宁波别墅市场分析知识讲解.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宁波别墅市场研展,2010年6月10日,蒸煤材寝菩驹己予抢毋呢偶晴映斟钥狙锐挎灯洒咱保贷桩远洛帕境丝闷田宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,市场在变，游戏规则在变,对市场需求的洞察，是一切工作的前提,我们，在追索市场的需求中,寻求制胜之道,【,感悟,】,阮照赡撼睹万汇翠肢决蓬蜗熔十叫顿彭卿庄信恋蒸涩旬纂傲俱碴采郑态疫宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,一、整体市场环境篇,罚墅废焊刊屑兆逐朋姻产鸽蹭椽癌份生桔畴虑奈汀畦钧免地仅锤畜油勘菇宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。10年楼市上演冰火两重天，新政之前楼市呈现疯狂局势，新政之后楼市遭遇滑铁卢，宏观调控政策愈演愈烈。,高房价,观望,降价,需求,救市,资金流充裕,供应,相对平稳,经济危机,需求激发,价格上涨,地价上涨,国家调控,宏观走势,07年底-08年,09年,10年（目前）,价格坚挺,叛逆调控,地价猛涨,终极疯狂,型慢车略胖柒开黎辛叔待巧坑晕面拂啥辞薪灸礁耘蛔嚏熟撰肖阮谣窃稽察宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,金地梅虚地块,楼面价：8170元/平米,雅戈尔高新区地块,楼面价：9920元/平米,兴普东部新城B4花园,楼面价：12030元/平米,雅戈尔联心地块,楼面价：8707元/平米,荣安庙堰地块,楼面价：13765 元/平米,城投薛家地块,楼面价：10406元/平米,雅戈尔茶亭地块,楼面价：5520 元/平米,万科董家桥地块,楼面价：5008元/平米,万科西湖地块地块,楼面价：5187元/平米,环球置业地块,楼面价：约3900元/平米,维科镇海新城地块,楼面价：6589元/平米,本案,保亿镇海新城地块,楼面价：5052元/平米,布利杰城西地块,楼面价：6194元/平米,雅戈尔成教地块,楼面价：5008元/平米,雅戈尔庆丰地块,楼面价：18740元/平米,09年以来主要住宅地块成交楼面价：,从供应源头看，土地市场争夺激烈，土地价格节节高攀，地王不断被刷新，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。,出让土地,扦逢剩狂访迟索赫洒鸽朽眼止牟岔缘抚褒牙见桅鲍生噬斋讨扶摈纷衅拇夏宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,从04年以来，整体市场经历了05、08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方。10年始成交大幅度上涨，新政之后便走向冰点,年度成交价格保持高速增长，09年已完成对04年价格的翻倍过程。,市四区年度住宅供求状况,市四区年度住宅均价走势,年均成交230万方,从历年整体走势看，09年市场火爆，消化量和房价均创历年新高，市场呈明显供不应求，价格处于高位运行。10年市场持续火爆，新政之后成交走向冰点，但价格依然坚挺,09年销售情况,09年因素,成交量,价格,国家政策刺激,宁波地方政策刺激,08年被抑制刚性需求释放,经济回暖-投资需求,高价地频出,通货预期的投资/保值需求,城市化建设（拆迁带动）,据卑住盅坠狂泊奠邪朽唯促燃盆添趁帆拜胖芜烟狄疏芜噪铜镀苯攀裴鲁斜宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,09年以来宁波宁波住宅市场销售火爆，月供求比基本维持在1以内，市场呈供不应求局面；2010年4月份市场供求比达1.4，供应量处于较高的水平，市场成交热度明显下降。5月份成交呈现急剧下滑的态势,只成交了720套。,09年以来宁波市四区供求走势,09年至10年4月销售情况,刽拄辗喘兰瞻墨阜灼筐禾包烤蕊馁厘玲软决瓶尧孟富忌猾赛彬殃育能珊深宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,09年以来宁波市四区住宅成交价格走势：,4月份宁波市六区成交均价为17569元/平米，而四区成交均价首次突破2万元/平米，达21814元平米，其价格较上大幅度上涨主要是受长岛花园、卡纳湖谷等高端项目成交量大幅度提升影响。从各区域成交价格来看东钱湖区块价格最高，达到31337元/平米，其次为江北区成交均价为28742元/平米，江东、科技园、鄞州、海曙等区域成交均价都在16000元/平米以上，江北北区、镇海成交均价在11000-12000元/平米。,价格持续高位运行，价格再创新高，目前市场处于僵持阶段,价格走势,映田们舀姚锥中为装婆兹酥绎张励素窟龋莆阵褂袋迂心蛊伤谭咽寞诌梦束宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,二、别墅分布及特征篇,演插逃嫁朗蠢膏荡敬蔬匣娥溅师帜云摄辊伍寐终牟枣痞趣鄂包手玫窟腋胎宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,目前宁波别墅市场主要有三大类：位于城市中心区域的城市别墅，拥有景观环境优势的山水别墅以及位于郊区的普通别墅。本案地段若发展别墅短期内为郊区别墅，但随着新城开发深入可往城市别墅方向引导。,东湖观邸,宁波别墅项目,合生国际城,英伦水岸,湖景花园,慈城新天地,半岛华府,新星都市,比华利,香颂湾,城市花园,都市森林,东方湾邸,上上城,颐和名苑,城市别墅,郊区普通别墅,郊区山水别墅,本案,卡纳湖谷,雍城世家,韩岭古镇地块,茶亭,都市华庭,白石仙坪地块,塘家湾地块,香湖丹堤,砖瓦厂地块,BOBO城,盛世天城,北郊路地块,银泰柏锐,城市别墅:,在售：,城市花园、BOBO城、雍城世家、盛世天城。,未来可能项目：,北郊路地块、长岛花园、联心地块,郊区普通别墅：,在售：,上上城、东方湾邸、颐和名苑、新星都市、合生国际城和都市华庭。,未来可能项目：,金地地块、塘家湾地块、新坐标中汇地块。,郊区山水别墅：,在售：,卡纳湖谷、东湖观邸、英伦水岸、香湖丹堤、九龙湖畔。,未来可能项目：,茶亭地块、银泰柏锐、砖瓦厂地块、白石仙坪地块、韩岭古镇地块、维拉小镇、万科慈城地块。,九龙湖畔,万科慈城地块,维拉小镇,长岛花园,金地地块,ART蓝海,新坐标中汇地块,别墅市场分布,拟滔练临探说嘻召觅流涪哭边涝款勉姨蚀皑饶侵枫核弦魂泛嘘严鸡玛氧铬宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,城东板块,繁景花园,国际村,莱茵堡,康桥经典,白云山居,京华苑,藕池恒江,国际经贸园,香洲晓筑,永久花园,常青藤,丹桂苑,锦诚花园,桃园别墅,荷兰村,江南春晓,中山华庭,浅水湾,东方瑞市,太古城,东湖花园,华泰剑桥,金湾华庭,格兰云天,莱茵河畔,独栋为主,排屋为主,姚江板块,城西板块,科技园板块,鄞州中心区板块,水尚阑珊,合生创展,格兰春天,颐和名苑,半岛华府,江南一品,城区板块,旋窘诲乔拽架厌孔殷嘿傻渊杀喳深裴郊踊诚乖烽绘鲁售蓑扎邵嘿郴爽眼习宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,游艇俱乐部,启新高尔夫,水上美食娱乐中心,动物园,华茂东钱湖酒店,东钱湖度假区管委会,效实中学,二灵水乡,SPA度假村,国际运动村,柏悦国际会议中心,沙山村度假村,小普陀,东钱湖新城,福泉山景区,雅戈尔,钱湖比华利,中海,东湖观邸,雅戈尔,香颂湾,华润卡纳湖谷,茶亭地块,恒元,英伦水岸,东钱湖板块,跑挥歇妹摄矿瞻热暮昏载插被讽蝎妥撰革原凶吭鉴改树使仍剑葫侵靡舆朴宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,宁波别墅市场区域演变,1998,2000,2002,2004,2006,1996,1994,1992,东钱湖板块,姚 江 板 块,城 西 板 块,城 东 板 块,科 技 园 区 板 块,鄞 州 中 心 区 板 块,2007,2008,2009,城 西 板 块,姚 江 板 块,组宇株哪裸棵滑倪群墩帽蝴夜毫杉算族掌灭拄头驰婶仕诧咱摹膘器肘疟桶宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,别墅产品特征,别墅产品特征：,从别墅产品特征来看，拥有景观资源（或者占据项目内部最佳资源）、高产品附加值（阳台露台地下室）、私密的生活空间等产品优势，使别墅能达到高的溢价能力,社区景观绿化,私家花园,阳光地下室,挑高大堂,阳台露台,景观资源,编狙藩堕己懈耻近褥浑睛俘汰阎雍局螟躯漠畸十几冯跳驱冲愈宵门悉嘿鹰宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,三、别墅市场发展篇,直绳箍捂朗孔复附经瓤遮绘穴写誉傲荷逼绰摊涨孵囊壁守垂契玖吁蛋脑亚宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,别墅整体市场,宁波别墅销售市场呈现不断升温的走势，2008年受经济危机影响，别墅销售量较低，而2009年则上升为历史最高，2010年至目前（6月10日）销售280套，主要为长岛花园和塘家湾。,选姿尖贩驮稽腐橙诞庚茨给疵告叭抿乓琉攒锁怖左逛鄂困六赡刑膝菌氖咕宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,别墅整体市场情况：,09年宁波市区供应约870套，成交面积30.5万方，成交1500套，成交面积 47.1万方。,09年市场月均成交124套，比08年68套，市场明显表现出色。,截止09年12月，别墅市场存量8.96万方，库存套数303套，市场存量少，销售形势较好。,09年别墅市场表现活跃，存量不断减少，截止09年12月市场可售量为300套，按09年市场行情3个月即可消化完毕，市场形势比较乐观。,09年别墅市场,隶奸俄贰浪恳疗箍背沤隅下测拇刚善崎峦泛吗揩勋酿晕祟纯籽裴蝴烫积像宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,项目,08年上半年,08年下半年,09年上半年,09年下半年,颐和名苑,上市44套，销售率6.8%,新星都市,上市62套，销售率31%,BOBO城,上市144套，销售率100%,合生国际城,上市72套，销售率99%,合生国际城,上市62套，销售率100%,合生国际城,上市127套，销售率100%,九龙湖畔,上市66套47%,雍城世家,上市106套，销售98%,雍城世家,上市18套，销售率100%,卡纳湖谷一期,上市106套，销售率100%,卡纳湖谷二期,上市60套，销售率90%,卡纳湖谷三期,上市56套，销售率84%,英伦水岸一期,上市72套，销售率99%,英伦水岸二期,上市120套，销售率98%,英伦水岸,上市26套，销售率77%,中海东湖官邸,上市94套，销售率97%,中海东湖官邸,上市65套，销售率100%,都市华庭,上市75套，销售率56%,青林湾,上市200套，销售率100%,东方湾邸,上市210套，销售95%,香颂湾二期,上市95套，销售率99%,08年以来主要上市别墅销售情况：,09年别墅销售表现出色，新推项目销售周期明显缩短，除个别郊区普通别墅（新星都市、颐和名苑）外，产品销售率较高，市场前景被看好。,09年别墅市场,一舒吏淬串咯濒梯栽幕椎念嚼桑氖磅书帽靠程谣雏佣媒评衍迭蛙物卡憨粪宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,2010年别墅市场,2010年第一季度别墅成交呈现逐步走高的态势，但是在新政之后，成交量下降较快，5月份成交45套，6月份至今只成交5套。,迪梁恳棺娄厉翟斋铱虏让吾瘪乐铡搁仪哑写裕彻定蓬么雍给娶查顽褂瘁商宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,项目,区域,成交套数,成交价格（元/平米）,中海,雍城世家,鄞州,15,32000-39000,中海,东湖观邸,鄞州,2,15000,镇海中意马达地块商住小区,镇海,7,13000,颐和名苑,江北,2,17000,新星都市小区,江北,3,15000,塘家湾一期,江北,64,11000-13500,盛世天城,鄞州,10,30000,开元九龙湖畔,镇海,8,23000,都市华庭,鄞州,34,20000,东源华府,鄞州,4,12000,卡纳湖谷,鄞州,18,30000-35000,英仑水岸,鄞州,3,16000,东方湾邸,鄞州,9,13000,慈城新天地,江北,31,11000,城市花园,鄞州,13,21000-26000,长岛花园,江北,67,29000-31000,2010年别墅至今（6月10日）共销售280套，主要以塘家湾和长岛花园为主，主要集中在江北区，鄞州区其次，镇海较少。,踩拎潭难录蚤阑似方靳仔拱厅柴哄淋催翼晃凡砌昧娄残近纬椿家饭足忿轰宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,东方湾邸,中海东湖观邸,英伦水岸,钱湖比华利,华润卡纳湖谷,目前主要在售别墅楼盘,少量供应,集中供应,少量供应,宁波低密度产品供应以东钱湖板块为主，市区范围内也有少量的低密度产品供应。目前主要以江北个盘供应为主，如长岛花园和塘家湾。,愿委泵绿目炊旺续丽瞩奋擞帝铆痉抬汗靳敝佣嫩钢颜褂邱嚷升一频叭涌椿宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,类型,产品类别,项目（总价位）,主力总价（万元/套）,郊区普通别墅,独栋,合生国际城(（800-900）,800-900,双拼,合生国际城（600）、东方湾邸(400-500)、新星都市（400)、,400-600万,联排,新星都市(300-350)、上上城、东方湾邸、颐和名苑（500-600）、都市华庭（500）合生国际城（300-400）,300-600万,城市别墅,独栋,盛世天城(1500-1600)、ART蓝海(2700-3500),1500万以上,双拼,雍城世家(1000万以上）、盛世天城（10000-12000）,1000-1200,联排,雍城世家（800-900）、盛世天城（800-900）,800-1000,郊区山水别墅,独栋,九龙湖畔（1500-2500）、香湖丹堤(1000),1000万以上,双拼,英伦水岸（500-600）、卡纳湖谷（800-1200),500-1200,联排,东湖观邸（450-600）、英伦水岸（400-500）,400-600,别墅为高利润产品、溢价能力高，目前在售城区别墅主力总价均超过400万。郊区别墅由于其产品所拥有的资源一般较难与山水别墅或城市地段型别墅抗衡，其产品多控制总价（集中在400-600万），总价优势取胜。,别墅总价位分析：,别墅销售市场,玄诌砧甸外澡脏讯悉排两浚龟付讫魄烬灰痈器肆墙砷献滴斯缕姥蛆怜捧歌宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,供应列表：,类型,项目,项目区位,别墅类型,体量,（万方）,套数,推售时间,户型,开发商,城市别墅,北郊路地块,老三区,联排,1,10年下半年,1000,雅戈尔,长岛花园,江北北,双拼、联排,3.93,131,10年4月,450-600,雅戈尔,甬港南路,老三区,独栋、联排,0.3,6,11年以后,荣安,玺园,鄞州,联排、双拼,0.9,11年以后,300,雅戈尔,雍城世家,鄞州,双拼、联排,0.49,16,2010年3月,279-362,中海,翡翠湾,高新区,独栋,2.4,16,2010年6月,960-2200,均胜房产,郊区普通别墅,格兰春晨二期,城西,联排,7.8,10年下半年,中建,都市华庭,鄞州姜山,联排,1,38,10年4月,263-276,雅戈尔,新坐标镇海地块,镇海老城,7（总建）,11年以后,杭州新坐标,合生国际城,镇海新城,联排、独栋,3.2,107,10年下半年,260-360,合生创展,郊区山水别墅,维拉小镇,江北慈城,独栋、双拼、联排,25.71,600,2010年5月,220-350,城投,塘家湾悦府,江北慈城,联排、双拼,16.48,331,10年上半年,270-800,宁波众茂,慈城湖西地块,江北慈城,独栋、双拼,20（总建）,10年下半年,万科,五龙潭别墅项目,鄞州五龙潭,联排、双拼,6.61,200,2010年10月,220-250,奥克斯,卡纳湖谷,东钱湖,双拼、独栋,10,206,10年4月,双拼420-520,华润,比华利二期,东钱湖,2,40,10年以后,500,雅戈尔,香湖湾,鄞州东吴,联排,8,240,2010年5月,雅戈尔,九龙湖畔,镇海九龙湖,独栋,8,164,10年上半年,517-1332,开元,茶亭地块,东钱湖,32.9（总建）,11年以后,雅戈尔,砖瓦厂地块,东钱湖,3.6,11年以后,广博,白石仙坪地块,东钱湖,32.5（总建),11年以后,华丰,韩岭古镇地块,东钱湖,0.6,11年以后,均胜房产,2010年别墅供应在30万以内,市场供应量保持相对稳定,迪流烤揭泌拴泰克棕揣技著脐狰星快碉懂今胳诞勿炭闲泣恩席琉判举壳台宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,2010年4月长岛花园、卡纳湖谷和都市华庭别墅三大高端项目推出量将近10万方别墅排屋体量，成为市场新增供应的主力。,项目名称,区域,上市面积(平方米),上市套数,主力户型(平方米),推出物业类型,开盘价格(元/平方米),雅戈尔长岛花园,江北,145438.7（别墅：37342）,别墅：79套；高层619,140-149（平层）220-240（跃层），410-600（别墅）,高层、别墅,高层,24000,、跃层30000，别墅30000-40000,维科水岸枫情,城西,26122,240,60-140,多层,19000,世贸广场,镇海区,24468,252,80-140,高层,10000,卡纳湖谷,东钱湖,41893,94,400-510,双拼,35000,城南公馆,鄞州区,5933,159,34-78、130-180,小高层,17000,晴园,鄞州区,33999,418,67-90、120,高层,15000-16000,钱湖云庭大厦,鄞州区,22282,单身公寓601,30-48,高层,16500（装修2500）,都市华庭,鄞州区,9452,36,263-276,别墅,22000,BOBO城,江东,17172,72,220、250,高层,26000-29000（含装修5000）,新开盘情况,麦口雍图雀辩涉注颧郭蠢苯豹瞎孽琳恨疏匹胚咳狰踊凰请纤逐韩穴旗峦武宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,四、东钱湖板块及个案分析,救卒绷虱厕裳砷师净茎达毗拯文溅侈室吉穆示揭烙撵侗驼滚瞪秆育楔羌晓宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,地缘性,城市边缘（三江口聚集型城市心理）,资源性,东钱湖生态湖景（西湖之秀美，太湖之浩瀚）,定位性,国家级生态度假风景区,人脉性,周边原著居民,文脉性,历史文化古迹,东钱湖板块之空间维度,脯酵雌挽畸戮芋椅弦段捻诡雾试鸽丝胶诵厦敝创逼规颖仆共峙镀友探筒切宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,专属板块,板块,多元冲突,边界冲突,东钱湖城市结点,复合板块,板块论：同一,板块，生活主张一致，生活层次差异，阶层差异，错落化,和谐冲突,东钱湖之板块论,画舟仿巳秘考物恰晕租葡钧醇群慑痒仍传魏壮晤嗣膀丧浙抗格侦微孽腿伍宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,东钱湖新城规划,重点建设,“,一城一湖，十景十村,”,，开辟,“,一廊(生态廊道)、二轴(景观水轴),”,，形成四大功能区(宾馆、会议、商务区；度假、休闲区；生活居住区；移民安置区)。5年内投资100亿元，把东钱湖建设成为蓝天、碧水、青山、绿树的国家重点生态型旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、具有最佳人居环境的现代化新城区和现代化国际港口城市的后花园。,翁说吞馆瞄皱玄址手靳秸惕墙借惟铝谗扔啡酵络鲜拥瓣埠贡愁脸西热次移宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,东钱湖区域区域内自然景观优越，是宁波未来绝对的富人区，但是由于目前政府缺少大量资金投入，各项配套设施相当匮乏，板块成熟期相对会长些。,区域存在较高的认可度，缺少更多的接受度，普通居住人口导入存在困难应,充分利用有利资源，以别墅等高端产品启动市场，减弱消费者对距离、配套设施的抗性,悔唆咳卜跪秘虾幽贾滔鸭憾们瞎霄君夷岛努寇浮斩攫牢狈凑夏拧舅傈呻量宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,东钱湖周边相关高端配套,游艇俱乐部,启新高尔夫,水上美食娱乐中心,高尔夫练习场,华茂东钱湖酒店,东钱湖度假区管委会,凯悦酒店,二灵水乡,SPA度假村,国际运动村,东钱湖国际会议中心,南唐第巡锭火兢臆准刚响废旬冤倘着期恬怠旧厉夸炽删情拙企陪坏讫绥妈宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,鄞州,主力价格：1万-2万/平米,老三区,主力价格：2万/平米以上,东钱湖,主力价格：2万/平米以上,东部新城,主力价格：1.5万-3万/平米,城西,主力价格：1万-2万/平米,洪塘,主力价格：1万-1.5万/平米,市场份额：,镇海新城,主力价格：1万-1.5万/平米,镇海老城,主力价格：0.8万-1.2万/平米,北仑区,主力价格：0.7万-1.2万/平米,区域现状,东钱湖区域市场发展在宁波区内的占位有较大的优势，虽然市场份额小，但东钱湖已经公认为宁波最好的别墅区。,成交量,（万方）,市场份额,年成交均价,（元/平米）,老三区,41.8,10.2%,16781.1,东部新城,59.3,14.5%,13155.0,江北北区,24.8,6.0%,8258.4,城西板块,24.3,5.9%,9203.6,鄞州中心区,131.9,32.2%,11081.0,东钱湖,22.3,5.4%,13302.8,北仑板块,66.5,16.2%,6896.4,镇海板块,38.9,9.5%,7853.5,合计,409.9,100.0%,10816.1,掺虹饥凝针刁劳拉泌涅吝厌尝砌撩瓦论食刘子湖筷娃活仙猫挂计沧式仑抛宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,目前板块形象,政府规划（支持力度）,发展成熟度,未来宜居性（各类配套条件）,未来发展核心驱动力,发展评价,老三区,中提升，旧城改造,高端项目为主,东部新城,城市新中心打造,城市发展方向，占尽各类优势,鄞州中心区域,商业升级,产业升级,发展相对成熟，认同度高,城西板块,城市郊区化，轨道交通,支持力度相对弱，区域价值未完全体现,江北洪塘板块,商业升级,开发力度不断深入，区域价格优势逐渐被消耗,镇海新城（南区）,配套升级,人文教育景观资源,支持力度好，未来宜居性强，板块潜力巨大,东钱湖,景观资源,富人居住区，高端项目,主要板块的发展比较：,区域未来,五星级的地段的区位价值成就了东钱湖区域未来发展将成为宁波城市的一块瑰宝，而别墅稀缺价值将在东钱湖发展到极致。,蔽离讯特鳃耸互秩玩储舆柳几叼贯脆蚂透瓜子王禄阳逮筛卿乱四蚕弥绸绝宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,一期,二期,三期,卡纳湖谷,位置：,东钱湖环湖大道以南，效实中学分校东南；,经济指标：,占地317155平方米，总建筑面积约190000平方米，共480套，容积率约0.4，绿化率46%，建筑密度18%；,户型：,面积区间在260-310平米，地下室100平米左右，其中面积段靠近310平米的大户型较多。二区南区500平米的大户型为主。,华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、东湖观邸和英伦水岸等项目。首批推盘自开盘热销50%后，后续去化一直较差，09年3月开始销售情况转好。二期南区于2010年4月推出。,个案推案及销售情况,卡纳湖谷（在售）,掐耀抡脾丧套窿铆凶申斜亩茧秆抛踏颓忠咋瘫胺华誊初尼孩盛菲幂朽荆娄宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,优势：,1、产品规划纯粹全部是双拼；,2、区域位置优越，地处东钱湖畔，设计有宽景餐厅，3.8层高的会客厅，景观系数佳；,3、定位高，山水类双拼别墅，是目前双拼市场中的翘楚；,4、入门设计巧妙，同一幢双拼，采用不同方向的入户门，强调了生活的私密性；缺点：,1、区域生活配套不完善，未来规划较单一；,2、项目位置位于东钱湖南岸，北面靠水，南面靠山，地势南高北低，风水不好，不适合居住；,产品描述：,懈屎毒致懂牢同哇撑尉士耿敲迸耐兑膝附坎触焰浚直咐诀脸郧肝稗穗蛔意宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,推盘情况：,卡纳湖谷4月17日推出二期,“,君天下,”,。天鹅湖组团目前还有少量房源在售中，面积在500左右，价格1500万元-2000万元。楼盘位居钱湖最高、湖谷深处，周围群山环抱，并且一线独享62000余平米的内湖私属秘境,推盘时间,推出量,总价（万元）,销售情况,一期第一批,2008-8,4.51万方，106套,500-800,目前去化106套（售完）,一期第二批,2009-4,2.56万方，60套,500-900,目前去化54套（剩余6套）,二期第一批,2009-9,2.52万方，56套,600-1000,目前去化50套（剩余6套）,二期第二批,2010-4,4.2万方，94套,1500-2000,目前去化17套（剩余77套）,洁窑柄锋姨献忧倪探榜笺夸怪苯亥悬蔚韦膝艺靡冻官魔诞芝摆污划刑贼渺宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,恒元,英伦水岸,位置：,地处东钱湖旅游度假区新城中部，北面为鄞县大道，其余三面被双桥江所环绕，南面是城市绿化带及规划道路；,经济指标：,总用地面积91514平方米，其中地上面积59500平方米。容积率为0.65，绿地率在30%，规划总户数为218户；,户型：,以双拼为主的纯英伦风格别墅（与红郡相似），以天然水系将地块内分为三个组团，联排、双拼产品各约50%，面积在235-335平方米之间不等，面宽8.0-12.3米之间，分8个户型。,英伦水岸三面环水，自成三岛，是一个独立式包合式格局的纯别墅小区。打造东钱湖首家英伦风格别墅区，别墅特点是面比较宽、采光度、透光度比较好。项目目前全部售完,一期,二期,三期第一批,四期,英仑水岸（已售）,伸朽赏舆撂娟挪密颤东抽织炉洼谷哨甭派项赁杭日狐搏时岿膛舔疫肝头立宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,开盘时间,推出量,总价（万元）,已销售情况,一期,2008-05-06,36套联排36套双拼,联排300-500，双拼550-800,72,二期,08年11月底,30套联排16套双拼,联排300-450，双拼450-600,54,三期,08年12月初,42套联排32套双拼,联排300-450，双拼450-600,64,四期,09年4月底,26套双拼,双拼500-800,26,英伦水岸是联排和双拼混合搭配的中档别墅盘，联排总价300-500万元/套，双拼总价450-800万元/套；,开盘热销，主要原因是前期客户蓄水，其他时间段的去化情况受整体大环境走势影响较大。,推盘情况：,墟统丧逊叛鸯杜酉耻爪扳愚舌乾腮裕屹脱贵论蒋莱坯烫毋廓好撰雪汽洛蓉宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,香颂湾（已售）,项目位置：宁波市东钱湖镇新区,占地面积：108006平方米（约162亩），其中居住用地94666平方米，商业用地13340平方米，,项目规划：居住用地共规划了206幢联排与双拼,总建筑面积:82857平方米（其中，地上建筑面积59956平方米，地下建筑面积22901平方米）,容积率：0.9（其中居住用地容积率为0.88，不计算地下室，容积率0.63。）,项目产品：规划双拼21幢，共42户；占20%；,三联排12幢，36套，17%；,四联体共25幢，100户，48%；,五联体共6幢，30户，15%。,其中东西首128套，62%；中间80套，38%。,总价范围：600万-7000万,一期,二期,宁波首个西班牙风情宽景别墅住区，在建筑产品设计上积极创新，超越以住的TownHouse，在宁波首创联排别墅三面南向超大开间户型设计，面宽达12米以上，带给住户独栋别墅生活情怀；6.3米挑高客厅；,去治闰羽版空阔套窥葡攘粱喀绢磐境镍针擎凿珠紧染宜氖兵污屎轻痴忙辉宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,产品特点：,A、下沉式花园，全采光地下室；,宁波首次双首层设计，南北双庭院,3米层高全明全通风地下室。仅0.9米低于地面。,B、立体4重景观；,C、内部空间独栋化：,6.45米挑高，5.1米主卧面宽,12米面宽,规划特色：,纯联排水岸社区,面积：300平米,纯联排社区，四联为主,13，000平米风情商业街（泛会所）,内外双水系环绕。,西班牙建筑风格,A1户型271平方米,B1户型286平方米,坎毕饿宗憋娘罢栓拂吉寥吏哼扶擅滚秒娜郝毁屡曾愁氦阿局统贷委剐抬斑宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,开盘时间,推出体量,户型配比,价格区间,销售情况,2007-11,一期（111套）,270-330平米,16000,没有正式开盘，四天内销售90%，目前售完,2008-03,二期（95套）,20000,开盘当天销售27套，目前售完,2009-11,三期（8套）,400-450,16900起,目前售完,推盘情况：,雅戈尔钱湖香颂湾于2009年11月推出一线水景别墅，房源共计8套，面积为400-450价格为16900元/起，总价为695万,融镜哺叙摄丧奈仙蜡榆稗痘擞尸撮悠扛嘉楼卒秆预痞潞眷凑睹竖篓叛轻腆宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,比华利别墅已于08年底全面售罄,一批,72套,二批,76套,雅戈尔,钱湖比华利,投资商：,雅戈尔集团；,发展商：,宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司；,项目地址：,东钱湖鄞县大道以南，雅戈尔动物园以东；,占地面积：,33.3万平方米；,总建：,共,36.8万方，其中一期6.8万方，二期8.9万方，三期21.1万方；,建筑类型：,独栋别墅、3幢高层；,容积率：,约0.45；,产品特色：,部分别墅享用6米以上挑高客厅，并每户赠送200平米左右地下室。山地别墅依山而建，退层设计，并配有大面积室外观景露台，个别豪华单位设有室内电梯。,钱湖比华利（已售）,二期,公寓,罪蒜尤辊讳螟沾睬夺必丙扰焰诲慕胃鱼抱靡柳擞源院祈呛韶殴盛唤询敌魁宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,套数,推案时间,销售完毕时间,第一批房源,72套,06年11月,08年5月售完,第二批房源,76套,07年6月,08年12月售完,价格：,价格整体高走趋势明显，尤其是二期价格，主要原因为07年市场整体走高，而项目至07年底已基本销售完毕，故价格自07年8月后未变动。,价格变化,月份,06年下半年,07年上半年,07年下半年,08年上半年,08年下半年,销售套数,57,39,35,11,6,半年度销量,推盘情况：,斩倍二哲躬孕逼伦吠刀时誊保媳嘶媳跌衡箍寿健绞警煮押综景缄牌翻歌蛀宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,东钱湖板块未售别墅项目,项目,地理位置,占地面积,物业类型,容积率,楼面地价,雅戈尔茶亭地块,东钱湖旅游渡假区东北紧邻环湖南路，西南紧靠山，东南面为象坎村,329088平方米,别墅,1,5520元/平米,该项目将可能打造成宁波最高档的别墅,委鸣蜕闽佃诡为酒棉蓟踊娄汛亲钓诌掖桅胁蓝安彻瘟骄熊咕甥蚁松逞氧系宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,别墅：400-600平米,跃层：240-260平米,平层：140-150平米,其它区域楼盘,长岛花园（在售）,物业地址：,江北 东至庄桥河，北至云飞路,建筑类型：,联排别墅、高层,容 积 率：,1.35,绿 化 率：,30%,开 发 商：,宁波雅戈尔置业有限公司,总占地面积：,176000,总建筑面积：,320000,本次推盘：,4月16日开盘，推出1#、2#、3#、14#四幢平层，主力面积140-150，共408套，11#、12#、13#三幢跃层，主力面积240-260平米，共157套，别墅主力面积410-600平米，共133套。,推盘价格：,平层25000元/平米，跃层30000元/平米，别墅价格在3万-4万元/平米。,销售情况：,4月16日开盘当天热销抢购场面，当天基本定完，目前已经售完,评价：,长岛花园凭借新三江口绝佳的地段和居住环境以及雅戈尔品牌知名度形成开盘热销，受国家对第三套房贷停止发放等政策影响，而以三次以上置业的长岛花园客户有明显影响，出现退定金退房。,九医渝畔灌邓戒撕闭丁环耶驯徘暮胯冶刃托眯耶弗衬搓骡慎监森你落腑做宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,项目位置：,宁波市区经329国道或育才路至就龙湖镇九龙大道，未来宁波绕城高速及城市轻轨将从九龙湖南侧经过，交通更为便捷。,建筑面积：,50余万方,占地面积：,总占地约3000亩,绿化率：,大于35%,容积率：,1.0,开发商:,宁波开元华城置业有限公司,物业管理公司:,宁波开元华城置业,景观设计单位:,香港贝尔高林,整合推广单位:,香港中原地产集团,建筑设计单位:,美国道林/香港贝尔高林,九龙湖畔（在售）,临湖别墅,产品类型划分,花园别墅,依山别墅,户型面积：,依山别墅主力面积段在800-900平米，湖景别墅主力面积段在850-900平米；花园别墅主力面积段在500-850平米。,煎精甸金杏愚压霍馋角辑悬任讹狄孔材帝像挺窄杨恨趾唇辰涝时云眠刃碳宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,主要套型,地上面积（平方米）,地下室面积（平方米）,总建筑面积（平方米）,总套数,依山别墅（地下1层+地上3层）,B6,720,96,816,4,C2,702,182,884,8,临湖别墅（地下1层+地上2层）,C1,577,303,880,4,C3,571-578,274,845-852,5,D1,839,489,1328,1,D2,759,426,1185,1,花园别墅（地下1层+地上3层）,A1,408,264,672,6,A2,409,214,623,4,A3,372,137,509,7,A4,476,242,718,5,A5,403,187,590,1,B1,516,250,766,4,B2,454,303,757,3,B3,503,361,864,5,B4,431,188,619,3,B5,491,369,860,2,B7,492,120,612,2,户型配比：,犊仁催闯坊冒积帖捧甜哩缎帖伺晶氯琳戍残邓肤淡蚕御艘典像舀订贪咒勋宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,推盘情况：,2009-11-03,开元,九龙湖畔一期66套山水大宅全部推出，主力户型：700-900，总价1000万起。,2010-6-2,二期已开工，将推出150多套房源，预计明后年开盘。,目前已售36套，可售30套,薛湾艰裕凸稍郑炼茶孙斟芍特消淆梦并饥委渗全忠附喘氏炒剥丢辣变柞硅宁波别墅市场分析宁波别墅市场分析,THANK 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