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物业公司管理制度

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2020年4月19日
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物业管理制度

叶县新叶物业管理服务有限公司

目录
前言 - 6 -
第一部分 岗位职责 - 7 -
(一)公司总经理岗位职责 - 7 -
（二）物业经理岗位职责 - 7 -
（三）市场管理员岗位职责 - 8 -
（四）文员岗位职责 - 8 -
（五）出纳岗位职责 - 9 -
（六）工程维修主管岗位职责 - 9 -
（七）保洁主管岗位职责 - 10 -
（八）保安人员岗位职责 - 11 -
（九）消防员（保安员兼）岗位职责  - 13 -
（十）水电维修人员岗位职责 - 14 -
（十一）保洁员岗位职责  - 14 -
（十二）绿化工岗位职责  - 15 -

第二部分 公共制度 - 15 -
（一）接待来信来访来电投诉制度 - 16 -
（二）管理人员文明服务标准 - 16 -
（三）员工文明服务要求 - 17 -
（四）员工廉洁工作制度 - 18 -
（五）服务工作管理制度  - 18 -
（六）鼓励员工和业主参与管理制度 - 19 -

第三部分 物业部管理制度 - 19 -

（一）市场管理员工作责任监督区日巡视制度

（二）物业管理部走（回）访制度

第四部分 安全、消防、车辆管理制度 - 21 -

第一章 安全管理制度 - 22 -

一：保安人员守则 - 22 -

1、值班管理规定 - 23 -

2、交接班制度  - 23 -

3、保安员培训制度  - 24 -

4、警棍使用制度 - 24 -

5、巡逻车使用管理规定 - 25 -

6、对讲机使用制度 - 26 -

7、监控系统操作制度  - 27 -

8、背景音乐播放制度 - 27 -

9、重大事件报告制度 - 27 -

二：紧急事件处理程序 - 28 -

1、突发事件处理程序  - 28 -

2、斗殴等暴力事件的处理程序 - 28 -

3、盗窃等破坏事件的处理程序 - 29 -

4、电梯困人的处理程序 - 29 -

5、停电停水的处理程序 - 29 -

6、发现有人触电的处理  - 30 -

第二章 消防管理制度  - 30 -

消防安全检查制度 - 30 -

消防培训制度  - 30 -

灭火器管理规定  - 30 -

火灾处理制度  - 31 -

第三章 车辆管理制度 - 31 -

一、出入管理 - 31 -

二、停放管理 - 32 -

第五部分 设施设备管理制度 - 32 -

一、目的 - 33 -

二、范围 - 33 -

三、职责 - 33 -

四、工作程序 - 33 -

五、工程维修部人员安全操作规程 - 37 -

六、 维修材料管理制度 - 38 -

第六部分 员工考勤管理制度 - 39 -

第一条：请销假 - 39 -

第二条：病假 - 39 -

第三条：事假 - 39 -

第四条：年假 - 39 -

第五条：婚假 - 39 -

第六条：产假 - 40 -

第七条：丧假 - 40 -

第八条：旷工 - 40 -

第九条：迟到、早退 - 40 -

第十条: 签到签退（打卡制） - 41 -

第十一条：加班、调休 - 41 -

第七部分 环境保洁管理制度 - 41 -

第一章:总则 - 42 -

第二章:保洁工作的日常管理 - 42 -

第三章:清洁工具领用管理 - 42 -

第四章:常见工具操作 - 43 -

第五章:保洁人员安全操作管理 - 43 -

第八部分 电梯安全运行管理办法 - 43 -

第一章 总 则 - 44 -

第二章 电梯安全运行管理制度 - 44 -

第三章 电梯使用管理规定 - 46 -

第四章 电梯安全文明使用规则 - 47 -

第五章 电梯三角钥匙管理规定 - 50 -

第六章 电梯应急制度 - 51 -

第七章　电梯作业人员教育培训考核制度 - 54 -

第九部分 消防应急预案 - 55 -

第十部分 安全生产管理制度 - 59 -

第一章 总则 - 60 -

第二章 机构与职责 - 60 -

第三章 安全生产责任制 - 61 -

第四章 安全教育与培训 - 62 -

第五章 设备、劳动场所 - 63 -

第六章 个人防护用品和职业的预防 - 63 -

第七章 检查整改 - 63 -

第八章 奖罚 - 63 -

前言
为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本公司《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。
本规章制度连同《公司管理规定》、《房屋租赁合同》、《装修管理协议》文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。
不尽之处，公司将适时予以补充。
本规章制度从下发之日起执行。

叶县新叶物业管理有限公司

签发人：

年 月  日

第一部分 岗位职责

(一)公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业管辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形
象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗
位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考
核。
8、 调动各方积极性，共同管好物业。定期向上级领导汇报工作
及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改进工作条件。
10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好
的外部环境。

（二）物业经理岗位职责
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责物业部的日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；
2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；
3、负责传达公司文件、通知及会议精神；
4、检查监督本辖区工程维修部、保安队、保洁部人员以及管理员工作情况并进行考核，按公司《内部规章制度》的要求抓好管理；
5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；
6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；
7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；
8、加强各部的团结合作，树立整体思想，密切与其它部门的联系，互相沟通、协调；
9、认真完成公司交给的其它任务。

（三）市场管理员岗位职责
1、 监督、检查、管理市场内日常事务工作。
2、熟悉市场内房屋分布、商户经营情况、设施及各类标志、广告位、车位的使用情况。
3、负责市场内公共卫生检查管理工作，保持市场内干净整洁。
4、宣传、贯彻执行市场管理法规及公司管理规定，及时纠正违反市场管理规定的人和事。
5、负责市场内广告位的规划管理，及时安排更新规划内广告位画面，清除私啦乱贴广告。
6、检查公共设施、标志、完好情况，发现问题及时安排维修整改。
7、掌握经营户的基本经营情况，做好经营户管理，提供规范市场及业态调整依据，对门市、摊位的租金等清晰明了。
8、及时掌握市场动态，收集、反馈市场信息。
9、调解市场纠纷，执行和处理一般消费纠纷，保护消费者和经营者的合法权利。
10、完成公司领导交办的各项工作。

（四）文员岗位职责
1、负责部门的文件撰写、整理工作；
2、负责员工考勤，收发传达文件等日常工作，妥善保管各类来文；严格遵守公司保密措施，无泄漏现象。
3、负责部门人事档案管理，设施、设备、图纸资料、物品档案管理，物业部日常工作等业务管理。
4、做好物业会议前的准备工作，会议通知、会议记录、落实会议布置工作完成情况。
5、负责统计物业人事变动情况，及时建档确保档案信息准确。
6、及时准确统计各类月、季度、年度报表，分析总结提出整改意见和建议。
7、负责装修管理协议的签订、商户信息统计、建档工作，水电费的办理充值，建档工作。
8、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；
9、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。
10、向各业主发出书面缴纳各项费用的通知书；
11、完成上级领导交办的其它工作任务。

（五）出纳岗位职责
1、清点汇总部门交来的款项；
2、审核原始凭证是否完整；
3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；
4、处理银行存款收入和支出业务；
5、填制记帐凭证，交会计记帐；
6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。

（六）工程维修主管岗位职责
在物业部的直接领导下，对工程维修服务项目的管理，组织对市场内的房屋、设施设备进行检查、维修、改造及保养，装修监督检查等日常工作，确保市场内物业管理的正常运转，具体职责如下：
1、根据工程维修服务项目的管理目标，制订市场内物业装修、维修及养护的实施方案。
2熟悉房屋结构特点以及使用要求。
3、熟悉《物业管理条例》与公司管理的有关规章制度。
4掌握市场内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。
5接受商户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决商户的疑难问题。
6组织维修人员对市场内房屋本体及公共配套设施进行检查、维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。
7定期巡查房屋使用情况，对发现房屋质量问题应及时安排维修，落实整改情况。并填写隐患记录。
8、负责公司新接管物业项目的房屋设施设备，供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
9、负责查验用户装修报批手续和审批装修方案，监督装修方案的实施。
10、负责编制设备、设施维修保养计划，落实计划的执行情况。
11、负责对维修、装修项目、设备进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目装修进行技术审核。
12、负责所有设备、设施系统（供电、给排水、电梯、消防、计量等）的管理、运行、维修等工作；
13、遇到重大事件及时向领导汇报，同时积极采取相应措施、组织抢修。
14、 完成公司交待的其它工作任务。

（七）保洁主管岗位职责
1、遵守本公司的规定、要求，尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作。
2、负责保洁工作的具体实施，学习相关业务知识技能，接受培训，掌握清洁工具基本操作技能。
3、严格按相应操作规程使用、存放、保管保洁设备、设施，发生损坏或丢失时及时上报备案，按有关规定处理。正确使用各种清洁药剂，严禁浪费。
4、主动安排卫生突击工作，如：领导、贵宾参观、门前走廊积雨、积雪的清扫突击工作。
5、积极向商户宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和行为。在保洁过程中，如发现公共设施有损坏，应及时上报。
6、每天必须对管理区域全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。
7、负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。
8、对管理区域工作高标准、严要求，除定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。
9、保洁员的安全作业、工作质量、物料消耗、设备使用等负有管理责任。
10、完成上级领导交办的其它任务。

（八）保安人员岗位职责
一:总则 
1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；
2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；
3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品进、出物业辖区的登记工作；
4、负责做好市场内机动车辆的管理工作；
5、负责做好综合管理工作；治安、消防、市场文明经营等工作。
6、熟悉市场情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；
7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；
8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育商户遵守物业辖区各项管理规定。
二:保安队长岗位职责
保安队长在物业经理的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。
1、了解和掌握保安队的情况，根据物业公司的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；
2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。
3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；
5、教育培养所属班长，不断培养她们的组织指挥能力和管理水平；
6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
7、完成公司交办的收费等其它工作任务。 
三:保安班长岗位职责
保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。
1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；
2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；
3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；
4、按照保安队制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。
5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；
6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；
7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。
8、完成公司下达的其它任务。
四:保安员岗位职责
1、门岗
①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；
②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；
③负责做好大宗物品进出物业辖区的管理工作，对商户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；
④负责做好对市场内机动车辆的出入、停放管理工作。
⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；
⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。
⑦负责回答解决商户及客户人员提出属于本岗职责内的问题；
⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。
⑨做好办公区域及大厅治安防范工作，确保安全、文明执勤。
2、巡逻岗
①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；
②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、以及商户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；
③熟知本人责任区域内商户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；
④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；
⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；
⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；
⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

（九）消防员（保安员兼）岗位职责
1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；
2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；
3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；
4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织商户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；
1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时经过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。
2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；
3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；
4、负责设备的日常巡视、情况记录；
5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。
6、严禁外来人员进入监控机房，做好录像资料的保存及保密工作。

（十）水电维修人员岗位职责
1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；
2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水、电设施等管线走向；
3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；
4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；
5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守《操作规程》以确保安全，预防意外事故的发生；
6、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。按月编制材料需用计划。
8、负责对共用部位设施、设备的巡视检查和保养。
9、做好日检、旬检、月检及定期检查、检修维护工作，确保设备安全正常运行。按规定填写检查、维修记录。
10、完成公司交办的其它工作任务。

（十一）保洁员岗位职责
1、遵守公司制定的各类规章制度
2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；
3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；
4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；
5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；
6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；
7、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或管理员汇报；
8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；
9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

（十二）绿化工岗位职责
1、 遵守公司的规章制度
2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；
3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人
的现象；
4、对劝阻有损绿化的行为要温和有礼；
5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其它用品，严格使用化肥和农药；
6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；
7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达95％以上；
8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；
9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。

第二部分 公共制度
全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。
（一）接待来信来访来电投诉制度
为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（商户）反馈的每一信息，特制定本制度：
1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（商户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。
2、每一位员工都有责任收集来自业主（商户）关于市场管理的看法、建议、意见等。
3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，新叶物业”
4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。
5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。
6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。
7、凡由市政设施如水、电、道路、通讯网线等所引起的业主投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难，决不允许推托了事.。
8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减少投诉，把矛盾消灭在投诉之前。
9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对重复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

（二）管理人员文明服务标准
1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。
2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。
3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。
4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。
5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。
6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。
7、热情处理业主来信、来访，积极为她们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。

（三）员工文明服务要求
1、热爱本职工作：
①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。
②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。
③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。
2、文明管理：
①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。
②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。
③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。
④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。
⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

（四）员工廉洁工作制度
1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。
2、自觉抵制不正之风，严守法纪。
3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。
4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。
5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。
6、不乱收费或收费不开收据。
7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。
8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。
9、维护公司利益，遵守公司机密。
10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。
13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。
14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。
15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。 
16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

（五）服务工作管理制度 
1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。
2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。
3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主满意。在工作中严禁向业主索取财物、吃、拿等不良行为。
4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主反映，如业主反映该工作人员不能胜任时，公司经过核实后，将作辞退处理。
5、工作人员如损坏业主财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。
6、凡业主付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。

（六）鼓励员工和业主参与管理制度
1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。
2、员工和业主的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。
3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。
4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。 
5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考证结束后立即发放，并记入员工档案。
6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。

第三部分 物业部管理制度

（一）市场管理员工作责任监督区日巡视制度
1、物业部必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。
2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。
3、巡视监督要求：
①检查市场保安员、保洁员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其它违反有关规章制度的行为）
②检查市场是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，市场内有无乱设摊及跨门营业、占道经营）； 
③市场是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，是否有私拉乱接窃电现象，市场内有无可疑人员活动）；
④市场内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、地面、楼梯道、走廊、卫生间、卫生情况，垃圾桶摆放是否符合要求，道路上是否有乱停车辆）；
⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好，管道是否有漏水、照明是否齐全明亮，）； 
⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。
4、 在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向公司汇报。

（二）物业管理部走（回）访制度
为加强物业管理部与广大业主（商户）的联系，使物业管理部各项工作置身于业主（商户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对商户走（回）访制度。
1、走（回）访要求
①物业管理部经理把对业主（商户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；
②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；
③走（回）访中，对业主（商户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；
④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（商户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
2、走（回）访时间及形式 
①物业管理部经理、管理员每月登门走（回）访4次；
③有针对性地对业主（商户）作专题调查，听取意见；
④物业管理部设立投诉信箱，投诉电话；
⑤随时热情接待来访，作好登记；

第五部分 安全、消防、车辆管理制度
第一章 安全管理制度
保安人员守则
一、着装仪表
1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；
2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。
二、行为规范
1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；
3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；
4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；
5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；
6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；
7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；
8、不得睡觉；
9、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。
三、日常管理 
1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；
2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；
3、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；
4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品； 
5、门岗值班室不得会客。
四、罚则
1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退处理；
2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；
3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。
值班管理规定
1、保安人员实行24小时轮流值班制度。
2、值班人员分为二班制，白班时间为：早7点30分—晚7点30分、晚班时间为：19点30分—早7点30分。
3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。
4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。
①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；
②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；
③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；
④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。
交接班制度
为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。
1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。
2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班。
4、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；
5、保安人员交接班时，必须认真填写《保安交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；
6、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；
保安员培训制度
1、岗前培训
上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。
①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作；
②新入职的保安员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；
2、岗位培训 
①保安培训：根据每年保安队制定的培训计划，拟订保安培训方案，经过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；
②消防培训：根据每年保安队内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，经过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；
③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。
3、培训内容
A、应知、应会部分：公司制度与规定，部门制度与规定，保安常识，服务意识教育，辖区设施、设备介绍，消防常识 。
B、岗位工作规范：岗位礼貌用语、工作方法与技巧，岗位工作职责与细则，辖区突发事件的处理 。
C、消防培训 
D、法律常识 
4、培训要求
A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；
B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；
C、队列训练时，按正规化军事要求操作；
警棍使用制度
警棍和电击器是保卫人员强制约束正在实施的违法犯罪行为或暴力行为之械具，所有保安人员提取使用警具时，须严格遵守以下规定：
1.警棍白天放在警具柜内存放，由保安队队长负责清点、检查，发现缺损立即上报。
2.保安夜间上岗使用电警棍，由保安队队长统一发放。
3.领取电警棍时，需进行登记(签领、签还)，要写清使用人姓名、时间、数量等内容，发放人要签名，归还警具时，收存人应认真检查警具状况，无问题方可收签，并记录收存时间。
4.携带电警棍时，应扣好套扣，不得随意挥舞、打闹，不得随意按动电击按钮，更不得随意敲击，一般情况下，不得随意使用电警棍。在使用完后，应做好放电处理后再交还，以免误伤她人。
5.注意保护警具，使之处于良好状况，遇有雨、雪天气，要注意