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经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道
　　经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。
　　一、经营性物业抵押贷款的定义与由来
　　（一）经营性物业抵押贷款的定义
　　经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。
　　经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。
　　（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照
　　东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。
　　（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款
　　借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。
　　（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。
　　二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求
　　作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。
　　在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。
　　我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境。
　　三、经营性物业贷款具有低风险特点
　　（一）与一般性项目贷款的风险比较
　　与一般意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险。
　　由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险。
　　通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。
　　（二）与普通商品房项目贷款的风险比较
　　与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险。
　　以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的。
　　从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力。因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，一般不做敏感性分析。
　　（三）与流资贷款的风控手段比较
　　与流动资金贷款比较，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行贡献率高外，还强调和注重了现金流，以租金收取的多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户的封闭运行，可以更好地控制其信用风险。
　　四、拓展经营性物业贷款具有十分重要的现实意义
　　（一）有利于抓住商业地产市场快速发展的机遇
　　当前，随着我国经济的持续快速发展，社会财富不断积累，政府经营城市理念逐步深入，由于商业地产本身所具有的高利润特点，一段时间以来，大量的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业地产，使商业地产市场发展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开发整体增幅，已经成为我国房地产市场最活跃、最重要的组成部分。
　　（二）有利于开拓新的房地产按揭领域
　　当前，受宏观经济影响，普通商品房市场仍然没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化。开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的业务领域，向优质的商业地产持有者提供法人按揭业务。
　　（三）有利于调整客户结构和信贷资产结构
　　对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业贷款提高了我行对优质客户的服务水平，具有较强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间。
　　（四）有利于拓展长期稳定的收益来源
　　经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并能够深度挖掘优质客户的综合价值。开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心（楼中银行）来拓展楼宇内的优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务的发展。
　　（五）有利于解决当前投放不足的问题
　　今年以来，受国际金融风暴的影响，以及一些行业的过度炒作及周期性的原因，整体经济增幅减缓。目前国内制造业萎缩，普通商品房市场成交低迷，基础设施建设领域大局初定，同业竞争激烈。在抢抓基础领域历史性机遇的同时，通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款，能在一定程度上缓解当前投放不足的问题。
　　五、经营性物业贷款业务大有可为
　　（一）经营性物业贷款的市场（客户）资源十分丰富
　　武汉汉自古商业发达，素有“九省通衢”之称，近年随着国家经济重心的转移，武汉汇集了越来越多的大型商业企业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例，武汉不仅有深市第一家商业百货上市企业，而且目前仅武汉本土的百货上市企业，就分别有武汉中商、武汉中百、鄂武商、汉商集团等四家之多。此外，武汉还汇集了新世界、庄胜百货、群光百货等多家外来大型商业企业和商场。在酒店业方面，武汉有上千家上规模星级酒店，如香格里拉、新华诺富特大饭店、瑞雅国际酒店等。
　　（二）各家银行对经营性物业贷款同样处于起步和加速阶段
　　前期由于内资银行在金融产品方面的缺失，各家商业银行办理经营性物业贷款业务尚处于起步阶段。现阶段，虽然多家银行纷纷觉醒，加快了办理经营性物业贷款的进程，在办理项目贷款时，均遇到与他行竞争情况，但综合各方情况来看，目前各家银行对经营行物业贷款的拓展，也同样正处于起步和加速阶段。
　　六、当前推进我行经营性物业贷款有三大迫切要求
　　（一）抓紧行动已不容耽搁
　　第一批收割的，往往是最好、最肥的。愈是到后面就愈是骨头，因此赶在他行入驻前，收割最好的就显得非常迫切和必要，这既是资产营销的需要，也是风险防范的需要。有市场迹象显示，经过几年时间的酝酿和发酵，各内资银行目前已逐渐觉醒，在当前金融业竞争激烈的情形下，已将经营性物业贷款作为核心和重点业务在发展，加快了对武汉市场资源的抢占步伐，因此我行抓紧行动已不容耽搁。
　　（二）客户选择应分梯次推进
　　首先是大型商业企业的大商场、购物中心，如武汉中商、武汉中百、汉商等本土企业，以及银泰百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等外来大型商业企业。
　　其次是有一定实力的企业持有的普通商铺，该类客户为数众多，如洪发物业等为数众多的中型、非知名企业持有的商场、商铺，以及武汉市房地产开发商普遍持有的、自身开发的楼宇底商，如果面积较大、地理位置较好、符合条件也应拓展。这类客户以前因持有的物业，非城市标志性建筑准入较难，现在政策放宽后也应积极拓展。
　　再次就是地理位置较好，出租率较高的高档写字楼，如新世界公司写字楼等。
　　然后就是武汉市四星级以上宾馆酒店，财务状况理想的，也应积极拓展，但酒店目前总行仍实行目录制的准入管理
　　（三）信贷管理仍不可松懈
　　虽然经营性物业贷款具有风险逐年递减的先天优势，但风险管理仍不能松懈，主要是贷前调查时对租金收入的真实性要进行核实，此外，贷款发放后的8-10年内，经营行不能因贷款本金逐年减少而开始释放抵押物，或释放对租金收入的归集，否则抗风险能力便被弱化。作者：周小建
发布时间: 2009-07-21 08:38:10
来源: 中国金融网