南疆特训班十班魏莉华初级会计实务第一章、资产第六、七节讲义.doc

2012年初级会计实务讲义 魏莉华
第六节　固定资产及投资性房地产
　　一、固定资产
　　（一）固定资产概述
1、固定资产的概念和特征
　 固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：
（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
（2）使用年限超过一个会计年度。
2、固定资产的分类（了解）
3、固定资产核算设置的科目
l 固定资产
l 累计折旧
l 工程物资
l 在建工程
l 固定资产清理”

（二）取得固定资产
l 固定资产应当按照成本进行初始计量。
l 固定资产的成本：企业购建某项固定资产 所发生的一切 的支出。
1、外购固定资产 　　
外购固定资产，其成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员的服务费等。
【提示】关注相关税费：
（1）2009年1月1日增值税转型改革后，企业购建生产用固定资产发生的增值税进项税可以从销项税额中抵扣。因此，此处的“相关税费”中不包括允许抵扣的增值税进行税额。
（2）相关税费包括：车辆购置税和购入固定资产交纳的契税；
（3）运输费的抵扣问题。

账务处理：
（1）购入不需要安装的固定资产
相关支出直接计入固定资产成本。
（2）购入需要安装的固定资产
通过“在建工程”科目核算

　　（3）企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。按各固定资产 对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
（4）企业延期付款购买固定资产，如果延期支付的购买价款超过正常信用条件，实质上具有融资性质的（分期付款方式），购入的固定资产按 入账。
P50【例1-76】【例1-77】【例1-78】
【例题1·单选】2010年1月1日，甲公司采用分期付款方式购入大型设备一套，当日投入使用。合用约定的价款为2 700万元，分3年等额支付；该分期支付购买价款的现值为2 430万元。假定不考虑其他因素，甲公司该设备的入帐价值为（ ）万元。（2011年）
A．810 B．2 430 C．900 D．2 700

【例题2·判断】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。（ ）（2009）

【例题3·单选】2010年4月1日，甲公司为降低采购成本，向乙公司一次购进了三套不同型号且有不同生产能力的设备X、Y和Z。 甲公司以银行存款支付货款9 126 000元、增值税税额1 551 420元、包装费42 000元。X设备在安装过程中领用生产用原材料账面成本35 100元，支付安装费 40 000元。假定设备 X、Y和 Z分别满足固定资产的定义及其确认条件， 公允价值分别为 2 926 000元、3 594 800元、 1 839 200元。假设不考虑其他相关税费，则 X设备的入账价值为（ ）元。
A．2 814 700 B．2 819 800
C．3 001 100 D．3 283 900

【例题4·单选题】甲公司为增值税一般纳税人，于2009年2月3日购进一台不需要安装的生产设备，收到的增值税专用发票上注明的设备价款为3 000万元，增值税税额为510万元，款项已支付；另支付保险费15万元，装卸费5万元。当日，该设备投入使用。假定不考虑其他因素，甲公司该设备的初始入账价值为（ ）万元。
A.3 000 　 　B.3 020　　
C.3 510　　 D.3 530

2、建造固定资产
自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在核算时应先通过“在建工程”科目，待达到预定可使用状态时再转入“固定资产”。
（1）自营工程

【提示】注意增值税的处理
P52【例1-79】
【例题5·判断题】企业自行建造固定资产，应按建造该项资产竣工决算前所发生的必要支出，作为固定资产的成本。（ ）

【例题6·单选题】某增值税一般纳税企业自建仓库一幢，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于建造仓库；耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元；支付建筑工人工资36万元。该仓库建造完成并达到预定可使用状态，其入账价值为（    ）万元。（2011）
A．250 B．292.5 C．286 D．328.5

【例题7·多选】在采用自营方式建造固定资产的情况下，下列项目中应计入固定资产取得成本的有( )。
A.工程项目耗用的工程物资
B.在建工程人员工资
C.生产车间为工程提供的水、电等费用
D.企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用

（2） 出包工程

P53【例1-80】
【例题8·判断】企业采用出包方式建造固定资产时按合同规定向建造承包商预付的款项，应在资产负债表中列示为流动资产。( )

　　（三）固定资产的折旧
　　1、固定资产折旧概述 　　
（1）折旧的概念
折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。
应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。
已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。

（2）影响固定资产折旧的因素
①固定资产原价；
②预计净残值；
③固定资产减值准备；
④固定资产的使用寿命或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。

(3)计提折旧的范围（掌握）
　　除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：
　　①已提足折旧继续使用的固定资产；
　　②单独估价作为固定资产入账的土地。
　　注意：
　　第一，固定资产按月计提折旧，当月增加的固定资产当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产当月照提折旧，从下月起不提折旧。
　　第二，固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，不再补提折旧。
　　第三，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价，但不需调整原已计提的折旧额。
　　第四，企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为 。（判断）
【例题9·多选题】下列各项中，应计提固定资产折旧的有（ ）。（2011）
A.经营租入的设备
B.融资租入的办公楼
C.已投入使用但未办理竣工决算的厂房
D.已达到预定可使用状态但未投产的生产线

【例题10·多选题】下列各项中，企业需暂估入账的有（ ）。（2011）
A.月末已验收入库但发票账单未到的原材料
B.已发出商品但货款很可能无法收回的商品销售
C.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的办公楼
D.董事会已通过但股东大会尚未批准的拟分配现金股利
【例题11·多选】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有（ ）。（2009）
A.提前报废的固定资产不再补提折旧
B.固定资产折旧方法一经确定不得改变
C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧
D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧

【例题12·多选】下列各项固定资产，应当计提折旧的有（ ）。（2007）
A．闲置的固定资产 B．单独计价入账的土地
C．经营租出的固定资产 D．已提足折旧仍继续使用的固定资产

【例题13·判断】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（　）（2007）

【例题14·判断】因进行大修理而停用的固定资产，应当照提折旧，计提的折旧应计入相关成本费用。    （    ）（2006）

【例题15·多选】关于固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法，下列说法中正确的有（ ）。
A．企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核
B．使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命
C．预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值
D．固定资产折旧方法的改变应当作为会计政策变更

　　2、固定资产的折旧方法
　　折旧方法可以采用年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。
企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。
　　（1)年限平均法（直线法）
　　年折旧率=（1-预计净残值率）/预计使用寿命（年）×100%
　　月折旧率＝年折旧率/12
　　年折旧额=（原价-预计净残值）÷预计使用年限
=原价×（1-预计净残值/原价）÷预计使用年限
=原价×年折旧率
月折旧额=年折旧额÷12
=固定资产原价×月折旧率
【例1－81】

(2)工作量法
单位工作量折旧额=固定资产原价×（1-预计净残值率）÷预计总工作量
某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额
【例1－82】
（3）双倍余额递减法
　　折旧率＝2/预计使用年限×100% （直线折旧率的两倍）
　　折旧额＝固定资产账面净值×折旧率
＝（固定资产原值-累计折旧）×折旧率
　　【注意】在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。
　　【例1－83】
【例题16·单选题】2009年12月31日，甲公司购入一台设备并投入使用，其成本为25万元，预计使用年限5年，预计净残值1万元，采用双倍余额递减法计提折旧。假定不考虑其他因素，2010年度该设备应计提的折旧为（ ）万元。（2011）
A.4.8             B.8 C.9.6         D.10

【例题17·单选题】企业2010年3月购入并投入使用不需要安装设备一台原值860万元，预计使用年限5年，预计净残值2万元，采用双倍余额递减法计提折旧，则企业在2011年应计提的折旧额为( )万元。
A.344 B.240.8 C.206.4 D.258

（4）年数总和法　　
折旧率＝尚可使用年限/预计使用年限的年数总和×100%
　　折旧额＝（固定资产原值－预计残值）×折旧率　　
已计提减值准备的固定资产，应当按照该项资产的账面价值(固定资产账面余额扣减累计折旧和累计减值准备后的金额)以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。
【例1－84】
　　【例题18·单选题】甲公司为增值税一般纳税人，2009年12月31日购入不需要安装的生产设备一台，当日投入使用。该设备价款为360万元，增值税税额为61.2万元，预计使用寿命为5年，预计净残值为零，采用年数总和法计提折旧。该设备2010年应计提的折旧为（ ）万元。（2010）
A.72 　　 B.120 　　 C.140.4 　　 D.168.48

3、固定资产折旧的核算
　　固定资产计提的折旧应当贷方记入“累计折旧”科目，借方应该根据固定资产的用途计入相关资产的成本或者当期损益。基本生产车间使用的应计入制造费用；管理部门使用的应计入管理费用；销售部门使用的应计入销售费用。经营租出的固定资产，其应提的折旧额应计入其他业务成本。
【例1-86】
【例题19·多选题】企业计提固定资产折旧时，下列会计分录正确的有（ ）。（2010）
A.计提行政管理部门固定资产折旧：借记“管理费用”科目，贷记“累计折旧”科目
B.计提生产车间固定资产折旧：借记“制造费用”科目，贷记“累计折旧”科目
C.计提专设销售机构固定资产折旧：借记“销售费用”科目，贷记“累计折旧”科目
D.计提自建工程使用的固定资产折旧：借记“在建工程”科目，贷记“累计折旧”科目
【固定资产•练习1•题目】（根据2008试题改编）甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2010年发生固定资产业务如下：
　　（1）1月20日，企业管理部门购入一台不需安装的A设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为640万元，增值税为108.8万元，另发生运输费8万元（不考虑增值税），款项均以银行存款支付。
　　（2）A设备经过调试后，于1月22日投入使用，预计使用10年，净残值为35万元，决定采用双倍余额递减法计提折旧。
　　（3）7月15日，企业管理部门购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为700万元，增值税为119万元，另发生保险费10万元，款项均以银行存款支付。
　　（4）8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费3万元。B设备于8月25日达到预定使用状态，并投入使用。
　　（5）B设备采用工作量法计提折旧，预计净残值为35.65万元，预计总工时为5万小时。9月，B设备实际使用工时为720小时。
　　假设上述资料外，不考其他因素。
　　要求：（答案中的金额单位用万元表示）
　　（1）编制甲企业2010年1月20日购入A设备的会计分录。
　　（2）计算甲企业2010年2月A设备的折旧额并编制会计分录。 　　
　　（3）编制甲企业2010年7月15日购入B设备的会计分录。
　　（4）编制甲企业2010年8月安装B设备及其投入使用的会计分录。
　　（5）计算甲企业2010年9月B设备的折旧额并编制会计分录。
　【答案】

【固定资产•练习2•题目】甲公司2010年3月份固定资产增减业务如下：
（1） 购买一台设备供一车间使用，采用工作量法计提折旧。该设备原价60万元，预计总工作时数为20万小时，预计净残值为5万元。该设备2010年4月份工作量为4000小时。
（2） 厂部新办公楼交付使用，采用年限平均法计提折旧。该办公楼原价620万元，预计使用年限20年，预计净残值20万元。
（3） 公司总部的一辆轿车使用期满予以报废。该轿车原价37万元，预计使用年限6年，净残值1万元，采用年限平均法计提折旧。
假定2010年4月份未发生固定资产增减业务，不考虑其他固定资产的折旧。
要求：
（1）计算甲公司2010年4月份应计提的折旧额。
（2）编制甲公司2010年4月份计提折旧的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
【答案】

　　（四）固定资产的后续支出
　　固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
1、资本化的后续支出
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的 从该固定资产原账面价值中扣除；
账务处理：在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，应在后续支出资本化后的固定资产账面价值不超过其可收回金额的范围内，从“在建工程”科目转入“固定资产”’科目。　
【会计分录】
1) 更改开始时，结转固定资产账面价值

2) 发生的可资本化的后续支出

3) 如有被替换部份，终止确认被替换部份的账面价值

4) 达到预定可使用状态

【例1—87】 （重点掌握）

2、费用化的后续支出
不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。
账务处理：企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例1-88】【例1-89】
【例题20·判断】企业将发生的固定资产后续支出计入固定资产成本的，应当终止确认被替换部分的账面价值。（ ）

【例题21·单选】某企业对一座建筑物进行改建。该建筑物的原价为100万元，已提折旧为60万元。改建过程中发生支出30万元。被替换部分固定资产的账面价值为5万元。改建后建筑物的可收回金额为125万，该建筑物改建后的入账价值为( )万元。
A.65 B.70 C.125 D.130

【例题22·多选】下列各项中，应计入固定资产成本的有（ ）
A.固定资产修理发生的人工费用
B.固定资产安装过程中领用的原材料
C.固定资产达到预定可使用状态后发生的专门借款利息
D.固定资产达到预定可使用状态前发生的工程物资盘亏净损失

【固定资产•练习3•题目】某企业于2009年9月5日对一生产线进行改扩建，改扩建前该生产线的原价为900万元，已提折旧200万元，已提减值准备50万元。在改扩建过程中领用工程物资300万元（不含税），领用生产用原材料58.5万元（不含税）。发生改扩建人员工资80万元，用银行存款支付其他费用61.5万元。该生产线于2009年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的固定资产采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为10年，预计净残值为50万元。2011年12月31日该生产线的可收回金额为690万元。假定固定资产按年计提折旧，固定资产计提减值准备不影响固定资产的预计使用年限和预计净残值。
要求：
（1）编制上述与固定资产改扩建有关业务的会计分录。计算改扩建后固定资产的入账价值。
（2）计算改扩建后的生产线2010年和2011年每年应计提的折旧额。
（3）计算2011年12月31日该生产线是否应计提减值准备，若计提减值准备，编制相关会计分录。
（4）计算该生产线2012年和2013年每年应计提的折旧额。
（答案中金额单位用万元表示）
【答案】

（五）固定资产的处置
　　固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。
处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。清理的净损益计入当期营业外收支。

P59【例1-90】-【例1-92】
【例题23·多选题】下列各项中，影响固定资产清理净损益的有（ ）。（2010）
　A.清理固定资产发生的税费
　B.清理固定资产的变价收入
　C.清理固定资产的账面价值
　D.清理固定资产耗用的材料成本

【例题24·单选】某企业出售一幢办公楼，该办公楼账面原价370万元，累计折旧115万元，未计提减值准备。出售取得价款360万元，发生清理费用10万元，支付营业税18万元。假定不考虑其他相关税费。企业出售该幢办公楼确认的净收益为（    ）万元。（2006）
　　A.10    B.77   C.95    D.105

【例题25·单选】某企业出售一台设备（不考虑相关税金），原价160 000元，已提折旧45 000元，出售设备时发生各种清理费用3 000元，出售设备所得价款113 000元。该设备出售净收益为（ ）元。
A.-2 000 B.2 000 C.5 000 D.-5 000

　　（六）固定资产清查 　　
　　1、固定资产盘盈 　　
企业在财产清查中 。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“ ”科目核算。
确定盘盈固定资产的入账价值（重置成本）：如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值；如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值，作为入账价值。
企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。
账务处理：P61【例1-93】

　　2、固定资产盘亏

　　【提示】如盘亏或毁损的固定资产，在期末结账前尚未经批准的，在对外提供财务会计报告时应按上述规定进行处理，并在会计报表附注中作出说明；如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，应按其差额调整会计报表相关项目的年初数。

固定资产清查结果的账务处理
步 骤
盘盈
盘亏
批准前
作为前期差错处理，通过“以前年度损益调整”科目进行调整，按重置成本入账：
借：固定资产
　　贷：以前年度损益调整

借：待处理财产损溢
累计折旧　
　 贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　
批准后
借：营业外支出
其他应收款
贷：待处理财产损溢
　　【例1－94】
【链接1】现金的清查：
【链接2】存货的清查：
【例题26·多选】下列有关盘盈、盘亏的会计论断中，正确的是（　）。　　
A. 固定资产的盘盈应追加发现当期的“营业外收入”；　　
B.现金的盘盈应将无人认领的部分确认为当期的“营业外收入”；　　
C.存货盘亏中属于正常损失的部分应列入当期的“管理费用”；　　
D.固定资产盘亏应作重大前期差错更正处理

　　（七）固定资产减值
1、固定资产减值金额的确定
固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
2、固定资产减值的会计处理
企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额：
借：资产减值损失
　　　　贷：固定资产减值准备

【例1-95】
【例题27·单选】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（　　）万元。（2009）
A. 120　 B. 160　　 C. 180 　D. 182

　　 【例题28·多选】下列各项中，会引起固定资产账面价值发生变化的有（　 　）。
A．计提固定资产减值准备 B．计提固定资产折旧
C．固定资产改扩建 D．固定资产大修理

【固定资产•练习4•题目】（2006）甲企业为增值税一般纳税人。2001年1月，甲企业因生产需要，决定用自营方式建造一间材料仓库。相关资料如下：
（1）2001年1月5日，购入工程用专项物资20万元，增值税额为3.4万元，该批专项物资已验收入库，款项用银行存款付讫。
（2）领用上述专项物资，用于建造仓库。
（3）领用本单位生产的水泥一批用于工程建设，该批水泥成本为2万元，税务部门核定的计税价格为3万元，增值税税率为17％。
（4）领用本单位外购原材料一批用于工程建设，原材料实际成本为1万元，应负担的增值税额为0.17万元。
（5）2001年1月至3月，应付工程人员工资2万元，用银行存款支付其他费用0.92万元。
（6）2001年3月31日，该仓库达到预定可使用状态，估计可使用20年，估计净残值为2万元，采用年限平均法计提折旧。
（7）2005年12月31日，该仓库突遭火灾焚毁，残料估计价值5万元，验收入库，用银行存款支付清理费用2万元。经保险公司核定的应赔偿损失7万元，尚未收到赔款。甲公司确认了该仓库的毁损损失。
要求：
（1）计算该仓库的入账价值。
（2）计算2001年度该仓库应计提的折旧额。
（3）编制甲企业2001年度与上述业务相关的会计分录。
（4）编制甲企业2005年12月31日清理该仓库的会计分录。
（“应交税费”科目要求写出明细科目和专栏名称，答案中的金额单位用万元表示）
【答案】

【固定资产•练习5•题目】某甲公司是一家从事印刷业的企业，有关业务资料如下：
（1）2007年12月，该公司自行建成了一条印刷生产线，建造成本为568 000元，采用年限平均法计提折旧，预计净残值率为固定资产原价的3%。预计使用年限为6年。
（2）2009年12月31日，由于生产的产品适销对路，现有生产线的生产能力已难以满足公司生产发展的需要，但若新建生产线成本过高，周期过长，于是公司决定对现有生产线进行改扩建，以提高其生产能力。
（3）2009年12月31日至2010年3月31日，经过三个月的改扩建，完成了对这条印刷生产线的改扩建工程，共发生支出268 900元，全部以银行存款支付。
（4）该生产线改扩建工程达到预定可使用状态后，大大提高了生产能力，预计将其使用年限延长了4年，即为10年。假定改扩建后的生产线的预计净残值率为改扩建后固定资产账面价值的3%，折旧方法仍为年限平均法。
（5）为简化，整个过程不考虑其他相关税费，公司按年度计提固定资产折旧。
假定改扩建后的固定资产的入账价值不能超过其可收回金额。
要求：
（1）若改扩建工程达到预定可使用状态后，该生产线预计能给企业带来的可收回金额为700 000元，编制固定资产改扩建过程的全部会计分录，并计算2010年和2011年计提的折旧额。
（2）若改扩建工程达到预定可使用状态后，该生产线预计能给企业带来的可收回金额为600 000元，计算2010年和2011年计提的折旧额。
【答案】

二、投资性房地产
（一）投资性房地产概述
定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1、 投资性房地产的范围
（1）
（2）
（3）

2、 不属于投资性房地产的范围：
（1）
（2）
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（3）
（4）
（5）

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（    ）。（2011）
A.房地产企业持有的待售商品房
B.以经营租赁方式出租的商品房
C.以经营租赁方式出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【例题2·多选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（　　）。
A．持有并准备增值后转让的房屋建筑物
B．已出租的土地使用权
C．待出租的建筑物
D．企业拥有并自行经营的饭店

（二）投资性房地产的取得
1.外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产
贷：银行存款
【提示】相关税费主要是取得土地使用权缴纳的契税。

2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
借：投资性房地产
贷：在建工程
【提示】建造过程中发生的非正常损失直接记入当期损益

（三） 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是， 对 投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例题3·判断题】企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（ ）

【例题4·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　　）。
A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B．满足特定条件时可以采用公允价值模式
C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：（1）投资性房地产
（2）投资性房地产累计折旧（摊销）
核算：在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
（1）计提折旧或摊销

（2）取得租金收入

（3）计提减值准备

【提示】注意投资性房地产中的房产折旧参照固定资产准则；地产摊销参照无形资产准则。
【例1—99 】
【例题5·判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。（ ）（2010）

【例题6·多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（ ）。（2010）
A.坏账准备 　 　B.固定资产减值准备
C.存货跌价准备　　 D.投资性房地产减值准备

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
前提：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
科目设置：（1）投资性房地产——成本
——公允价值变动
（2）公允价值变动损益
核算：
（1） 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不需要计提减值准备。
（2） 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（或相反）
（3） 投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
借：银行存款等
贷：其他业务收入
【例 1—100】
【例题7·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。（ ）（2011）

【例题8·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（　　）

3.投资性房地产后续计量模式的变更
（1）为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
（2） 的，应当作为 处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额， 。
借：投资性房地产-成本 （变更日的公允价值）
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） （已计提的折旧或摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
　　　　贷：投资性房地产（账面余额）
　　借或贷：利润分配-未分配利润 （公允价值—账面价值）×90%
　　借或贷：盈余公积 （公允价值—账面价值）×10%

（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 。

投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：
成本模式
公允价值模式
会计政策变更
不得转换

【例题9·多选题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（ ）。
A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧
B．采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧
C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

【例题10·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（   ）。
A.采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

（四）投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
1.采用成本模式计量
（1）应按实际收到的金额

（2）结转投资性房地产的账面价值

【例1—101 】

2. 采用公允价值模式计量
（1）处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额：

（2）结转该项投资性房地产的账面余额

（3）同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

【例1—102】

【投资性房地产•练习1•题目】甲