某项目物业管理服务建议书(doc-78页).docx

山水琨玉工程物业治理效劳建议书(仕邦魏理仕)
A. 敬呈：成都山水置业
B.

C. 世邦魏理仕成都公司
D. 二零零七年十一月
E.

F.
G. 二零零七年八月

名目
第一章前言
第二章世邦魏理仕简介
第三章物业治理效劳方案筹划
第四章世邦魏理仕质量治理体系
第五章物业治理效劳方式及酬金
第六章为何选择世邦魏理仕
第一章
前 言
前言
本建议书系世邦魏理仕专门为成都[山水琨玉工程]而编制。
[山水琨玉工程]是成都山水置业立即投资兴建的复合型住宅物业工程，地处成都市中心区域，地理位置优越，具有良好的区位价值和增值潜力，堪称今后成都市地标性建筑物。
承蒙贵公司邀约，世邦魏理仕荣幸获得此次提供物业治理效劳建议的时机。我们依据所提供之相关参考资料及数据，经分析研究之后，特编制了本?[山水琨玉工程]物业治理效劳建议书?。
世邦魏理仕将视[山水琨玉工程]为重点工程，并将委派精干的队伍参与此工程之物业参谋效劳工作。与此同时，世邦魏理仕热切期瞧以本工程为起点，与成都山水置业成为长期之合作伙伴。
世邦魏理仕期瞧本建议书所涉及到的内容，能有助于贵公司对工程的物业治理实施与开展方面的 和选择，更盼瞧能够在今后有时机与成都山水置业携手合作，通过共同努力，使[山水琨玉工程]运营获得最大成功。
第二章
世邦魏理仕简介
一．公司简介
世界顶级品牌“世邦魏理仕〞由CBCommercial与REILtd〔魏理仕控股公司〕于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕〞在1773年成立于英国伦敦。目前拥有二百多年房地产效劳经验的“世邦魏理仕〞，既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一，同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个要紧市场领导地位之上的业务平台，成为?财宝?杂志2005年全球千强中唯一进选的物业综合效劳公司。
2006年12月8日，世邦魏理仕〔纽约证券交易所代号：CBG〕进驻标准普尔指数500强〔S&P500Index〕行列,该指数代表了美国经济中要紧行业领先企业的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产效劳公司。
2007年3月，美国?商业周刊?公布的年度商业周刊50强〔BusenessWeek,50〕排行榜，世邦魏理仕赫然进选，排名第16位。
世邦魏理仕总部设在洛杉矶，是美国纽约联交所的上市公司，目前在50多个国家拥有超过24,000名职员〔未包括约5,000名来自联营公司的职员〕，建有超过300个的办事处。世邦魏理仕亚洲区网络包括香港、上海、北京、
成都、天津、广州、台北、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、菲律宾、泰国及越南等40个办事处。
目前，世邦魏理仕负责的物业租售的交易量超过1,660亿美元，治理的商用物业及企业设施超过16亿平方英尺，?财宝?杂志百强企业中约85%的公司为世邦魏理仕的客户〔依据世邦魏理仕和TCC的合并统计数字)，凸现出世邦魏理仕在全球市场的巨大碍事力。
世邦魏理仕于1978年在香港开展。靠着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高其在市场中的地位及声瞧。无可否认，以多年的贵重经验、优良传统及根底，世邦魏理仕已成为一间既熟悉中国房地产开展状况，又能提供个性化及全面性综合效劳的专业化国际机构。
世邦魏理仕通过覆盖全球性的作业网络，使其在资产效劳方面之优势得到了充分地发扬，关于提升所效劳物业工程的知名度，实现物业保值和增值有特别大关怀。现在，世邦魏理仕是在中国大陆地区治理综合性物业最多之外资物业治理公司之一，与众多最具实力的物业开发单位和物业治理单位实现了卓有成效的合作。
世邦魏理仕里程碑
1773
魏理仕在英国伦敦成立
1906
世邦公司创立于美国旧金山
1995
世邦公司收购WestmarkRealtyAdvisors，扩充投资治理能力
1996
世邦公司收购抵押贷款银行I.J.Melody&Co.，成为美国商务按揭的要紧创始者及效劳机构
1997
世邦公司收购Koll房地产效劳公司，并成为物业及设施治理业处于领导地位的企业
1998
魏理仕与世邦正式成立世邦魏理仕
1998
世邦魏理仕收购HillierParker,并与日本最大的房地产参谋公司Ikoma成立合资公司
2003
世邦魏理仕收购InsigniaFinancialGroup,该项要害资产构成业界最强大的效劳提供者，重整全球业务平台
2006
世邦魏理仕收购北美最著名的房地产专业效劳商----TrammellCrowCompany(TCC)协议达成
2006
进驻标准普尔指数500强(S&P500Index)行列,是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产效劳公司
2007
进选美国?商业周刊?50强〔BusinessWeek,50〕，排名第16位
2007
进选美国?财宝?杂志年度成长最快100家企业，排名第33位
亚洲区效劳范围：
世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力于满足客户在房地产方面的效劳需求，配合其整体业务指标，在瞬息万变的市场上寻求突破，这是我们与客户建立长久关系的全然原那么。
世邦魏理仕盼瞧成为客户在房地产市场中之“导航者〞，为客户提供全面的房地产效劳，全然效劳方向包括：
资产效劳：负责治理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令他们要紧物业资产与整体业务策略相匹配。我们在各效劳范围上能够提供可瞧的回报，包括物业治理、租务治理、工程及建筑治理、技术效劳、风险治理、能源采购治理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业治理系统，协助直截了当客户获得具体资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。
策略开展参谋：我们将提供卓越的房地产筹划方案，关怀客户提升长远的业绩，为业主、开发单位、投资者、企业及公共机构提供有关物业开展的意见，例如初期及执行时期的物业开展建议等。策略参谋会与本地市场其他专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关工程开展、营销及治理等重要趋向和目标。
住宅工程营销：这是我们在亚洲最成功的效劳工程之一，相关团队在营销整个住宅开展工程方面拥有稳固的专业知识和经验，能够就住宅工程的营销及销售效劳提供广泛的效劳，包括市场定位意见、开展及工程营销咨询、海外营销及为买家提供的售后效劳，如租赁、租赁治理及租用汇款等。
住宅租务及咨询效劳：作为一家提供一站式效劳的需求商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，为他们提供全面效劳。同时亦为开发单位的工程提供出租效劳。我们为企业客户提供完善的效劳组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。住宅效劳部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易效劳外，还为业主提供策略性的市场意见。我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各地区提供一致性效劳。
办公楼效劳：在目前多元化的商业环境中，寻到一个能提供增值效劳而进行简单的租赁交易代理商特不要害。世邦魏理仕与客户一同努力，开展并实行立足市场的商业策略。我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议，将客户的资产价值提升到最高。关于拥有空置商业单位或想为工程寻寻要紧工程的客户，我们同时提供专业的意见，独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。这项效劳不附带利益冲突，并确保尽对平安及保密。
商展效劳：要紧致力于为零售商及业主提供最为独到的零售咨询和市场推广效劳。凭借遍布全球的效劳网络，我们的专业团队关于市中心及市郊各类零售物业都有研究，能充分代表零售商与业主以至物业买卖双方的利益，提供全面而连贯的房地产效劳，包括市场调查咨询、定位、商场招商，投资以及资产治理效劳。
投资效劳：世邦魏理仕被视为投资销售市场的领导者，其投资效劳部专门为第三方业主处置及收购开发工程和收益型商业物业，关怀他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场，同时通过加快资产交易的流程，确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的效劳，同时应用多元的分析方法来正确判定市场趋势以发现投资时机。通过协调世邦魏理仕在全球网络，我们能够针对客户不同投资策略提供区域和本地化的投资时机。
跨国机构投资效劳：本部门是我们投资环球企业物业的一局部，专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产开发单位提供效劳。亚洲区跨国机构投资效劳部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手，凭借强有力的环球平台，效劳于期瞧投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。我们的业绩又来自于客户对我们专业投资建议的长期信赖，享受到长远的资产增值。跨国机构投资效劳部的成员担当咨询者、参谋及中介人的角色，从国际、国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。作为一间效劳完善的公司，跨国机构投资效劳部提供市场走势的建议，加上创新独到的投资策略，为客户寻出制胜的掌握，开创与众不同的今后。
环球研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类不，并以独到的见解和必要的监察工具，从历史与推测两方面追测市场开展趋势，为客户提供一系列技术正确的数据和研究效劳。此外，我们还能提供市场预估和表现基准以及策略性的建议效劳。
环球跨国企业效劳：在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案，策略性满足企业、政府及机构客户职业性房地产的需求。我们无可匹敌的咨询效劳、外判及交易治理平台结合多行业知识及环球效劳，为客户减低运营及占用本钞票，以增强生产力，并通过有效的工作环境及商机发扬最大的弹性及作用。
环球物业设施治理：为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供治理效劳，提供最高水平的客户效劳，让客户能专注核心业务。我们财务主导方针具信心保证，提供领先科技平台，让我们能够治理客户的非核心的后勤支持及必需的物业设施效劳。负责环球物业设施治理的专业人员会与客户共同确定策略性的设施治理方案，针对提升价值及提供全面的投资组合聪慧，提供无忧的方案。
估价及咨询效劳：为确保建议内含的理念切合客户的业务目标，估价咨询部提供独立、正确、可靠和及时的估价及建议，为房地产交易或融资提供要害性效劳。我们透过累计、分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。我们的估价及咨询在业内居于领先水平，我们专业的评估师能为客户提供国际化水准的估价效劳，效劳范围包括资本市场及市场估价、企业及投资组合估价、按揭估价、财务状况分析等。
二、世邦魏理仕资产治理要紧架构
1、世邦魏理仕大中华区资产治理架构
RobBlain
亚太区主席
中国区资产效劳
朱显明
资产效劳
〔台北〕
刘学龙
资产效劳
〔成都〕
彭星波
资产效劳
〔广州〕
ThomasNg
资产效劳
〔上海〕
EricChan
资产效劳　　
〔北京〕
牛国胜
资产效劳　　
〔香港〕
黄永根

牛国胜
华北区总经理
北京

EricChan
华东区总经理
上海

黄永根
大中华区总经理
香港

ThomasNg
华南区总经理
广州

朱显明
中国区高级董事
彭星波
华西区总经理
成都

2、世邦魏理仕大中华区办公地点〔中国内地及香港地区〕
3、世邦魏理仕成都资产治理部效劳架构
中国区资产治理部

总监
成都世邦魏理仕

董事总经理

资产治理部

副董事

行政治理

专业资深人员
财务治理

专业资深人员
客户效劳

专业资深人员
工程

专业技术人员
物业治理

专业资深人员

三、世邦魏理仕公司资质
1、物业治理资质等级
2005年获得国家物业治理一级资质
2、ISO9001国际认证
世邦魏理仕靠着多年贵重的经验、
优良的传统及专业的技术，已成
为一间能提供全面综合性效劳的
专业国际品牌公司，且于2002年
在香港获得ISO9001国际认证。
四、世邦魏理仕治理优势
1、历史悠久，经验丰富
全球最大及历史最悠久的专业物业参谋公司之一，
也是中国治理综合性物业最多之外资物业治理公司之一，同时拥有壹级物业治理企业资质等级。
世邦魏理仕将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验，积极协助和配合合作伙伴进行治理效劳工作。
2、全球网络系统
世邦魏理仕拥有全球性的客户资源网络，长期合作伙伴均为国际知名的大型企业，如“IBM〞、“波音〞、“琼森〞、“诺基亚〞等等，将为工程引进具碍事力的合作伙伴及客户，扩大工程的经济及社会效益。
3、科技资源在物业的应用
世邦魏理仕在高科技开展领域居于同业的前端，最具有 建议及治理应用新型智能化物业的实力，世邦魏理仕所拥有的高科技人才及技术支持是其它同类公司无法对比的。而且世邦魏理仕现正与一家国际知名的网络公司合作为所治理工程建立电脑化治理系统。
4、专业培训
一支技术过硬、效劳到位的治理队伍的形成有赖于长期的培训而产生，而世邦魏理仕正是依靠那个强有力的武器为所有治理的工程培养了一支又一支过硬的队伍，保证为客户提供周到、细致的效劳，我们培训要紧从以下不同角度开展：
从时刻方面：1)物业前期2)试运行期及调整期3)正式运行期
从内容方面：1)物业根底2) 知识3)专业知识4)特别课题
从人员方面：1)经理级2)主管级3)职员级
世邦魏理仕承诺如参与任何合作伙伴开发工程的治理工作，定会安排有效的效劳培训，使物业工程拥有一支练习有素的物业效劳队伍。
综上所述，世邦魏理仕诚意就工程的治理提供高水准的专业物业治理效劳，为工程制造理想的效益。
五、世邦魏理仕治理理念和大中华策略
世邦魏理仕承诺提供的主动效劳集中在投资业绩方面。
我们从事物业治理的理念是关怀客户实现投资利益的最大化。因此到达投资利益最大化是大伙儿普遍认同的瞧点。然而有太多物业经理无视了治理的全然目标，而把自己局限于天天的日常治理工作，我们相信自己会防止以上的现象，在物业维护治理的根底之上提升投资的价值及效劳的质量。
物业治理不再是那种被动的收租金、提供一些日常的维护保养工作，它是一门多专业交叉的学科，需要广泛的知识，包括财会、行政、高科技效劳以及工程、市场和谈判沟通方面的技巧。除此之外，物业经理还应该掌握高度的沟通和人际关系方面的技巧，以确保他和租户、业主之间的长期稳固关系的建立和维持。
世邦魏理仕寻求明确地制订出业主组织的目标，并出台需要的措施，我们迎接的挑战便是充分运用我们的知识经验和技巧来实现既定的治理目标。
主动治理的另一全然便是施行监管，世邦魏理仕的监管过程是为了激发更好的业绩，而不是对治理行为的限制。治理的团队和物业的业绩都必须加以监管。
监管的范围包括租金水平、维保本钞票、还有一些其它措施比方效劳的质量、顾客满足度、以及专业作业的质量。
六．世邦魏理仕治理业绩
1、MANAGINGPROPERTIES治理或参谋治理的工程统计
1〕全球业绩
截止2006年年底，世邦魏理仕全球物业及企业设施治理面积
〔Property&corporatefacilitiesundermanagement〕——17亿平方英尺
2〕大中华区业绩
截止到2005年11月,世邦魏理世在大中华区正在提供效劳的治理面积为1亿1,500万平方英尺
七、中国大陆地区局部成功案例
世邦魏理仕在效劳高档商业工程或豪华住宅方面拥有丰富的经验及诸多成功案例。以下为中国大陆地区内局部案例及工程资讯：
成都及西南其它地区

香格里拉中心——写字楼

总建筑面积
：
44,700平方米
地理位置
：
成都市滨江路
物业性质
：
写字楼
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 开展商为亚太地区最豪华酒店集团——香格里拉酒店集团
· 成都地区甲级写字楼之新坐标

力宝大厦

总建筑面积
：
72,000平方米
地理位置
：
成都市科华北路
物业性质
：
写字楼，商场
治理方式
：
参谋治理及全托付治理
工程概况：
· 投资商之一系世界500强企业印尼力宝集团
· 超甲级智能化写字楼

时代广场

总建筑面积
：
105,459平方米
地理位置
：
成都市总府路
物业性质
：
写字楼，商场
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 地处成都市最繁华之春熙路商圈
· 成都市中心商务写字楼代表作品

华敏翰尊国际大厦

总建筑面积
：
62,090平方米
地理位置
：
成都市总府路
物业性质
：
写字楼
治理方式
：
全托付治理
工程概况：
· 目前成都地区最高之建筑
· 国际级5A智能化商务写字楼

天一广场

总建筑面积
：
48,000平方米
地理位置
：
成都市人民南路
物业性质
：
写字楼，商场
治理方式
：
全托付治理
工程概况：
· 成都市人民南路黄金地段之超甲级商务写字楼
· 其超大水幕会所将申报吉尼斯社界纪录

多元总部国际1号

总建筑面积
：
30,000平方米
地理位置
：
成都市龙潭寺工业集中区
物业性质
：
企业总部基地
治理方式
：
全托付治理
工程概况：
· 企业总部基地及独栋商务不墅概念
· 甲级智能办公系统

宏达国际广场

总建筑面积
：
46,000平方米
地理位置
：
成都市下南大街
物业性质
：
写字楼，商场
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 著名上市公司——宏达集团代表作品
· 成都市府南河黄金区域写字楼之典范

新里派克公馆

总建筑面积
：
550,000平方米
地理位置
：
成都市郫县犀浦镇
物业性质
：
高档住宅，不墅
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 中国房地产行业龙头企业——上海绿地集团代表作品
· 高级高层公寓及不墅住区

都江森林不墅

总建筑面积
：
40,000平方米
地理位置
：
都江堰市香雪海路
物业性质
：
不墅
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 中国传统文化与现代生活之完美融合，全球同步出售
· 成都地区高端不墅之代表作品

比华利国际城

总建筑面积
：
450,000平方米
地理位置
：
成都市上沙河展街
物业性质
：
高档住宅
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 高层低密度电梯洋房
· 成都新兴居住区之高层典范

华府金沙

总建筑面积
：
140,000平方米
地理位置
：
成都市清江西路
物业性质
：
高档住宅
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 人文金沙，大宅华府
· 成都西门片区高尚人文住宅之代表作品

汉嘉国际社区

总建筑面积
：
150,000平方米〔一期〕
地理位置
：
成都市新都区
物业性质
：
高档住宅
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 浙江城建汉嘉集团代表作品

智者的山丘

总建筑面积
：
41,000平方米
地理位置
：
昆明市盘龙区
物业性质
：
不墅
治理方式
：
驻场参谋治理
工程概况：
· 罕见缓坡地不墅院落
· 昆明地区特色不墅之代表作品
其他都市

七星摩根广场

总建筑面积
：
420,000平方米
地理位置
：
北京市北四环
物业性质
：
写字楼
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 著名跨国集团MMG之代表作品
· 中国建筑业之样板工程

华夏银行大厦

总建筑面积
：
64,455平方米
地理位置
：
北京市建国门内大街
物业性质
：
写字楼，商场
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 高级环保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心
· 荣获全国优秀物业治理大厦〔即“国优〞〕称号

贡院6号

总建筑面积
：
88,724平方米
地理位置
：
北京市建国门内大街
物业性质
：
高档住宅
治理方式
：
参谋治理
工程概况：
· 顶级豪宅公寓
· 进住业户均系中国社会各界顶级精英

汤臣豪园

总建筑面积
：
141,000平方米
地理位置
：
上海市浦东龙东大道
物业性质
：
不墅
治理方式
：
全托付治理
工程概况：
· 著名上市公司汤臣集团代表作品
· 高级连体水景不墅

佘山银湖不墅

总建筑面积
：
40,000平方米
地理位置
：
上海市松江区泗陈路
物业性质
：
不墅
治理方式
：
全托付治理
工程概况：
· 纯北美风格独立不墅
· 高级跨水域景瞧设计
第三章
物业治理效劳方案筹划
一、工程概况分析
[山水琨玉工程]系成都山水置业立即投资建设的复合型住宅物业工程。工程总建筑面积约38,000平方米，地处成都市人民中路正府街，初步 为：1-2层系商业局部，3层为会所，4-6层为小型酒店，7-32层为电梯公寓。
物业自身的价值和其今后出售或出租价位的高与低，直截了当受到诸多因素的碍事。除了市场方面的因素外，其地理位置、内外部交通环境、楼层功能布局以及设施、设备和建筑材料的选用和物业销售与治理，也应是被考虑的要紧因素。
[山水琨玉工程]作为都市中心复合型住宅物业工程，必定要求与之适应的质量相对较高的物业治理效劳水准。世邦魏理仕在治理复合型住宅物业工程方面有多年的经验，可凭借特有人力资源优势和与国际接轨的标准的治理与效劳，为开发单位提供物业前期参谋咨询以及投进日常运作后的参谋效劳，并为该物业销售和交付使用后治理效劳做好预备。我们将在效劳过程中充分考虑开发单位和今后投资客户的利益。
与此同时，作为世界顶级专业效劳机构，世邦魏理仕还将在签署相关合约后，为[山水琨玉工程]提供品牌使用方面的支持，以有利于工程市场形象的树立和物业治理机构品质的提升。
我们的最终目标是通过提供高品质的专业参谋效劳，提升[山水琨玉工程]的物业治理形象，并使得开发单位取得良好经济回报。
二、物业参谋效劳方案
物业治理是房地产开发的连续和完善，是一个复杂的系统工程。为确保今后物业治理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们将在[山水琨玉工程]开展的不同时期提供相应的专业参谋工作内容，具体效劳范围及内容如下：
1、物业工程前期的参谋效劳
专业参谋机构的前期介进，其意义在于协助开发建设单位革新完善物业的建筑设计和功能配置，协助今后物业治理效劳机构进一步了解和掌握设备和管线的分布情况，为竣工验收和接管验收提供支持和协助，为日后的物业治理的正常实施奠定根底。
1〕协助测算物业效劳费标准
物业效劳费的收取及计算标准是购房者时经常体贴的咨询题之一，也是涉及住宅产品定位和今后效劳品质保证的重要因素。我们会依据[山水琨玉工程]的设备设施情况、市场定位和效劳预期，结合成都市相关政策 和市场信息，提出物业效劳费标准测算方面的建议。
2〕协助对工程遗留咨询题的跟进
在工程施工收尾时期或立即竣工时，我们将派遣技术专家进进工程现场，协助贵公司对工程质量和遗留咨询题进行甄不，提出技术性建议供开发单位参考，以便贵公司为工程竣工接管验收做好预备。
3〕协助物业接管验收
当工程竣工验收完成后，我们将协助开发单位或贵公司指定的物业治理效劳机构，组织实施接管验收。同时协助编制、健全设施设备治理方案，指导有关工程图纸的接收和档案治理的工作。
为全面实施上述效劳，我们建议双方签订物业治理参谋合同之后，即时开展物业工程前期参谋工作，以便及时为贵公司提供有效之协助，确保以上各项工作内容均到达理想水平。
2、物业治理筹备期的参谋效劳
在[山水琨玉工程]开业前5个月，我们将依据本物业工程的设计思想、建筑档次以及其它相关元素，协助审订开发单位托付的工程物业治理单位所制订的物业治理筹备工作方案，以使有关工作能够有序在工程投进运营往常全部完成。要紧工作内容如下：
1〕审订物业治理规约参考文本
制订[山水琨玉工程]物业治理规约的目的，是要清楚和明确各相关利益方在今后物业权益方面做出相对合理的约定和 。物业治理规约是对全体业主、使用者和物业治理公司均有约束力的有关物业治理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准那么。治理公约一般由开发单位和物业治理公司一起制订，但须经房地产物业治理部门登记备案后，方可生效。世邦魏理仕会按照行业及地点政府的有关 ，依据[山水琨玉工程]特点，将审核份物业治理规约文本，提供开发单位和相关物业治理单位参考。
2〕协助审订?用户手册?和?商户手册?
?用户手册?和?商户手册?是由物业治理单位提交业主、租户和商户，由其确认并保持的文件，其目的是使业主、租户和商户更明了自己应有的权利与义务，以及需要引起注重的事项；同时也可关怀使其了解物业治理的规章制度、效劳工程及平安措施等。该手册除了能够有助于提升物业效劳效率之外，亦能够加强物业治理公司与业主、租户和商户之间的联系，把制造良好的生活、工作和经营环境作为一种共同的责任。
3〕协助审订?进住〔驻〕流程?及?装修治理 ?
业主/租户/商户在办理进驻手续并开始进行装修时，是一段治理难度较大的磨合期。为了能让业主/租户/商户顺利进住〔驻〕，同时为了防止装修过程中因不标准施工而对主体结构等公共利益造成的损害，世邦魏理仕将依据专业经验，并本着方便、快捷、高效的原那么，协助审订?进住〔驻〕流程?和?装修治理 ?。
4〕协助审订物业治理财务预算
世邦魏理仕在对物业今后的使用和运行情况做出充分考虑的同时，还将对目前各类能源〔譬如水、电、气、热等〕的需求价格进行了解，对人员本钞票等情况进行市场调研，并依据上述资料协助审订物业治理分项财务预算。审订该预算的原那么是“量进为出〞，即以治理费收进来平衡运行的各项支出。在不落低治理水平的前提下，尽可能节约本钞票费用。
同时，世邦魏理仕还将依据筹备工作方案和物业治理的实际需要，协助审订或编制物业开办费预算。
5〕协助审订组织架构及工作岗位安排
世邦魏理仕将依据工程的规模和各类效劳设施功能和分布情况，有针对性地就设计物业治理的人事框架和岗位设置提出建议，协助审订各部门职能和各岗位职责及人员编制方案；同时，就有关人事政策及制度提出建议，其中包括：职员守那么、效劳标准和工作程序以及岗前和在职的全面培训制度，以最终协助该工程建立一支优秀的专业治理和效劳队伍。
6〕协助建立各项规章制度
规章制度是物业治理能够正常运行的全然保证，其中包括公司内部治理制度和要求，业主或租户遵守的外部规章制度。世邦魏理仕将协助开发单位指定的物业效劳机构在物业投进运营之前将上述规章制度编制完成，或者变质各项规章制度，以供物业运作之用。
7〕协助审订职员聘请方案
世邦魏理仕将在验收调试与物业交付使用前，审订工程物业治理单位提交的有关物业效劳人员的聘用条件及薪金标准。同时在物业落成前的4至5个月，指导实施倒排方案，协助工程物业治理机构按实际需要有步骤地聘请职员并使其分批到职。
8〕制订并实施培训方案
做好物业工程的治理和效劳，除了良好的硬件设施是重要的根底之外，建立一支素养优良、治理和效劳水准较高的职员队伍，也是物业效劳机构完成所负使命的重要条件。一支高素养的职员队伍的建立，有赖于对培训工作的重视和建立一套严密的职员培训制度。因此，世邦魏理仕将依据该工程的人员配备情况，遵循理论联系实际，全员培训、重点提高、严格考核的原那么，拟定并落实培训方案。培训内容要紧包括：
· 物业治理概论及物业治理
· 业主/租户进驻程序和装修治理
· 处理客户投诉技巧
· 紧急事件处理程序
· 物业财务一般知识
· 各部门工作流程及工作程序
· 节能意识和节能方案
· 设备设施的日常保养常识
· 职员礼仪礼貌
· 岗位职责
· 撰写报告及公函
9〕绿化及景瞧
世邦魏理仕将基于[山水琨玉工程]的品质和气氛要求，协助开发单位和物业治理单位就有关该中心的绿化及景瞧设计提出适当的意见和建议。
10〕职员餐厅
职员餐厅〔包括物业效劳人员和商户雇员〕的就餐咨询题特不重要。世邦魏理仕可结合现场实际情况，向开发单位和物业效劳机构提出有关职员餐厅的 和建议。
11〕智能化系统
智能化系统是综合性物业品质的重要标志，世邦魏理仕将依据以往治理其他众多智能化工程之经验，结合工程实际情况，提交有关意见和建议。
12〕配合[山水琨玉工程]开业庆典活动
要是开发单位在[山水琨玉工程]正式开盘及进伙〔开业〕时，举办庆典活动，世邦魏理仕将全力予以配合，以获得最正确宣传效益，为本工程乃至开发单位和物业效劳机构树立良好形象，提供热诚关怀。
3、正式运营后的参谋工作
[山水琨玉工程]工程开业后，即转进正常的物业治理时期。
在此期间，世邦魏理仕将把在筹备时期制订的物业治理 ，协助或者直截了当逐步落实到位，要紧参谋工作范围包括以下诸方面：
1〕日常保洁与定期保洁
为使[山水琨玉工程]始终维持其原有的品质，日常保洁和定期清洁那么显得尤为重要，它能够维持物业的美瞧，延缓建筑外表的自然老化。
世邦魏理仕将依据专业之经验，审订工程物业治理机构的保洁工作方案，并适当指导其在日后的实施，以便为用户提供一个整洁的商务工作环境和家居生活环境。
2〕平安防范与消防治理
复合型住宅物业工程之平安防范与消防治理工作应是物业治理中的重中之重，因为它涉及到业户的人身平安和财产平安。世邦魏理仕将依据工程的平安与消防设施，再结合多年的相关经验，审核工程物业效劳机构编制的平安防范与消防治理方案，并鞭策其有效运用于日常治理与处理紧急事件中，以期最大限度地防止出现平安事件。
3〕设备设施的日常维修与定期保养
为了真正实现物业保值、增值的目的，世邦魏理仕将鞭策工程物业效劳机构对建筑外表进行日常保洁与定期清洗，以及对工程公共设施、设备采取日常维修保养，使其维持完好和运转正常。
4〕停车场与交通治理
世邦魏理仕将就停车场和交通流线的设计提出适当建议。世邦魏理仕认为，在交通治理中所要考虑的是保证道路通畅，合理利用道路，并使得内部出口与外部干道得到有效合理地使用。另外，停车场泊位的优化组合及治理也关系到业主、租户对物业使用的满足程度，还会碍事到访客停车的方便及平安，合理有效的内部交通及卸货平台，将关系到商业局部的经营效率和治理秩序。
5〕二次装修治理
不管是本工程的住宅局部依旧商业局部，二次装修治理根基上不能够忽略的治理责任。世邦魏理仕将对二次装修治理的流程和内容进行整理和审订，在保证效劳效率之同时，合理维护开发单位及公共权益。
6〕特约效劳
开展有偿特约效劳能够在为业主和租户的工作带来方便的同时，也能到达治理者与使用者感情上沟通的目的。
依据复合型住宅物业工程特点，世邦魏理仕建议可有选择地为业主/租户/商户提供如下之特约效劳：
· 单元内的水、电和线路维修
· 单元内的装饰维修
· 单元内清洁效劳
· 单元内鲜花和盆景摆放
· 单元内安保效劳
· 预订及喊车接送效劳
· 代订报刊和杂志
· 速递效劳
· 代办保险
· 代订机票
· 代办存放物资
· 代办、复印及打印等商务效劳
· 提供商务秘书及文员等效劳
· 其它特约效劳及运作
三、方案中的[山水琨玉工程]工程参谋工作组成员
x先生–成都分公司资产治理部高级物业经理/参谋组组长
学历专业：电气工程专业
执业资格：电气工程师/物业治理企业经理岗位证书
专业效劳经历：多年从事物业治理及工程治理工作，先后任职于太森地产、港联物业、广州/上海世邦魏理仕公司，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部高级物业经理
局部效劳过的工程名单：成都王府井商城、威斯顿联邦大厦、领秀不墅、三九·圣安卓公寓、罗浮世家、时代广场、青城山高尔夫山庄、天府中心、倍特·康派大厦、力宝大厦、宏达国际广场、比华利国际城、重庆北温泉九号、重庆国际商务中心、重庆美源国际大厦、昆明智者的山丘不墅等
x先生–成都资产治理部高级物业经理/参谋组成员
学历专业：电气自动化专业
执业资格：注册工程师
专业效劳经历：长期从事酒店及物业治理及工程治理工作，先后任职于高档酒店工程，其后亦曾在上海万泰置地开展、豪景
物业治理〔上海〕、戴德梁行房地产咨询〔上海〕、第一太平戴维斯〔上海〕公司、成都瑞地物业治理等
企业担任重要职务，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部高级物业经理
局部效劳过的工程名单：上海银星假日大酒店、上海富豪外贸大酒店、上海置地广场、上海峻岭广场、上海万都中心大厦、成都开行国际广场
xx先生–成都资产治理部工程经理/参谋组成员
学历专业：土建专业
执业资格：土建工程师
专业效劳经历：从事物业治理及工程治理工作多年，先后任职于广州典雅工程公司、四川郎信房产、戴德梁行成都公司，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部工程经理
局部效劳过的工程名单：成都庄士大厦、罗马假日广场、麓岛国
际、香格里拉中心、力宝大厦、滨江国际、华府金沙、比华利国际城、倍特·康派大厦、宏达国际广场等
xx先生–成都资产治理部工程经理
学历专业：工业与民用建筑专业/计算机及工程应用专业
执业资格：助理工程师/土建监理师/YUM－营建工程师/房地产开发
统计岗位资格
专业效劳经历：从事物业营建及工程治理工作十年，先后任职于华西集团、森宇集团、中外合资成都长天、美国全球百胜集
团成都公司等，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部工程经理
局部效劳过的工程名单：恒利大厦、高速大厦、府河音乐花园、森
宇音乐花园、维也纳森林不墅等
xx先生–成都资产治理部物业经理/参谋组成员
学历专业：法学专业
执业资格：物业治理企业经理岗位证书/质量治理体系内审员证
专业效劳经历：从事物业治理及工程治理工作八年，先后任职于深圳万科物业、成都浩林实业，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部物业经理
局部效劳过的工程名单：深圳荔景大厦、成都金林半岛不墅等
xx小姐–成都资产治理部物业经理/参谋组成员
学历专业： 专业
执业资格：物业治理企业部门经理岗位证书
效劳经历：从事物业治理及工程治理工作八年，先后任职于成都置信集团所属物业治理单位、美仑物业、芙蓉家苑物业，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部物业经理
局部效劳过的工程名单：成都双楠谊苑、教师公寓、置信逸都花园、丽都花园、芙蓉古城、香格里拉中心、力宝大厦、滨江国际、华府金沙、比华利国际城、倍特·康派大厦等
xx小姐–成都资产治理部物业经理/参谋组成员
学历专业：经贸英语专业
执业资格：质量治理体系内审员证/物业治理企业部门经理岗位证书
/房地产经纪资格证书/四川省统计人员上岗证
专业效劳经历：从事物业治理及工程治理工作七年，先后任职于成都文汇实业、银都物业、忠信物业，现任北京世邦魏理仕物业治理效劳成都分公司资产治理部物业经理
局部效劳过的工程名单：成都丽阳天下、@世界、银都花园、凯蒂阳光、枫桥晓月、海棠月色等
第四章
世邦魏理仕质量治理体系
一、世邦魏理仕公司优质治理体系
世邦魏理仕开拓开展了一套优质物业治理系统，使物业治理工作系统化、标准化、程序化，以满足客户的效劳需求。世邦魏理仕亦可依据[山水琨玉工程]今后物业治理的实际需要，协助工程物业效劳机构建立高水准的治理系统，以实现治理品质的保证。这套优质物业治理系统是以ISO9002的标准为根底，是属于一种国际治理品质的保证。
世邦魏理仕的优质治理系统不仅能够使客户对今后能够感受到的物业效劳有加倍信心，更能强化物业效劳机构之自身的治理能力，增强监管力度，以致各项运作能够到达指标，符合客户的需求。
世邦魏理仕的质量治理和质量保证是以“以人为本