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新农村建设项目实施方案
德平新农村建设项目
实施方案
（征求意见稿）
二○一一年一月
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一、德平镇基本情况及项目简介
德平镇隶属于XX省XX市XX县区，辖133个行政村，镇域面积144.32平方公里，耕地11.4万亩，集镇面积3.7平方公里，总人口6.04万人，其中集镇人口21536人。德平是一座具有2000多年悠久历史的古老城镇，自五代后唐到1956年撤县设镇前一直为县治驻地。2007年全镇完成国内生产总值13.4亿元，实现财政收入1600万元，农民人均纯收入4790元。先后荣获第二批全国发展改革试点小城镇、XX省小城镇建设示范镇、XX省文明村镇、XX省小城镇建设中心镇、XX省社会文化先进乡镇、XX市“五个好”乡镇党委等荣誉称号。
德平新农村建设项目，是根据中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司与德州美诚达仁投资置业有限公司于2011年1月10日签订的《德平新农村建设项目合作投资合同》，共同协商、合作建立的社会主义新农村建设项目。该项目的基本构想是，根据社会主义新农村建设的要求，对德平镇进行重新规划，建设为居住、工业、商业、农业、旅游、教育卫生科研、管理服务、养老等八个区。项目由中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司全额投资，德州美诚达仁投资置业有限公司具体操作。
二、中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司简介
中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司于二〇〇二年十二月经香港特别行政区政府批准登记注册成立。公司隶属九金山as303总部旗下直属企业，是一个跨地区、跨行业经营的跨国集团。资金来源
2于家族数百年来的巨额资金积累。公司宗旨为：天下为公、世界大同、造福人类、普度众生。经营范围为：资本运作、资产管理、国际贸易，交通、能源、高科技、农业（农产品、农副产品）、扶贫相关的医疗、教育等项目的投资与开发。
（一）公司组织机构设置：公司总部设：办公室、财务部、项目部、国际贸易部、人力资源部、资本运作部、审计部、法律事务部及深圳代表处。公司下辖：本港全资子公司2个；英国全资子公司1个；泰国全资分公司1个；大陆全资子公司2个。
（二）公司发展方向：充分利用国际金融市场优势，通过合法资本运作、资产信托融入资金，积累资源，以造福人类为宗旨，不分地区、不分行业，积极投入到中国大陆乃至整个东南亚地区的各项经济建设中去。围绕中国592个贫困县扶贫计划（下称：“592”计划）的实施，真正把公司的宗旨运用到实际工作中来。通过对中国592个贫困县的中小学教育体制和教育设施、医疗体制和医疗设施的改造、农村危房改造、基础设施的改造、农业种植结构的改造、农民饮用水改造、农村环境改造、农民工作技能培训等具体项目的实施，让贫困县绝大部分的农民过上中国标准的“小康”生活。
三、项目建设运作方情况简介
德州美诚达仁投资置业有限公司成立于2010年1月，目前主要业务为房地产开发、农业开发投资等。公司虽然成立时间不长，但运作规范、人员精干、目标宏伟。现在公司除董事长外，设有总裁一名，副总裁三名（分管行政、工程、财务），策划总监一名，机构有办公
3室、工程部、财务部、策划部、销售部、前期部、资本运作部。
董事长吴丙清为公务员下海经商创业人员，历XX县区委组织部长、县委副书记、市政协副秘书长，房地产公司副总经理、项目总经理等职，先后在北大、清华进修房地产、资本运作课程，胸怀远大，为人诚实，经验丰富。
总裁孙海军为国家注册一级结构设计师、二级建筑设计师、一级建造师、高级工程师、注册监理工程师，有着17年的房地产从业经历，具有丰富的操盘经验。
另外三位副总裁为人诚实，积极肯干，独挡一面，业务能力较强。班子成员结构合理，年富力强，经验丰富，富有激情，是一支能打硬仗的团队。
公司注重以文化育人。明确企业核心价值观、产品定位，建立了服务文化、标准文化、资历文化、信任文化、诚信文化、领导文化、管理文化、聚合文化等，管理科学先进。
公司发展目标为。到2014年，实现公司上市；2015-2020年，实现年销售额100亿元，年开工项目20个，成为德州第一，进入山东百强。2021年之后，逐步实现“双百目标”，即百亿利润，百强企业（中国地产界）。
四、两公司合作情况
中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司与德州美诚达仁投资置业公司，双方经过长时间的考察了解，在平等互利的原则下，为了发挥各自优势，为造福人类做贡献，决定合作投资山东德平新农村建
4设项目。合作期限30年，自2011年2月28日至2041年2月27日。双方合作投资后，项目公司名称不变，股权分配：中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司占60%，德州美诚达仁投资置业有限公司占40%。企业名称为德州美诚达仁投资置业有限责任公司，该企业最高权力机构为董事会，董事会由五人组成，中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司二名，任董事长一人、董事一人；德州美诚达仁公司三名，副董事长兼总经理一人，董事二人。该企业董事长领导下总经理出任法人代表。
五、项目建设内容
初步规划在德平镇建设居住、工业、商业、农业、旅游、教育卫生科研、管理服务、养老等八个区。建成不落后于美国、新加坡等国家的农庄，建成低碳、环保、节能、科学、效益高的现代化新农村，争取在全国树立样板，在世界上有一定知名度。
1、居住区。每户三室一厅，人均居住面积不低于30平方，完成装修，达到入住条件。
2、商业区。建设2个大型商场，1000家商铺，实行承包经营。
3、农业区。发展高效农业（1万头驴）、粮食作物以及蔬菜种植。以养殖1万头德州驴为切入点，建立全循环的产业链。
4、工业区。重点建设肉食加工生产销售公司、生物制药公司。
5、旅游区。建设一家四星级宾馆，一家温泉度假村，一家农业种植历史展览馆，蔬菜、枣、杏等采摘区，人工湖等。
6、教育卫生区：建设幼儿园、小学、中学、医院、保健站、防
5疫站等。
7、科研培训区。建设一家商学（农业）院，一家高效农业研究所。
8、养老区。建设高标准的养老院。
六、项目建设目的
通过新农村建设，投巨资解决农民的居住、就业、教育、医疗、养老、业余娱乐等六大问题，提高农民的幸福指数，做到：个个都有好工作，家家都有好收入，处处都有好环境，天天都有好心情，人人都有好身体。初步建成名副其实的“社会主义新农村”、“共产主义小社区”。
居住。由公司投资建设楼房，所有权归投资方，农户有永久优先居住权，每月仅需支付物业管理费（用于支付保安保洁工资、绿化费、房屋及公共设施维修等）。
教育。统一建设高标准的学校，原则上，学生从小学到高中，学费一律全免（如果高中拿不到毕业证书，必须退还50%的学费），考上大学后，学费继续由投资商支付，大学毕业后无条件回当地工作，十年后可自由工作。高中毕业后不上大学者，统一培训，统一安排工作。
医疗。建设高标准的医院，当地居民看病全免费，在当地工作的非当地居民看病收取工本费和10%的利润。
养老。统一建设高标准的养老院，老人全部住进养老院，全部免费。
就业安置：工业区、商业区、农业区、旅游区、教育卫生科研区
6等，统一优先招用本地居民，不足者招收外地人。使全体居民达到：全部培训上岗，三保险全免费，收入不低于全省平均工资水平。
七、项目投资概算及效益评估
（一）、农民耕地、宅基地
1、农民耕地使用权实行转移使用权的办法处理，由公司每年返还农户每亩1000元土地使用权费。统一承包经营：
1000元/年×11万亩＝1.1亿元/年1.1亿元/年×20年＝22亿
2、农民拥有宅基地使用权，拥有房屋所有权，办法是置换，用楼房换平房（正房一平方换一平方，偏房一平方换0.5平方），初步概算为6万人口，每人40平方米，总建筑面积240平方米，按每平方米1200元造价，总造价28.8亿元，每平方米装修费按300元计，总计7.2亿。居住总投入为36亿元。
6万人×40㎡＝240万240万×1200元/㎡＝28.8亿240万×300＝7.2亿28.8+7.2=36亿
（二）、居住商业服务区
1、住宅：6万×40㎡/人×（1500+200）元/㎡=20亿
2、养老院（70岁以上）
5000人×20㎡/人×2000元/㎡=2亿
3、商业区（商场+商铺）
7【（3万×2）+（30㎡/个×1000个）】
×3000元/㎡=2.7亿
4、幼儿园、小学、中学、医院、保健站、防疫站5亿
5、服务业（办公）3亿
以上约需土地3500亩×50万/亩=17.5亿共投入：20+2+2.7+5+3+17.5=50.2亿形成资产：150万㎡×3500=52.5亿
（三）、农业区
规划：
1、高效农业开发区：2万亩，总投入4亿
2、粮食作物种植区：5万亩，总投入4000万元
3、蔬菜种植区：1万亩，总投入2亿
4、1万头驴养殖区×5000=5000万，总投入1.6亿
约投入8亿元
（四）、工业区食品加工生产线：
1、屠宰线3000万
2、厂房、冷藏6000万
3、熟食加工设备1000万
4、土地500亩×20万/亩=1亿
5、人工费1000人×3.6万/人=3600万
6、销售网络1亿共投入约3.5亿元生物制药生产线：
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1、厂房5000万
2、设备1亿
3、土地1亿
4、其他1亿共投入3.5亿
以上食品生产线和生物制药生产线总计投入7亿元。
（五）、旅游区
㈠四星级宾馆1亿㈡温泉度假村1亿
㈢人类农业种植历史展览馆1亿㈣蔬菜、枣、杏等采摘区5000万㈤人工湖开挖引水、雪山1亿㈥征地3000亩6亿
㈦人工费、管理费、宣传费4000万共投入约11亿。
（六）、教育、科研
1、商学（农业）院
培训农业、工业、服务人员约10000人，三个月固定时间（1）教师、管理人员工资、管理费10万×200人=2000万（2）校舍、设备8000万（3）土地1000亩3亿万
2、高效农业研究所
9办公楼3000万设备1000万试验品4000万
专家科研、考察、工资2000万以上两项共投入约5亿。
（七）、新农村村民福利概算
1、保健医疗（医生工资、药费）6万×2000=1.2亿
2、三保险（养老、医疗、意外事故）6万×1500元/年=9000万/年9000万/年×20年=18亿以上两项共投入约19.2亿。
（八）、基础设施建设
1、自来水厂5000万
2、污水处理厂5000万
3、燃气站3000万
4、温泉井5000万
5、电站5000万
6、土地1亿投入约3.5亿。
（九）、固定资产及经济效益
1、约需投资：160.7亿
2、约形成资产（建成后当年）118.5亿
3、每年可产生效益：8亿+35亿+1.5亿=44.5亿
总投资约在5年后达到222.5亿元，全部收回投资并有盈余。预计20年可产生效益至少800亿元。
八、项目投资渠道
德平镇社会主义新农村建设项目200亿元投资及所产生的利息全部来自中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司，该公司负责在项目建设期内筹措全部所需资金，由德州美诚达仁投资置业有限公司全权运作。
九、项目建设双方的权利与义务
德平镇社会主义新农村建设项目，所有投资由中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司负责，所有投资按项目进度分五期到位，首期启动资金2亿元人民币在双方签订合作协议后三个月到位。第二期，项目规划设计、基础设施建设，投资50亿元，于协议签订后六个月到位。第三期资金50亿元，于项目建设工程完成总量的50%以后到位。第四期资金60亿元，于所有基础设施完工、设备安装时到位。第五期资金30亿元，于项目全部建成验收合格后全部到位。整个项目建设当期总投入160亿元，考虑到项目的建设时限及材料价格变动因素，总投资溢价预估60亿元，项目完工时总投资概算220亿元。
该项目的所有建设工作，由德州美诚达仁公司负责，该公司负责项目建设班子的组建，项目征地、拆迁、规划、设计、报批手续办理，项目资金管理及运作，项目建设监理及资金运作的审计。负责与中国
11杨氏国际控股金融投资集团有限公司协作谈判与计划安排。
项目全部建成后的收益分成，初步按四六比例安排。中国杨氏国际控股金融投资集团有限公司享受总收益的60%，德州美诚达仁公司享受40%，并负责项目的全程管理与维护。
该项目总投资建设期大约5年，暂定项目有效运行20年，由合作双方协商解决项目运作中的所有事宜。
十、结论
德平镇社会主义新农村建设项目完全符合中央新农村建设有关政策要求，资金来源有充分保障，项目规划具有可持续发展后劲，项目主持方具有相当资质和人才，并有一支专业水平较高、管理水平领先的团队。项目在当地党委政府的支持下，一定会成为新农村建设的样板、地方经济发展的又一动力源泉。
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