XX市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案.docx

XX市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案
为确保XX市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置工作依法依规顺利进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规及XX市人民政府有关文件要求，经市政府同意，制定《XX市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》（下称《征收补偿方案》），现公布如下：
一、房屋征收范围及用途。位于惠城中心区江北南区编号①、⑥、⑦、⑧、⑨、⑩号小区等范围内国有土地上房屋和其它附着物（详见现场张贴的《XX市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收范围图》）。被征收房屋土地作为XX市市民公园一期建设项目用地。
二、房屋征收补偿原则。对项目征收范围内认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
三、房屋征收签约时限。自征收决定公告发布之日起60日内，完成全部房屋签约搬迁工作。
四、房屋征收补偿及价值确认
（一）房屋征收补偿。对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（二）被征收房屋价值的确认。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法评估确定。本次房地产价格评估机构的选定，由房屋征收部门及实施单位推荐房地产价格评估机构给被征收人，在征收决定公告发布之日起3日内自行协商选定；协商不成的，房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。
（三）被征收房屋改变用途价值的确认。
1.产权登记为住宅的临街房屋，在2014年4月14日XX县区城乡规划建设局发布《关于公开征求意见的公告》（下称《征求意见公告》）前实际用作商业经营的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，按商业性房屋评估价值的70%给予补偿。
2.产权登记为工业的房屋，在《征求意见公告》发布前实际用作商业经营的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，按商业性房屋评估价值的60%给予补偿。
（四）未经依法登记的房屋（框架、混合、砖木结构）的合法性、实际用途及价值确认。
1.合法性认定程序。由被征收人提出申请，经当地村（居）委会调查、公示并经江北街道办事处核实后，报区城乡规划建设局给予认定。
2.未依法登记经认定可视为合法的房屋，在《征求意见公告》发布前实际用作商业经营的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，按商业性房屋评估价值的50%给予补偿。
3.未依法登记经认定可视为合法的房屋，在《征求意见公告》发布前实际用作办公的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，按照实际用途的评估价值的70%给予补偿。
4.未依法登记经认定可视为合法的房屋用作工业的，按照实际用途的评估价值扣除地价及完善手续的相关费用后给予补偿。
5.未依法登记经认定可视为合法的房屋用作住宅的，按实际用途的评估价值扣除完善手续的相关费用后给予补偿。
（五）对于未依法登记经认定可视为合法的房屋及产权登记为住宅或为工业的房屋实际用作商业经营用途的，由江北街道办事处会同当地工商、税务部门调查认定。
（六）其他合法建（构）筑物和附着物参照《XX市加强建设项目征地拆迁管理规定》（XX市人民政府令第86号）相关标准给予补偿。
五、搬迁补助费标准
房屋征收部门给予被征收人搬迁补助费。具体补助标准如下：
（一）搬迁补助按被征收房屋的建筑面积12元/㎡，不足500元按500元补助；
（二）有线电视移装费：468元/户；
（三）固定电话移装费：150元/部（不含分机）；
（四）空调拆装费：300元/台；
（五）热水器移装费：200元/台；
（六）网络移装费：200元/户；
（七）太阳能热水器移装费：500元/台；
（八）管道燃气迁移费按市物价部门核定的标准向被征收人支付。
六、过渡期安置及停产停业损失补助标准
被征收人一律自行过渡，实行过渡期货币补助。具体补助标准如下：
（一）永久性住宅房屋。按被征收房屋的建筑面积给予被征收人临时过渡费每月20元/㎡（每月不足800元/户的按800元/户补助）。选择货币补偿的，按6个月一次性计补；选择安置房调换的，补助款每次支付6个月，补助至安置房建成后通知交付使用日止。
（二）对征收经营性房屋造成停产停业损失的，由房屋征收部门给予停产停业损失补助，补助标准如下：
1.产权登记为商业的房屋，按被征收房屋的建筑面积首层为每月100元/㎡，第二层及以上每月60元/㎡的标准。选择货币补偿的，按6个月一次性计补停产停业损失补助费；选择产权调换的，补助款每次支付6个月，补助至安置房建成后通知交付使用日止。
2.经认定为商铺的房屋，按被征收房屋的建筑面积首层每月60元/㎡，第二层及以上每月30元/㎡的标准，按6个月一次性计补停业损失补助费。
3.产权登记为写字楼（办公）的房屋，按被征收房屋的建筑面积每月60元/㎡的标准，未依法登记经认定可视为合法的写字楼每月50元/㎡的标准，按6个月一次性计补停业损失补助费。
4.厂房、仓库按建筑面积每月15元/㎡的标准，按6个月一次性计补停产停业补助费。
5.对在《征求意见公告》发布前已存在租赁关系且目前仍在实际经营的，承租人在房屋征收部门或实施单位送达分户评估报告给被征收人之日起10日内搬迁腾空的。参照上述被征收房屋类型标准给予实际经营人或承租人一次性6个月停产停业损失补助。其它有关费用由被征收人与承租人按其租赁合同约定处理（有合同约定且被征收人确认支付给承租人的，可直接支付给承租人，但被征收人必须负责协调实际经营人或承租人按征收补偿协议约定时间搬迁腾空房屋）。
七、奖励办法
项目征收范围内被征收人可按照其选择的补偿安置方式得到下列奖励。
（一）被征收人自房屋征收部门或者实施单位送达评估机构出具的分户评估报告之日起15日内、30日内和45日内签订征收补偿协议并按照协议约定的时间搬迁腾空房屋并交付给征收部门清拆的，奖励办法如下：房屋实际用途
签约时限
15日内
30日内
45日内
住宅商铺写字楼
1000元/㎡（每户不足2万元按2万元奖励，最高奖励金不超过20万元）
600元/㎡（每户不足1.5万元按1.5万元奖励，最高奖励金不超过15万元）
300元/㎡（每户不足1万元按1万元奖励，最高奖励金不超过10万元）
厂房仓库
100元/㎡（每户不足2万元按2万元奖励，最高奖励金不超过30万元）
90元/㎡（每户不足1.5万元按1.5万元奖励，最高奖励金不超过27万元）
80元/㎡（每户不足1万元按1万元奖励，最高奖励金不超过24万元）
超过45日签订补偿协议和未按约定时间腾空的，取消搬迁奖励金。不计建筑面积的构筑物不计限时搬迁奖励金。选择房屋产权调换的，限时搬迁奖励金不以货币方式支付，计入安置房可调换价值总额置换相应等值的房屋产权面积，不再给予重复奖励。
（二）为体现政府以人为本、惠民利民的宗旨，对在江北9号小区安置房进行住宅房屋产权调换的，被征收人在房屋征收部门送达评估机构的分户评估报告之日起15日内、30日内和45日内签订征收补偿协议并按补偿协议约定的时间搬迁腾空房屋交付征收部门清拆的，分别按照被征收房屋的套内面积与安置房的套内面积1：
1、1：0.9
8、1。0.96的标准调换相应的住宅房屋面积。江北9号小区住宅安置房的评估价值超过被征收住宅房屋补偿款总额的差价部分不再向被征收人收取，作为政府对被征收人的限时搬迁奖励金。超过45日签约的，不再给予此项奖励，按被征收房屋评估价值等值调换相应面积的安置房。
（三）选择房屋产权调换的，同时享受按签订房屋征收补偿协议的先后顺序优先选择安置房的奖励。但被征收人签订协议后未按协议约定时间腾空并移交被征收房屋的，按实际腾空移交被征收房屋的时间与在该时间签约的其他被征收人的先后顺序重新确定选房的顺序。
八、房屋征收补偿安置方式
（一）被征收人选择货币补偿的，由房屋征收部门以货币方式支付给被征收人。
征收补偿总额=房屋价值补偿款（含装饰装修）＋限时搬迁奖励金＋搬迁补助费＋过渡期安置及停产停业损失补助。
被征收人按征收补偿标准取得的补偿款免征个人所得税。征收个人住宅的，被征收人选择货币补偿并自行购买商品房的，在产权登记时，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税。选择货币补偿后申请公租房，符合申请条件的，住房保障管理部门予以优先安排。
（二）被征收人选择房屋产权调换的原则。有产权手续房屋的被征收人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。未依法登记经认定可视为合法的房屋，只给予货币补偿。
1.住宅房屋产权调换。住宅房屋选择住宅产权调换的，被征收人应按照可调换的套内面积选择安置房套内面积最接近的户型进行调换。可调换的套内面积与安置房的套内面积上下浮动原则上不超过10平方米（含10平方米），其中超过面积在5平方米（含5平方米）以内的部分，由被征收人按安置房的成本价计算补足差价；超过面积5平方米以上的部分，由被征收人按安置房的市场评估价计算补足差价。如调换的安置房套内面积少于可调换的被征收房屋套内面积，不足部分按被征收房屋差额部分面积评估价值给予一次性货币补偿。
2.“住改商”房屋产权调换。住宅改成商业用途的房屋选择住宅产权调换的，以被征收房屋的建筑面积为依据，按户型面积最接近原则和等值原则调换相应建筑面积的安置房，并结清差价，余额按一次性货币方式支付给被征收人。
3.商铺产权调换。国土证或房产证证载用途为商业的房屋选择商铺产权调换的，按照被征收商铺评估价值与安置房商铺评估价值等值及面积最接近原则进行调换，并结清差价。
4.被征收的房屋价值与安置房的价值由同一评估机构按同一时点评估确定。
（三）被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋调换价值=被征收房屋价值（含装饰装修）+限时搬迁奖励金，搬迁补助费、过渡期安置及停产停业损失补助以货币方式支付。
（四）对于房屋征收部门与被征收人在房屋征收签约时限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府按照相关法律法规和《征收补偿方案》的规定作出补偿决定。征收补偿方式采取货币补偿的方式进行，补偿金额由房屋征收部门提交XX市惠城公证处办理公证提存手续。
九、住宅、商业房屋产权调换的安置房地点、交付标准、时间及产权性质
（一）安置房地点。位于江北街道办事处辖区地块编号为江北9号小区，由市代建项目管理局负责建设。
（二）安置房交付标准及交付时间。交付标准为符合国家有关规范的毛坯房，计划在2017年12月31日前建成交付使用（以实际交付时间为准）。
（三）安置房产权性质。安置房建设用地为国有出让地，被征收人拥有完全产权，由房屋征收部门及其实施单位负责办理产权证。
十、其他
本《征收补偿方案》根据2014年4月14日XX县区城乡规划建设局发布《关于公开征求意见的公告》及在5月22日区法制局组织召开听证会收集的意见和建议基础上，进一步修改完善后拟定。
对在本实施方案中未能明确的其他具体事项和遇到的个案问题，由房屋征收部门和征收实施单位会同XX县区法制局、XX县区城乡规划建设局根据实际情况具体研究处理。
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