长沙市中山西路棚户区改造项目拆迁补偿安置操作方案.docx

长沙市中山西路棚户区改造工程
拆迁补偿安置操作方案
为加快中山西路棚户区改造建设步伐，提高居民的生活质量，长沙市人民政府决定对中山西路棚户区进行整体改造。拆迁补偿安置，以国家法律、法规及拆迁补偿政策为依据，并结合被拆迁房屋的现状，特制定本方案。
一、 法律法规及政策依据
1、?中华人民共和国都市房地产治理法?；
2、?中华人民共和国物权法?；
3、?都市房屋拆迁治理条例?〔国务院第305号令〕；
4、?湖南省实施〈都市房屋拆迁治理条例〉方法?湖南省人民政府157号令；
5、?长沙市都市房屋拆迁治理条例?；
6、?长沙市都市房屋拆迁治理假设干规定?〔市人民政府第79号令〕；
7、?长沙市人民政府关于调整长沙市房屋拆迁补偿有关标准的决定?〔市人民政府第104号令〕。
二、拆迁补偿安置方法
第一条拆迁补偿实行货币补偿为主的方式对被拆迁人进行补偿，按市场机制为被拆迁人提供可选购的安置房源。
第二条 被拆迁房屋作价补偿费以房地产分类评估价格为基
数，并结合成新调整、装饰装修补偿、拆迁补助费等进行计算。
第三条 房地产评估机构依据中山西路棚户区改造工程拆迁红
线范围内房屋的区位、结构、用途等进行分类评估，确定被拆迁房屋分类评估价格。评估结果及计算方式如下：
表1房地产分类价格评估结果表
单位：元/㎡
用途

结构
一类商业用房
二类商业用房
三类商业用房
住宅用房
办公用房
工业用房
商业门面
商业配套
商业门面
商业配套
商业门面
商业配套
钢混结构
19511
8986
15784
7309
12294
5738
4765
4985
4545
砖混一等
19137
8612
15410
6935
11920
5364
4391
4611
4171
砖混二等
19061
8536
15334
6859
11844
5288
4315
4535
4095
砖木结构
18985
8460
15258
6783
11768
5212
4239
4459
4019
注：本表格中的一类商业用房指临五一大道、湘江路、中山路、西长街的商业门面；二类商业用房指潮宗街、福庆街、福星门、丰裕街、吉福街、落棚桥、碧湾街的商业门面；三类商业用房指除一、二类商业用房以外的临其他内街小巷的商业门面。
表2估价对象评估结果取值标准表
序号
结构
成新率
层次
1
钢混
三成新
第一层
2
砖混一等
三成新
第一层
3
砖混二等
三成新
第一层
4
砖木二等
三成新
第一层
注：本评估结果中的商业、商业配套、办公类房地产的层高标准为3.5米，住宅类房地产层高标准为3.0米，工业类房地产层高标准为4.0米。
表3商业门面及商业配套用房层次修正系数〔R1〕表
用途
层次
一层
二层
二层以上
商业门面

商业配套用房

表4住宅层次修正系数〔R1〕表
层次
总层次
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
八层
四层

五层

六层

七层

八层

表5商业门面、商业配套用房、办公用房层高修正系数〔R2〕表
单位：元/㎡
序号
结构

1
钢混
－28
0
85
2
砖混一等
－19
0
57
3
砖混二等
－17
0
52
4
砖木二等
－15
0
46
表6住宅层高修正系数〔R2〕表
单位：元/㎡
序号
结构

1
钢混
－28
0
85
2
砖混一等
－19
0
57
3
砖混二等
－17
0
52
4
砖木二等
－15
0
46
表7工业用房层高修正系数〔R2〕表
单位：元/㎡
序号
结构

1
钢混
－28
0
85
2
砖混一等
－19
0
57
3
砖混二等
－17
0
52
4
砖木二等
－15
0
46
表8房屋结构、成新率修正值〔R3〕表
单位：元/㎡
成新率
结构
十成
九成
八成
七成
六成
五成
四成
三成及以下
钢混
798
684
570
456
342
228
114
0
砖混一等
539
462
385
308
231
154
77
0
砖木二等
427
366
305
244
183
122
61
0
计算公式：房屋补偿单价=〔该房屋类型单价+R3〕×R1+成新率×R2
第四条 被拆迁住宅搬迁补助费为每户300元。超过30平方米
的，每超过1平方米增加4元搬迁补助费。
被拆迁办公、经营用房搬迁补助费参照第四条执行。
被拆迁厂方设施设备搬运费按国家有关规定标准执行。未作规定的拆迁当事人能够参照市场情况进行协商。
第五条 非住宅停产停业补助费按?长沙市都市房屋拆迁治理
假设干规定?执行，住改非的不计算停产停业补助费。
第六条 房屋装饰装修补偿按照?长沙市人民政府关于调整长
沙市都市房屋拆迁补偿有关标准的决定?所规定的标准执行。每平方米装饰装修补偿在240元以下的，由各拆迁大组组长确定，每平方米装饰装修补偿在320元以下的由区审核组确定，每平方米装饰装修补偿费在320元以上的需市区两级审核组共同确定前方能予以补偿。
第七条 为促进拆迁工作的顺利进行，参照?长沙市重点工程
拆迁补偿安置操作方案?制定奖励方法如下：
1、 私有住宅在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁的，可将被拆
迁房提高两个成新后计算补偿〔如提高两个成新后仍缺乏六成新的，能够提高至六成新；房屋成新最高为十成新〕，并能够在成新提高的根底上将依据分类评估报告计算确定的补偿价格适当上浮，但上浮比例操纵在10%以内进行操纵。
2、 私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁并选择货币补
偿的，每户给予寻寻房源补助费4000元。
3、 私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁的，给予提早
搬迁奖，每平方米奖励原那么上操纵在100元以内。
第八条 有以下情况之一的，不得享受第七条规定的奖励
1、 超过拆迁通告规定的搬迁期限仍未搬迁的；
2、 经市拆迁治理部门依法做出行政裁决的；
3、 由县级人民政府依法做出征收补偿决定书的。
第九条 对享受都市最低生活保障待遇且拆迁住宅建筑面积不
足45平方米，且他处无房屋的被拆迁人，应在补足到45平方米后实行作价补偿。在计算作价补偿时，对被拆迁人住宅合法面积局部，依据上述有关条款的规定按分类评估价格计算补偿；对被拆迁房屋合法面积与保障性住房面积〔45平方米〕之差，参照保障性房源价格每平米2800元计算，该局部房屋面积不享受第七条规定的奖励，也不计算装饰装修、设施设备、搬家费等其他补偿。
第十条 对私有房屋、直管公房承租人或单位自管产中涉及职
工住房租赁的，由拆迁人将被拆迁房屋补偿费用支付给被拆迁人，但其合法承租人的相关事宜应由被拆迁人负责妥善处理。
第十一条 “住改非〞房屋拆迁补偿原那么
1、“住改非〞房屋确实定原那么
在拆迁许可证下达之前房屋产权登记为住宅，但持有有关部门核发的工商营业执照、税务登记证、特种行业营业证等有效证件且正在营业的房屋，由市、区两级审核部依据?“住改非〞确定流程?现场勘察后确定非住宅面积予以补偿。对已办理了工商、税务登记，但未实际经营的房屋按房屋的产权登记使用性质予以补偿。
2、“住改非〞房屋补偿范围确定方法
〔1〕已确定为“住改非〞的房屋应依据该栋房屋实际使用情况区分认定非住宅使用局部和住宅使用局部再分不按相应标准进行补偿〔见表格一〕。
〔2〕认定为“住改非〞的局部应按实际使用情况分为营业门面和配套用房。对实际经营的场地经现场拍照、丈量、画图后确定面积，按营业门面进行补偿；过道、卫生间、楼梯间、制作间、储物间等配套经营使用的场地经现场拍照、丈量，画图后确定面积，按配套用房面积予以补偿。
3、“住改非〞房屋确认，补偿流畅
〔1〕拆迁工作人员现场实堪，收取工商营业执照、税务登记证等相关经营证实文件，报各拆迁大组组长。
〔2〕拆迁大组组长初审证件，核实经营状况，报市、区审核部。
〔3〕市、区审核部汇同拆迁工作人员现场拍照，丈量确定营业门面、配套用房面积，绘图标示，最后由被拆迁人、拆迁工作人员、市、区审核部在?“住改非〞房屋确认表?上汇签确认。
〔4〕拆迁工作人员按确认并批准的营业门面、配套用房面积依标准计算补偿。
〔5〕拆迁工作人员与被拆迁人商定签订协议。
第十二条未办理产权登记房屋确实认和补偿、补助原那么
1. 凡1987年往常因各种缘故改建但未办理权属登记手续标的物
的房屋，以省、市测绘部门1988年的航拍图为依据，由有资质的测绘部门测绘确定其房屋面积后，按有产权房屋进行补偿。
2. 经规划部门批准的临时建筑，未超过批准期限的每平方米补
偿764元。
3. 凡1987年以后搭建的无证面积〔含证内、证外〕不予补偿，
每平方补助380元。
第十三条困难补助按?长沙市关于国有土地上征用房屋实行搬
迁困难补助的假设干规定?。
二○○九年三月