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物业201_第一季度工作小结
物业201*第一季度工作小结
物业管理部
201*年第一季度工作小结及下一季度工作计划
在公司的正确领导、各部门的积极配合、物业管理部人员的不懈努力下，取得了一定的成绩，业绩有了小幅增长，但相比公司的年度工作目标还是有很大的差距。一、业绩统计
截止第一季度共完成纯净水配送4278桶，完成行政楼、生产现场、香江、七星家苑等所辖区域饮水机的定期消毒1次，饮水机更换及维修25台，未发生食品卫生安全事件，保证了制水设备稳定运行和饮水质量。厂区及七星家苑绿化更换绿篱201*平方米约19000棵，草坪改造补栽1500平方米，同时对所辖区域绿植进行全面施肥、修剪以及病虫害防治工作，绿化植物生长态势良好，未出现大面积枯黄枯死现象。行政楼保洁及花卉租摆服务未发生业主投诉现象，各会议室、办公室等公共区域盆栽绿植全面更换1次，较好的提升了服务品质，满足太电公司服务需求。会务服务231次，其中部门级日常会议125次，公司级会议94次，大小型对外接待12次，圆满完成主业各类会议的顺利召开。
按照部门年度目标责任书各项指标，严格对标管理，层层分解，逐级把关，各项指标有计划有措施的进行开展。班组建设管理工作有着明显的提升，逐步完善定置化管理，有效结合春季安全大检查和NOSA五星管理要求开展每一项工作，1至3月份共排查各类缺陷32项，积极组织部门员工对“找、抓、促”管理措施进行大讨论，查找
部门的管理不足和存在问题，抓住重点，理出短板制定计划，对下一季度工作的有效提升打下了基础，促进服务品质全面提高。二、存在问题
1、工作业绩差。本季度部门业务预算执行率偏差较大，未能严格按照月度分解进行实施，工作随意性较大。绿化工作未能抓住春季良好时机，养护和部分绿植补栽工作处于被动，计划工作的周密性不严谨，工作责任落实与岗位职责不明确，缺乏动手能力和创新意识。
2、岗位人员缺。部门的实际在岗人员只有14人，各岗位人员几乎都兼职一些其他事务，工作量过于饱和，在应急调配情况下不能满足工作需求。第一季度绿化临时用工严重短缺，使绿化养护工作不能顺利的计划开展，由于生产场所对用工人员的年龄受限，同时在加上临时用工的薪酬普遍上涨等原因，导致了人员严重短缺和招聘难的现象，迫使绿化养护工作滞后。
3、业务培训弱。要提高员工的工作能力，最主要的还得对其进行技能培训，但由于各种原因在对员工的培训还是非常缺乏，技能操作水平不能在短时间内得到提高，业绩也就上不去。
4、服务水平低。本部门部分员工对专业技能知识、安健环管理常识、业务流程的掌握不是很熟悉，更谈不上工作经验。三、工作思路
1、抓重点，挖掘部门潜力。根据公司开展的“找、抓、促”活动，有效结合今年NOSA五星管理要求，找出管理工作中存在的短板，对关键区域，如绿化养护管理，化学危险品管理，机械工器具管理，废
弃物管理，以及水厂卫生质量等风险管理，列入部门核心工作，将这些工作视为物业管理部的“根据地”，集中精力做深做透，深入查找问题及时改进，做到举一反三、闭环管理。
2、抓服务，提高信任度。就物业管理部在公司属于小部门，但是在天创公司这块“招牌”上他不仅是一个服务窗口，也是一道与国华太电有着影响的桥梁。只有好的服务，才能争取较大的业务信任和服务认可，之所以我们要保证这道“桥梁”畅通无阻，必须提高我们的服务标准，注重工作细节，提供超值服务，让太电公司领导及员工感到温馨、可靠，以更大的信任度来认可我们的服务。
3、抓沟通，促进业务协作。人脉是决定部门所辖业务的关键性因素，部门工作要有提高就必须与公司各部门搞好关系，相互协作，通力合作，借助其收集信息，做到常联系，多沟通，良性开展部门业务。
4、抓培训，提高业务水平。随着公司的不断发展，培训的重要性也不断凸显。培训不能仅限于管理制度、专业知识的培训，还应学习公司的企业文化，培养员工的主人翁精神，提高其对公司的忠诚度和归属感。培训的方式也不应限于内部培训，应做到“走出去，请进来”，让员工到外面接受专业的培训，把专业的人士请进公司给员工培训。
3、抓管理，培养员工责任。服务工作无小事，任何一个小的失误都会直接影响着公司的声誉。小的失误就是管理工作中的一个大漏洞，经验告诉我们“管理出效益”。我们物业管理部要从班组建设管
理工作中明确岗位职责，落实工作责任，增强员工的凝聚力和协作力；健全部门考核激励细则，提高员工的积极性，完善部门规章制度，规范员工的工作行为，利用培训提升我们的服务品质，加强日常实地督导检查，确保服务工作稳健开展。四、201*年第二季度工作计划及安排
1、推进星级班组建设，落实定置管理。办公室库容库貌有待进一步提高，帐、物、卡管理需要规范。4-5月份
2、行政楼区域所辖各类安全标识、标志按照安健环管理要求进行更新更换。4月份
3、规范会务服务流程，加强每周1次业务技能培训。4-6月份4、行政楼中心花园绿植及草花改造。6月份5、七星家苑小别墅区域草坪改造。4-5月份
6、厂区及七星家苑加大绿化养护力度，全面清除草坪内杂草及修剪工作。4-6月份
7、完善部门绩效激励考核管理，提高员工积极性。6月份8、水厂设备保养及反渗透制水过滤填充材料更换工作。6月份9、着重对NOSA五星管理要求排查所辖区域缺陷，落实计划整改，符合管理标准。
方绪旺201*-3-25
讲话材料
（在12年第一季度质量安全会议上的讲话）
各位项目经理、同志们：
今天在这里召开公司第一季度质量安全专题会议，主要总结一季度公司工程生产情况，强调和部署今后的工作任务和重点！当前正值工程施工的黄金季节，为进一步提升工程质量、安全的综合管理水平，下面我主要讲以下几个方面的问题，要求项目部经理贯彻好、落实好，工程处做好跟踪检查！一、公司目前总体生产情况：
目前工程总面积1661323.43平方米，160个单体工程；其中未开工及停工355243.79平方米，28个；竣工工程2个，面积23301.37平方米，截止目前还没有优良工程。
二、第一季度工程综合评比情况通报：
１、前三名：（1）三泽商务公寓（2）清雅居公租房（3）服务外包9#12#楼；后三名：（1）军区五所综合楼（2）公路技校工程（3）平安片区安房7#楼
2、从这次评比情况来看，各项目在质量、安全管理上均做了大量的工作，在此，对前三名项目提出表扬，对后三名提出通报批评，希望好的项目再接再厉，多创优质工程，管理较差的项目要正视差距，多学习别人先进的管理经验，逐步提高自身管理水平。
三、针对现阶段施工生产中存在的突出问题，我主要强调以下几个方面的工作要求：
（一）行为方面
1、检查中发现大部分项目经理不能盯靠施工现场。甚至很少上楼检查，不了解工程质量安全实际情况。项目经理好像每天都很忙，但真正用心放到工程施工管理的方面并不多。尤其在质量、安全管理上发现部分项目经理不用心去管理，质量意识淡薄，思想散漫，不拿着当回事，没有责任心。在下步的工作中要认真落实项目经理带班制度，项目经理必须盯靠施工现场，及时掌握工程的质量
安全生产情况，及时处理现场发生的问题，在今后的工作中一旦发现项目经理无故不在现场，将给与严厉的处罚。
2、选用的分包队伍，在质量、安全管理方面不负责任，创优意识不强。现在主体施工大包现象比较多，这就出现了两个方面的问题：一是资金方面，分包方可以给项目部分担一部分，减轻了项目部的材料、设备方面的资金压力；但在工程质量、安全管理与控制方面反而出现了严重的弊端。主要表现在：分包队伍整体素质差，能力不行，加上责任心不强，管理抓不上去，导致工程质量、安全管理不到位。这就要求项目部经理在对分包队伍的选择上要慎之又慎。要选择管理素质高，能力比较强的分包队伍，要从根源上对分包队伍进行严格管理，并与分包队伍签订工程目标责任状，重奖重罚，一定要确保工程的质量、安全目标的顺利实现。
3、项目管理班子人员配备与中标人员不一致的现象较为普遍，不能及时办理管理人员变更审批手续，给迎接上级部门的检查工作造成了十分被动的局面。这就要求项目部要切实将施工现场关键岗位管理人员及特种作业人配备齐全，根据需要及时做好人员的培训、考核、取证工作，要把本项目各岗位人员证件配备齐全，投标的时候尽量用自己的人，避免对下一步的工程投标、迎接上级部门检查、办理报监手续、大型设备报验等工作造成不好影响。（二）质量方面：（1）基础、主体分部：
1）基础分部不能及时的进行报验，（维修不及时、外围清理不到位、防水不能及时完活）甚至主体已施工到五层了，基础还没验收，不管什么原因，这是不允许的，再施工的话就要做鉴定。（多层主体施工到2层，小高层主体施工到4层，高层施工到6层就必须及时进行基础分部验收。）
2）钢筋原材直径、理论重量实测不符要求。钢筋保护层厚度控制不到位，达不到要求，保护层厚度成倍超差的现象仍然存在。3）模板周转次数过多，模板破损，拼接不严密。
4）砼局部出现蜂窝、麻面、胀模，质量缺陷未制定专项处理方案，乱剔、乱凿、乱抹，该修的不修，不该修的乱修，这是绝对不允许的。主体观感、实测上不去，将直接影响工程创优。这就要求项目部的技术管理负责人在工程施工时，提前做好技术交底，采取有效的过程控制措施，制定专项的维修方案，用专业
的维修人员进行细部处理和维修。
5）混凝土回弹强度值低于设计要求。混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。浇筑时，应振捣充分，在终凝前应进行二次压抹，压抹后应及时覆盖和洒水养护。砼现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物，吊运、堆放重物时，应采取有效措施，减轻冲击，这样强度才能得到保证。
6）标养箱不能正常运转，标养试块温湿度养护条件不符要求的话就要进行取芯，同条件试块不在现场，标注不全面，就要进行鉴定。
7）主体工程施工中往往先紧后松，一开始项目部都很有信心，干着干着就不行了，六层往上质量通病就很明显了。（2）装饰工程：
1）保温节能施工方面一定要按照图纸设计进行施工。往往出现重大变更后，甲方没有走二次图审手续，想怎么改就怎么改，项目部技术负责人对工程具体部位的保温做法不明白，理解不到位，从而降低了节能效果。
2）装饰分项外墙、屋面、地面观感质量影响了竣工验收打分标准。主要表现在：外墙线角用石膏腻子处理，面层裂缝、起皮、色差大。屋面防水过程控制太差，蓄水试验渗漏明显、屋面保护层介格缝设不符合要求。水泥砂浆地面及楼梯踏步养护措施不到位，泵送水灰比过大，初凝后又加水抹压，造成强度偏低，局部空鼓开裂，起砂严重。公共部分地下室、楼梯间等部位踢脚线、窗台做法未选用水泥砂浆或板块踢脚线，而采用刮腻子后涂刷水泥漆的做法，不符要求。镶贴分项观感质量、控制水平明显下降了，尤其在排版、平整度、缝隙等方面都明显的控制不到位。
3）与甲方不能积极主动的沟通协调，尤其甲方分包工程，项目部一定要灵活的与建设、监理单位进行沟通和协调，勤跑多做，在维护自身利益的前提下，想办法克服工程中的各种困难，以总包交工为目的，不能与甲方发生直接的冲突，要避免不必要的矛盾。不能是不是地甲方就找公司，给公司打电话。项目部要合理安排施工工期，组织劳力计划，在保证工程进度的前提下确保工程质量，使工程顺利达到验收条件。
4）装饰工程进度、质量出现前松后紧现象（宏瑞刘曰行、董春安项目），进度上不来，维修跟不上，质量上不去，避免主体分部验收为优良，竣工验收时为合格的现象。
（3）资料方面：
资料方面现在还有分包现象。技术资料整理不及时，不能与工程实体同步，材料合格证及复试报告收集不全面，影响验收。
（4）对于竣工工程的质量投诉方面，项目部一定要跟踪落实到位，组织好人员及时进行维修彻底，坚决要维护好公司的名誉。（三）安装方面
安装工程重点强调以下几点：
（1）、项目部必须配备专职管理人员，有的项目经理已经做的不错，其他的也要跟上。还要加强土建与安装之间以及安装各专业工程之间的施工配合；另外，公司作为总包单位要对安装工程进行全面管理，对于甲方分包的工程必须尽到管理、协调的责任。
（2）项目部经理要加强对安装队伍的考察和使用，禁止安装工程的层层分包。有的工程从开工到最后竣工，安装队伍要更换好几次，这样怎能干出优质工程？（3）要及时、积极地做好样板户，包括管道井以及电气竖井的布局安排。有些项目部经理不够重视，一拖再拖，等到验样板户了，也已经大面积成活了，失去了样板户的意义。
（4）必须提高主体阶段的电气配管质量，严格按照设计要求施工，严格控制配管质量，尤其是钢管、塑料管壁厚必须达到2mm。工程处要把配管样板层做为一个重点来抓；配管内积水清理（这一点是保证项，是主体和竣工验收站上检查的重点）。
（5）关于地漏的选型（新）：地漏水封不得小于5cm，必须采用新型防干涸、防返溢地漏；洗衣机地漏必须使用专用地漏或直通地漏加返水弯。（四）安全方面
现阶段安全生产、文明施工方面存在的突出问题：
（1）、针对现场使用的架管壁厚及扣件重量的新规定，部分项目部抱有侥幸心理，对新的要求认识不足，材料更换不及时。（架管壁厚要求不低于3.24mm；对接扣件重量：1.88Kg,旋转扣件重量：1.49Kg，直角扣件重量：1.35Kg）（2）、模板支撑系统搭设不规范，尤其是架体底部通长板板及纵横向扫地杆设不到位，沿梁底轴线位处不按要求设支撑杆。
（3）、楼内存在临边及预留洞口防护不严、固定不牢；电梯井内防护不及时，
定型化防护门设不到位等现象。
（4）、部分施工现场材料堆放乱，各种材料标识牌、警示牌、操作规程标识不及时、悬挂不到位。
下一步安全生产、文明施工中须重点做好如下几方面的工作：
（1）、针对上级部门建筑市场准入清出制度的相关要求，如果对同一项目部进行行政处罚两次或不同项目部行政处罚累计到三次的，将停止招投标一个月，要求各在建工程项目部要认真落实各项质量、安全生产、文明施工措施，要坚决杜绝发生行政处罚事件，避免给公司造成不应有的损失。（2）、根据济南市质安站有关要求，申报市优质结构杯必须同时申报市安全文明工地，在阶段性评审过程中，两者有一项达不到有关评审要求的，同时取消该工程市优质结构杯及安全文明工地的评审资格。这就要求项目部及工程处要进一步强化施工现场管理，提高工程质量、安全生产及文明施工的总体水平，努力争创结构杯和市级安全文明工地。目前，公司申报的结构杯工程不少（已经达到15个之多），但能否验收通过，还需要打一个大大的问号。怎么去管，怎么去抓，需要在座的项目经理认真考虑。（目前个别工程已经出现掉队的苗头！）（3）、继续加大施工现场火灾，高处坠落、物体打击、坍塌、起重伤害等易发事故环节、部位的安全检查力度，根据上级部门文件精神及公司管理制度，深入开展专项整治，逐步建立施工隐患排查治理长效管理机制，各项目部要切实将安全管理工作的重心放到预防上来，在源头上减少安全事故的发生。
对深基坑、高大模板、脚手架等危险性较大分部分项工程，要严落实安全专项施工方案的专家论证制度，在方案实施过程中，要严格按既定方案组织施工、检查和验收，把各项安全措施真正落到实处。（4）、是加强脚手架管理。安全防范的重点是落地架立杆基础与排水措施要落实，悬挑脚手架首层防护及层间防护措施要严密。要对脚手架进行一次全面检查，特别是现在正在进行主体施工的项目，要重点检查拉结点的设与固定情况，该紧固的紧固，该增设的增设，做到拉结有效，确保脚手架整体稳固、牢靠。立网、平网防护要严密，针对外墙作业使用脚手架的工程，对脚手架层间平网的防护要加大检查力度，发现工人拆除的要及时恢复到位。要及时将脚手架操作层的板铺设到位、铺严并绑扎牢固。（5）、对模板支撑要严格按照《规范》要求施工，及时将支模架底部垫板、底座，纵横向扫地杆、扫天杆，纵横向水平杆，纵横向剪刀撑，水平剪刀撑以及梁底支撑的各项要求落实到位。
（6）、针对消防部门对施工现场消防安全检查的标准高、处罚力度大的情况，各在建工程项目部必须严格按照新颁发的《消防安全技术规范》的要求，将现场各项消防措施及时设到位。特别对提出的现场必须设消防栓、消防水管直径不得小于100mm、电工、电焊工不持证上岗的将予以行政拘留等新要求，必须引起足够重视，及时将防范措施落实到位。宿舍内严禁使用大功率电器以及使用煤气灶在宿舍内做饭，要经常性开展消防安全检查，发现问题及时解决，消除火灾隐患。（7）、继续做好施工现场管理人员信息公示牌、质量问题及安全生产隐患警示牌、质量责任主体永久性标牌等工程管理信息标牌及安全事故案例挂图的落实工作，通过采取多样化、形象化的宣传引导手段，督促各在建工程项目部相关管理、操作人员牢固树立质量安全意识，自觉规范质量安全行为。
（8）对塔吊设备限位器严格跟踪检查，要求各项目部经理和设备管理人员高度重视，坚决杜绝私自拆卸，造成超负荷运转，极易诱发重大安全事故。
各位项目经理、同志们，现在正值施工的黄金季节，大家一定要理清工作思路，对存在的问题严肃对待、彻底整改，认真落实！今后的工作中一定要采取切实有效的措施，大干快上、狠抓工程质量和安全管理，全面提高管理水平、确保顺利完成今年的各项工作任务和目标！