铭智地产项目内部认购方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2024/12/10 周二,铭智地产,项目阶段性营销方案,呈：河北铭智房地产开发有限公司,2008-MZ-70,（内部认购,方案,）,2,本报告的思路及框架,目标界定,产品与营销,推广执行,销售目标,营销方向,精品分析,营销价格,销售控制,推广攻略,内部认购,内部认购方案,策划活动方案,3,PART-1,阶段性营销策略,4,整体营销目标与方向,双管齐下 品牌至上,营销现状,御景名门,一期体量小，有预售证,名仕新区,没有预售证，体量大,以铭智地产品牌为媒介，,强,势推出名下两,大物业。,营销方向,营销目标,两个项目向市场整体推出，,重点做好名仕新区的销售工作。,这种形势下，我们怎么办：,双管齐下,品牌至上,5,区域市场竞争分析,2006,年以来，定州市明确中等城市定位，先后编制完成了城区总体规划、三大功能规划、工业园区规划、区片改造规划及城市路网、水系等专项规划，重点推进,“,一城、三区、四镇,”,建设。,“,一城,”,，,即着眼提升定州城市档次和品位，谋划河北文博园、华北物流基地、文化产业中心三大项目，实施旧城改造、基础设施两大工程。,铭智地产两个楼盘处于定州,“,一城,”,西部方面，属重点发展区域。,“,三区,”,，,主要围绕解决项目占地问题，规划唐河循环经济产业园、黑龙泉绿色产业园、沙河工业园，总占地,9500,公顷，近期可用地,2280,公顷，着力打造经济发展的增长极。,“,四镇,”,，,重点壮大李亲顾、清风店、东亭、明月店镇四个经济强镇，培育经济发展的次中心。,市场情况,房地产,E,网,6,区域市场竞争分析,现阶段主要竞争楼盘,重点竞争对手个案剖析,7,兴 华 路,中 山 路,街,凌,博,街,业,商,北 环 路,街,月,明,金盛家园,领秀城,风景城,金世豪庭,本,案,本,案,项目周边盘,分布,区域市场竞争分析,点评,项目周边林立着风景城,、金盛家园、金世豪庭、领秀城。前三位有的已是尾房，有的拆迁工作巨大。本案真正的竞争对手是,领秀城。,8,领秀城,招商引资下的地产形态,项目位置,：兴定路交商业北街,开发商,：保定隆基泰和房地产开发公司,项目规模,：住宅部分由,16,栋小高层和高层组成,项目特色,：地理区位一般，主打欧洲城邦,户型面积,：户型区间,80,130m,2,，,主力户型为,90,120m,2,、,销售均价,：均价,2280,元,/m,2,目标客群：,本地事业单位工作人员和经商户，对企业品牌认可的投资客户,销售状态,：一次性付款优惠,4,个点；银行贷款无优惠，现整体销售状况较好；项目预计在,2010,年,10,月交工使用,9,风景城,、,全城好位置，高容积率,项目位置,：公园路与中山路交口,开发商,：河北张氏投资集团,项目规模,：总建筑面积,80,万平方米,项目特色,：地理区位超好，定州市首席绿色革命大盘,户型面积,：主力户型为,90,120m,2,、,销售均价,：一期,10,栋,18,层准现房均价,2450,元,/m,2,，,3,栋,25,层期房均价,2500,元,/m,2,目标客群：,本地置业者和经商户，政府机构人员,销售状态,：,10,栋,18,层明年交房，还剩几十套一层和顶层，,3,栋,25,层期房,2010,年年底交房,10,金盛家园,离我们最近的项目,项目位置,：博陵街与中山路交口北行,项目规模,：住宅部分由,16,栋小高层和高层组成,项目特色,：音乐建筑风格配套,户型面积,：主力户型为,88.02m,2,、,125.58m,2,、,销售均价,：均价,2400,2500,元,/m,2,目标客群：,本地置业者和经商户，政府机构人员,销售状态,：现整体销售状况一般；项目没有预计在,2010,年,10,月交工使用,11,定州房地产特点,本地企业加外来开发商建设定州,：本土企业如张氏集团、铭智地产、中天地产等，这些企业在定州有着深厚的政府关系；隆基泰和作为外来者代表，依靠的是品牌号召力。,土地市场供给放量，地价不再高涨,：房地产纳税是当地政府的税收一大来源。定州市政府广开地源、大兴土木，与开发商一起搞城市建设。,2008,年全国房地产市场低迷，开发商拿地的热情锐减，,“,地王,”,现象估计短时间内不会再现，地价趋势平缓。,住宅市场产品同质化严重,：三线城市购房者对产品要求不高，导致了开发商只注重营销层面，而忽略了楼盘最根本的产品设计。差异化、人性化、本土化才是住宅项目立足的根本。,客户选盘受商圈影响明显,：以时代广场为中心的商圈网罗着定州的人气和财气，靠近商圈的楼盘市场接受度就很高。远离商圈的项目的任务是挖掘自身卖点，完善产品，削弱因距离商圈所带来的劣势。,12,PART-2,内部认购方案,13,内部认购方案,一、市场目标,认购时段：,2008,年,12,月,1,日,2009,年,1,月,31,日,认购地点：中山路与博陵街交口新售楼部,咨询电话：,xxxxxxxxxxxx,二、销售目标,内部认购期间推售名仕新区,9#12#,中大户型，御景名门全部推出，缓解资金压力，争取多回款。,在项目正式开盘前渲染气氛、积聚人气、确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。,通过前期报纸、短信、等形象广告，展示项目及铭智地产品牌形象。,通过前期认购试探市场及消费者反映，占领市场主场地位，做到有的放矢。,14,内部认购方案,三、内部认购执行方案,1,、内部认购流程,以铭智房地产的名义通知（电话或信函）已积累客户,12,月,25,日,9,：,00,开始到新售楼部参加内部认购活动,。（注：认购御景名门客户上午到场，认购名仕新区客户下午到场）,在新售楼部安排客户排队位置，加强停车和现场客户管理。,安排好到场客户的接待、登记工作。,将客户按先后到场顺序进行分组，然后进场选购，每批,5,组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间做出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。,正式公开价格，推出名仕新区,9#,、,12#,楼的相关单位；御景名门全部开放。,15,内部认购方案,销售员将已有明确意向的客户引至经理室（或财务室），客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购协议书书（一式二份）。,工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。,客户若没有机会选购我们的第一批房源，在推出第二批房源时，承诺已登记客户将有优先选购权。,商品房买卖合同,签署流程单,封号单编号：,买受人,房号,付款,方式,销售,代表,销售部,经理,资料,审核,财务部,合同,审核,合同,接受人,签署日期：年 月 日,16,认 购 单（名仕新区）,年 月 日 编号：,2008,买受人：,联系电话：,联 系,地址：,身份证：,地 址,所购房号：座 单元 号,建筑面积：平方米,付款方式：,单价：,总房款：人民币大写：佰拾万仟佰拾元 人民币小写：（￥：元）,地下室号：建筑面积：单价为,元,/,平方米 地下室总价：万仟佰拾元（￥：元）,上述房款地下室款总计：人民币大写：佰拾万仟佰拾元 人民币小写：（￥：元）,首期款：人民币大写：拾万仟佰拾元 人民币小写：（￥：元）贷：,1,、自签订认购单之日起，按揭客户五日内、一次性客户七日内持认购单、定金收据和房款到售楼部签订,预订房协议书,，逾期视为放弃所购房号，开发商有权另行处理房号，所交定金不予退回。,按揭客户签订,预订房协议书,的同时带齐办理按揭所需资料。因买受人原因不能办理按揭，逾期五天后从即日转为一次性付款。,签订认购单后所购房号不能变更，因特殊原因确需变更，则须经开发商同意后重新确定新购房号。,所购商品房的买卖条件以双方签订的,预订房协议书,为准。,双方签订,预订房协议书,后，此认购单交回，同时其内容作废。,签订认购单的客户放弃购房，认购金不予退还。,开发商：河北铭智房地产开发公司 买受人：,经办人：代理人：,17,认 购 单（名御景名门）,年 月 日 编号：,2008,买受人：,联系电话：,联 系,地址：,身份证：,地 址,所购房号：座 单元 号,建筑面积：平方米,付款方式：,单价：,总房款：人民币大写：佰拾万仟佰拾元 人民币小写：（￥：元）,地下室号：建筑面积：单价为,元,/,平方米 地下室总价：万仟佰拾元（￥：元）,上述房款地下室款总计：人民币大写：佰拾万仟佰拾元 人民币小写：（￥：元）,首期款：人民币大写：拾万仟佰拾元 人民币小写：（￥：元）贷：,1,、自签订认购单之日起，按揭客户五日内、一次性客户七日内持认购单、定金收据和房款到售楼部签订,商品房买卖合同,，逾期视为放弃所购房号，开发商有权另行处理房号，所交定金不予退回。,按揭客户签订,商品房买卖合同,的同时带齐办理按揭所需资料。因买受人原因不能办理按揭，逾期五天后从即日转为一次性付款。,签订认购单后所购房号不能变更，因特殊原因确需变更，则须经开发商同意后重新确定新购房号。,所购商品房的买卖条件以双方签订的,商品房买卖合同,为准。,双方签订,商品房买卖合同,后，此认购单交回，同时其内容作废。,签订认购单的客户放弃购房，认购金不予退还。,开发商：河北铭智房地产开发公司 买受人：,经办人：代理人：,18,内部认购方案,2,、手续办理,购房客户商定房源后到销售部签订,认购单,并交纳,2,万元定金，按揭客户五日内交付首期款（总房款的,30%,）；一次性付款客户七日内付全款，并签订,预订房协议书,或,商品房买卖合同,。同时可以领取,认购客户抽奖顺序单,。,买受人,房号,认购序号,经手人,销售经理确认,开发商确认,认购客户抽奖顺序单,19,内部认购方案,-,转签促销活动,活动名称：,“,迎春节 铭智地产真情回馈新老客户抽奖活动,”,活动时间：,2009,年,1,月,10,日,活动地点：新售楼部,活动内容：凡是在,2009,年,1,月,10,日（含当日）之前签订,预订房协议书,的名仕新区客户均享有参加抽奖的资格,时间节点,回馈奖项,2008.12.25-12.31,五千元左右联想笔记本电脑一台（,3,名）,2009.1.1-1.4,三千元左右立马牌电动车一辆（,5,名）,2009.1.5-1.10,一千五百元左右卡西欧商务手表一块（,8,名）,活动实质：通过抽奖的方式刺激客户购房认购交款，给项目造势，为后期销售做好铺垫。,20,活动流程：,时间,活动内容,时长,/,分,07,：,50,所有工作人员全部到位，活动现场布置完毕,08,：,00,暖场，背景音乐开始播放,30,08,：,30,客户签到,30,09,：,00,主持人介绍项目情况,5,09,：,05,意向客户订房交款,5,10,：,00,抽奖正式开始，按照时间节点，从下到上,60,11,：,00,获奖者发表幸运感言,11,：,30,活动结束,21,人员分工准备物料：,内容项目,数量,完成时间,责任人,签到笔、签到本,本,2,个、笔,3,个,活动前三天,铭智地产,签到桌椅,1,套,活动前三天,铭智地产,音响及话筒,音响一套，话筒二个,活动前一天,铭智地产,宣传资料,人手一套,活动前一天,铭智地产,DV,机、照相机,各一台,活动前一天,铭智地产,主持人串词,一份,活动前三天,完美顾问,抽奖礼品,见活动内容,活动前三天,铭智地产,注：费用预算将在我方与贵公司确定具体活动流程后，在具体的活动执行方案中体现，现暂不计入在内。,22,PART-3,推广方案,23,一个成功的项目要善于表现自己！,一个楼盘的成功不单单只是靠自身的品质取胜,品质决定了我们成功的基础,而如何将成功的基础转化为真正的成功？,我们需要被市场认可！,因此,御景名门,12,月份媒体推广计划,24,御景名门,12,月份媒体推广计划,一、推广目标,产品利润：,通过开始对项目的整体运作，树立御景名门在定州的的高档生活社区形象，实现项目产品利润最大化，为,09,年,1,月份项目入市打好基础，最终尽快回笼资金。,项目品牌利润：,通过项目的包装推广，将御景名门的高端形象推出，让御景名门的高贵生活与现代都市生活相结合实，现品牌价值。,企业品牌利润：,御景名门为铭智的地产在定州开发的第二个项目，名仕嘉园作为一期项目的成功运作，为本项目的入市，带来良好的口碑，即可大幅度提升铭智地产的品牌知名度，树立开发商诚信、负责、实力的形象，为企业赢得良好口碑的同时，提升铭智地产的美誉度。,25,二、整合推广媒体策略,12,月份的推广目标就是为,09,年,1,月份项目启动市场做好充分的准备工作。,1,、自有媒体,单页户型单页围档,VI,延展,单页,从整合传播的核心入手，提炼优势卖点全面解析本案高品质的生活价值内涵，全新定制生活居住标准。展现御景名门的核心区位、配套、交通、教育等优势卖点，充分展示御景名门作为高品质楼盘的价值所在。,围挡,充分利用工地现场围挡，将工地进行美化与包装，传达项目相关信息。,VI,延展,有效利用售楼部内吊旗、展板等，美化售楼部的同时传达项目形象及销售信息。,御景名门,12,月份媒体推广计划,26,2,、外界媒体,报纸,定州电视报,绝大部分订阅客户为党政机关工作人员和有一定消费能力的客群、发行量为,8000,份每份入户。是项目的一级客户。建议,12,月份做满五期,形式为整版封底彩页。,户外,户外广告宣传周期长、受众面广，有利于更快地树立项目形象。,电视,定州电视台。电视推广以形象生动，影音同步能产生很强的视觉冲击力。建议使用穿插项目简介短片、滚动字幕。,广播,定州广播电台。广播具有传播的及时性，灵活性，广播的目标客户群大多为有车一族，为项目的一级目标客户群。内容直白简练、信息性强,发单,在充分利用传统媒体的同时，根据具体的情况区域覆盖式发单传播，由置业顾问以分片的形式进行跟踪发单，一旦有购房意向很强的客户出现，置业顾问现场进行讲解并进行登记。,短信,群发短信，受众面广，传播及时、灵活直接。,御景名门,12,月份媒体推广计划,27,三、,12,月广告排期计划,时间,媒体,规格,宣传内容,2008,12,1,（周一）,定州电视报,封底整版彩页,项目的高品质形象为诉求重点,2007,12,8,（周一）,封底整版彩页,铭智地产钜献,+,项目区位地段介绍,2007,12,15,（周一）,封底整版彩页,铭智地产钜献,+,项目卖点介绍,2007,12,22,（周一）,封底整版彩页,输出,1,月,1,号开始接受认购,2007,12,29,（周一）,封底整版彩页,铭智地产钜献,+,项目卖点介绍,12,月,1,号,.3,号,.5,号,短信,65,个字以内,项目的区位,+,形象,+,卖点,阶段媒体排期表,御景名门,12,月份媒体推广计划,28,12,月,9,号,.12,号,65,个字以内,项目的区位,+,卖点,12,月,15,号,.17,号,.19,号,65,个字以内,项目的形象,+,卖点,12,月,21,号,.23,号,.,65,个字以内,1,月,1,号开始接受认购,+,卖点,12,月,25,号,.28,号,.30,号,65,个字以内,1,月,1,号开始接受认购,+,卖点,2008,12,月份,电视台,插播项目短片,项目卖点介绍,2008,12,月份,飞播字幕,项目卖点介绍,2008,12,月份,电台,一天一,2,次,项目卖点介绍,2008,12,月份,一天一,2,次,项目卖点介绍,御景名门,12,月份媒体推广计划,