞争风险。首先，区外投资商的进入，房地产市场竞争将进一步加剧。区外房地产开发商挟资金、品牌、管理等优势进入，对广西房地产商来说，将面临严峻的考验。其次，城市化进程加快后，一定程度上促进了房地产需求，但从另一方面看，撤县扩区后，土地供应量进一步激增，可以预见更多的楼盘将因此而产生，楼市的竞争将更激烈。
（3）市场营销风险。从目前的供求关系看，广西的结构性矛盾依然存在，房地产面临的空置率较高，投资比例的非理性，将导致结构进一步失衡。从营销管理上看，广西的房地产的专业分工开始凸现，但大多营销策划缺乏创新。一些策划公司为接项目，迎合开发商的某些欲望：如做城市标志性建筑等，对项目进行投机性策划，进行虚假、夸大炒作，给项目带来负面影响。此外，消费者对房地产产品“买涨不买跌”的预期升值心理，产生大量的虚假需求信息，容易引导开发商错误判断市场，盲目增加投资，从而带来风险。消费者“买涨不买跌”的心理对市场的影响是：如果看跌未来的房价，则会持币待购，反之就会加快购买，在其他条件不变的情况下，这又会将房价继续推高，出现房价大幅度上涨而销售量也保持增长的局面。
（4）市场定位风险。对市场的定位是否准确，将直接影响到所建项目的发展方向和最终开发成果。市场是不断变化的，而一个开发项目往往持续几年，在这期间，可能市场需求已经发生了变化，供求关系也有了完全不同的改变，在这种情况下，如果开发企业不能及时地调整自己的目标和方法，就有可能造成投资风险。
3、财务风险
作为一个资金密集型的行业，房地产企业的财务风险陷阱较多，但最主要的还是来自于融资方面的各种风险。广西的房地产企业大多规模小，实力不雄厚，自有资金不多，融资已成为企业发展的“瓶颈”。对大多数房地产企业来说，融资的主要渠道就是贷款，如果银行不放贷，其资金链条将断裂，并将引起一连串的反应。从2003年底到今年年初，国家出台了一系列的金融政策以求降低房地产业的金融风险，房地产企业的融资能力、还贷能力将放在首位。对一些财务状态不佳，融资能力差的房地产企业，商业银行往往严格把关，其项目财务风险无疑大大提高，在今后的发展中将进一步受到限制，并逐步被淘汰出局。
4、管理风险
管理风险主要是因为房地产业涉及面广且复杂、专业性强、周期长，需要运用可操控的，又是有各种针对性的集合管理模式才能使项目得以顺利推进。而庞大的密集型资金管理更要求做到科学严谨，否则稍有不慎，损失巨大，所以管理风险也是必须认真正视的一个问题。广西房地产市场发展初期，由于房地产准入条件低，在高利润的吸引下，不少企事业单位纷纷组建了房地产开发企业，人员大多不具备专业化素质，在具体管理中也套用一般企业的管理模式，没有根据行业特点构建自己独特管理模式和运营模式，体制的弊端造成房地产企业管理相对混乱，企业内部机制管理与创新，品牌的打造等都有待加强。
5、项目实施过程中的风险
房地产企业除面对政策、市场、财务等风险外，就具体单个项目运作实施来说存在着策划、设计、工期、质量、销售等诸多风险。
（1）策划风险。主要包括地块、地段选择、产品定位、市场调查等风险。地块、地段选择失误，将导致地块价格与价值相背离。产品市场定位不准，将影响整个项目的销售及收益。对开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，信息不全、不准，将影响决策的结果。
（2）设计风险。一个楼盘的设计风格、形式、结构的选定等将影响楼盘的销售、价格及工程成本。新颖时尚的外形、引导潮流的平面布置、简明合理、使用安全的结构形式，容易吸引消费者对楼盘的选择；基础设计是否合理，安全系数是否适当，将会对工程成本造成直接影响。如南宁市长湖路上某花园28层高层住宅，开发商在设计时采用先进的钢结构，基础完成后由于这两年钢材价格猛涨，导致开发成本急增，直接影响建成后的销售价格（高于同地段价格），造成项目至今处于进退两难的境地。
（3）项目建设风险。楼盘从正式开工到竣工交付使用，一般要两到三年时间（视项目建设规模而定），项目工期、质量和成本控制的好坏关系到项目开发建设的成败。一是工期风险：首先要抓好基础施工，基础控制不好，有可能加大投资，延长工期，影响交房时间；其次要处理好资金到位、融资和楼盘销售问题，处理不好将导致资金周转不灵，从而影响工期；还要处理好与施工单位的关系，如果遇到材料上涨，合同条件不明确或材料涨幅超过约定而不能与施工单位处理好，将会影响工程进度。二是质量风险：工程质量是消费者、新闻媒体和政府关注的焦点，工程质量的好坏决定了楼盘的销售和房地产企业的信誉及发展。如何控制好工程质量，保证质量满足设计、国家规范和合同要求，是房地产开发商应重点考虑的问题。三是成本控制风险：近两年由于原材料价格上涨，工程成本不断增加，控制难度加大，如不加强资金、管理和经营成本的过程控制，将会导致企业赢利减少甚至亏损。
（4）销售风险。在楼盘销售中，定价是最难、最讲科学的，价格定位不准将影响整个楼盘的销售和盈利。另外，在销售过程中，如何进行广告、宣传、推介、吸引和积累客户等也是开发商要重点考虑的问题，如果销售环节出了问题，不但影响整个楼盘的销售，还会影响开发商在项目开发上的延续，甚至影响房地产企业的命运。
三、广西房地产市场发展趋势
广西房地产市场的未来走向和当前的经济形势息息相关。总体看，经济稳定回升并未出现全局性经济“过热”，宏观经济运行状况基本健康，未来经济增长仍有较大潜力，预计不会出现对房地产致命打击的情况。
（一）2005年广西房地产走势预估
2005年，对广西的房地产市场来说是充满机遇和挑战的一年。良好外部经济环境和城市化进程加快将促进需求，但在国家宏观调控影响下，建设成本继续增加，广西房地产市场会逐步出现分化，房价也将在理性范围内上扬，房地产企业的利润将进一步回归理性，处于正常或微利水平，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争的考验。主要体现在：
1、投资规模缓增，结构不断调整。2005年广西投资预计为230亿元以上，比去年（192.35亿元）有所增长，但增幅较去年(37.1%)减少，其投向中低档商品房比上年增加。受东盟博览会成功举办等利好消息影响，区外投资者抢滩广西市场的力度将更大，投资主体的多元化将会在2005年充分表现。
2、房价小幅上升，涨幅趋于平缓。经过近几年的上涨之后，目前广西房价，特别是南宁等中心城市的房价处于高位，受宏观调控和其它因素影响，短期内上涨空间有限，但仍有小幅上涨。原因之一是良好的宏观经济环境，固定投资的增长、城市化步伐与城市规模扩张，农村劳动力转移，消费需求的增长；之二是由于严格控制房地产用地，土地成本的继续增加抬高房价。政府是经营土地的利益既得者，经营型土地虽然已经进行招拍挂程序，市场化的程度的确提高了，但是用地者取得土地的环节基本还是行政行为，用地者拿地的价格不是供求决定的；之三是去年以来，钢材、水泥等主要建筑原材料价格上涨，使企业开发成本逐年上升，在一定程度上支撑着房价上升。就总体房地产住宅的价格而言，随着其内在品质的提高将稳中微升。
（二）今后一段时期广西房地产市场发展趋势
随着国家一系列针对房地产业的宏观调控政策的实施，以及房地产市场的不断规范，广西房地产企业兼并重组的步伐将加快，逐步由无序竞争向大企业大集团占领瓜分市场转变。
1、规模化经营是房地产企业的发展方向。市场的逐步规范，开发商必须面对取得土地成本增加、资金压力增大、竞争加剧、购房者挑剔等方面的压力，对企业的生存和发展都是巨大的挑战。具有资金、品牌和市场优势的房地产企业，虽短期内受到一定冲击，但更多的是机遇，其固有的核心竞争力将使其在行业洗牌中得利，把一些没有实力的中小企业及中小企业无力实施的项目收括囊中，发展壮大自己，进而走规模化的企业发展的之路。“银根紧缩”的政策，将促使资金实力弱小的开发商无力购买新土地或者开发新项目，即使他们在面对旺盛的需求情况下不一定会面临财务危机，但可能会被迫退出市场。从2003、2004年广西楼盘发展方向看，大型楼盘在增大，前期投入方面动辄千万元上亿元，小企业根本无力进行开发。如大连万达集团签约投资12亿元“圈地”南宁市中心占地56亩的老商业旺区来建设“南宁万达商业广场”，马来西亚东方资本集团和广西航洋投资集团签约投资28亿元在南宁建设“香榭里国际中心”等。
2、专业化管理的发展道路。房地产企业发展到今天，开发、策划、营销已由一家独揽天下变成利益共享的互相分离的产业链。万科就是一个成功例子，该企业经过十几年的摸索和不断的战略调整，逐步将企业资源向房地产专业化公司方向聚集。南宁市的宝资通、宝咨嘉等专业策划、代理商的出现也是一个标志。
3、跨区域开发将是实力强大的房地产企业的另一选择。随着房地产行业日益规范和市场需求的旺盛，特别是国土资源部11号令的实施，土地的公开销售为房地产跨区域发展奠定了基础。有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发的过程中将重整原有的房地产格局，以获得最大的发展空间。如拥有两家上市公司和十多家房地产公司的上海房产（集团）悄然与南宁市政府签订了南宁市东沟岭旧城改造开发协议，涉足南宁房地产业。
4、住宅小区呈现郊区化、规模化、集中化、品牌化。2003年以来，广西房地产开发商逐渐从争夺城市黄金地段，转而向城市外围扩张，并向大型社区方向发展，如占地512亩的翡翠园、280亩的香榭里、450亩的大自然花园，以及占地2100亩的荣和山水美地等。随着城市建设步伐加快，郊区住宅将逐渐成为南宁未来几年的主流导向。
从总体看，目前广西房地产业已处于敏感期，就今后几年来说，楼市由“高位放量”的“上升筑顶”阶段转入到价格缓慢上升或平稳阶段。近年房价上升速率过快、商品房供应结构不合理、银行房贷高速增长等现象，已经到了承担风险的时期。如果得不到及时调控必将成为新一轮住宅开发的风险积聚过程。综合前面的分析，可以判断未来几年广西房地产业的发展将步入一个高位调整到平稳发展的阶段，随着中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，以及房地产贷款政策的调整等，广西房地产业将逐渐步入一个理性发展期。
至于房地产“泡沫”问题和房价“虚高”问题，国务院副总理曾培炎认为：由于目前我国的物价状况与利率是倒挂的，所以人们愿意买房地产去保值增值，这种投资性购房一多，现在看起来好像供不应求，然而到利率变化的时候，许多房子可能就要抛售。他提醒某些城市要警惕出现房地产“泡沫”。
由于前些年广西，特别是南宁的房地产给人们的印象是一个高利润、高回报的行业，诱导了许多企业都想挤进去，而忽视了它的高风险性。房地产业在很大程度上受政策、开发定位、地域、资金、工期、质量、消费者心理预期等因素的影响，任何一个环节出问题，将有可能导致企业亏损甚至被拖垮。当前，广西房地产市场总体仍算平稳，但业内竞争激烈，风险和机遇并存。随着国家宏观调控力度的加大，房地产市场将面临更严峻的考验。同时，由于房地产业的区域性和专业性，各地区都有不同的特点，这就要求我们保持清醒的头脑，具体问题具体分析，根据自身资金和管理能力，以及介入项目的具体情况，认真研究政策，科学分析，找准定位，谨慎介入。进入前必须要有足够的风险预估和充分的人财物准备，进入后要加强管理，加快进度，控制成本，把好质量，尽快销售，尽早产生效益，以达到规避风险的目的。
我的思路是：
第一，资金保障是房地产开发的前提。我公司成立以来，坚持一业为主，多业并举，加大经营投资和融资力度，积累了一定的资金，为介入房地产项目提供了资金保障。
第二，抓好市场定位是房地产开发的基础。在开办之初，我们就瞄准大项目，根据自身资金和管理能力，以中高端市场为定位。2003年至今，公司共投入资金2亿多元，通过控股公司、合股开发等形式进行了项目开发，其中推出的住宅和商铺销售良好，可预见的效益显著。
第三，占有土地资源是房地产开发赢利的保障。土地储备为房地产企业的发展提供了空间。对于房地产企业，谁拥有升值潜力的地块，就拥有了优势，可获得巨大的回报。未来衡量一个房地产发展商的盈利能力，其土地储备的多寡是一个主要参数（条件是有较雄厚的资金实力和较强的融资能力与渠道）。
第四，实施差异化战略是增强核心竞争能力的有效途径。房地产产品最大的特殊性就在于不可复制性和非标准性，每一个项目相对于不同层次的人来说需求也不同，我们在项目开发和管理上，没有简单地复制别人的经验，而是通过实施差异化战略来突出自己的品牌，如在城市中心以资金优势取得优质土地，开发高端产品，在这个行业中与占大多数的中档楼盘拉开距离，从项目前一阶段开发情况看，这一策略显然是成功的。
第五，灵活的运作机制是房地产开发成功的法宝。在初入市场，经验不足的情况下，我们选择与某房地产公司等有较强开发实力和较丰富市场经验的开发商合作开发，以相对控股的方式进行运作，避免了因管理经验欠缺带来的经营风险。同时，抓住对方资金链条断裂的机遇，果敢采取项目合作的模式，初步取得了双赢的成效。在内部人员的使用及管理上，尊崇科学的管理理念，在用人方面，不搞福利型的照顾，从社会上招聘英才，引入现代化的管理机制，激发了企业的活力。
综合房地产业的发展前景、风险和发展趋势，我总结出如下结论：
一是进入前要有明确的思路和谨慎的态度。有利可图是业外人对房地产业的普遍认识，但一个项目拖垮一个企业、成批烂尾楼出现的教训给我们敲响了警钟。因此，面对充满诱惑和陷阱的房地产业，进入前必须要有充分的思想准备和足够的风险预估。建议实力不强、规模偏小、人力资源不足，项目管理运作经验欠缺的多经企业不要盲目介入房地产项目。
二是市场定位要准确。要根据自身资金和管理能力，以及土地储备和地域特征来确立房地产开发投资的方向。如是进高端市场还是低端市场，是进入竞争激烈的中心城市还是进入新兴城市开辟处女地。这些都要求我们充分进行市场调研，通过市场细分找准自己的定位，开发有地域特色、有自己竞争优势的项目。
三是走规模化的路子。今后的房地产项目利润空间越来越小，单一的住宅小区已不能满足消费者的需求。连片开发、以规模求市场、求效益是趋势。建议对一些大的项目，单个企业不能实施的，采取联合运作的办法，以达到“双赢”的目的。
四是建议已经介入房地产业务的企业，应对正在运作的项目加快进度，控制成本，把好质量关，尽快销售，尽早产生效益，以规避新一轮可能出现的房地产业调整带来的巨大风险。
五是采取合作开发的经营模式的企业，一定要充分了解合作方的各种情况,尤其是公司和经营者的资信情况,以免进入后陷入被动的局面，甚至被拖垮。
我公司的房地产业起步较晚，2001年开始储备项目，2003年成立专业公司进行运作，经过几年的发展，经过不断学习实践,积累经验，探索出了一些适合自身特点的房地产开发管理的模式。我的思路主要是：一、抓住机遇，强势进入，走市场化发展的路子；二、开发好已有的房地产项目，迅速完成资本原始积累；三、通过市场细分，挤占高端市场，实行差异化战略，打造知名高尚小区品牌；四、选择储备升值潜力巨大的地块，为房地产业可持续发展提供资源保障，增强发展后劲。
我将策划方案上报决策层,经开会讨论,研究修改,通过了我的策划案,并叫我立即实施:
2004年5 月,该方案已经得到董事会的批准,并立即实施。
第一步，通过我公司控股、另两家参股开发的形式进行，三家单位成立了某房地产开发有限责任公司。
第二步，确定了通过市场细分，抢占中高端市场，实行差异化，打造知名高尚小区品牌的房地产开发战略。
第三步，组织有关专家调研项目，并编制南宁市琅东开发区某地块开发定位方案，提交董事会讨论，经董事会和股东会通过后决定在南宁市琅东开发区某地块开发某房地产项目，项目定位在中档写字楼和住宅结合的高层建筑，实行与周围大多数项目差异化。从项目开发情况看，这一策略显然是成功的。
第四步，在内部人员的使用及管理上，尊崇科学的管理理念，在用人方面，不搞福利型的照顾，从社会上招聘英才，引入现代化的管理机制，激发了企业的活力，项目被评为“文明工地”和建设部“主体结构优质奖”，初步取得了双赢的成效。
目前，推出的住宅和商铺销售良好，可预见的效益显著。
通过实施此方案,达到了预期效果。
解释:
一、市场化发展策略。
在市场机制中，谁抓住机遇谁就抢占了商机，看准了方向，加大投入，必定得到很好的社会效益和经济效益。
北京阳光100抓住了国家加快发展房地产的号召,迅速在大连,广州,南京,南宁等地成立若干房地产分公司,资产迅速扩张到13个亿。
我公司在此策划案过程中抓住了广西大力发展房地产的机遇,迅速占领市场,买下房地产的土地资源,以此为今后房地产的发展打下良好基础.
商家在运用此策略时,应根据当地的实境,吃准吃透国家的方针政策.这样才能得到最好的回报。
二、资本原始积累策略。
在房地产开发中，开发商占有了原始开发地盘，就占有了良好的房地产项目，就有了开发利润的源头。
广西南宁市新朝阳房地产楼盘是由香港根德房地产开发有限公司开发的楼盘.此地原为南宁市人民政府的地盘,1997年卖给该房地产开发有限公司,仅为1.5亿人民币,现在此地盘已上升到4亿人民币，地产给该公司带来升值。
我公司在南宁市琅东买了一块30亩的土地,又在南宁市仙葫买了一块50亩的土地,分别建立了两个房地产项目，此举获利2亿人民币,给公司带来了良好的经济效益。
商家在运用此策略时,应根据当地的市场的实际情况,抓住机会,细心大胆地去操作。
三、实行差异化策略。
市场要通过差异化才能赢得市场，才能取得市场的主动权，才能有自己的品牌。
万科2003年在京推出 “磐石行动”，与承建商、材料供应商盟约，恪守零缺陷，全面提升产品质量水平。工程质量管理依靠自身形成完善的质量保证体系，并与承建商、监理等共同构成一套完整的体系，使质量管理得到有力的保障，从而维护自己的品牌形象，被评为北京市房地产优质工程。
我公司在运作房地产楼盘建设中,从工程的设计到楼盘的形象,都做到高层次,高档次,高品位.在施工中,严把质量关,保证一百年楼盘质量。正因为定位于知名高尚品牌,楼盘一经推出,就受到消费者的青睐,被抢购一空。
商家在运用此策略时,要因地制宜,不能照搬,特别要注意当地人民的消费水平和承受能力。四、可持续发展策略。
企业在发展自己的战略策划中，一定要根据当地的政治、科技、经济、文化制定企业确实可行的战略策划，使企业具有长久性的动力。