常州房地产市场年报.docx

20102010 年年常州常州房地产市场年报房地产市场年报 目目 录录 政策篇政策篇 一、国家政策走势一、国家政策走势 二、二、20112011 年政策预判年政策预判 土地篇土地篇 一、一、土地市场供需分析土地市场供需分析 二、土地成交结构分析二、土地成交结构分析 三、土地成交溢价分析三、土地成交溢价分析 市场篇市场篇 一、整体市场分析一、整体市场分析 二、区域市场分析二、区域市场分析 三、常州三、常州 20112011 年市场年市场预计上市量预计上市量 四、四、20102010 钟楼区域发展概况钟楼区域发展概况 五五、重点项目分析、重点项目分析 营销篇营销篇 一一、情景营销、情景营销 三、优惠促销三、优惠促销 政策篇政策篇 一、国家一、国家政策走势：政策走势：调控动态调控动态 措施 要点 2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29 二次调控（二次调控（新新国五国五条条）国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27 国土部住建部：闲置土地一年以上禁拿地 2010.06.12 住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等 7 部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见 12 日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难 2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.04.17 一次调控（新一次调控（新国十国十条条）“新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款 2010.03.18 国资委要求 78 家非地产主业央企15 天出退出方案 按照国资委要求，除已确定的 16 家以房地产为主业的央企外，78 家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。两次重点调控主要内容对比：两次重点调控主要内容对比：2010 年的中国楼市，4 月 17 日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了“新国十条”，除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易迅速降温。然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季 9 月达到了交易的顶峰。于是，9 月 29 日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于 30%”、“三套房停贷”等政策。随即在楼市 10 月一个短暂走低后，11 月、12 月，全国楼市交易继续平稳回升。新政 9 月国五条(二次调控二次调控)4 月国十条（一次调控）（一次调控）主要内容 特点 主要内容 特点 贷款 首套房 首付款 30%以上 无户型差异 套型面积 90 平米以下不得低于 20%，90 平米以上不得低于 30%有户型差异 二套房 首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率 1.1 倍 完善差别化住房信贷 首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率1.1 倍 抑制投机、投资 三套房 暂停发第三套及以上住房贷款 加大力度 首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款 灵活执行 保障性住房 推进保障房及中小户增加供应 确保完成 2010 年建设保障具体目标 型商品房建设 性住房 300 万套 限购 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数 对部分城市提出要求 地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施 执行灵活 货币政策货币政策走势走势：措施措施 主要内容主要内容 上调存款准备金率 央行 2010 年六次上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率 加息 中国人民银行在 10 月及 12 月两次分别上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点 点评：这是央行今年以来六次上调存款准备金率，11 月、12 月，密集性连续三次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性 3000 多亿元。2010 年 1 月 18 日，央行第一次上调存款准备金率 0.5%；2010 年 2 月 25 日，央行第二次上调存款准备金率 0.5%；2010 年 5 月 2 日，央行第三次上调存款准备金率 0.5%；2010年 11 月 16 日，央行第四次上调存款准备金率；从 2010 年 11 月 29 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；12 月 20 日，第四次上调存款准备金 0.5 个百分点。2009 年，为了 GDP 保八，以及通过刺激国内消费抵消世界经济形势的影响，国家开始实行宽松货币政策。到 2010 年下半年，连续不断走高的 CPI 消费指数，货币通胀日趋严重,11 月，CPI 消费指数甚至达到了 6.1%。20112011 年中国经济步入加息通道，国内经济实施紧缩型货币政策已经势在必行。年中国经济步入加息通道，国内经济实施紧缩型货币政策已经势在必行。二二、20112011 年政策预判年政策预判 1 1、房产税征收、房产税征收 2010 年两次调控分别从需求、供应、监管、保障等各方面予以全面的调控，但是纵观2010 年整体市场变化，虽然调控后有一定影响，但并未收到中央预期效果。目前取消原有房地产税暂行条例中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。对高档房、大户型、非自主的住宅，以年为时间单位，以面积为单位，征收保有环节税负，以遏制楼市投机，稳定市场，基本是进一步调控房产市场的主要手段。2 2、加息、以及调整存款准备金率、加息、以及调整存款准备金率 2010 年严重的货币通胀局面已经是不容缓，2010 年六次调整存款准备金率，两次存贷款加息，特别是 11 月、12 月的频繁动作，已经很明显的预示了 2011 年将实施紧缩型货币政策以期抑制通胀。3 3、保障房具体细则要求出台、保障房具体细则要求出台 增加保障性住房用地、公租房、经济适用房以稳定房地产市场的健康发展一直是 2010年度出现最多的官方语言。但是加快保障房建设已经提了很多年，很多城市缺乏热情，尤其是二、三城市并未实际实施，2011 年中央对保障房建设提出刚性要求，具体政策也很有可能出台。土地篇土地篇 一、一、土地市场供需分析土地市场供需分析 2010 年全年，常州共挂牌土地 160 宗，合面积 799 万平方米，其中纯住宅用地挂牌共49 宗，合面积 286.5 万平方米；商住综合用地挂牌共 49 宗，合面积 336.6 万平方米；纯商业用地挂牌共 38 宗，合面积 105.5 万平方米，商办用地 20 宗，合面积 58.2 万平方米。2010 年常州共成交土地 147 宗，合面积 746 万平方米，流拍 6 宗地块，中止挂牌土地 4宗。（12 月 3 宗地块挂牌截止时间为 2011 年 1 月份）月度成交量最大的为 2 月、11 月，月度成交 129 万平方米、118.7 万平方米。常州10年经营性土地市场走势常州10年经营性土地市场走势0204060801001201400102030405060土地出让(万平米)38.5130.40.882.7408671.627.648.668.4118.785.8土地成交（万平米）38.5129.60.881.226.783.971.625.937.668.4118.771成交价格（亿元）22.935.30.719.3728.126.91118.327.95533.31月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：常州国土资源局 注：不包括工业等用地 附：附：20102010 年流拍土地列表年流拍土地列表 地块名称地块名称 区域区域 出让面出让面积积 容积容积率率 用地用地性质性质 起始价起始价 万元万元 挂牌时间挂牌时间 交易时间交易时间 目前状目前状态态 湟里镇常溧公路东侧洋淀村地块 武进区 8401.2 2.2 商住 1008 2 月 24日 2010-2-24 流拍 湟里镇金泉路西侧地块 武进区 1956 0.4 住宅 102.69 4 月 1 日 2010-4-1 流拍 龙城大道南侧、横塘河东路东侧 QL050107 中心城区 145630 205 住宅 46000 5 月 26日 2010-5-28 流拍 宝塔山路以东黄河西路以北地块 新北区 5346 2 商办 500 6 月 11日 2010-6-11 流拍 黄河路以北空港三路以西地块 新北区 17519 1.4 住宅 1350 6 月 11日 2010-6-11 流拍 玉龙路东侧CX-030107-2 地块 中心城区 16940 3.5 商办 5100 8 月 6 日 2010-8-6 流拍 二、土地成交结构分析二、土地成交结构分析 2010 年，常州市成交土地中，商住综合性质土地成交 319.4 万平方米，占整体成交的42%；其次为纯住宅性质土地，成交面积达 261.3 万平方米，占整体成交的 35%；另外常州本年度商业性质土地成交 105.5 万平方米，占整体成交的 14%。常州2010年土地成交结构分析常州2010年土地成交结构分析35%42%14%7%2%住宅商住商业商办办公三、土地成交溢价分析三、土地成交溢价分析 常州 2010 年市土地总成交 310.6 亿元，溢价率为 35.5%，和 2009 年土地成交总价 180.9亿元相比，环比上涨了 71.7%，但是溢价率比 2009 年的溢价率缩小率 15 个百分点，2009年的溢价率为 51%。从下表可以看出，2010 年的土地溢价率最高的为新北区，总成交 90 亿元，溢价率高达53.3%，武进区的溢价率最低，为 12.6%。常州常州2010年土地溢价情况年土地溢价情况29.20%12.60%53.30%050000010000001500000中心城区武进区新北区0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%挂牌总价成交总价溢价率 附：附：20102010 年溢价成交地块详表年溢价成交地块详表 2010 年成交地块中，溢价率最高的分别有复兴菜场地块、钟楼开发玉龙路地块、绿城武宜路地块、武进交通星火南路地块。其中成交总价最高的为 7 月 28 日绿城集团与科泰（香港）联合拍得湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块 A#、B#、C#、D#、E#，楼面均价 5050 元/，地块总价为 20.8 亿元，五地块整体溢价率该地块地处政府着重规划的武宜路地段，有着优越的地理位置、方便快捷的交通，并且已有众多在建的楼盘坐镇，如绿地外滩 1 号、万博城市广场、紫金城等，伴随着武进经济的飞速发展以及政府的合理规划，该路段将成为区域经济发展的重点地段。另外，2010 年常州市成交地块中，楼面均价最高的为 3 月 5 日中海置业拍得的荆川路西大园村北地块。该地块位于中心城区，出让面积 0.8 万平方米，为住宅用地，中海置业以0.65 亿拍得，溢价率高达 91%，楼面均价达 7683 元/平米。地块名称 区域 出让面积 容积率 用地性质 起始价 成交价 竞得人 溢价率 复兴菜场及周边地块 中心城区 5540 2 商办 100 1200 张亚媛 1100%玉龙路两侧 CX0301072地块 中心城区 16940 3.5 办公 1300 10300 常州钟楼经济开发区投资建设有限公司 692%湖塘镇武进汽车城星火南路延政东路东南角地块 武进区 19719.8 2.5 商业 887 4929 常州市武进交通产业发展有限公司 456%横林镇顺通路两侧 AB 地块 武进区 57625 2.5 商住 4321 23222 江苏建地置业发展有限公司 437%湘江路以北科四路以西地块 新北区 5816 4.7 商住 1750 6300 常州太平电器有限公司 260%藻江东路以东龙虎大街以北地块 新北区 14720 2.5 商住 1300 4550 常州市河海房地产开发有限公司 250%西太湖环湖北路与兴湖路交叉口东北角地块 武进区 33282.3 2 商住 4083 14168 常州平水置业有限公司 247%西太湖环湖北路南、兴湖路东地块 1 武进区 25122.7 1.5 住宅 3082 10317 常州平水置业有限公司 235%雪堰镇雪太路东侧地块 武进区 18199.3 1.8 商住 1364 4167 江苏阅华房地产有限公司 205%横山桥镇潞横路南侧地块 武进区 34334 1.85 商住 3862 11107 张玲 188%邹区镇振中路南侧，东方大道西侧地块 武进区 26655.1 2.8 商住 1999 5410 常州新洲房地产有限公司 171%雪堰镇南潘公路东侧地块 武进区 21702 2.2 商住 2311 5870 常州新腾房产开发有限公司 154%银杏路北侧、月季路东侧CX-030303 地块 中心城区 96780 2.2 商住 28600 63000 保利江苏房地产发展有限公司 120%横林镇卫星村卫芙路东侧地块 武进区 7155.2 2.7 商住 536 1180 常州天启房屋开发集团 120%飞龙生活区 3号地块 新北区 102515 2.3 住宅 40000 87000 金地(集团)股份有限公司 118%飞龙生活区 1号地块 新北区 52666 1.8 住宅 22000 47600 江苏元亨投资有限公司 116%飞龙生活区 2号地块 新北区 69789 2.3 住宅 32000 67600 金地(集团)股份有限公司 111%汉江路以北薛冶路以东地块 新北区 101819 2.2 住宅 23800 48800 万瑞发投资有限公司 105%黄河路以南玉龙路以西地块 新北区 141947 1.2 商住 33000 67200 九龙仓(常州桥峰国际有限公司)104%汉江路以北玉龙路以西地块 新北区 96174 1.4 住宅 22600 45000 九龙仓(常州桥峰国际有限公司)99%湖塘镇武进区长虹路与夏城路交叉口西北角地块 武进区 34229.4 2.3 商住 5955 11706 常州市新时代置业有限公司 97%银杏路北侧、月季路西侧CX-030202 地块 中心城区 63260 2.4 商住 21900 42600 常州元顺房地产发展有限公司 95%荆川路西大园村北地块 中心城区 8460 1 住宅 3400 6500 常州中海置业有限公司 91%新魏路以西金牛路以北地块 新北区 9811 2.5 商办 1000 1850 上海黄莘置业有限公司 85%郑陆镇施加巷村创新组地块 武进区 35091 1.2 商住 3684 6702 名城房产、郑陆镇施家巷村委会 82%中华恐龙园南侧 2 号地块 新北区 184756 1.8 商住 72000 128500 重庆龙湖企业拓展有限公司 78%郑陆镇寺墩路西侧地块 武进区 46036.6 1.8 商住 5524 9391 常州市金洲房地产开发有限公司 70%三井河以北泰山路以西地块 新北区 45390 1.2 住宅 14000 23100 常州市三鑫房地产开发有限公司 65%龙城大道南侧、横塘河东路东侧 QL-050107地块 中心城区 145630 2.5 住宅 50300 80700 常州嘉荣投资有限公司 60%青龙生活区QL-030118 地块 中心城区 93045 2.4 住宅 48900 75000 上海景瑞投资有限公司、上海华江建设发展有限公司 53%奔牛镇原常州市奔牛实验小学地块 武进区 36608.5 1.8 商住 8236 12373 常州荣盛房地产开发有限公司 50%黄河西路以北罗溪中路以西地块 新北区 22560 1.5 商住 1700 2550 常州龙兴房地产开发有限公司 50%劳动中路北侧、同济花园西侧地块 中心城区 1915 2 商办 1400 2100 高盘方 50%湖塘镇古方路南侧、玉塘路西侧地块 武进区 104059.5 2 住宅 43392 60562 常州普今电子科技有限公司 40%前黄高级中学东侧地块 武进区 169035 2.4 住宅 76065 102435 常州新城房地产开发有限公司 35%美然印染厂及周边DN-060706、DN-060704-1地块 中心城区 80930 1.8 住宅 30500 40300 江苏常发地产股份有限公司 32%湖塘镇武宜路聚湖路东北角地块 武进区 29230 5 商住 9996 13153 常州市双益房地产开发有限公司 32%湖塘镇规划湖塘路聚湖路东北角地块 武进区 43086.4 2.2 住宅 14735 19388 常州市双益房地产开发有限公司 32%湖塘镇古方路北侧、玉塘路西侧地块 武进区 201537.6 1.91 商住 84041 107016 常州普今电子科技有限公司 27%中华恐龙园南侧 1 号地块 新北区 199964 1.8 商住 80000 100000 重庆龙湖企业拓展有限公司 25%飞龙居住区 2号地块 新北区 199198 1.5 商住 70000 85000 名城地产 21%湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块武进区 79088.6 2.7 住宅 32979 39939 绿城集团、科泰(香港)21%B#湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块C#武进区 87022.4 2.7 住宅 36288 43946 绿城集团、科泰(香港)21%湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块D#武进区 100574 2.7 住宅 41939 50789 绿城集团、科泰(香港)21%湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块E#武进区 70686.3 2.7 住宅 29476 35696 绿城集团、科泰(香港)21%A#湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块A#武进区 75880.5 2.7 住宅 31642 38319 绿城集团、科泰(香港)21%青洋中路西侧、东方西路南侧地块 中心城区 74540 2.5 住宅 20200 24000 刘长明 19%薛家镇 G5002-3地块 新北区 5881 1.2 商业 630 740 江苏万邦明都 17%飞龙居住区 1号地块 新北区 202749 2 商住 70000 81200 名城地产 16%龙城大道南侧、湾城北路西侧 中心城区 162920 2.8 商住 40000 46000 诺城国际集团有限公司 15%雪堰镇陆马公路北侧地块 武进区 34411 2 商住 2580 2856 常州营特房地产开发有限公司 11%辽河路北侧地块 新北区 53488 5 商办 17600 19300 枼弘有限公司 10%武夷山路以西新科中路以南地块 新北区 2500 3.5 商住 560 610 常州新区新业房地产开发有限公司 9%新孟三路以北富强路以西地块 新北区 58478 1.6 商住 4900 5100 常州龙腾房地产开发有限公司 4%湖塘镇聚湖路南侧、长沟路两侧地块 武进区 174555.3 2.5 住宅 62997 65266 弗莱德投资（香港）有限公司、常州绿地昆特置业有限公司 4%雪堰镇雅浦废弃宕口地块 武进区 6666.2 1.3 商业 499 513 天启房开集团 3%西太湖环湖北路南、兴湖路东地块 5 武进区 8005 1.8 商业 600 616 常州市丰乐房地产开发有限公司 3%礼嘉镇武进大道南侧、礼政路西侧地块 武进区 6026.6 2 商住 677 690 江苏常发地产股份有限公司 2%雪堰镇城湾村1#地块 武进区 78666.8 1.1 商住 10384 10541 常州奥得房地产开发有限公司 2%牛塘镇人民西路北侧、漕溪路东侧地块 武进区 14535.5 1.5 商业 3924 3982 常州湖滨置业有限公司 1%牛塘镇人民西路北侧、漕溪路西侧地块 武进区 8387 1.5 商业 2264 2298 常州湖滨置业有限公司 1%武进西太湖揽月路南侧地块 武进区 228909 1.5 商住 39315 39772 常州富都大酒店 1%雪堰镇武进港西侧、老锡宜公路南侧地块 武进区 25454 2 住宅 2367 2392 常州市武进城区新苑房地产开发有限公司 1%市场篇市场篇 一、整体市场分析一、整体市场分析 1 1、常州市区商品房供需走势分析常州市区商品房供需走势分析 2010 年常州市区新房总供应量 650.23 万平方米，和 2009 年 458.53 万平方米的供应量相比，供应量环比上涨 41.8%；2010 年常州市区总成交量 701.6 万平方米合 2009 年 716.62万平方米的成交量相比，成交量环比下降 2%。2010 年常州市区整体供需比为 0.92，比 2009 年供需比扩大 0.28 个百分点，年度供需比从 09 年的严重供不应求趋于供需基本平衡状态，这表明 2010 年常州房市从 09 年的疯狂正逐渐趋于理性。2010 年供应量最大的月份分别为 4 月、9 月、12 月，从供应量的变化可以发现，今年市场供应量变化和国家市场调控政策的变化息息相关，每次政策的风声以及出台都带动着市场供应量的变化。2010年常州市区商品房供需走势2010年常州市区商品房供需走势0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月00.20.40.60.811.21.41.6供应量成交量供需比 数据来源：常州房产信息网 2 2、商品房量价走势分析商品房量价走势分析 2010 年常州商品房成交均价整体呈上涨趋势，2010 年 12 月常州市区成交均价为 7981元/平米，相对 1 月份 5332 元/平米，年度商品房成交均价上涨幅度为 49.7%。随着 12 月份市场供应体量的大幅度增加，尤其是武进、新北的郊区新房的大量上市，常州 12 月成交均价相比 11 月略有下降，环比下降 10%。2010 年常州成交量最大的月份分别为 4 月、9 月、10 月、12 月，分别成交 92 万方、79 万方、95 万方、72 万方。虽然 4 月调控后，市场成交量一度下跌到仅有 31 万方，但是 9、10 月份的传统旺季，市场成交依然火爆，随后在 9 月底出台的新国五条的打压下，11 月市场成交有一定的下跌幅度，但是这次的调控效果已经明显不如 4 月，12 月常州楼市在大量新增房源的刺激下，成交量迅速回升，达到量 72 万方，仅次于“金九”的成交量。2010年常州市区商品房量价走势2010年常州市区商品房量价走势0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010002000300040005000600070008000900010000成交量成交均价 数据来源：常州房产信息网 二二、区域商品房、区域商品房分析分析 五大区五大区 20102010 商品房均价走势分析：商品房均价走势分析：常州五大区2010年度均价走势常州五大区2010年度均价走势28.43%26.13%32.86%31.43%29.69%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%新北区天宁区钟楼区武进区戚墅堰均价涨幅 新北区新北区 20102010 商品房均价走势分析：商品房均价走势分析：新北区在近几年发展突飞猛进，这方区域配套也愈发完善，文化、娱乐、教育等生活设施等得到了飞速发展。据统计，新北区房价上涨区间主要集中在 1000-1800 元/平，共有 14 个楼盘。这些涨势明显的楼盘主要集中在新市政府生活圈和新龙生活圈。另外恐龙园周边新开的几个盘凭借恐龙园的概念，房价上升潜力也比较大。总体来说目前新北住宅比较偏向于实用型，所以涨势比较平稳，新北各生活圈的升值潜力差不多。但是从单价上看，新市政府生活圈和恐龙园周边板块的楼盘学校、交通、生活等配套设施更加完善，明显均价高很多。附：新北楼盘价格变化详情：附：新北楼盘价格变化详情：（注：统计数据为楼盘报价）（注：统计数据为楼盘报价）新北楼盘新北楼盘 20102010 年年 1 1 月价月价格（元格（元/平）平）20102010 年年 6 6 月价月价格格(元元/平平)当前价格当前价格(元元/平平)上涨上涨(元元/平平)新城府翰苑 5300 7600 7100 1800 世茂香槟湖 6000 7500 7800 1800 河海新邦 3000 4200 4700 1700 银河湾第 1 城 6300 7000 8000 1700 吟枫苑 8000 8600 9500 1500 汇金天地 5000 6000 7300 1300 中央花园 7300 8000 8500 1200 府西花园 6600 7400 7800 1200 桃花源 3300 3700 4500 1200 南博湾花园 5300 6000 6500 1200 道生中心 6800 7000 8000 1200 聚怡花园幸福小城 3600 4000 4700 1100 滨江明珠城 4200 5000 5300 1100 常信天润园 6500 7000 7500 1000 新城清水湾 4800 5200 5700 900 凤凰名城 4500 5400 5400 900 九洲花园二期缇香郡 5500 6200 700 牡丹祥龙苑 4110 4110 4700 590 九龙仓时代上院 7000 7500 500 香树湾云景 4500 4800 4800 300 常发豪庭国际 9500 10000 9500 0 天宁天宁区商品房区商品房均价走势分析均价走势分析：天宁区在 2009 年推出的楼盘数量并不是很多，但由于其占据市中心的地段位置使得其房价一直高居不下，所以在这一年内房价上涨幅度位居全市第二，为 31.43%。据统计，天宁区整体房价基数较高，是常州市区内平均房价最高的区域，其中清凉生活圈和兰陵中凉生活圈的房子升值较为明显。天宁区各盘由于地势和自身定位的差异，涨幅区间跨度较大，除去刚开的新盘，从 100-4000 元/平不等。其中银河湾明苑在 2010 年下半年涨幅最大，高达 3500 元/平。一方面自身定位为精装豪宅，另一方面旁边新开盘的精装豪宅新城金郡两高档盘相望，富人区的局势越来越明显。另外天宁区某些楼盘已开盘很久，房源基本售罄，仅剩少量余房，现在的价格大多为优惠价，故整体看起来涨幅不明显。附：附：天宁区天宁区楼盘价格变化详情：楼盘价格变化详情：（注：统计数据为楼盘报价）（注：统计数据为楼盘报价）天宁楼盘天宁楼盘 20102010 年年 1 1 月月价格价格(元元/平平)20102010 年年 6 6 月月价格价格(元元/平平)当前价格当前价格(元元/平平)上涨上涨(元元/平平)银河湾明苑 9000 9500 13000 4000 九洲新世界 8500 10000 12000 3500 常发永宁雅苑 6000 6500 8000 2000 阳光龙庭 5500 6500 7300 1800 蔷薇佳园 6300 6500 7800 1500 天翼御品 6500 8000 1450 凯旋城 5300 6000 6700（起）1400 高成天鹅湖 6000 6600 7200 1200 水晶城 5500 5800 6500 1000 和平国际 7300 8000 8000 700 兰陵尚品 6100 6500 6700 600 府河名居 9000 9000 9500 500 彩虹城 6200 6700（起）6500（起）300 景泰家园 7200 7300 100 钟楼区商品房成交均价走势分析：注（钟楼区钟楼区商品房成交均价走势分析：注（钟楼区统计数据为统计数据为成交均价）成交均价）钟楼区是老城区与新城区相结合的区域，老城区从南大街到西新桥一块也发展的相当成熟，新城区则是北港、新闸一块，周边配套设施正在逐步完善 据统计，2010 年钟楼区在售楼盘数量达 24 个，其中按部分楼盘月度成交均价统计，2010 年成交均价涨幅最高的为高成莱茵，年度成交均价涨幅为 26%，成交均价上涨了 1485元/平米。其次为御水华庭，年度成交均价上涨 1262 元/平米，涨幅为 21%。附：附：钟楼区钟楼区楼盘价格变化详情：楼盘价格变化详情：注（钟楼区记录楼盘都为成交均价）注（钟楼区记录楼盘都为成交均价）钟楼楼盘钟楼楼盘 1010 年年 1 1 月价月价格（元格（元/平）平）1010 年年 6 6 月价月价格格(元元/平平)1010 年年 1212 月月价格价格(元元/平平)上涨上涨(元元/平平)高成莱茵 3 5820 5720 7305 1485 御水华庭 6040 6484 7302 1262 景瑞曦城 5045 5573 6055 1010 圣巴塞耶 4890 5147 5676 786 中意宝第 7056 8132 7747 691 上书房 6240 6728 6841 601 凯尔枫尚 5270 5714 5771 501 格兰艺堡 5320 5531 5639 319 景瑞英郡/11089 11000-89 青枫 1 号 11724 13015 11464-260 朗诗国际街区 13200 12226 12354-846 云山诗意 6665 6216 5732-933 武进武进区商品房区商品房均价走势分析均价走势分析：武进区一直是长三角的经济重地，经济文化水平发展先进。在购房置业方面，除了武进人选择留在武进区外，很多市区乃至其他区域的居民也会考虑置业在武进区。武进的楼盘主要集中在武进区政府所在地湖塘镇，同时也是大学城所在地，大型超市、学校、银行汇集，造就了武进区得天独厚的置业方向。据统计，从 2010 年 1 月份到 2010 年 12 月份期间内，武进区房价涨幅为 26.13%，落后于常州其他四个区域，不过武进区的涨势分布比较均匀，这和各盘所在的区域有密切关联。其中区政府生活圈涨价楼盘最多，占据一半席位。武进的房源也已实用型房源占主要，总体涨幅比较稳定。普涨 1000-2000 元/平，其他几个涨幅小的要么是新开不多久的，要么是所推房源不同。附：附：武进区武进区楼盘价格变化详情：楼盘价格变化详情：（注：统计数据为楼盘报价）（注：统计数据为楼盘报价）武进楼盘武进楼盘 1010 年年 1 1 月价格月价格（元（元/平）平）1010 年年 6 6 月价格月价格(元元/平平)当前价格当前价格(元元/平平)上涨上涨(元元/平平)天隽峰 6000 7300 8500 2500 御城 6000 7000 8500 2500 景城名轩 5000 6000 7100 2100 聚湖半岛 4600 5500 6500 1900 德禾豪景 5500 6000 7000 1500 弘建一品 6800 8300 1500 莱蒙城 5700 6000 7000 1300 龙涛紫郡 4280 4300 5500 1220 香堤花园 3000 3250 4200 1200 万泽国际 6000 6800 7000 1000 香江壹品 5000 5500 6000 1000 新城熙园 5200 4350 6200 1000 新城域 4600 5500 900 新地中心 4300 4600 5100 800 天禄 MINI 公寓 5600 5880 6300 700 随园锦湖公寓 4600 4280 4880 280 亚泰摩天 180 4700 4900 4900 200 公园壹号国际公寓 8000 8000 0 三、常州三、常州 20112011 年市场年市场预计上市量（预计上市量（不包括新拍地块转化的上市量不包括新拍地块转化的上市量）2011 年常州新房上市量将在 362 万平方米，共 23700 套房源，比 2010 年 650.23 万平米的供应量少 288 万平方米，这部分供应量将需要新拍地块转化的上市量来弥补，近年新拍住宅及商住用地共 580 万平方米，这部分新拍地块想要转化为明年 288 万平米的新房量，难度很大，也就是说，明年的楼市供应量将可能开始缩水。2011年常州市场预计上市新房量年常州市场预计上市新房量130037005700690061002347891109302000400060008000新北区钟楼区武进区天宁区戚墅堰020406080100120套数（套）面积（万方）数据来源：常州 365 房产网 四、钟楼区四、钟楼区 20102010 年年发展发展概况概况 城西区域优势明显，发展潜力日益凸显，集中体现在青枫版和勤业版块。交通发展交通发展 交通条件是影响区域发展的重要因素。青枫版块作为钟楼经济开发区的重点开发区域，钟楼区政府正好在青枫版块的中心位置，这里是城西的政治、经济和文化的中心。区域内路网十分发达，版块内有 BRT23 号与旅游一线可直达，且距离环城高架仅 5 分钟车程。便利的交通，适中的价格，让此区域的楼盘项目成为购房者置业的首选。居住居住环境环境发展发展 与常州其他区域相比，城西亮点是居住环境，区域内有青枫公园、五星公园、荷园、荆川公园、西林公园、爱心公园等绿化公园，其中的青枫公园是常州目前面积最大的免费的敞开式公园，总面积达 45 公顷，是个集“生态、科普、活力”三大主题于一身的城市森林公园。在日益关注生活质量的今天，公园畔已经成为部分楼盘增值的要素。配套发展配套发展 宝龙城市广场、欧尚超市入驻、勤业中学等配套设施日趋完善，该区域楼盘增值潜力更加明显。五、五、20102010 年常州楼市销售排行年常州楼市销售排行 20102010 年销售面积排行年销售面积排行 2010 年，新城公园壹号因其较高的性价比，三期和四期项目共同登上了销售面积排行榜，年度销售销售面积 13.5 万平方米。排行中纯住宅项目共有 4 个，分别为新城公馆、南博湾、新城公园壹号、阳光龙庭。本年度，钟楼区项目排行销售面积前十的仅有宝龙城市广场一个项目，年销售面积 7.64 万平方米。(注：本排名按单个预售证排列)20102010 年销售面积排行榜年销售面积排行榜 楼盘名称楼盘名称 所在区域所在区域 物业类别物业类别 销售面积销售面积（万（万）销售均价销售均价 新城公馆 武进区 住宅 81152.76 508#15000 元/507#10000 元/新城万博广场 武进区 商业、住宅、酒店式公寓 78986.64 7000-8000 元/世纪金源 南博湾 新北区 住宅 7782