潍坊市住房公积金个人贷款管理办法实施细则.doc

《潍坊市住房公积金个人贷款管理办法实施细则》
为满足职工购建房需要，充分发挥住房公积金支持住房建设作用，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人贷款管理方法》、《关于调整个人住房公积金存贷款期限和利率等问题的通知》规定，结合我市发展变化的实际情况，重新修定《潍坊市住房公积金个人贷款管理办法实施细则》。
一、贷款的对象
第一条 贷款对象是具有完全民事行为能力的在职职工，且同时具备以下条件：
１、具有潍坊市城镇常住户口；
２、借款人及所在单位连续缴存住房公积金1年以上；至申请公积金贷款前，单位、个人不欠缴；没有实行住房公积金制度的，单位、个人按现在的工资基数测算，补交2年以上的公积金，并在贷款期限内连续缴交。
3、购买自住住房申请第二次公积金贷款的，须还清第一次公积金贷款后办理；
4、有按期偿还贷款本息的稳定的收入来源，信誉良好；
5、有合法有效的购房合同或协议；
6、有住房公积金管理中心（以下简称中心）认可的抵押物或质押物；
7、中心要求的其他条件。
二、贷款的期限、额度和利率
第二条　贷款期限根据借款人的实际情况确定，贷款期限加借款人年龄不超过借款人法定退休的年龄；接近离、退休年龄，身体状况良好，有稳定收入来源的,男、女按国家法定离、退休年龄后各延长5年，即男职工计算为65岁，女职工计算为60岁；一般最长不超过15年。
第三条 贷款额度以下述条件的平均额度为借款人的参考贷款额度：
１、所购自住住房价款的70%，旧房不能超过房屋价款的50%；
２、夫妻双方按目前缴存水平计算的住房公积金至离、退休前累计缴存总额的2倍，单身借款人不超过3倍；
3、贷款期限在5年以下的月还款额不超过夫妻双方月收入总额的50%，贷款期限在6年以上的月还款额不超过夫妻双方月收入总额的40%
（不含一年期内的贷款）。
第四条 贷款利率按中国人民银行规定利率执行。
三、贷款操作程序
第五条职工个人住房公积金贷款实行抵押加担保、质押等担保方式，借款人根据情况采取贷款担保方式。
第六条 借款人申请贷款需填写“潍坊市职工个人住房公积金贷款申请审批表”，并向中心提供以下资料：
1、借款人及共同还款人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款责任承诺书；
2、婚姻状况证明原件及复印件（借款人夫妻户口不在一个户口簿上的要提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，其他情况的由所在单位或当地派出所出具证明）；
3、合法、有效的商品房购房合同或购房协议；
4、借款人、共同还款人所在单位提供的经济收入证明或偿债能力证明；
5、借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据原件及复印件；
6、有效的抵押、质押、保证等担保证明；
7、单位及个人公积金账号；
8、管理中心要求借款人提供的其他文件或材料。
第七条 中心对借款人提交的全部资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查，并在收到上述资料10个工作日内向借款人作出正式答复；经审查同意的，中心委托承办公积金业务的国有商业银行具体办理贷款手续，由受托银行与借款人签定借款合同及从合同（抵押、质押、保证合同等）。
第八条 借款人采用房屋抵押担保方式的，应及时办理抵押登记、担保及其他必要的手续：
1、以现房（包括二手房）作抵押的，借款人持“房屋所有权证书”、购房合同、借款合同、抵押合同到房产管理部门办理抵押登记手续。房屋财产保险由借款人自愿选择。
2、以未取得房屋所有权证书的住房作抵押的，由售房单位与中心和受委托银行签定保证合同；到房产管理部门办理抵押登记备案手续。房屋财产保险由借款人自愿选择。
3、借款人采取房屋抵押担保方式的，要有担保公司提供的连带责任保证，与担保公司及受委托银行签定保证合同。
4、对用于抵押房屋价值的确定，新房以购房合同的约定价值为准；组合贷款以管理中心和银行共同认定的价值为准；二手房以评估价及贷款人认定的价值为准。
借款人应在中心规定的时间内将用作抵押的“房屋所
有权证书”复印件、评估证明、“他项权证书”原件、有关保险单（正本）及保证合同交付受托银行。规定时间内未办妥抵押和担保手续的视为放弃贷款申请。
第九条 办理住房公积金贷款的期房，须是中心认可的楼盘和开发商。
第十条 抵押物权或质押物的审查。审查拟抵押的财产或质押的权利是否符合《中华人民共和国担保法》第34条、第37条、第75条的规定，确认抵押物、质押物的权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物评估证明的合法性。
第十一条 借款人收入情况及偿还贷款本息能力的审查。审查借款人经济收入证明、借款人的公积金缴交情况及公积金缴存余额是否属实。
第十二条 为确保公积金个人贷款的安全，对公积金个人贷款实行集体研究审批制度，根据考察人报告上的建议，集体研究决定贷款额度及贷款年限，由法人代表签批。各管理中心要成立住房公积金个人贷款审贷委员会，审贷委员会由有关人员组成，县市区不应少于3人。
第十三条 借款人采用质押担保方式的，须将质押权利、凭证交付受托银行，填写“质物交接清单”。
第十四条 贷款资料及手续完备后，中心通知借款人同意发放贷款，并向银行下达委托贷款通知单，将款项分批拨入受托银行专户，受托银行按照借款合同约定的用款计划和用途，分笔划入为借款人开设的贷款专户，然后由该账户拨入售房单位在受托银行开立的存款账户。
四、贷款的抵押
第十五条 抵押贷款指中心以借款人或第三者提供的，经中心认可的符合规定条件的房屋作为抵押物向借款人发放的贷款。
１、贷款的抵押物必须是能够进行抵押登记的借款人所购住房或他人提供的拥有全部产权的房屋，并要有所有权人和共有权人出具的同意抵押的证明。
２、借款人以房屋作为贷款抵押的，必须将房屋价值全额用于贷款抵押。
３、借款人用他人房屋作为贷款抵押的，必须出具公证部门出具的公证书。
４、借款人违反合同不履行还款义务时，若保证人为借款人履行了还款义务，保证人有权处理其抵押物。
５、公积金个人贷款（含组合贷款）设定抵押的，抵押权人为管理中心。
６、抵押人对设定的抵押物在抵押期内必须妥善保管、负有维修、保养保证完好无损的责任，并随时接受中心的监督检查。
７、对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经中心书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分。
８、抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止。抵押权终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。
五、贷款的质押
第十六条 质押贷款指中心以借款人或第三人提供的，经中心认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
１、借款人可以用1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债等有价证券或第三者提供的住房公积金作质押。
２、借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不超过权利凭证票面价值的90%。中心应对出质人提交的有价证券进行查询和认证，并将有价证券抵押的事实书面通知出具有价证券的金融机构，质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。
３、以第三者（可以是数人）提供的住房公积金作质押的，其住房公积金是指在中心管理的个人账户中现有的余额；住房公积金作质押的，要有处分权人出具加盖所在单位公章的同意质押的证明。住房公积金的所有者在为他人提供质押后，借款人清偿本息以前，其住房公积金账户中的出质部分金额不能提取。
４、中心与出质人签定质押合同的同时，出质人应将确认的质押权利凭证交付中心。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。
５、中心负有妥善保管质押权利凭证的责任，因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，中心应承担民事责任。
６、质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的，可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：
（１）到期兑现用于提前偿还贷款；
（２）转换为中心认可的有价证券继续用于质押；
（３）用中心认可的等额债券调换到期债券；
（４）用中心认可的房屋替换质押权利用于抵押。
７、用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。
六、贷款保证
第十七条 借款人以房屋作抵押的，必须有担保公司提供的连带责任保证，并与担保公司及受委托银行签定保证合同。
第十八条 借款人以期房（指主体结构已经完工并经建
筑工程质量监督部门验收合格的）作抵押的，在领取房产证以前，由售房单位提供保证并与管理中心、受委托银行签定保证合同；取得“房屋所有权证书”后，售房单位应及时协助借款人办理抵押登记，并将“房屋所有权证书”复印件、“他项权证书”交管理中心。根据合同约定，保证人不再履行保证责任。
第十九条 抵押合同、质押合同、保证合同是借款合同的从合同，与借款合同具有同等的法律效力。
第二十条 管理中心要与担保公司签订履约担保合同，担保公司要向管理中心缴存不低于担保金额3%的保证金。
七 贷款的偿还
第二十一条 一年（含一年）期以内的贷款，在到期日一次性结清贷款本息；
第二十二条 一年期以上的贷款，采取每月等额本息还款法或等额本金还款法，借款人可以根据实际情况选择还款方法，但一笔合同只能选择一种还款方法，合同签定后，不得修改。经中心同意借款人可以提前一次性偿还全部贷款，也可以提前偿还部分贷款；提前一次性偿还全部贷款必须在贷款期限一年以后。
１、等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：
每月还款额=
贷款本金×月利率×（1+月利率）还款期限
（1+月利率）还款期限－1
２、等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：
每月还款额=
贷款本金
+（贷款本金－累计已还本金）×月利率
还款期数
第二十三条借款人偿还贷款本息采取委托扣款方式，即在中心指定的银行开立活期存折户或办理银行信用卡，并与银行签定个人住房贷款委托扣款协议。借款人应于每月20日前将月应还本息额足额存入存折账户内或信用卡户内，不得出现空头；受托银行每月20日将应还贷款从借款人账户中划出，直接记入中心在受托银行的账户。
第二十四条 借款人按照上述方法还款，在第一期和最后一期是按照借款金额和合同约定期限的利率按实际占用的天数计算借款利息。
第二十五条 借款人可以用本人及配偶缴存的住房公积金偿还贷款本息，每年的5月、10月份办理支取。
八、合同的变更与终止
第二十六条 借款合同需要变更的或借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经当事人各方协商同意，并签定相应变更协议。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续，同时应办理公证、保证手续。
第二十七条 借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，中心在该债权未获清偿前，有权请求人民法院取消继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人接受借款人所购住房的权力，并将该住房折价、拍卖、变卖以清偿借款人的债务。借款人遗产的继承人、受遗赠人同意继续履行原借款合同义务的，应持经公证的继承协议、文件与中心签定承担债务协议，并办理公证，原借款人所签合同继续履行。
第二十八条 借款人需变更担保方式的，应事先征得中心同意，并由当事人各方另行办理有关变更手续。贷款余额与重新提供的抵押房屋或质押权利的价值之比不得高于原抵押物或质押物的抵押率或质押率。
第二十九条 借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息后，借款合同终止，中心将抵押物的权属证明文件或质押权利凭证等相关资料返还权利人。
九、违约行为的确认及处理方式
第三十条 中心或受托银行未按合同约定及时、足额向借款人提供贷款，应按违约天数和违约金额向借款人支付违约金。
第三十一条 下列情况属借款人违约：
１、提供的文件、资料不实，已经或可能造成贷款损失；
２、擅自改变贷款用途，挪用贷款；
３、借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；
４、借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；
５、借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；
6、拒绝或妨碍中心和受托银行对贷款的使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；
7、与他人签定有损中心和受托银行的合同或协议；
8、保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力；抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权利明显减少影响中心实现质押权的，而借款人未按要求落实新保证或新抵押；
9、借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人，财产代管人拒绝继续履行原借款合同；
10、违反借款合同的其他行为。
第三十二条 违反第三十一条规定的，中心有权根据中国人民银行规定分别按逾期、挤占挪用贷款计收利息和收取带纳金。
第三十三条 因借款人隐瞒抵押物存在产权共有、争议、被查封、被抵押或者已经设定抵押权等情况所产生的法律后果，由借款人承担责任。
第三十四条 连续3个月或累计6个月以上未按时偿还本息的，参加担保公司保证的，由担保公司负责还款，管理中心或银行把抵押权移交担保公司，担保公司按照合同条款和法律程序对借款人进行追偿。
第三十五条 对所抵押的房屋、质押的国债、住房公积金依法处分所得款项按以下顺序进行分配：
１、支付履行法律程序所需税费；
２、偿还借款人所欠本息和罚息，或支付担保公司、保险公司代为偿还的本息；
３、支付中心应收的滞纳金；
４、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
５、其余款项退还给抵押人、质押人、保证人。
第三十六条 借、贷双方在履行合同过程中发生纠纷不能协商解决时，任何一方均可向人民法院提起诉讼。
十、附 则
第三十七条 借款人在申请贷款过程中发生的评估、登记、保险公证等费用全部由本人承担。
第三十八条 加强对住房公积金贷款档案的管理。
住房公积金个人贷款档案材料由管理中心和受委托银行各保留一套。房屋抵押（质押）登记证书原件由管理中心执管。公积金贷款档案要实行微机管理，要为每一位借款人开设一个账户，并将借款人、保证人的基本情况输入中心网络管理系统的数据库，然后进行锁定，以防止借款人第二次借款。管理中心及受委托银行应将全部合同文本以及借款人提供的所有资料、证明文件，按照《档案法》有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。
第三十九条 住房公积金个人贷款实行“一条龙”服务模式。各管理中心要积极创造条件，设立住房公积金个人贷款服务大厅，积极协调有关部门到大厅办公，真正为借款人提供“一条龙”服务。
第四十条 本《实施细则》由潍坊市住房公积金管理中心负责解释。
第四十一条 本《实施细则》自2004年 月 日起执行。2000年5月18日印发的《实施细则》（潍财房字[2000]5号）同时作废。
潍坊市住房公积金管理中心
二00四年八月一日