人口与房地产关系分析(锐理数据)20131219.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,人口因素与房地产关系研究,2013,年,12,月,19,日,2024/12/12 周四,1,住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来的新住房需求至少要等,20,年，当前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系密切,住房与城乡建设部政策研究中心主任,秦虹表示：“,买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等,20,年。当前楼市已透支了未来需求，必须有一定的预见性。”,“,刚,需强不强，要看人口结构,。第六次人口普查认为，,2001,年到,2010,年，,20,岁至,24,岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是,24,岁至,37,岁，这意味着,1990,年出生高峰以后，人口洪峰结束了。,下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到,20,年之后,。”,“,2007,年，,18,岁到,30,岁的买房人群占的比重是,15%,，而今年,6,月份，这一比重已经增长到,45%,。本来,25,岁结婚需要买房，但是现在,20,岁已经把房子买下来，说明,对未来市场有一定的透支,，因此，,对购房低龄化必须有一定的预见性,。”,2024/12/12 周四,2,对房地产市场的分析多集中,于经济发展、土地,制度等,方面，而人口结构变化对房地产发展有着深远影响,经济,发展状况,税收制度,货币政策,房地产投资,人口特征,土地制度,房地产,市场分析,对房地产市场的分析多集中于货币政策、税收制度,、土地制度等方面,，,对人口结构,与房地产市场之间的关系关注度不高,中国从,建国初期,50,、,60,年代鼓励生育到,80,年代实行计划生育，人口变化巨大,，,人口数量和人口结构变化对经济发展和房地产需求,有着深远影响,2024/12/12 周四,3,1,2,3,人口规模与房地产市场的关系及其影响,人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响,人口地域结构与房地产市场的关系及其影响,2024/12/12 周四,4,全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩,全球历史总人口及增长率,美国总人口情况,人口增长主要依靠外来移民,德,国总人口情况,日本,总人口情况,2024/12/12 周四,5,人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关,美国购房年龄人口情况,美国实际房价与名义房价走势,日本,购房年龄人口情况,日本,实际房价与名义房价走势,2024/12/12 周四,6,我国,人口数量变化：,中国用,50,年的,时间完成转变，目前正处于低出生、低死亡的现代型人口再生产类型，预计至,2024,年左右总人口将开始萎缩,传统型,现代型,过 渡 型,我国,人口发展,演变（出生率与死亡率，单位：,）,中国总人口发展趋势,中国总和生育率对比,传统型,高出生、高死亡、低自然增长,过渡型,高出生、低死亡、高自然增长,现代型,低出生、低死亡、低自然增长,中国生育率过低,2024/12/12 周四,7,家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长，这也是住房需求上升的重要原因,中国,的家庭人口平均数已从,1953,年的,4.33,人,/,户下降到了,2010,年的,3.1,人,/,户，并在,不断下降中，而,8090,后的家庭分裂,速度正不断,加速，这种,加速还会延续约,至少,十年；,由于,生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式,。,中国家庭户规模占比走势,各年住户家庭人口规模,作为住房需求基本单位的中国家庭户数，近年来持续增长，直接导致,住房需求不断上升,2024/12/12 周四,8,结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数进一步增多，同时人口平均期望寿命增长使家庭户数减少速度放缓，因此家庭户数呈上升趋势,1950,年以来我国人口预期寿命,美国白人预期寿命,结婚率与离婚率皆呈,上升,趋势：,由于婚前子女多与父母同住，婚后产生新家庭，因此结婚率上升反而会增加家庭户数；离婚由一个家庭分解为两个，也会增加家庭户数；,期望寿命,提高,：,人均寿命增长使家庭户数较少速度放慢,我国结婚率与离婚率走势,家庭户数增加，房地产需求增长,2024/12/12 周四,9,1,2,3,人口规模与房地产市场的关系及其影响,人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响,人口地域结构与房地产市场的关系及其影响,2024/12/12 周四,10,“人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型,分类,老年,系数,少年儿童系数,老少比,年龄中位数,人口增长特点,未来人口,增长趋势,人口增长,模式,年轻型,4%,以下,40%,以上,15%,以下,20,岁以下,少年儿童比重大，出生率、自然增长率都较高,迅速增长,传统型,（高低高）,成年型,4,7%,30,40%,15,30%,20,30,岁,各年龄组人口比重大致均衡，出生率、死亡率差不多,稳定在零左右的增长,现代型,（低低低）,老年型,7%,以上,30%,以下,30%,以上,30,岁以上,少年儿童比重缩小，老年人口比重增大，出生率长期下降，自然增长率,负,增长,呈负增长，人口缩减,现代型,（低低低）,年轻型（增长型）,：,塔,顶尖、塔底宽，表明青少年人口比例,较大，,主要存在于,发展中国家,成年型（稳定型）,：,塔顶,、塔底宽度基本一致,，塔尖处逐渐,收缩；说明除极老的年龄组外，各年龄组人数差别不大,老年型（衰退型）,：,塔顶宽，塔底窄，表明年轻人越来越少，中年以上比重较大，,主要存在于,发达国家,2024/12/12 周四,11,目前大多发达国家都从年轻型发展为老年型金字塔结构，青年人口比例减少，将导致购房人口减少,德国人口金字塔演变,英国,人口金字塔演变,2024/12/12 周四,12,中国从,2000,年开始步入老龄化社会，随着出生率降低和老龄化进一步严重，中国人口结构变化也将延续这一发展趋势,1950,年以来中国,妇女总和生育率,美国妇女总和生育率,美国白人妇女,总和生育率,中国老龄化趋势,2024/12/12 周四,13,中国人口金字塔：从,1960,年的年轻型，逐渐发展为成年型，目前已开始向老年型发展,2024/12/12 周四,14,未来将完全发展为老年型人口结构，房地产需求将萎缩，市场产品将多样化，养老地产将占有一席之地,2024/12/12 周四,15,随着人口年龄结构的变化，,劳动年龄人口比例和购房适龄人口,逐步,下降，将导致社会总抚养比上升、房地产刚需大幅减少,中国劳动年龄人口占比情况及预计,中国购房适龄人口情况及预计,备注：购房适龄人口指,2545,岁的总人口,商品房销售价格与人口结构,首次置业人口大幅降低，刚需将缩减,劳动年龄人口增长与房价上涨成正比,2024/12/12 周四,16,我国人口抚养比在,2013,年再次开始增长，“人口红利”正逐渐消退，预计,2035,年后进入人口负债时代,1950,年至,1964,年由于人口出生率高，人口抚养比保持,上升趋势,，从,1964,年,开始持续,下降,，至,1998,年左右降至,50%,，进入,“人口红利”时代,，,拉动经济增长、带来大规模消费热潮的同时，刺激房地产需求,；,2013,年后,人口老龄化速度加快,，抚养比开始呈上升趋势，至,2035,年左右人口抚养比超过,50%,，,中国将从,人口红利进入人口负债,时代,1950,2050,年我国人口,抚养比,抚养,比,50%,均线,人口红利,投资红利,消费红利,婴儿潮,人口转变过程中，被抚养人口比例不断下降，劳动年龄人口比例不断升高,产生住房刚性需求,扩大,住房改善性需求,人口红利,人口负债,2024/12/12 周四,17,同时，人口抚养比出现拐点后，储蓄率、投资率等将会下降，房地产发展将会减缓，对国民经济带动作用也将减弱,与,储蓄率,成反比：,适龄,劳动力比重大，相应的抚养比小,，是,实现,社会高,储蓄率的一个重要,条件；,与,经济增长,成反比：,劳动力,人均产出与抚养比以同速反向增长，,人口,抚养,比上升，则人口红利对经济贡献率下降；,与,房价,成反比：,抚养,比下降，则劳动适龄人口增多，购房人数增多，房地产需求加大，房价增长,年份,抚养比下降率,经济年增长率,人口红利对经济增长贡献率,19822000,20.1%,8.6%,26.8%,20002013,5.6%,9%,0.1%,20132050,-0.45%,负值,六国,人口抚养比与房价的关系,我国人口抚养比与国民储蓄率的关系,2024/12/12 周四,18,针对于此，国家采取放开“单独”二胎等政策以保障未来人口增长，以期市场持续释放需求，避免未来房地产震荡过于剧烈,中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定,明确：坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展,中国放开“单独”二胎,中国人口红利逐渐消退，放开“单独”二胎政策短期内不会绝对量增加市场需求，但可避免未来房价崩盘带来的金融危机，实现房价软着陆,中国人口红利见顶，总人口增速明显放缓，且男女比例失调、老龄化严重，中国人口年龄结构的变化，使,未来住房需求增速将会显著回落,放松人口政策，增加小孩，提升了消费者，降低了储蓄率，,避免房地产价格持续暴涨,，同时在未来也有,比较稳定的成年人,来接盘房地产，,让房价软着陆,放开二胎政策短期内对市场需求不会出现绝对量上的增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩家庭的购房需求偏好,2024/12/12 周四,19,1,2,3,人口规模与房地产市场的关系及其影响,人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响,人口地域结构与房地产市场的关系及其影响,2024/12/12 周四,20,人口地域结构主要,是,指农村和城市人口的分布与迁移，这种迁移直接与城市化进程相关，并影响房地产市场,农村与城市人口的分布直接影响房地产需求，农村人口迁移和城市化趋势是住房需求增加的重要因素。,城镇化率,人口迁移方向,全国城市主要形式,房价特征,城市,特征,70%,农村城市,小城市,大城市（主,）,；,农村,城市,（辅）,大城市,城区,大城市,郊区,小城市,大城市,城市房价涨幅总体较接近,大城市房价表现显著,大城市郊区房价表现显著,城区郊区互补，农村城市互融，形成大都市圈,2024/12/12 周四,21,中国城市化进程，房地产,市场与城镇化相关系数高达,90,以上,2010,年中国统计年鉴和第六次人口普查数据,过去十年房地产行业的高速发展，完全依赖的是高速的城市化进程,2024/12/12 周四,22,与全世界其他地区相比，中国的城市化进程还有很大的提升空间，将带来大量住房需求,2012,年全国城市化,率达,52.57%,；,中国的城市化率与全世界其他发达地区相比还有很大的提升空间；,未来中国的城市化进程将进入一个新型发展阶段。,2024/12/12 周四,23,若按,2020,年全国,60%,的城镇化率来计算，,2020,年全国城镇人口将达到,8.7,亿，新增住宅需求约,52,亿平米,若,中国,城市化,率由,2012,年,52.57%,上升,至,2020,年的,6,0%,截至,2012,年末全国城镇人口,7.12,亿人，,预计,2020,年全国总人口将达,14.5,亿人，,按,60%,的城镇化率计算，,2020,年全国城镇人口将达到,8.7,亿,若按,2012,年城镇人口人均住宅面积,33,（,8.7-7.12,）*,33=52.14,亿,预计全国至,2020,年将新增住宅需求,52.14,亿平米，需求,强劲,2024/12/12 周四,24,但城镇化进程也只能在未来十多年时间一定程度抵消人口结构对房地产市场的影响,城镇化率,新增城镇化率,80%,0%,城镇化率四阶段模型,城镇化率每年提高幅度并非一成不变的，按四阶段模型的情况下，我们估算新增的城镇人口和城镇购房适龄人口，可知：,2015,年到,2030,年城镇购房适龄人口在,2.42.5,亿之间，其中,2023,年前后达到高峰，约,2.48,亿，这是城镇化率快速发展带来的；但,2031,年开始城镇化率达到一定比例后，新增城镇人口与适龄购房人口皆大幅减少，且下降趋势持续十年左右,城镇化率,4,阶段模型对应的城镇购房适龄人口,2024/12/12 周四,25,总结：未来房地产市场需求必将大幅减少，但家庭户数增多、城市化进程、国家人口保障政策等会一定程度减缓房地产需求下降幅度,低出生率、低死亡率、低自然增长率的现代型人口再生产类型，未来总人口规模将萎缩，购房人数减少,家庭规模缩小、结婚率离婚率增大、人口预期寿命提升，使家庭户数增多，而家庭才是住房需求的基本单位,中国未来将完全发展为老年型人口结构类型，具备较强购房能力的人口数量将大幅减少,社会总抚养比上升，人口红利效应逐渐消退,储蓄率、投资率降低，对国民经济带动作用减弱,国家采取一定措施，保障未来人口规模,中国城市化进程使农村人口向城市迁移，将带来大量新增住房需求,住房需求量增加，房地产市场快速发展,购房人数减少，房地产需求锐减,2024/12/12 周四,26,THE END,THANKS!,2024/12/12 周四,27,