项目可行性研究报告专题培训课件.ppt
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1、思维导图委托方目标项目整体发展战略经济效益评价宏观经济状况市场分析项目分析市场可行性经济可行性12项目概况邹城市房地产市场分析项目整体发展战略项目经济测算宏观经济情况3456项目投资结论第一部分:项目概况项目区位周边配套交通条件土地现状项目概况项目区位地块位于邹城市东区,是邹城市新城市中心区域,随着各行政中心带动作用,整体区域价值与形象得到提升。邹城市东区位于邹城市市东,是邹城市的城市新中心,经过一段时间的初期发展,周边基础配套已基本完善。但商业配套设施,如商场、超市等购物场所欠缺,此类设施场所正处于建设高峰期。邹城东区新城规划的主体功能主要是CBD,是邹城市政治中心、金融中心、文化教育中心、
2、居住中心。紧靠城市中心的是规划中的孟子湖新区,该区以生态、科技为主要发展方向,打造生态科技新城。本地块位于新城市中心与孟子湖新区之间,占尽两片区的优势,既有城市中心的地理位置优势,又具有孟子湖新区的发展潜力。地块位置邹城东区(新市区)老市区孟子湖新区项目概况项目区位地块位于邹城市东区,是邹城市新城市中心区域,距离市政府1.2公里,行政服务中心等各行政机关距项目咫尺,行政、商业、教育、医疗配套资源丰富。项目概况周边配套 本项目地块邹城市市政府市六中东校区市六中东校区第二实小第二实小南校区南校区新六中新六中规划展规划展览馆览馆邹城一中邹城一中千泉医院千泉医院人民医院孟孟 子子 湖湖工商银行工商银行
3、悦林中心商业第二实小千泉小学第二实小千泉小学时代花园商时代花园商业综合体业综合体商业商业项目概况交通条件本项目地块太平东路太平东路平阳东路平阳东路城城前前东东路路城城前前南南路路地块以北紧靠太平东路,太平东路贯穿城西、城中、城东,是邹城市东西方向交通的大动脉。地块以南的平阳路也是邹城东西方向上的主要交通要道。地块以东是环绕城市外沿的城前路(104国道)与接驾山路连接邹城市北部区域、孟子湖新区。公交5分钟一班,全程50分钟。地块交通便捷,可通过太平路、城前路迅速与城市交通网络相联。地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件,可进场后迅速开发建设。项
4、目概况土地现状项目西侧现状项目东侧现状项目南侧现状地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件,可进场后迅速开发建设。项目概况土地现状燃气配套热力配套总规项目概况土地状况 目标地块规划指标地块一用地性质居住用地、河道绿化用地总面积67715.35河道和绿地面积21567.52居住用地面积46128容积率2.2建筑密度40%建筑限高100米地块二用地性质居住用地、河道绿化用地总面积52843河道和绿地面积11688居住用地面积41155容积率2.0建筑密度40%建筑限高100米第二部分:宏第二部分:宏观经济状况状况经济概况人口概况行政区分布邹城市为山
5、东省辖县级市。全市总面积1616平方公里,辖3个街道、13个镇,总人口130万。主城区分为三个街道,凫山街道、钢山街道、千泉街道,城区人口约30万,城市是自然资源型城市。宏观经济概况主城区u初步核算,2010年-2014年地区生产总值(GDP)增幅均大于8%,房地产行业处于高速发展阶段。u近几年GDP一直保持强劲的增长势头,增长速度较为明显。经济形势持续向好,也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系 库兹涅茨数据来源:邹城市统计局宏观经济概况2011年-2014年邹城市房地产市场处于高速发展阶段。邹城
6、市固定资产投资逐年增长,固定资产投资规模稳步扩大,推动了房地产业的发展从右图表中可以看出,2011年房地产开发投资增长65.4%,2011年至2014年开发投资总额持续维持平稳的高位投资,这正是邹城市房地产市场发展的黄金时期。宏观经济概况人口平稳增长,外来人口较少,农业人口的城镇转移,及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了保障u邹城近几年人口自然增长,外来人口较少,且增长缓慢,因此不利于房地产的长期需求;u农业人口逐步减少,并在慢慢地向城镇迁移,有利地促进了城镇房地产的需求(平均1万人/年向市区聚集)。u城镇居民的人均可支配收入提高,说明市民的购买力逐步增强,是房地产发展的有利保障。
7、年份2010年2014年总人口数(万人)115.7117.85农业人口(万人)7674.58非农业人口(万人)39.743.27宏观经济概况邹城市的远景规划基本呈现出”东进北拓”的态势,孟子湖新区及城北钢山街道将对本项目起到一定的分流作用,但本区位的城市中心优势仍是不可替代的。邹城城市发展策略为“一带两轴三中心”,呈现东进北拓的趋势,东进成为发展重点,相应的东城与孟子湖将成为未来发展的核心区域。其中东城将成为政治、文化、商业、办公的集中地区,是城市的CBD中心;东城与孟子湖新区的规划发展必将带来房地产行业的发展。城西城北城中东城、孟子湖新区城南宏观经济概况城市概况结论:邹城市GDP总量增长势头
8、强劲,固定资产投资的持续走高,房城产开发投资走强,有力地支持房地产业市场的快速发展;邹城市规划将推动城市有序发展,极大地推动了对市区房地产的需求;人均可支配收入的提高,表明了市民的购买力越来越强,是房地产市场健康发展的基础;邹城市老城区已基本保持现状,致力于规划发展城市东区,因此东区及孟子湖新区将成为城市发展的主要热点;宏观经济概况第三部分:第三部分:邹城市房地产市场分析土地供应市场邹城房地产现状城东区区域楼盘信息采集2011-20142011-2014年土地市场供给主要特点年土地市场供给主要特点:土地供给主要年份为2011年与2012年,区域为东城区,根据房地产项目上市时间,东城区成为201
9、3年至2016年主要竞争市场。20152015年土地市场供给主要特点:年土地市场供给主要特点:2015年至今东城土地供应量为0,城西土地供应爆发,供应面积为637.35亩,其次孟子湖新区是343.851亩,20172020年的房地产主要战场发生转移,新区由东城区转为孟子湖区,邹城市市场将上演东西两端的市场抢夺。土地供应市场邹城市自2011年开始主要住宅土地供给集中在新区(东城与孟子湖、城西),2015年新增土地供给主要集中在孟子湖区与城西区。土地供应市场2015年主要土地供给区域城西兖矿基地土地供应点土地供应点东城新区孟子湖新区市政府2014年度销量由最高点开始回落,价格停止上涨,开始走低,量
10、价齐跌从右图可以看出,2011-2013年济宁市商品房销售面积与销售额持续上涨,2014年增长势头开始回落。2011-20132011-2013年年住宅市场的持续热销原因:住宅市场的持续热销原因:一、济宁市房地产市场处于快速发展阶段,前期房地产市场发展的初期未能满足需求市场,随着城市规划与政策的影响,释放了巨大的市场潜力。二、在售房源的加推、新项目的入市、充足的土地供应,为市场提供了足量房源,一定程度上刺激了成交。20142014年住宅市场开始回落的原因:年住宅市场开始回落的原因:一、2014受到全国市场的影响,销售回落。二、2011年-2013年新项目的入市释放了积攒的市场需求。三、新项目集
11、中入市,供给市场旺盛,市场竞争激烈。邹城市房地产现状邹城市房地产现状邹城市房地产市场总体供给保持平稳,供需相对失衡,城东区板块低密度产品供给稀缺。u邹城市未来新增建筑面积约为130万平米(2015年取得土地使用权的项目),约11000套房产(按115平米/套计算),平均容积率约为1.8(小高层为主),上市时间初步判定为2016年-2017年;u目前邹城市去化速度约6000套/年,新增量需要24个月的去化时间,已超过18个月市场安全期。u城东区新增面积为零,现有在售项目剩余房源3493套(房管局统计数据)。u孟子湖新区新增建筑面积约为48万平米(2015年取得土地使用权的项目),约4200套,上
12、市时间初步判定为2016年-2017年。邹城市整体市场虽然供需相对失衡,但2016-2017上市项目主要集中在城西矿区,而东城及孟子湖新区与此区域相比更有区位和环境上的优势。在去库存为主调的情况下,占据城市的核心资源结合产品规划,实现差异化竞争,依然可以达到热销的状态。邹城市根据区域特点,可分为两大板块,老城区与新区老城区板块:城中为旧城,城市建设无改造计划。城西为矿业区,环境污染严重。东城板块:城市新区,发展潜力大,配套成熟,人口正由其它区域向此迁移,是现阶段房地产市场竞争的主要战场;孟子湖板块:城市发展新区,东城板块土地供应几近末尾的情况下,此板块牌城市未来规划发展的起步阶段。老城区老城区
13、(城西城西/城中城中)板块板块新区新区(东城东城/孟子湖孟子湖/城北城北)板板块块优势配套成熟,商业发达,人口密度大,是现阶段城市人口的集中生活区域。城西为矿业区,多为纯钢需的置业选择区。道路宽敞,环境较好土地成片出让,楼盘规模较老城区大,品质高教育、医疗设施配套完善劣势设施、建筑陈旧,环境拥挤。西边居住层次较低,环境污染严重,区域内无规模型楼盘开发,现阶段生活商业设施不够完善未来发展非城市未来发展重点区域,土地供给主要集中在城西板块,且为2015新增土地。城市核心发展方向,行政、商业、金融正处于快速发展阶段,现阶段及未来土地供应的主要地区。东城与孟子湖板块老城区邹城市房地产现状100-140
14、平米三室是邹城市主流热销户型据各面积段房源成交比例分析(2011年至今),100-140之间户型远远大于其他套型,占比48%;90-100户型区间与140以上改善户型区间占比相似,皆占20%左右;由此可见邹城市市场需求成两边窄中间宽的菱形结构,110-140区间客户群体基数较大。邹城市房地产现状东城新区板块房地产市场,2011年开始起步,在邹城市整体规划出台后,该板块内推出一系列土地,区域市场在2011-2015年日渐成熟,截至目前,产品类型以高层为主,居住人群以公务员为主.东城新区(不包含孟子湖新区)已无后续推出的土地增量,在售项目土地获得时间多为2011年至2014年;部分小区为公务员定制
15、小区,如:文博园、龙都佳园、泉兴家园。2016年以后该板块市场产品将以现有产品去化为主,且产品皆为高层,项目基本处于现房销售。东城新区特点邹城市房地产现状东城区主要楼盘信息建筑面积产品类型均价户型区间总套数 已售套数剩余套数去化比率开盘时间左岸50898.86 4栋高层1栋多层1栋别墅42004200元元/112-177480215108(50套)44.8%2014年10月文博苑457286.43高层4100/4100/1001702784273746(清盘)98.3%2012年12月恒兴经典99968.62多层、高层多层多层50005000元元/;高;高层层44004400元元/77-120
16、786557203(两栋高层未销售,多层剩余10套之内,已开高层未签约19套,合计173套未售)70.9%2015年7月份龙都佳园108840高层34683468元元/10016071363182(清盘)88.5%2008年8月名鉴金地104470.89高层36553655元元/93163682522160套(清盘)76.5%2011年7月名鉴圣城87042.65高层41984198元元/90-170753200376(80套未售,130套未取得预售)26.6%2014年11月圣泉花苑81820.99高层45004500元元/565461104(20套未售)81.6%2013年10月鸿顺.御景
17、城200000高层47004700元元/862201963626133231.9%2013年12月泉兴家园412814小高层45004500元元/22542254清盘(各局公务员房)100.0%雍景苑134646高层;复式38983898元元/1495尾盘剩余复式2011年1月齐鲁时代花园530000高层;商业;综合体 39003900元元/90-14825281389926(120平米左右售罄)54.9%2013年9月盛世公馆84529高层40234023元元/90-120平米40919421447.4%2015年5月东城区在售项目价格高层价格区间为3800-4500,多层5000元/;根据
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